Mietaufhebungsvertrag: Mietverhältnis einvernehmlich beenden

Ein Mieter möchte früher ausziehen, ein Vermieter braucht die Wohnung bald zurück oder will sie verkaufen: In solchen Fällen ist der Mietaufhebungsvertrag oft der schnellste Weg, das Mietverhältnis zu beenden. Er ersetzt die Kündigung durch eine Vereinbarung, bei der beide Seiten Zeitpunkt und Bedingungen selbst festlegen. Das spart Fristen und vermeidet Streit über die Wirksamkeit einer Kündigung, birgt aber eigene Risiken, etwa bei der Form, beim Widerruf in einer Haustürsituation und bei der Abfindung. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage mit den Paragrafen des BGB und enthält eine Checkliste mit den Inhalten, die in einen Aufhebungsvertrag gehören. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Mietaufhebungsvertrag: Definition und Grundlage

Der Mietaufhebungsvertrag, auch Aufhebungsvertrag, Aufhebungsvereinbarung oder einvernehmliche Auflösung des Mietvertrags genannt, ist ein Vertrag, in dem Vermieter und Mieter vereinbaren, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin zu beenden. Seine Grundlage ist die Vertragsfreiheit: Zur Begründung und zur Änderung eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit das Gesetz nichts anderes vorschreibt (§ 311 Abs. 1 BGB). Was die Parteien durch Vertrag begründet haben, können sie durch Vertrag ändern oder aufheben, und zwar auch dann, wenn eine Kündigung nicht möglich wäre.

Das ist der entscheidende Vorteil. Wer einen Zeitmietvertrag hat, kann ihn nach § 542 Abs. 2 BGB nur in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich kündigen; einvernehmlich lässt er sich jederzeit beenden. Auch ein vereinbarter Kündigungsverzicht steht einer Aufhebung nicht im Weg. Wichtig: Es gibt keinen Anspruch darauf. Weder kann der Vermieter den Mieter zum Abschluss zwingen, noch der Mieter den Vermieter. Beide Seiten müssen zustimmen.

Schon bei den Verhandlungen entsteht ein Schuldverhältnis, das beide Seiten zur Rücksicht auf die Rechte und Interessen des anderen verpflichtet (§ 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB). Wer den anderen täuscht oder widerrechtlich unter Druck setzt, riskiert, dass dieser seine Erklärung anficht (§ 123 Abs. 1 BGB). Ein fairer, dokumentierter Ablauf schützt deshalb auch den Vermieter.

Kündigung: Unterschied zum Aufhebungsvertrag

Eine Kündigung ist eine einseitige Erklärung, die das Mietverhältnis nach Ablauf der Frist beendet. Für Wohnraum muss sie schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann nur bei einem berechtigten Interesse kündigen (§ 573 Abs. 1 BGB), etwa wegen einer erheblichen Pflichtverletzung oder wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 BGB), und muss die Gründe im Kündigungsschreiben angeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Die gesetzliche Frist beträgt für den Mieter drei Monate; für den Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Dazu kommt der Härtefall-Widerspruch des Mieters (§ 574 BGB).

Beim Aufhebungsvertrag fällt all das weg: Es braucht keinen Kündigungsgrund, keine Kündigungsfrist und keinen Härtefall-Widerspruch, denn dieser richtet sich nur gegen die Kündigung des Vermieters (§ 574 Abs. 1 BGB). Dafür ist die Zustimmung des Mieters nötig, die er sich häufig bezahlen lässt. Zur Eigenbedarfskündigung und ihren Hürden lesen Sie den Beitrag Eigenbedarfskündigung; der Aufhebungsvertrag ist die Alternative, wenn die Voraussetzungen unsicher sind.

Vorteile und Nachteile: Wann sich ein Aufhebungsvertrag für Vermieter lohnt

Typische Anlässe auf Vermieterseite sind der Verkauf der Wohnung, die leer übergeben werden soll, eine Sanierung, der Eigenbedarf eines Familienmitglieds oder ein zerrüttetes Mietverhältnis, bei dem eine Kündigung langwierig wäre. Auf Mieterseite sind es ein Jobwechsel, eine Trennung, der Umzug in ein Pflegeheim oder der Wunsch, vor Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist auszuziehen. Passen die Interessen zusammen, lässt sich der Auszugstermin auf wenige Wochen verkürzen.

Die Vorteile liegen in der Planbarkeit: ein fester Termin, vereinbarte Übergabe, Klarheit über Kaution und Nebenkosten und kein Risiko, dass eine Kündigung an einem Formfehler scheitert. Nachteile gibt es ebenfalls. Der Vermieter muss dem Mieter meist einen Anreiz bieten, etwa eine Abfindung, eine Umzugskostenpauschale oder einen Mietverzicht für die Restlaufzeit. Der Mieter verzichtet auf seine Schutzrechte, zum Beispiel auf den Härtefall-Widerspruch, und kann sich bei Zeitdruck überfordert fühlen. Wer unter Druck unterschreibt, kann später versuchen, sich vom Vertrag zu lösen.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung entscheidet der Eigentümer allein; die Eigentümergemeinschaft muss nicht zustimmen. Unsere Mietverwaltung bereitet Verhandlung, Vertrag und Übergabe vor, damit der Eigentümer nur noch unterschreiben muss.

Form und Parteien: Wer unterschreibt und wie

Das Gesetz schreibt für den Aufhebungsvertrag keine Form vor. Die Schriftform des § 568 Abs. 1 BGB gilt nur für die Kündigung, und § 550 BGB betrifft den Abschluss des Mietvertrags. Nach herrschender Meinung kann das Mietverhältnis deshalb auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten einvernehmlich enden. Das ist riskant, denn im Streit müsste der Vermieter beweisen, was vereinbart wurde. Verbreitet ist daher die schriftliche Form: Der Vertrag wird auf einer Urkunde von beiden Seiten unterschrieben (§ 126 Abs. 2 BGB). Eine reine E-Mail ist für einen so folgenreichen Vertrag zu unsicher.

Entscheidend ist, dass alle Vertragsparteien beteiligt sind. Stehen mehrere Mieter im Mietvertrag, etwa ein Ehepaar oder eine Wohngemeinschaft, müssen grundsätzlich alle den Aufhebungsvertrag unterschreiben, sonst bleibt das Mietverhältnis mit den übrigen bestehen. Auf Vermieterseite unterschreiben alle Eigentümer, etwa eine Erbengemeinschaft, oder ein Bevollmächtigter mit schriftlicher Vollmacht. Der Mietvertrag endet erst zum vereinbarten Termin; vorher bleibt der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet (§ 535 Abs. 2 BGB).

Widerrufsrecht: Haustürsituation nach § 312 BGB

Ein Aufhebungsvertrag kann unter bestimmten Umständen widerrufen werden. Verträge über die Vermietung von Wohnraum sind zwar von den meisten Verbraucherschutzvorschriften ausgenommen (§ 312 Abs. 2 Nr. 5 BGB). § 312 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BGB ordnet aber ausdrücklich an, dass das Widerrufsrecht des § 312g BGB auch hier gilt. Es betrifft Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, etwa bei gleichzeitiger Anwesenheit von Mieter und Vermieter an einem Ort, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist (§ 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB), typischerweise in der Wohnung des Mieters. Die Ausnahme für den Fall, dass der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat, gilt nur für die Begründung eines Mietverhältnisses (§ 312 Abs. 3 Satz 2 BGB), nicht für eine Aufhebung. Nach dem Wortlaut erfasst § 312 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB außerdem Fernabsatzverträge (§ 312c BGB), also Verträge, die ausschließlich per Brief oder E-Mail verhandelt und geschlossen werden. Eine weitere Hürde steht in § 312 Abs. 1 BGB: In der aktuellen Fassung gelten die Vorschriften nur für Verbraucherverträge, bei denen sich der Verbraucher zur Zahlung eines Preises verpflichtet. Ob ein Aufhebungsvertrag, bei dem der Mieter nichts zahlt, sondern eine Abfindung erhält, darunter fällt, ist höchstrichterlich nicht geklärt; näher liegt es, wenn der Mieter selbst Geld zahlt, etwa eine Ablöse für den vorzeitigen Auszug.

Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass das Schutzbedürfnis des Mieters bei einem Abschluss oder einer Änderung eines Wohnraummietvertrags in einer Haustürsituation bestehen kann; ein gewerblicher Vermieter mit zahlreichen Wohnungen handelt dabei als Unternehmer (BGH, Urteil vom 17. Mai 2017, Az. VIII ZR 29/16, zu einer Modernisierungsvereinbarung und zur damals geltenden Fassung des § 312 BGB, die noch auf eine entgeltliche Leistung abstellte). In einem späteren Urteil hat er die Gesetzesbegründung wiedergegeben, die als denkbaren Fall ausdrücklich den Aufhebungsvertrag nennt, den ein Mieter beim unangemeldeten Besuch des Vermieters schließt (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018, Az. VIII ZR 94/17, mit Verweis auf BT-Drs. 17/12637, S. 48). Eine Entscheidung speziell zum Widerruf eines Mietaufhebungsvertrags haben wir nicht gefunden; die Frage gilt daher als Risiko, das Vermieter vorsorglich ausschließen sollten.

Der Widerruf setzt voraus, dass der Mieter Verbraucher und der Vermieter Unternehmer ist. Ein privater Eigentümer, der eine einzelne Wohnung vermietet, ist in der Regel kein Unternehmer; bei mehreren Wohnungen oder bei Handeln durch eine professionelle Verwaltung ist die Lage anders einzuschätzen. Die Frist beträgt 14 Tage und beginnt grundsätzlich mit dem Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB), aber nicht, bevor der Unternehmer über das Widerrufsrecht informiert hat; ohne diese Information erlischt das Recht erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 und 4 BGB). Praktische Folgerung: Den Vertrag in den Geschäftsräumen der Verwaltung oder des Vermieters schließen, die nach § 312b Abs. 2 Satz 2 BGB den Räumen des Unternehmers gleichstehen, den Mieter nicht unmittelbar zuvor an der Wohnungstür ansprechen (§ 312b Abs. 1 Nr. 3 BGB), dem Mieter Bedenkzeit und den Vertragsentwurf vorab geben und dokumentieren, dass das Gespräch vereinbart war. Ob der Mieter über ein Widerrufsrecht belehrt werden muss, sollte im Einzelfall rechtlich geprüft werden.

Tipp: Aufhebungsvertrag in Ruhe abschließen Schicken Sie dem Mieter den Entwurf vorab, geben Sie ihm einige Tage Bedenkzeit und unterschreiben Sie in den Räumen der Verwaltung statt an der Wohnungstür. So vermeiden Sie den Vorwurf der Überrumpelung und das Risiko eines Widerrufs.

Abfindung: Kaution, Nebenkosten und Steuern

Wie viel Abfindung beim Mietaufhebungsvertrag üblich ist, regelt kein Gesetz. Die Höhe ist Verhandlungssache und hängt vom Interesse des Vermieters, der Wohnlage, der Restlaufzeit und den Umzugskosten des Mieters ab. Üblich sind Modelle wie ein pauschaler Betrag, die Übernahme der Umzugskosten, ein Mietverzicht für einige Monate oder die Rückzahlung der Kaution ohne Abrechnungsvorbehalt. Wer als Vermieter Beträge nennt, sollte sie schriftlich als Abstandszahlung bezeichnen und die Fälligkeit an die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung knüpfen (§ 546 Abs. 1 BGB).

Die Kaution bleibt als Sicherheit bis zur Abrechnung bestehen; ihre Höhe ist auf drei Monatsmieten ohne Betriebskosten begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB). Wie die Rückgabe abläuft, zeigt der Beitrag zur Mietkaution. Offen bleibt auch die Betriebskostenabrechnung: Der Vertrag sollte regeln, wann sie erstellt wird und ob Nachzahlungen verrechnet werden; die gesetzliche Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums bleibt zu beachten (§ 556 Abs. 3 BGB).

Steuerlich lässt sich nur allgemein sagen: Einkünfte aus der Vermietung von Gebäuden sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), und Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Ob eine Abfindung des Vermieters an den Mieter abziehbar ist oder ob eine Zahlung beim Empfänger zu Einkünften führt, etwa als Entschädigung nach § 24 Nr. 1 EStG, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie die steuerliche Behandlung vor Vertragsschluss von einem Steuerberater prüfen.

Checkliste: Was in den Aufhebungsvertrag gehört

Ein Muster hilft nur, wenn es zum Fall passt. Die folgende Checkliste nennt die Punkte, die in jedem Aufhebungsvertrag für Wohnraum geregelt sein sollten. Sie ist keine Vorlage zum Download, sondern eine Prüfliste für das Gespräch mit dem Mieter und für den Entwurf.

Erstens die Vertragsparteien und das Mietobjekt mit Anschrift, Lage in der Wohnung und Mitgliedern des Haushalts. Zweitens das Datum, zu dem das Mietverhältnis endet, und der Räumungstermin. Drittens die Rückgabe: Zustand, Schlüssel, Übergabeprotokoll, offene Renovierungspflichten und Entfernen von Einrichtungen. Viertens die Abfindung mit Betrag, Fälligkeit und Bedingung. Fünftens Miete und Betriebskosten bis zum Ende, Kaution und Abrechnung. Sechstens eine Regel, dass bei Weiternutzung nach dem Termin keine stillschweigende Verlängerung eintritt (vgl. § 545 BGB). Siebtens eine Schlussklausel: Mit Erfüllung sind alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgegolten, soweit nicht ausdrücklich ausgenommen. Achtens Datum und Unterschriften aller Parteien.

Praxis: Voraussetzungen, Probleme und Alternativen

Die Voraussetzungen für die Beendigung des Mietverhältnisses durch Vertrag sind überschaubar: Beide Seiten müssen geschäftsfähig sein, sich über Beendigungstermin und Regelungen einig werden und ihr Einverständnis erklären. Im Mietrecht entstehen Probleme meist an anderer Stelle: wenn nicht alle Mieter unterschreiben, wenn der Auszug später nicht stattfindet, wenn Mietsache und Immobilie in schlechtem Zustand übergeben werden oder wenn über Geld, etwa Abfindung und Mietkaution, nichts Klares vereinbart ist. Wer die Anforderungen an einen sauberen Vertrag kennt, vermeidet diese Auseinandersetzungen.

Eine Alternative zur Vertragsaufhebung ist die ordentliche Kündigung, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, oder die Suche nach einem Nachmieter. Im Gegensatz zum Aufhebungsvertrag besteht auf einen Nachmieter grundsätzlich kein Anspruch, der Vermieter kann ihn aber freiwillig akzeptieren und so einen früheren Auszug ermöglichen. Auch das Sonderkündigungsrecht nach einer Mieterhöhung kann einen früheren Auszug ermöglichen, wie der Beitrag zum Sonderkündigungsrecht zeigt. Einen Mustertext oder eine Vorlage zum Download ersetzt eine Beratung im Einzelfall nicht; die Checkliste dieses Ratgebers hilft, den Vertrag vorzubereiten, und wir unterstützen Eigentümer in der Mietverwaltung bei Zugang, Übergabe und Abnahme der Wohnung nach dem Auszug.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 123, 126, 241, 311, 312, 312b, 312c, 312g, 355, 356, 535, 542, 545, 546, 550, 551, 556, 568, 573, 573c, 574 BGB; §§ 9, 21, 24 EStG; BGH, Urteile vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16 und 17.10.2018 – VIII ZR 94/17

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