Tod des Mieters: Was mit dem Mietvertrag passiert

Stirbt ein Mieter, endet der Mietvertrag nicht von selbst. Für Vermieter ist das oft eine unangenehme Überraschung: Die Wohnung steht leer, Angehörige sind nicht auffindbar oder die Erben sind unbekannt, und trotzdem läuft das Mietverhältnis weiter. Das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) regelt den Todesfall des Mieters in den §§ 563 bis 564 BGB für Wohnraum und in § 580 BGB für andere Mietverhältnisse. Entscheidend ist, wer mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt hat, ob mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben haben und wer erbt. In diesem Artikel erhalten Sie einen Überblick: Er erklärt die Rechtslage Schritt für Schritt, nennt die Fristen für das Sonderkündigungsrecht und zeigt, wie Vermieter und Hausverwaltung beim Todesfall in der Praxis vorgehen, ohne Fehler zu machen.

Kein automatisches Ende: Der Tod des Mieters und der Mietvertrag

Der Grundsatz ist einfach: Der Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht. Das Gesetz kennt vier Möglichkeiten, wie es danach weitergeht. Erstens treten Ehegatte, Lebenspartner, Kinder, andere Familienangehörige oder Personen aus dem gemeinsamen Haushalt in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB). Zweitens wird er bei mehreren Mietern mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§ 563a BGB). Drittens geht er auf die Erben über, wenn weder Eintritt noch Fortsetzung erfolgt (§ 564 BGB). Viertens kann er in den Fällen der §§ 563 Abs. 4, 563a Abs. 2, 564 und 580 BGB per Sonderkündigung enden.

Die Reihenfolge ist zwingend: Zuerst prüft der Vermieter, ob eine Person in das Mietverhältnis eintritt oder es mit Mitmietern fortgesetzt wird. Nur wenn das nicht der Fall ist, kommen die Erben ins Spiel. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Eintrittsberechtigten sind unwirksam (§ 563 Abs. 5, § 563a Abs. 3 BGB). Ein Mietvertrag kann also nicht wirksam regeln, dass er mit dem Tod des Mieters automatisch endet.

Das Mietrecht schützt damit die Hinterbliebenen: Die Rechtsnachfolge in die Mietwohnung folgt nicht der Erbfolge, sondern dem gemeinsamen Haushalt. Ob ein Testament oder ein Erbvertrag vorliegt, spielt für den Eintritt keine Rolle. Wer eintritt, übernimmt das Mietverhältnis als Ganzes (§ 563 Abs. 1 BGB). Für Vermieter sind die Folgen des Todesfalls damit gut kalkulierbar, wenn sie die Fallkonstellation früh klären.

Wer tritt in den Mietvertrag ein? Ehegatten, Kinder und Hinterbliebene

Nach § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, mit dem Tod in das Mietverhältnis ein. Leben Kinder des Mieters im gemeinsamen Haushalt, treten sie ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt (§ 563 Abs. 2 Satz 1 BGB). Ebenso treten, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt, andere Familienangehörige im gemeinsamen Haushalt und Personen ein, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, etwa ein unverheirateter Lebensgefährte (§ 563 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BGB). Der Eintritt geschieht kraft Gesetzes, ohne Zustimmung des Vermieters und ohne Erklärung.

Die Hinterbliebenen sind nicht gezwungen, im Mietverhältnis zu bleiben. Erklären sie innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB). Dann geht der Mietvertrag auf die Erben über, oder auf die nächste eintrittsberechtigte Person. Für Vermieter folgt daraus: Eine Wohnung gilt erst als endgültig verfügbar, wenn die Monatsfrist verstrichen ist.

Mehrere Mieter: Fortsetzung mit den Überlebenden

Haben Ehepaar, Lebenspartner oder andere Personen im Sinne des § 563 BGB den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, ist der Fall noch einfacher: Das Mietverhältnis wird beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB). Die Erben des Verstorbenen werden nicht Mieter. Auch die überlebenden Mieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB), zum Beispiel wenn die Wohnung allein zu groß oder zu teuer ist.

Für den Vermieter gilt: Eine Kündigung allein wegen des Todesfalls ist hier nicht möglich. Er hat auch kein Sonderkündigungsrecht, wenn die überlebenden Mieter dem Vertrag treu bleiben. Worauf Vermieter bei der Auswahl neuer Mieter achten, zeigt der Beitrag zur Mieterauswahl.

Erben als neue Mieter: Kündigung nach § 564 BGB und § 580 BGB

Tritt niemand ein und gibt es keine Mitmieter, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt (§ 564 Satz 1 BGB). Erbe wird, wer im Testament oder Erbvertrag bestimmt ist oder nach der gesetzlichen Erbfolge zum Zug kommt. Der Erbe erlangt die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, auch wenn er die Wohnung nie bewohnt hat (§ 1922 Abs. 1 BGB). Er haftet für die Verbindlichkeiten des Verstorbenen (§ 1967 BGB), etwa für Mietschulden und die Kosten der Wohnungsräumung.

In diesem Fall haben Erbe und Vermieter ein Sonderkündigungsrecht: Beide können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt oder eine Fortsetzung nicht erfolgt ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 Satz 2 BGB). Der Vermieter braucht dafür kein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 BGB). Die gesetzliche Frist beträgt: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden (§ 573d Abs. 2 BGB). Geht sie also bis zum dritten Werktag im April zu, endet das Mietverhältnis am 30. Juni; geht sie später im April zu, erst am 31. Juli. Für möblierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB gilt eine kürzere Frist (spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats).

Für Mietverhältnisse, die keine Wohnraummietverhältnisse sind, etwa Gewerberäume oder die separat vermietete Garage, gilt § 580 BGB: Stirbt der Mieter, sind Erbe und Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Eintrittsrechte wie bei Wohnraum gibt es dort nicht. Mehr zum Sonderkündigungsrecht in anderen Fällen finden Sie im Beitrag Sonderkündigungsrecht des Vermieters. Beachten Sie in jedem Fall die Kündigungsfrist und die Monatsfrist: Das Kündigungsrecht erlischt, wenn Sie die Frist verstreichen lassen.

Kündigung durch den Vermieter bei eingetretenen Personen: § 563 Abs. 4 BGB

Treten Ehegatte, Kinder oder Haushaltsangehörige ein, hat der Vermieter weniger Spielraum als bei Erben: Er kann das Mietverhältnis nur außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB). Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Vermieter vom endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat. Ein wichtiger Grund muss in der Person des Eintretenden liegen; nach herrschender Meinung kommen etwa eine fehlende Zahlungsfähigkeit oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens in Betracht, nicht aber allein der Umstand, dass der Vermieter die Wohnung anders nutzen oder neu vermieten möchte.

Wichtig ist die Prüfung vor jeder Kündigung: Wer ist eingetreten, hat die Person Kenntnis erlangt, ist die Monatsfrist noch offen? Eine Kündigung ohne wichtigen Grund ist unwirksam. Bei der Prüfung der Zahlungsfähigkeit kann der Vermieter eine Sicherheit verlangen: Hat der Verstorbene keine Kaution geleistet, darf der Vermieter von den Eingetretenen eine Sicherheitsleistung nach Maßgabe des § 551 BGB fordern (§ 563b Abs. 3 BGB).

Tipp: Fristen nach dem Todesfall notieren Notieren Sie das Datum, an dem Sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand eintritt. Ab dann läuft die Monatsfrist für die Sonderkündigung. Die Kündigung muss in dieser Frist zugehen. Geht sie bis zum dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats; später zugehende Kündigungen wirken einen Monat später.

Miete, Mietschulden und Kaution nach dem Todesfall

Das Mietverhältnis läuft bis zu seinem Ende weiter, und damit auch die Pflicht zur Zahlung der Miete. Wer zahlt, hängt von der Konstellation ab. Eingetretene Personen und überlebende Mieter haften neben dem Erben für die bis zum Tod entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner; im Verhältnis zu ihnen haftet der Erbe allein (§ 563b Abs. 1 BGB). Hat der Mieter die Miete für einen Zeitraum nach seinem Tod im Voraus gezahlt, müssen die Eingetretenen dem Erben herausgeben, was sie dadurch ersparen (§ 563b Abs. 2 BGB). Offene Mietschulden kann der Vermieter beim Erben geltend machen; kennt er den Erben nicht, hilft die Nachlasspflegschaft (siehe unten).

Die Kaution gehört zum Vermögen des Mieters und damit zum Nachlass. Tritt jemand ein oder wird das Mietverhältnis fortgesetzt, bleibt die Sicherheit dem Mietverhältnis zugeordnet. Endet es, rechnet der Vermieter wie bei jedem Mieter ab: offene Forderungen werden verrechnet, der Rest geht an die Erben. Das Höchstmaß der Sicherheit ist das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB), und der Vermieter muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Einzelheiten stehen im Beitrag zur Mietkaution, zu den Betriebskosten im Beitrag Betriebskostenabrechnung.

Wohnung räumen, Zutritt und unbekannte Erben: Nachlasspfleger

Auch wenn die Wohnung leer wirkt, darf der Vermieter sie nicht eigenmächtig öffnen, räumen oder neu vermieten. Besitz und Sachen gehören dem Erben. Wer ihm den Besitz ohne seinen Willen entzieht, handelt widerrechtlich (verbotene Eigenmacht, § 858 BGB). Der Mieter muss die Mietsache bei Vertragsende zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB); diese Pflicht trifft den Erben. Weigert er sich, braucht der Vermieter einen Räumungstitel, den der Gerichtsvollzieher nach § 885 ZPO vollstreckt. Das Entrümpeln gehört zur Rückgabepflicht und ist Sache der Erben, nicht des Vermieters; auch die Kosten der Beerdigung trägt der Erbe (§ 1968 BGB). Bei Gefahr im Verzug, etwa Wasserschaden oder Brandgefahr, kann ein Betreten der Wohnung nach herrschender Meinung gerechtfertigt sein; der Vermieter sollte das dokumentieren und möglichst neutrale Zeugen hinzuziehen.

Sind die Erben unbekannt oder ist unklar, ob sie die Erbschaft annehmen, sorgt das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses und kann einen Nachlasspfleger bestellen (§ 1960 BGB). Der Vermieter kann als Nachlassgläubiger die Bestellung beantragen, um einen Anspruch gerichtlich geltend zu machen (§ 1961 BGB). Erben haben zur Ausschlagung in der Regel nur sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfall und Grund der Berufung (§ 1944 Abs. 1 und 2 BGB). Praktisch gilt: den Todesfall dem Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Mieters melden, die Fristen des Sonderkündigungsrechts notieren und die Verwaltung der Immobilie bei der Hausverwaltung oder Mietverwaltung dokumentieren lassen.

Typische Fallkonstellationen im Überblick

In der Praxis begegnen Vermietern fünf Situationen. Erstens der alleinstehende Mieter ohne Angehörige: Es tritt niemand ein, das Mietverhältnis geht auf den Erben über, und ist dieser unbekannt, kommt die Nachlasspflegschaft ins Spiel. Zweitens das Ehepaar oder die Lebenspartner als gemeinsame Mietpartei: Der Überlebende setzt den Mietvertrag fort. Drittens der unverheiratete Lebensgefährte, der nicht im Mietvertrag steht: Er tritt ein, wenn der Haushalt auf Dauer angelegt war. Viertens die Wohngemeinschaft mit mehreren Mietern: Führten die Mitmieter mit dem Verstorbenen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt, setzen sie das Mietverhältnis fort (§ 563a BGB); bei einer reinen Zweck-WG ist das nach herrschender Meinung nicht der Fall, dann tritt der Erbe an die Stelle des Verstorbenen (§ 1922 BGB). Fünftens die Familie mit Kindern: Die Kinder treten ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt.

Wer die Erbschaft ausschlägt, ist rückwirkend nie Erbe geworden (§ 1953 Abs. 1 BGB); dann geht die Erbschaft an den Nächstberufenen. Für die Räumung der Wohnung des Verstorbenen bedeutet das: Der Vermieter sollte nicht beim ersten Angehörigen anfangen, sondern über das Nachlassgericht klären, wer verantwortlich ist. Auf Wunsch übernimmt eine erfahrene Hausverwaltung diese Abstimmung mit Nachlassgericht, Angehörigen und Nachlasspfleger; Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt das nicht. Die Rechte des Vermieters bleiben bei sorgfältigem Vorgehen gewahrt, ohne dass Verstorbene oder Hinterbliebene zusätzlich belastet werden.

Im Erbfall ist der erste Ansprechpartner des Vermieters meist ein Angehöriger oder ein Bestatter. Ob diese Person Erbe ist, ergibt sich aus dem Erbrecht und nicht aus dem Mietrecht: Lassen Sie sich Testament, Erbvertrag oder Erbschein zeigen, bevor Sie Rechte gegen jemanden geltend machen. Mehrere Erben haften für Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Ist zur Zeit des Erbfalls kein Verwandter, Ehegatte oder Lebenspartner vorhanden, erbt das Land, in dem der Verstorbene zuletzt wohnte (§ 1936 BGB). Alle Kündigungsmöglichkeiten und Rechte des Vermieters bleiben dabei erhalten; sie richten sich dann gegen den Nachlass und den Nachlasspfleger. Die Räumung der Mietwohnung folgt erst, wenn klar ist, wer sie schuldet.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 546, 551, 563, 563a, 563b, 564, 573d, 580, 858, 1922, 1936, 1944, 1953, 1960, 1961, 1967, 1968, 2058 BGB; § 885 ZPO

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