Mietminderung: Was Vermieter wissen und wie sie richtig reagieren

Eine Mietminderung kommt für viele private Vermieter überraschend: Per E-Mail oder Brief meldet der Mieter einen Mangel und kündigt an, ab sofort weniger Miete zu zahlen. Im Mietrecht ist das kein Entgegenkommen, um das der Mieter bitten müsste. Nach § 536 BGB mindert sich die Miete kraft Gesetzes, sobald die Wohnung einen erheblichen Mangel hat. Wer als Vermieter die Voraussetzungen, die Berechnung und die Grenzen kennt, kann sachlich reagieren, den Mangel zügig beseitigen und überhöhte Abzüge zurückweisen. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage mit Beispielrechnung und zeigt einen praktischen Ablauf, auch für vermietete Eigentumswohnungen.

Was ist eine Mietminderung nach § 536 BGB?

Der Vermieter schuldet dem Mieter eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand, und zwar während der gesamten Mietzeit (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig vom Soll-Zustand ab, liegt ein Mangel vor. Hebt der Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch auf, muss der Mieter für diese Zeit keine Miete zahlen; mindert er sie, zahlt er nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Das gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Dritter dem Mieter den Gebrauch streitig macht.

Wichtig für Vermieter: Die Minderung tritt automatisch ein. Sie braucht weder eine Erklärung des Mieters noch die Zustimmung des Vermieters, und sie setzt kein Verschulden voraus. Auch wenn der Vermieter den Mangel weder verursacht hat noch beheben konnte, etwa bei einem plötzlichen Heizungsausfall, ist die Miete für die Dauer der Beeinträchtigung gemindert. In der Wohnraummiete kann dieses Recht vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden (§ 536 Abs. 4 BGB); eine Klausel im Mietvertrag, die Minderungen verbietet, ist unwirksam.

Voraussetzungen: Wann hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung?

Für eine wirksame Mietminderung müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein. Erstens ein Mangel, der die Tauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich beeinträchtigt; eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Ein kurzer Ausfall des Warmwassers für einige Stunden oder ein klemmendes Fenster genügen in der Regel nicht. Zweitens darf der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss nicht gekannt haben; wer eine Wohnung trotz bekannten Mangels ohne Vorbehalt annimmt, verliert insoweit seine Rechte (§ 536b BGB). Drittens muss der Mieter den Mangel anzeigen.

Eine Ausnahme gilt bei energetischer Modernisierung: Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Beeinträchtigung außer Betracht, soweit sie auf einer Maßnahme zur Einsparung von Endenergie beruht (§ 536 Abs. 1a BGB), etwa bei der Dämmung der Fassade. Danach gelten die allgemeinen Regeln.

Eine weitere Grenze zieht der Bundesgerichtshof bei Lärm von außen. Baulärm von einem Nachbargrundstück ist grundsätzlich kein Mangel, wenn auch der Vermieter ihn ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss und im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist (BGH, Urteil vom 29. April 2020, Az. VIII ZR 31/18). Lärm innerhalb des Hauses, etwa durch Bauarbeiten des Vermieters, kann dagegen eine Minderung rechtfertigen.

Typische Gründe: Heizungsausfall, Schimmel, Lärm und Wohnfläche

In der Praxis kommen immer wieder dieselben Mängel vor. Am häufigsten sind Heizungsausfall und zu niedrige Temperaturen in der Heizperiode, fehlendes Warmwasser, Schimmel in Wohnräumen, Feuchtigkeit nach einem Wasserschaden, Lärm durch Bauarbeiten im Haus, ein defekter Aufzug in einem höheren Stockwerk, eine nicht schließende Tür oder anhaltender Geruch, etwa aus einer defekten Abwasserleitung. Welche Temperaturen geschuldet sind, regelt das Gesetz nicht; nach herrschender Meinung müssen Wohnräume in der Heizperiode tagsüber auf etwa 20 bis 22 Grad beheizbar sein. Die Jahreszeit spielt deshalb eine große Rolle: Ein defekter Heizkörper wiegt im Januar schwerer als im Juni.

Bei Schimmel kommt es auf die Ursache an. Liegt sie in der Bausubstanz, etwa an Wärmebrücken oder undichten Leitungen, ist der Schimmel ein Mangel. Hat der Mieter ihn durch falsches Heizen und Lüften selbst verursacht, scheidet eine Minderung aus. Der Vermieter muss nachweisen, dass die Ursache nicht im Gebäude liegt; ein Gutachten schafft hier Klarheit.

Auch eine zu kleine Wohnung kann ein Mangel sein. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist die Miete gemindert, ohne dass der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung darlegen muss (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az. VIII ZR 295/03). Die Minderung entspricht dann in der Regel der prozentualen Abweichung und gilt für die gesamte Mietzeit, solange die Abweichung besteht.

Mängelanzeige: Ohne Anzeige keine Minderung

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Eine Form ist nicht vorgeschrieben, eine E-Mail genügt; aus Beweisgründen ist Textform aber sinnvoll. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige und konnte der Vermieter deshalb nicht abhelfen, kann der Mieter insoweit nicht mindern und muss den Schaden ersetzen, der durch die verspätete Anzeige entstanden ist (§ 536c Abs. 2 BGB).

Zahlt der Mieter trotz eines bekannten Mangels zunächst die volle Miete weiter, verliert er sein Minderungsrecht dadurch nicht automatisch. Der Bundesgerichtshof hat eine entsprechende Anwendung von § 536b BGB auf diese Fälle abgelehnt; die Frage beurteilt sich nach § 536c BGB, im Einzelfall kann das Recht verwirkt sein (BGH, Urteil vom 16. Juli 2003, Az. VIII ZR 274/02). Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter grundsätzlich nach § 812 BGB zurückverlangen.

Berechnung: Bruttomiete als Bemessungsgrundlage

Die wichtigste Frage bei der Berechnung lautet: Wird die Mietminderung von der Kaltmiete oder von der Warmmiete berechnet? Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Bruttomiete die Bemessungsgrundlage ist, also die Kaltmiete einschließlich Vorauszahlung oder Pauschale für die Nebenkosten (BGH, Urteil vom 20. Juli 2005, Az. VIII ZR 347/04). Das gilt auch bei einer Flächenabweichung. Die Minderung wirkt sich deshalb auch auf die Betriebskostenabrechnung aus.

Eine Beispielrechnung: Die Kaltmiete beträgt 900 Euro, die Vorauszahlung auf Betriebs- und Heizkosten 250 Euro, die Bruttomiete also 1.150 Euro. Fällt die Heizung im Januar für zehn Tage vollständig aus und erkennt ein Gericht dafür eine Minderungsquote von 50 Prozent an, rechnet man taggenau: 1.150 Euro mal 50 Prozent mal 10 von 31 Tagen, also rund 185 Euro. Für den Rest des Monats schuldet der Mieter die volle Miete.

Für die Höhe der Kaution bleibt dagegen die vereinbarte, nicht die geminderte Miete maßgeblich (ebenfalls BGH, VIII ZR 347/04). Mehr dazu im Beitrag zur Mietkaution.

Minderungsquote und Mietminderungstabelle: Was gilt im Einzelfall?

Eine gesetzliche Mietminderungstabelle gibt es nicht. Wie hoch die Minderungsquote ist, hängt im Einzelfall von Art, Ausmaß und Dauer des Mangels, der Größe der betroffenen Räume und der Jahreszeit ab. Tabellen in Ratgebern sammeln Prozentwerte aus Gerichtsurteilen, viele davon von Amts- und Landgerichten wie dem LG Berlin. Sie zeigen, in welcher Größenordnung Gerichte entschieden haben, binden aber kein anderes Gericht. Die Rechtsprechung ist uneinheitlich: Für scheinbar gleiche Mängel finden sich sehr unterschiedliche Entscheidungen.

Für Vermieter ist das ein Argument für Gelassenheit: Eine angekündigte Quote ist zunächst nur die Einschätzung des Mieters. Ist sie überhöht, können Vermieter sie mit Hinweis auf die tatsächliche Beeinträchtigung zurückweisen und den Differenzbetrag einfordern.

Mietminderung und Zurückbehaltung: Fehler, die zur Kündigung führen können

Neben der Minderung darf der Mieter einen Teil der Miete zurückhalten, um Druck für die Mängelbeseitigung auszuüben. Dieses Zurückbehaltungsrecht ist nach dem Bundesgerichtshof zeitlich und der Höhe nach begrenzt; eine schematische Betrachtung verbietet sich, maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 19/14). Im entschiedenen Fall hatte der Mieter über längere Zeit einen Großteil der Miete einbehalten; die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs war wirksam.

Mindert der Mieter zu viel, entsteht ein Zahlungsrückstand. Erreicht er die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, etwa mehr als eine Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), kommt eine fristlose Kündigung in Betracht. Eine Kündigung ist aber ein schwerer Schritt mit Prozessrisiko, denn ob die Quote überhöht war, entscheidet im Streitfall erst das Gericht.

So reagieren Vermieter richtig

Wer schnell und dokumentiert handelt, hält die Minderung kurz und vermeidet Streit. Bewährt hat sich ein fester Ablauf von der Eingangsbestätigung bis zur Mitteilung, dass der Mangel beseitigt ist. Der Vermieter hat dabei einen Anspruch darauf, die Wohnung nach Ankündigung zu besichtigen und Handwerker hineinzulassen.

Kommt der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Hat der Vermieter den Mangel zu vertreten oder befindet er sich in Verzug, kommt zusätzlich Schadensersatz in Betracht (§ 536a Abs. 1 BGB).

Besonderheit bei der vermieteten Eigentumswohnung: Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, etwa am Dach, an Leitungssträngen oder an der zentralen Heizung, haftet gegenüber dem Mieter trotzdem der vermietende Eigentümer. Er sollte den Schaden sofort der Hausverwaltung melden und auf eine Notmaßnahme oder einen schnellen Beschluss drängen. Unsere Mietverwaltung übernimmt diese Abstimmung mit der Gemeinschaft; wie Zuständigkeiten bei Heizungen verteilt sind, zeigt der Beitrag zur Fußbodenheizung in der WEG.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 535, 536, 536a, 536b, 536c, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1, 812 BGB; BGH, Urteile vom 16.07.2003 – VIII ZR 274/02, 24.03.2004 – VIII ZR 295/03, 20.07.2005 – VIII ZR 347/04, 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, 29.04.2020 – VIII ZR 31/18

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