Zustimmungsklage bei Mieterhöhung: Fristen, Gericht und Kostenrisiko

Die Zustimmungsklage Mieterhöhung ist der letzte Schritt, wenn der Mieter nicht reagiert. Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete nicht zu, bleibt dem Vermieter die Zustimmungsklage. Sie ist erst nach Ablauf der Zustimmungsfrist möglich und muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Dieser Artikel zeigt die Fristen an einem Rechenbeispiel, den Ablauf der Klage, das Kostenrisiko und die Frage, was passiert, wenn der Mieter später doch zustimmt.

Zustimmungsklage Mieterhöhung: Wann ist die Klage möglich?

Eine Zustimmungsklage ist möglich, wenn der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmt (§ 558b Abs. 2 BGB).

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist kein einseitiges Recht des Vermieters. Sie wird erst wirksam, wenn der Mieter zustimmt. Schweigt er oder lehnt er ab, bleibt dem Vermieter nur die Klage auf Erteilung der Zustimmung. Das Mietrecht regelt das Verfahren für ein Mietverhältnis über Wohnraum in § 558b BGB. Eine ausdrückliche Erklärung des Mieters ist nicht der einzige Weg, denn auch Zahlungen können eine Zustimmung sein. Ein förmlicher Widerspruch des Mieters ist dafür nicht nötig; es genügt, dass die Zustimmung ausbleibt. Der Mieterschutz zeigt sich daran, dass die Erhöhung ohne Zustimmung nicht in Kraft tritt. Das gilt auch in der Situation, dass der Mieter nichts erwidert. Die Zustimmung ist eine Willenserklärung des Mieters. Abweichende Regelungen im Mietvertrag zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 558b Abs. 4 BGB).

Der Mieter hat eine Bedenkzeit: die Zustimmungsfrist. Eine Klage, die vor Ablauf dieser Frist erhoben wird, ist verfrüht. Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. April 2020 (Az. VIII ZR 355/18) gilt: Verstöße gegen die Förmlichkeiten und Fristen sind eine Frage der Begründetheit, nicht der Zulässigkeit. Das Gericht weist eine verfrühte oder verspätete Klage deshalb ab.

Voraussetzung ist außerdem ein wirksames Erhöhungsverlangen. Im Mietrecht gilt: Der Vermieter hat nur dann ein Recht auf Zustimmung, wenn die Erhöhung berechtigt ist. Das Mieterhöhungsschreiben muss den Mieter über die Miethöhe und die Begründung informieren. Typische Fallstricke in Form und Begründung zeigt der Beitrag zu den Formfehlern bei der Mieterhöhung. Wie die Grundlagen von Frist, Kappungsgrenze und Begründung aussehen, steht unter Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.

Zustimmung zur Mieterhöhung: Welche Fristen gelten nach § 558b BGB?

Es laufen zwei Fristen nacheinander: Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, danach hat der Vermieter drei weitere Monate, um die Klage zu erheben (§ 558b Abs. 2 BGB).

Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist erhoben werden. Die Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Widerspricht der Mieter ausdrücklich, ändert das an den Fristen nichts. Wer sie versäumt, kann die Zustimmung zu diesem Erhöhungsverlangen nicht mehr einklagen. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag (§ 193 BGB).

In Bezug auf beide Fristen ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter maßgeblich. Im Fall von Streit über den Zugang muss der Vermieter ihn beweisen. Halten Sie deshalb fest, wann und wie das Schreiben übergeben wurde.

Für die Erhebung der Klage gilt: Erhoben ist sie mit Zustellung der Klageschrift (§ 253 Abs. 1 ZPO). Die Frist ist aber gewahrt, wenn die Klage rechtzeitig bei Gericht eingeht und demnächst zugestellt wird (§ 167 ZPO). Zahlen Sie den Gerichtskostenvorschuss deshalb zügig, damit das Gericht die Klage zustellen kann (§ 12 Abs. 1 GKG).

Welches Gericht ist für die Zustimmungsklage zuständig?

Für die Zustimmungsklage ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Der Streitwert spielt dafür keine Rolle.

Für Streitigkeiten aus einem Wohnraummietverhältnis sind die Amtsgerichte ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands ausschließlich zuständig (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG). Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a Abs. 1 ZPO). Eine abweichende Gerichtsstandsvereinbarung im Mietvertrag hilft nicht. Das Mietrecht weist diese Streitigkeiten für jedes Mietverhältnis über Wohnraum den Amtsgerichten zu, auch bei Streit über die Miethöhe.

Für eine Münchner Wohnung ist das Amtsgericht München zuständig, im Umland zum Beispiel das Amtsgericht Fürstenfeldbruck oder das Amtsgericht Landsberg am Lech. Gegen das Urteil des Amtsgerichts ist die Berufung zum Landgericht möglich, wenn die Beschwer 600 Euro übersteigt oder das Amtsgericht sie zulässt (§ 511 ZPO). Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang.

Wie läuft die Zustimmungsklage bei der Mieterhöhung ab?

Die Zustimmungsklage läuft in sechs Schritten: Frist abwarten, Beweislage prüfen, Klage einreichen, Vorschuss zahlen, verhandeln und das Urteil abwarten.

Klägerin oder Kläger ist der Vermieter, bei mehreren Vermietern in der Regel alle gemeinsam. Das Gericht wägt nicht die Interessen beider Seiten ab, sondern prüft die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Im Mieterhöhungsverfahren sind Beklagte alle Mieter, die im Mietvertrag stehen; die Klageschrift muss alle Beklagten nennen. Die Vorschriften dazu finden sich in den §§ 558 bis 558e BGB. Klageantrag ist, den Mieter zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf einen bestimmten Betrag ab einem bestimmten Zeitpunkt zuzustimmen. Mit Rechtskraft des Urteils gilt die Zustimmung als abgegeben (§ 894 ZPO). Beide Parteien können sich auch im Prozess vergleichen; ein Vergleich beendet den Streit mit Wirkung für beide Seiten.

Wie belegt der Vermieter die Vergleichsmiete im Prozess?

Der Vermieter muss im Prozess beweisen, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Ein qualifizierter Mietspiegel erleichtert das erheblich.

Ist der Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel und fristgerecht angepasst, wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Das hilft, wenn die verlangte Miete im Rahmen des Mietspiegels liegt. Entscheidend sind Lage, Ausstattung, Wohnfläche und Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Grundmiete anderer Wohnungen im Haus. Wie der Mietspiegel für München entsteht, erklärt der Beitrag zum Münchner Mietspiegel.

Fehlt ein qualifizierter Mietspiegel oder wird die Vermutung erschüttert, holt das Gericht in der Regel ein Sachverständigengutachten ein. Das dauert und kostet. Der Preis für das Gutachten richtet sich nach dem Aufwand des Sachverständigen. Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsschreiben genügen für die Form, beweisen die Höhe aber nicht. Mehr dazu finden Sie unter Mieterhöhung begründen: Vergleichswohnungen und Gutachten.

Wie hoch ist das Kostenrisiko einer Zustimmungsklage bei der Mieterhöhung?

Der Streitwert ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete (§ 41 Abs. 5 GKG). Wer verliert, trägt die Kosten des Rechtsstreits (§ 91 ZPO). Verliert die Klägerin oder der Kläger, trägt sie oder er also auch die Kosten des Mieters.

Bei teilweisem Erfolg der Parteien werden die Kosten gegeneinander aufgehoben oder verhältnismäßig geteilt (§ 92 ZPO). Zu den Kosten zählen die Gerichtskosten, die eigenen Anwaltskosten und die des Gegners, soweit er sich anwaltlich vertreten lässt.

Bei diesen Streitwerten sind Gerichts- und Anwaltsgebühren überschaubar. Das größte Kostenrisiko ist ein gerichtliches Gutachten. Den Vorschuss dafür zahlt in der Regel der Vermieter, weil er die Vergleichsmiete beweisen muss. Die Gutachterkosten können den Streitwert deutlich übersteigen.

Auch der Mieter trägt ein Risiko: Verliert er, muss er die Kosten tragen und die erhöhte Miete rückwirkend nachzahlen, nämlich ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Erhöhungsverlangens.

Kann der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nachholen?

Ja. Der Mieter kann auch nach Ablauf der Zustimmungsfrist und selbst im Prozess noch zustimmen. Dann erledigt sich die Klage, und es kommt auf die Kostenfrage an.

Eine schriftliche Zustimmungserklärung kann der Vermieter nicht verlangen, die Zustimmung ist an keine Form gebunden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter auch durch schlüssiges Verhalten zustimmen kann, etwa wenn er die erhöhte Miete dreimal in Folge vorbehaltlos zahlt (BGH, Beschluss vom 30. Januar 2018, Az. VIII ZB 74/16).

Stimmt der Mieter erst nach Klageerhebung zu, entscheidet das Gericht über die Kosten. Erkennt der Mieter den Anspruch sofort an und hat er durch sein Verhalten keinen Anlass zur Klage gegeben, trägt der Vermieter als Kläger die Kosten (§ 93 ZPO). Ob der Mieter Anlass gegeben hat, hängt vom Einzelfall ab, vor allem davon, ob das Erhöhungsverlangen wirksam war.

Auch der Vermieter kann nachbessern: Entspricht das Erhöhungsverlangen nicht den Anforderungen des § 558a BGB, kann er es im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben. Dem Mieter steht dann erneut die Zustimmungsfrist zu (§ 558b Abs. 3 BGB). Als Begründung des Mieterhöhungsverlangens nennt § 558a BGB etwa den Mietspiegel, ein Gutachten oder Vergleichswohnungen.

Was gilt bei einer Teilzustimmung des Mieters?

Stimmt der Mieter nur einem Teil der Erhöhung zu, schuldet er insoweit die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Die Klage richtet sich dann nur noch auf den Restbetrag.

Das Gesetz sagt es ausdrücklich: Soweit der Mieter zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete (§ 558b Abs. 1 BGB). Im Fall einer Teilzustimmung gilt: Rechnen Sie vor der Klage durch, ob der Streit um den Rest das Kostenrisiko wert ist. Oft ist ein Gespräch mit dem Mieter der günstigere Weg, etwa mit einer Einigung auf einen Zwischenbetrag.

Was passiert bei der Mieterhöhung, wenn der Vermieter die Klagefrist verpasst?

Wer die Klagefrist versäumt, kann die Zustimmung zu diesem Erhöhungsverlangen nicht mehr einklagen. Der Vermieter muss mit einem neuen Erhöhungsverlangen von vorn beginnen.

Da die Miete nicht erhöht wurde, ist ein neues Verlangen in der Regel möglich. Es muss wieder alle Voraussetzungen nach § 558 und § 558a BGB erfüllen, auch die Kappungsgrenze. Der Mieter erhält erneut seine Bedenkzeit, und die erhöhte Miete gilt erst ab dem dritten Kalendermonat nach dem Zugang des neuen Schreibens.

Für den Mieter bedeutet das: Er hat zwar Zeit gewonnen, muss aber mit einem neuen Schreiben rechnen. Auf ein Erhöhungsverlangen kann der Mieter außerdem mit einer Sonderkündigung reagieren; die Fristen erklärt der Beitrag zum Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung.

Wie LIKKA bei der Mieterhöhung begleitet

LIKKA prüft im Rahmen der Mietverwaltung die Erfolgsaussichten Ihrer Mieterhöhung und begleitet die Abstimmung mit dem Anwalt.

Vor einer Klage lohnt sich ein Blick auf Form, Begründung und Mietspiegeleinordnung des Erhöhungsverlangens. Die Klage selbst führen Sie als Vermieter, wie in der Praxis üblich, mit einem Rechtsanwalt. Wir bereiten die Unterlagen vor und stimmen den Ablauf mit Ihnen ab.

Wie die Mietverwaltung funktioniert, erfahren Sie auf unserer Leistungsseite. Weitere Informationen zum Thema Mietverwaltung erhalten Sie dort. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ein individuelles Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 558, 558a, 558b, 558d, 130, 193 BGB; § 23 Nr. 2 GVG; §§ 29a, 91, 92, 93, 167, 253, 511, 894 ZPO; §§ 12, 41 GKG; BGH VIII ZR 355/18; BGH VIII ZB 74/16

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.