Eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete muss begründet werden. In München ist der Mietspiegel der übliche Weg. Nicht jede Wohnung lässt sich aber gut einordnen, und nicht jede Gemeinde im Umland hat einen Mietspiegel. Dann kommen Vergleichswohnungen, ein Gutachten oder eine Mietdatenbank in Betracht.
Vier Begründungsmittel
Das Gesetz nennt Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten und drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Die Liste ist nicht abschließend. Die Begründung muss dem Mieter konkrete Hinweise geben, damit er das Verlangen prüfen kann. Einen vollständigen Beweis muss sie nicht liefern (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18).
Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben auch dann mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Mittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). In München gilt das für den qualifizierten Mietspiegel 2025.
§ 558c BGB regelt den Mietspiegel, § 558d BGB den qualifizierten Mietspiegel und seine Anpassung, § 558e BGB die Mietdatenbank.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
Drei Vergleichswohnungen
Es genügt, drei vergleichbare Wohnungen zu benennen. Der Mieter muss sie finden können: Anschrift, Geschoss und Lage im Haus gehören dazu. Außerdem sind Miete und Fläche anzugeben, damit sich die Quadratmetermiete nachvollziehen lässt. Die Wohnungen müssen in Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar sein, identisch müssen sie nicht sein.
Das Gesetz schließt Wohnungen aus dem eigenen Bestand des Vermieters nicht aus. Auch preisgebundene Wohnungen können als Vergleichswohnungen dienen (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18). Die drei Wohnungen belegen die Ordnungsmäßigkeit des Verlangens, nicht aber die Höhe der Vergleichsmiete im Streitfall.
Sachverständigengutachten
Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen und mit Gründen versehen sein. Der Sachverständige muss die ortsübliche Vergleichsmiete angeben und die Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Bei gleichartigen Wohnungen in einer Anlage kann ein Typengutachten genügen (BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09).
Das Verlangen ist nicht schon deshalb formell unwirksam, weil der Sachverständige die Wohnung vorher nicht besichtigt hat. Mängel des Gutachtens betreffen die inhaltliche Prüfung im Prozess (BGH, Urteil vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17). Das Gutachten kostet Geld und ersetzt im Streitfall kein gerichtliches Gutachten.
Günstig und schnell, wenn geeignete Wohnungen bekannt sind. Genaue Bezeichnung nötig. Im Prozess kein Beweis für die Vergleichsmiete.
Kostet Geld, ordnet die Wohnung aber in das örtliche Preisgefüge ein. Sinnvoll bei besonderen Wohnungen oder ohne Mietspiegel.
Mietdatenbank
Eine Mietdatenbank im Sinne des Gesetzes wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt (§ 558e BGB). Private Mietpreisportale erfüllen diese Voraussetzung in der Regel nicht. Eine Auswertung aus einem Immobilienportal ist deshalb keine Auskunft aus einer Mietdatenbank.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizEine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.
Mietspiegel in München und im Umland
Mietspiegel sind für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zu erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Viele Städte im Umland wie Fürstenfeldbruck oder Landsberg am Lech liegen darunter. Ob es dort einen Mietspiegel gibt, erfahren Sie bei der Gemeinde. Fehlt er, sind Vergleichswohnungen oder ein Gutachten die üblichen Wege.
In München hat der qualifizierte Mietspiegel im Prozess besonderes Gewicht. Wird er fristgerecht angepasst, wird vermutet, dass seine Werte die Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Liegen Vergleichswohnungen oder Gutachten deutlich darüber, wird die Klage schwieriger.
Welche Begründung passt
Liegt die Wohnung im Anwendungsbereich des Münchner Mietspiegels, ist er meist die sicherste Begründung. Vergleichswohnungen eignen sich, wenn Sie vergleichbare Wohnungen gut belegen können. Ein Gutachten lohnt sich eher bei besonderen Wohnungen. Wir prüfen für Sie, welches Mittel zu Ihrer Wohnung passt.
- Mögliche Begründungsmittel: Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten, drei Vergleichswohnungen.
- Angaben eines qualifizierten Mietspiegels sind immer mitzuteilen, auch bei anderer Begründung.
- Vergleichswohnungen müssen für den Mieter auffindbar und vergleichbar sein.
- Ein Gutachten muss die Vergleichsmiete nennen und die Wohnung in das Preisgefüge einordnen.
Häufige Fragen
Darf ich Wohnungen aus meinem eigenen Bestand als Vergleich nennen?
Ja. Das Gesetz verlangt nur drei vergleichbare Wohnungen und schließt den eigenen Bestand nicht aus. Die Wohnungen müssen für den Mieter auffindbar sein.
Rechtsgrundlage: § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB
Muss der Gutachter die Wohnung besichtigen?
Für die Wirksamkeit des Verlangens nicht zwingend. Der BGH hat ein Verlangen nicht schon deshalb für unwirksam gehalten, weil keine Besichtigung stattfand. Die Aussagekraft des Gutachtens wird dann im Prozess geprüft.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17
Muss ich den Mietspiegel nennen, wenn ich ein Gutachten beilege?
Ja, wenn ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung enthält. In München gilt das für den Mietspiegel 2025.
Rechtsgrundlage: § 558a Abs. 3 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 558a, 558c, 558d, 558e BGB; BGH, Urteile vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09, 11.07.2018 – VIII ZR 136/17, 18.12.2019 – VIII ZR 236/18
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
