Mieterhöhung Formfehler: Typische Fehler im Mieterhöhungsverlangen und wie Sie sie vermeiden

Ein Formfehler im Mieterhöhungsverlangen kann die ganze Erhöhung zu Fall bringen, obwohl die verlangte Miete stimmt. Fehlt ein Mieter im Adressfeld, eine Vollmachtsurkunde oder die Angabe aus dem qualifizierten Mietspiegel, ist das Mieterhöhungsschreiben angreifbar, und die Fristen beginnen oft neu. Dieser Beitrag zeigt, welche Anforderungen an Textform, Begründung, Adressaten und Fristen gelten, wann eine Mieterhöhung unwirksam ist und wie Sie den Fehler beheben. Eine kurze Prüfung vor dem Versand spart Monate.

Wann ist eine Mieterhöhung wegen eines Formfehlers unwirksam?

Eine Mieterhöhung ist formell unwirksam, wenn das Mieterhöhungsverlangen die gesetzliche Form, die richtigen Adressaten, eine Begründung oder die Fristen nicht einhält. Der Mieter muss dann nicht zustimmen, und die erhöhte Miete ist nicht geschuldet.

Maßstab ist § 558a BGB: Im Mietrecht für Wohnraummietverhältnisse ist das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dazu kommen die Voraussetzungen aus § 558 Abs. 1 und 3 BGB, also Wartefrist, Jahressperrfrist und Kappungsgrenze.

Die Gerichte prüfen diese formellen Voraussetzungen zuerst. Erst wenn das Verlangen wirksam ist, kommt es für die Entscheidung auf die ortsübliche Vergleichsmiete an. Ein Urteil zur Höhe ergeht bei einem Formmangel deshalb oft gar nicht.

Ein Formfehler betrifft nicht die Höhe der Vergleichsmiete, sondern den Weg zum Mieter. Auch wenn die verlangte Miete sachlich stimmt, kann ein Fehler beim Mieterhöhungsschreiben die Erhöhung scheitern lassen. Das ist ärgerlich, denn die Erhöhung verschiebt sich um Monate.

Welche Höhe zulässig ist und wie Sie die Vergleichsmiete ermitteln, erklärt der Beitrag Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete. Für Erhöhungen nach einer Modernisierung gelten eigene Formregeln und eine Begründung der Modernisierungskosten, siehe Mieterhöhung nach Modernisierung. Hier geht es um die Fehler, die vor dem Versand vermeidbar sind.

Reicht die Textform? Unterschrift, E-Mail und Zugang

Ja, das Mieterhöhungsverlangen muss nur in Textform erklärt werden. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich, ein Brief ohne Unterschrift oder eine E-Mail kann genügen.

Textform bedeutet nach § 126b BGB eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Ein maschinell erstelltes Mieterhöhungsschreiben mit dem Hinweis „ohne Unterschrift gültig“ reicht daher aus.

Auch eine Klausel im Mietvertrag, die für Änderungen die Schriftform verlangt, ändert daran nichts. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche Schriftformklausel für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB nicht gilt (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 300/09).

Wichtiger als die Unterschrift ist der Zugang beim Mieter oder bei der Mieterin. Von diesem Zeitpunkt hängen die Zustimmungsfrist und der Beginn der erhöhten Miete ab (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Im Streitfall müssen Sie als Vermieter den Zugang beweisen können.

Praktisch bewährt sich die Übergabe durch einen Boten, der den Inhalt des Briefs kennt und den Einwurf mit Datum festhält. Bei einer E-Mail ist der Zugang nur schwer nachzuweisen, und sie kommt nur in Betracht, wenn sie im Mietverhältnis ohnehin üblich ist.

An wen richtet sich das Mieterhöhungsschreiben? Alle Mieter, alle Vermieter

Das Mieterhöhungsschreiben muss an alle Mieter gerichtet sein, die den Mietvertrag geschlossen haben. Auf der Vermieterseite sollten alle Vermieter das Verlangen erklären oder einen Vertreter beauftragen.

Haben ein Ehepaar oder eine Wohngemeinschaft gemeinsam unterschrieben, gehört jeder Name in das Adressfeld. Fehlt ein Mieter oder eine Mieterin, ist das Verlangen ihm oder ihr gegenüber nicht erklärt, und die Frist läuft nicht gegen alle. Bei einer Klage auf Zustimmung sind mehrere Mieter notwendige Streitgenossen; der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 3.3.2004 – VIII ZR 124/03 festgehalten.

Ausnahmen gibt es nur in Sonderfällen, etwa wenn ein Mieter schon seit Langem ausgezogen und aus dem Vertrag entlassen ist. Verlassen Sie sich darauf nicht ohne Prüfung des Einzelfalls: Nennen Sie im Zweifel alle Vertragsparteien.

Gehört die Wohnung mehreren Eigentümern oder einer Gesellschaft, sind das die Vermieter. Prüfen Sie den Mietvertrag und das Grundbuch: Nach einem Verkauf tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein, sobald er als Eigentümer eingetragen ist (§ 566 BGB).

Ob die Zustimmung des Mieters seinerseits eine bestimmte Form braucht, ist weniger heikel: Sie kann formlos erteilt werden. Einmal erteilt, kann der Mieter sie nicht nach den Regeln über Fernabsatzverträge widerrufen (BGH, Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17).

Mieterhöhung durch die Hausverwaltung: Wann ist eine Vollmacht nach § 174 BGB nötig?

Erklärt die Hausverwaltung die Mieterhöhung für den Vermieter, sollten Sie dem Schreiben die Vollmachtsurkunde im Original beifügen. Sonst kann der Mieter das Verlangen nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen, und es ist dann unwirksam.

Nach § 174 Satz 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter ohne Vollmachtsurkunde vornimmt, unwirksam, wenn der andere es aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Nach verbreiteter Auffassung gilt das zumindest entsprechend für das Mieterhöhungsverlangen. Eine Kopie der Vollmacht genügt dafür in der Regel nicht. So hat das Amtsgericht Hanau eine Zustimmungsklage abgewiesen, nachdem die Mieterin das Schreiben einer Verwalterin ohne Vollmacht zurückgewiesen hatte (AG Hanau, Urteil vom 22.2.2019 – 32 C 167/18).

Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter vorher von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hat (§ 174 Satz 2 BGB). Die Mitteilung kann im Mietvertrag stehen, etwa als Angabe der Hausverwaltung als Vertreterin des Eigentümers, oder in einem gesonderten Schreiben.

Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern. Lässt sich der Mieter sehr lange Zeit, kann die Zurückweisung verspätet sein. Verlassen Sie sich darauf nicht, sondern fügen Sie die Vollmacht gleich bei.

Bei einer WEG-Verwaltung ist zu unterscheiden: Der WEG-Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft, nicht automatisch den einzelnen Eigentümer als Vermieter seiner Wohnung. Für die Vermietung einer Wohnung braucht die Verwaltung deshalb einen eigenen Auftrag, etwa im Rahmen der Mietverwaltung.

Welche Begründung braucht das Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Das Verlangen muss begründet sein: Gesetzlich vorgesehen sind ein Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB).

Die Begründung soll dem Mieter ermöglichen, die verlangte Miete zu prüfen. Es genügt, die Tatsachen mitzuteilen, am besten in einer übersichtlichen Darstellung der Berechnung. Vergleichswohnungen müssen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein (§ 558 Abs. 2 BGB). Ob die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich erreicht wird, entscheidet das Gericht erst in der Sache und nicht schon bei der Form.

Gibt es für die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, müssen Sie die Angaben zur Wohnung auch dann mitteilen, wenn Sie sich auf ein anderes Begründungsmittel stützen (§ 558a Abs. 3 BGB). Das vergessen Vermieter häufig, wenn sie mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten arbeiten.

Bei Mietspiegeln mit Spannen reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Für München lesen Sie im Beitrag Münchner Mietspiegel, wie die Einordnung der Wohnung erfolgt.

Wie Sie Vergleichswohnungen auswählen und ein Gutachten einsetzen, steht im Beitrag Mieterhöhung begründen. Für die Form genügt: Die Begründung steht im Schreiben oder liegt ihm bei, und Sie nennen darin die Wohnfläche, die Ausstattung und die Lage.

Beachten Sie die Wohnfläche. Für die Mieterhöhung zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht eine abweichende Angabe im Mietvertrag (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Messen Sie im Zweifel vor dem Versand nach.

Welche Fristen müssen Sie vor dem Versand prüfen?

Vor dem Versand sind drei Fristen zu prüfen: die Wartefrist von 15 Monaten, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze von drei Jahren. Wird eine davon missachtet, fehlt der Anspruch auf Zustimmung.

Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen selbst kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung, etwa einer neuen Heizung, oder wegen Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben dabei außer Betracht.

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit Verordnung der Landesregierung um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Überschreitet Ihr Verlangen diese Grenze, besteht für den übersteigenden Teil kein Anspruch. Rechnen Sie daher von der Miete vor drei Jahren aus.

Ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB). Ein darauf gestütztes Schreiben läuft ins Leere, wie fehlerfrei es auch formuliert ist. Mehr dazu im Beitrag Indexmiete oder Staffelmiete.

Danach beginnen die Fristen für den Mieter: Er hat Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, die erhöhte Miete schuldet er ab Beginn des dritten Kalendermonats (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Geht das Schreiben etwa am 15. März zu, endet die Zustimmungsfrist am 31. Mai, und die höhere Miete gilt ab 1. Juni.

Die Klage auf Zustimmung ist innerhalb von drei weiteren Monaten zu erheben. Alles zum Verfahren steht im Beitrag Zustimmungsklage bei Mieterhöhung.

Lässt sich ein Formfehler nach § 558b BGB nachträglich beheben?

Ja, in vielen Fällen. Ist dem Rechtsstreit ein mangelhaftes Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen, kann der Vermieter es im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben (§ 558b Abs. 3 BGB). Der Mieter erhält dann erneut seine volle Zustimmungsfrist. Über die Klage entscheidet zunächst das Amtsgericht, über die Berufung das Landgericht.

Das ist ein Ausweg, aber kein Freibrief. Die Heilung kostet Zeit, denn die erhöhte Miete beginnt erst nach der neuen Frist. Außerdem trägt der Vermieter die Kosten des Verfahrens, wenn er unterliegt. Bei Streit über die Voraussetzungen kann sich eine Stellungnahme eines Anwalts für Mietrecht lohnen, bevor Sie klagen. Zahlt der Mieter die erhöhte Miete über längere Zeit ohne Widerspruch, kann darin eine stillschweigende Zustimmung liegen; verlassen Sie sich nicht darauf, sondern holen Sie die Zustimmung ein.

In der Praxis ist die Einhaltung der Fristen und der Form wichtiger als jede Nachbesserung. Wer den Fehler vor einer Klage bemerkt, schickt am besten ein neues, vollständiges Schreiben, statt das alte nur zu ergänzen. Prüfen Sie dabei, dass die Fristen des § 558 BGB auch für das neue Schreiben eingehalten sind. Notieren Sie sich den Zugang des neuen Schreibens und rechnen Sie die Fristen neu.

Nimmt der Mieter die Erhöhung nur teilweise an, schuldet er die erhöhte Miete, soweit er zustimmt (§ 558b Abs. 1 BGB). Für den Rest bleibt die Klage. Die Rechtsfolgen nach der Zustimmungsverweigerung und das Sonderkündigungsrecht des Mieters behandelt der Beitrag Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung.

Checkliste: Was prüfen Sie vor dem Versand?

Gehen Sie vor dem Versand sechs Punkte durch: Erklärender, Adressaten, Vollmacht, Begründung, Fristen und Fläche. Die Beachtung dieser Punkte dauert wenig Zeit und erspart im Zweifel Monate.

Erstens: Steht der Vermieter als Erklärender im Schreiben, und ist es lesbar sowie dauerhaft speicherbar? Zweitens: Sind alle Mieter und alle Vermieter erfasst? Drittens: Liegt bei einer Vertretung die Vollmachtsurkunde im Original bei, oder wurde der Mieter vorher informiert?

Viertens: Enthält das Schreiben ein zulässiges Begründungsmittel, und sind die Angaben des qualifizierten Mietspiegels mitgeteilt? Fünftens: Sind Wartefrist, Jahressperrfrist und Kappungsgrenze eingehalten? Sechstens: Stimmt die Wohnfläche, und ist die verlangte Miete rechnerisch richtig?

Halten Sie zum Schluss fest, wann und wie das Schreiben zugegangen ist. Der Zugang ist der Zeitpunkt, an dem die Fristen für den Mieter beginnen. Eine erste Orientierung zur Miete gibt der Mietrechner.

Wie LIKKA bei der Mieterhöhung begleitet

LIKKA unterstützt Vermieter im Raum München und Landsberg bei der Vorbereitung von Mieterhöhungen und übernimmt auf Wunsch die Mietverwaltung. Vor dem Versand prüfen wir gemeinsam die Punkte dieser Checkliste.

Ein individuelles Angebot erstellen wir nach der Besichtigung der Wohnung. Mehr zum Leistungsumfang finden Sie unter Mietverwaltung. Die Berechnung der zulässigen Miete ersetzt keine Rechtsberatung; bei streitigen Fällen empfiehlt sich die Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 126b, 174, 557a, 557b, 558, 558a, 558b BGB; BGH, Urteile vom 10.11.2010 – VIII ZR 300/09, 3.3.2004 – VIII ZR 124/03, 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 und 17.10.2018 – VIII ZR 94/17

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.