Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss begründet werden. Das Gesetz lässt dafür vier Mittel zu: Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten und drei Vergleichswohnungen. Nicht jede Wohnung lässt sich mit dem Mietspiegel gut einordnen, und nicht jede Gemeinde im Umland hat einen. Dieser Beitrag zeigt, was die Begründung enthalten muss, wann welches Mittel passt und welche Angaben des Mietspiegels Sie immer mitteilen.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Gesetz nennt vier Begründungsmittel: Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten und mindestens drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB).
- Die Begründung muss dem Mieter nur ermöglichen, das Verlangen zu prüfen. Einen vollen Beweis der Vergleichsmiete verlangt das Gesetz nicht.
- Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, müssen Sie diese immer mitteilen, auch wenn Sie sich auf ein anderes Mittel stützen (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Vergleichswohnungen müssen auffindbar und vergleichbar sein, ein Gutachten muss die Vergleichsmiete nennen und die Wohnung ins örtliche Preisgefüge einordnen.
- Welches Mittel passt, hängt davon ab, ob es einen Mietspiegel gibt, wie gut Sie Vergleichsobjekte belegen können und wie besonders die Wohnung ist.
Welche Begründungsmittel gibt es für das Mieterhöhungsverlangen?
Das Gesetz nennt in § 558a Abs. 2 BGB vier Begründungsmittel: den Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten und die Miete dreier vergleichbarer Wohnungen.
Die Liste ist nicht abschließend. Entscheidend ist, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise gibt, damit er die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens prüfen kann. Einen Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete muss sie nicht liefern (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18). Auch die Berechtigung der Höhe wird erst im Streitfall abschließend geprüft.
Das Begründungserfordernis soll Mieter und Mieterin in die Lage versetzen, die Miethöhe zumindest grob zu prüfen. Eine Bezugnahme auf ein Begründungsmittel genügt, wenn die Angaben dafür ausreichen. Die Anforderungen sind bewusst nicht hoch, denn die Begründetheit der Erhöhung wird erst im Streitfall geklärt. Der Bundesgerichtshof hat diese Linie mehrfach bestätigt.
Das Mieterhöhungsverlangen selbst bedarf der Textform (§ 558a Abs. 1 BGB). Wie Sie Fristen, Kappungsgrenze und Aufbau des Schreibens einhalten, erklärt der Beitrag Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete. Zum Thema Formfehler gibt es einen eigenen Beitrag.
| Mittel | Was Sie dem Mieter mitteilen | Wann es sich eignet | Grenze |
|---|---|---|---|
| Mietspiegel | Fundstelle und die Angaben für die Wohnung, bei Spannen die Spanne | Es gibt einen Mietspiegel für den Ort und die Wohnung lässt sich einordnen | Gilt nur für Wohnungen im Anwendungsbereich des Mietspiegels |
| Mietdatenbank | Auskunft aus der Datenbank zu einzelnen Wohnungen | Eine anerkannte Mietdatenbank besteht vor Ort | Private Portale zählen nicht |
| Sachverständigengutachten | Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen | Besondere Wohnung, kein passender Mietspiegel | Kosten trägt zunächst der Vermieter |
| Drei Vergleichswohnungen | Anschrift, Lage im Haus, Miete und Fläche von drei Wohnungen | Sie können vergleichbare Wohnungen gut belegen | Die Wohnungen müssen vergleichbar und auffindbar sein |
Wann passt welches Begründungsmittel?
Gibt es für die Wohnung einen qualifizierten Mietspiegel, ist er meist die sicherste Begründung; Vergleichswohnungen oder ein Gutachten kommen vor allem dort in Betracht, wo er fehlt oder die Wohnung nicht passt.
Vergleichswohnungen eignen sich, wenn Sie drei vergleichbare Wohnungen mit Miete und Lage genau angeben können, etwa aus dem eigenen Bestand. Das ist günstig, hat aber einen Haken: Im Streitfall belegen die drei Wohnungen nur die Ordnungsmäßigkeit des Verlangens, nicht die Ortsüblichkeit der Miete. Auch hier gilt: Nennen Sie die Entgelte vergleichbarer Wohnungen vollständig.
Ein Gutachten lohnt sich eher bei besonderen Wohnungen, für die ein Mietspiegel keine verlässlichen Werte liefert, oder bei mehreren gleichartigen Wohnungen in einer Anlage. Das kostet Geld, das Sie vorab tragen.
Eine Mietdatenbank hilft nur, wenn es vor Ort eine anerkannte gibt. Das ist selten der Fall.
Für den Raum München gilt: Prüfen Sie zuerst den Münchner Mietspiegel. Im Umland klären Sie bei der Gemeinde, ob ein Mietspiegel besteht.
Vergleichswohnungen bei der Mieterhöhung: Welche Miete geben Sie an?
Sie nennen mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit ihrer Miete, sodass der Mieter sie finden und die Quadratmetermiete nachvollziehen kann (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB).
Dazu gehören Anschrift, Geschoss und Lage im Haus, Wohnfläche und die aktuelle Miete. Die Wohnungen müssen in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein, identisch müssen sie nicht sein.
Das Gesetz schließt Wohnungen aus dem eigenen Bestand nicht aus. Auch preisgebundene Wohnungen können als Vergleichswohnungen genannt werden, ohne dass das Verlangen formell unwirksam wird; die Unwirksamkeit tritt dadurch nicht ein (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18). Beachten Sie dabei den Datenschutz: Geben Sie nur Angaben zur Wohnung an, keine Namen der anderen Mieter.
Der Umstand, dass Sie mehr als drei Wohnungen nennen, schadet nach der Rechtsprechung nicht, solange mindestens drei die verlangte Miete tragen. Nehmen Sie deshalb keine Wohnung auf, deren Miete die geforderte Miete nicht stützt. In diesem Fall genügt die Benennung von drei passenden Wohnungen.
Wie begründen Sie eine Mieterhöhung mit einem Gutachten?
Sie fügen dem Schreiben ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bei (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Der Sachverständige muss die ortsübliche Vergleichsmiete angeben und die Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Das Gutachten muss die Tatsachen enthalten, aus denen sich die verlangte Miete ableitet, damit der Mieter sie prüfen kann.
Ein Typengutachten über vergleichbare Wohnungen kann genügen, etwa bei gleichartigen Wohnungen in einer Anlage (BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09).
Das Verlangen ist nicht schon deshalb formell unwirksam, weil der Sachverständige die Wohnung nicht besichtigt hat. Mängel des Gutachtens spielen dann erst bei der inhaltlichen Prüfung im Prozess eine Rolle (BGH, Urteil vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17). Entschieden hat das der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs.
Die Kosten des Gutachtens tragen Sie als Vermieter. Im Streitfall ersetzt es kein gerichtliches Gutachten.
Was ist eine Mietdatenbank und wann zählt sie?
Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird (§ 558e BGB).
Aus ihr müssen Auskünfte möglich sein, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Private Mietpreisportale erfüllen diese Voraussetzung in der Regel nicht. Eine Auswertung aus einem Immobilienportal ist deshalb keine Auskunft aus einer Mietdatenbank.
Warum gehört der Mietspiegel trotzdem ins Schreiben?
Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, müssen Sie diese Angaben im Mieterhöhungsverlangen auch dann mitteilen, wenn Sie sich auf ein anderes Begründungsmittel stützen (§ 558a Abs. 3 BGB).
In München gilt das für den qualifizierten Mietspiegel 2025. Auch bei Vergleichswohnungen oder Gutachten teilen Sie also die Werte des Mietspiegels mit. Lassen Sie sie weg, ist das Verlangen in der Regel formell mangelhaft.
Mietspiegel sind für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zu erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Viele Orte im Umland wie Fürstenfeldbruck oder Landsberg am Lech liegen darunter. Ob es dort einen Mietspiegel gibt, erfahren Sie bei der Gemeinde.
Im Prozess hat ein qualifizierter Mietspiegel besonderes Gewicht: Es wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Liegen Vergleichswohnungen oder Gutachten deutlich darüber, wird die Klage schwieriger. Mehr dazu im Beitrag Zustimmungsklage bei Mieterhöhung.
In welchen Schritten stellen Sie die Begründung zusammen?
Sie klären zuerst, ob ein Mietspiegel besteht, wählen dann das passende Begründungsmittel und stellen die Angaben vollständig zusammen.
Die Reihenfolge verhindert den häufigsten Fehler: Das Verlangen wird geschrieben, bevor geprüft ist, welche Angaben des Mietspiegels mitzuteilen sind.
| Schritt | Was Sie tun |
|---|---|
| 1 | Prüfen, ob für Ort und Wohnung ein (qualifizierter) Mietspiegel besteht und welche Angaben er enthält |
| 2 | Wohnung einordnen: Baujahr, Größe, Ausstattung, Lage und Besonderheiten |
| 3 | Begründungsmittel wählen: Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten oder Mietdatenbank |
| 4 | Angaben zusammenstellen: bei Vergleichswohnungen Anschrift, Lage, Miete und Fläche; bei einem Gutachten das Gutachten als Anlage |
| 5 | Angaben des qualifizierten Mietspiegels zusätzlich mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB) |
| 6 | Schreiben in Textform verfassen und die Fristen prüfen |
Welche Fehler führen zur unzureichenden Begründung?
Typisch sind fehlende Mietspiegelangaben, nicht auffindbare Vergleichswohnungen und Gutachten ohne Einordnung der Wohnung. Vermieter und Vermieterinnen sollten das vor dem Versand prüfen.
Bei Vergleichswohnungen fehlen oft Geschoss oder Lage im Haus, sodass der Mieter die Wohnung nicht finden kann. Auch Wohnungen, die erkennbar nicht vergleichbar sind, schwächen das Verlangen.
Beim Gutachten fehlt zuweilen die Aussage zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder die Einordnung in das Preisgefüge. Dann kann der Mieter die Erhöhung nicht prüfen, und die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens ist in Gefahr.
Ist die Begründung unzureichend, droht die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens: Mieter oder Mieterin müssen der Zustimmung dann nicht nachkommen. Ob ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, hängt im Einzelfall auch von weiteren Formvorschriften ab. Welche weiteren Formfehler es gibt und wie Sie sie vermeiden, steht im Beitrag Typische Formfehler bei der Mieterhöhung.
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Häufige Fragen
Welche Begründung muss der Vermieter für eine Mieterhöhung geben?
Der Vermieter muss das Verlangen mit einem der Mittel des § 558a Abs. 2 BGB begründen: Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Die Begründung muss dem Mieter die Prüfung ermöglichen, einen Beweis verlangt das Gesetz nicht.
Rechtsgrundlage: § 558a Abs. 1 und 2 BGB
Was muss bei Vergleichswohnungen angegeben werden?
Anschrift, Lage im Haus, Wohnfläche und Miete von drei vergleichbaren Wohnungen. Der Mieter muss die Wohnungen finden und die Quadratmetermiete nachvollziehen können.
Rechtsgrundlage: § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB
Darf ich Wohnungen aus meinem eigenen Bestand als Vergleich nennen?
Ja. Das Gesetz verlangt nur drei vergleichbare Wohnungen und schließt den eigenen Bestand nicht aus. Auch preisgebundene Wohnungen kommen in Betracht.
Rechtsgrundlage: § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB; BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18
Muss der Gutachter die Wohnung besichtigen?
Für die formelle Wirksamkeit des Verlangens nicht zwingend. Die Aussagekraft des Gutachtens wird dann im Prozess geprüft.
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17
Was ist eine Mietdatenbank?
Eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Vertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird. Private Mietportale zählen in der Regel nicht.
Rechtsgrundlage: § 558e BGB
Muss ich den Mietspiegel nennen, wenn ich ein Gutachten beilege?
Ja, wenn ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung enthält. In München gilt das für den Mietspiegel 2025.
Rechtsgrundlage: § 558a Abs. 3 BGB
Wer trägt die Kosten für das Gutachten?
In der Regel der Vermieter, denn er legt das Gutachten seinem Verlangen bei. Eine Erstattung durch den Mieter sieht das Gesetz dafür nicht vor.
Rechtsgrundlage: § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 558a, 558c, 558d, 558e BGB; BGH, Urteile vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09, 11.07.2018 – VIII ZR 136/17, 18.12.2019 – VIII ZR 236/18
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Änderungsverlauf
Aktualisiert am 07.10.2026: Überarbeitet: Entscheidungshilfe zur Wahl des Begründungsmittels, Ablauf in sechs Schritten und erweiterte Häufige Fragen
