Ein Mieterhöhungsverlangen ist eine Erklärung mit festen Anforderungen. Fehlt ein Mieter im Adressfeld, eine Vollmacht oder die Angabe aus dem Mietspiegel, ist das Verlangen angreifbar. Die Fristen beginnen dann oft neu. Eine kurze Prüfung vor dem Versand spart Monate.
Textform statt Unterschrift
Das Verlangen ist in Textform zu erklären (§ 558a Abs. 1 BGB). Textform verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist (§ 126b BGB). Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Ein Brief ohne Unterschrift oder eine E-Mail kann genügen, wenn der Vermieter als Erklärender erkennbar ist.
Entscheidend ist der Zugang beim Mieter, denn von ihm hängen alle Fristen ab. Wählen Sie deshalb einen Weg, mit dem Sie den Zugang belegen können, etwa einen Boten.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizIst durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das 1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und 2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.
Alle Mieter, alle Vermieter, Vollmacht
Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, richten Sie das Verlangen an alle Mieter. Gehört die Wohnung mehreren Eigentümern, die Vermieter sind, sollte das Verlangen von allen erklärt werden. Nach einem Verkauf ist der im Grundbuch eingetragene Erwerber zuständig.
Erklärt eine Hausverwaltung die Erhöhung, legen Sie eine Vollmachtsurkunde im Original bei. Fehlt sie, kann der Mieter das Verlangen unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB). Das gilt nicht, wenn der Vermieter den Mieter vorher von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hat.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizEin einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.
Begründung und Zeitpunkt
Ohne Begründung ist das Verlangen unwirksam. Die Begründung muss dem Mieter die Prüfung ermöglichen. In München gehört die Einordnung in den qualifizierten Mietspiegel 2025 mit den maßgeblichen Merkmalen dazu. Stützen Sie sich auf ein anderes Mittel, sind die Mietspiegelangaben trotzdem mitzuteilen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Achten Sie auf die Zeitpunkte. Das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren gilt in den Gemeinden der bayerischen Mieterschutzverordnung (§ 558 Abs. 1 und 3 BGB).
§ 558 BGB regelt Voraussetzungen und Kappungsgrenze der Erhöhung.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
Falsche Wohnfläche
Für die Mieterhöhung zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die Angabe im Mietvertrag (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Ist die Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, fällt die zulässige Erhöhung niedriger aus. Messen Sie im Zweifel vor der Erhöhung nach.
Nachbessern und Teilzustimmung
Ist das Verlangen formell fehlerhaft, kann der Vermieter es im Prozess nachholen oder die Mängel beheben (§ 558b Abs. 3 BGB). Der Mieter erhält dann erneut die volle Zustimmungsfrist. Das kostet Zeit, und die erhöhte Miete beginnt später.
Der Mieter kann auch nur einem Teil der Erhöhung zustimmen. Nach dem Gesetz schuldet er die erhöhte Miete, soweit er zustimmt. Für den Rest bleibt die Klage. Eine erteilte Zustimmung kann der Mieter nicht nach den Regeln über Fernabsatzverträge widerrufen (BGH, Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17).
§ 558a BGB enthält die Anforderungen an Form und Begründung.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
Prüfung vor dem Versand
Gehen Sie Adressaten, Absender, Vollmacht, Begründung, Mietspiegelangaben, Fläche und Fristen einmal vollständig durch. Wir prüfen Ihr Schreiben gern, bevor es an den Mieter geht.
- AdressatenAlle Mieter laut Vertrag
- AbsenderAlle Vermieter, bei Vertretung mit Vollmacht
- BegründungMietspiegel oder anderes Mittel, Mietspiegelangaben immer
- ZahlenTatsächliche Fläche, Jahresfrist, Kappungsgrenze
- ZugangNachweisbar zustellen
- Textform genügt; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.
- Das Verlangen an alle Mieter richten; bei Vertretung eine Vollmachtsurkunde beifügen.
- Angaben eines qualifizierten Mietspiegels sind immer mitzuteilen.
- Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche.
- Formfehler können im Prozess behoben werden, die Zustimmungsfrist beginnt dann neu.
Häufige Fragen
Ist eine Mieterhöhung per E-Mail wirksam?
Die Textform lässt das zu, wenn der Vermieter als Erklärender genannt ist und die Erklärung dauerhaft gespeichert werden kann. Sie müssen aber den Zugang beweisen können.
Rechtsgrundlage: § 126b, § 558a Abs. 1 BGB
Was passiert, wenn die Vollmacht der Hausverwaltung fehlt?
Der Mieter kann das Verlangen unverzüglich zurückweisen. Es ist dann unwirksam, es sei denn, Sie hatten den Mieter vorher über die Bevollmächtigung informiert.
Rechtsgrundlage: § 174 BGB
Kann der Mieter nur einem Teil der Erhöhung zustimmen?
Ja. Er schuldet die erhöhte Miete, soweit er zustimmt. Für den übrigen Betrag können Sie innerhalb der Frist auf Zustimmung klagen.
Rechtsgrundlage: § 558b Abs. 1 und 2 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 126b, 174, 558, 558a, 558b BGB; BGH, Urteile vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 und 17.10.2018 – VIII ZR 94/17
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
