Eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete wird erst mit der Zustimmung des Mieters wirksam. Schweigt er oder lehnt er ab, entscheidet das Gericht. Die Fristen dafür sind kurz und streng. Wer sie verpasst, muss mit einem neuen Verlangen von vorn beginnen.
Wann die Klage möglich ist
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit. Stimmt er bis dahin nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (§ 558b Abs. 2 BGB). Eine vor Ablauf der Zustimmungsfrist erhobene Klage kommt zu früh.
Erhoben ist die Klage mit Zustellung der Klageschrift (§ 253 Abs. 1 ZPO). Die Frist ist gewahrt, wenn die Klage rechtzeitig bei Gericht eingeht und demnächst zugestellt wird (§ 167 ZPO). Zahlen Sie den Gerichtskostenvorschuss deshalb zügig.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
- 10. Oktober 2026Mieterhöhungsverlangen geht dem Mieter zu
- 31. Dezember 2026Ende der Zustimmungsfrist
- 1. Januar 2027Erhöhte Miete bei Zustimmung geschuldet
- 31. März 2027Letzter Tag der Klagefrist
Welches Gericht zuständig ist
Für Streitigkeiten aus einem Wohnraummietverhältnis ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG). Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a Abs. 1 ZPO). Für eine Münchner Wohnung ist das das Amtsgericht München, im Umland etwa die Amtsgerichte Fürstenfeldbruck oder Landsberg am Lech.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizDie Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind: […] 2. ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes: a) Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; […]
§ 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB betrifft unter anderem Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und möblierten Wohnraum in der Vermieterwohnung.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.
(2) Absatz 1 ist nicht anzuwenden, wenn es sich um Wohnraum der in § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genannten Art handelt.
Teilzustimmung
Stimmt der Mieter nur einem Teil zu, schuldet er insoweit die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Die Klage richtet sich dann nur noch auf den Restbetrag. Prüfen Sie vorher, ob der Streit um den Rest das Kostenrisiko wert ist.
Beweis: Mietspiegel und Gutachten
Im Prozess muss der Vermieter die Vergleichsmiete belegen. Ist ein qualifizierter Mietspiegel fristgerecht angepasst, wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Das hilft, wenn die verlangte Miete im Rahmen des Mietspiegels liegt.
Fehlt ein qualifizierter Mietspiegel oder wird die Vermutung erschüttert, holt das Gericht meist ein Sachverständigengutachten ein. Das dauert und kostet. Vergleichswohnungen im Erhöhungsschreiben genügen für die Form, beweisen die Höhe aber nicht.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung des Mietspiegels.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Kostenrisiko
Der Streitwert ist der Jahresbetrag der zusätzlich verlangten Miete (§ 41 Abs. 5 GKG). Bei 100 Euro mehr im Monat sind das 1.200 Euro. Wer verliert, trägt die Kosten des Rechtsstreits (§ 91 ZPO). Bei teilweisem Erfolg werden die Kosten gegeneinander aufgehoben oder verhältnismäßig geteilt (§ 92 ZPO).
Die Gerichts- und Anwaltsgebühren sind bei diesen Streitwerten überschaubar. Teuer wird es vor allem, wenn ein gerichtliches Gutachten nötig wird. Diese Kosten können den Streitwert deutlich übersteigen.
§ 91 ZPO regelt die Kostentragung der unterliegenden Partei, § 92 ZPO die Kostenverteilung bei teilweisem Obsiegen.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Absatz 1 oder § 556e des Bürgerlichen Gesetzbuchs zulässigen Miete der Jahresbetrag der Überschreitung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.
Vor der Klage
Prüfen Sie vor der Klage, ob das Verlangen formell in Ordnung ist und die Mietspiegeleinordnung stimmt. Ein Gespräch mit dem Mieter führt oft zu einer Einigung, etwa auf einen Teilbetrag. Wir prüfen die Erfolgsaussichten Ihrer Erhöhung und begleiten die Abstimmung mit dem Anwalt.
- Zustimmungsfrist bis Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang, danach drei Monate für die Klage.
- Ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.
- Ein fristgerecht angepasster qualifizierter Mietspiegel begründet eine Vermutung für die Vergleichsmiete.
- Streitwert ist der Jahresbetrag der Erhöhung; ein Gerichtsgutachten ist das größte Kostenrisiko.
Häufige Fragen
Kann ich sofort klagen, wenn der Mieter ablehnt?
Die Klage ist nach dem Gesetz möglich, soweit der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang nicht zustimmt. Warten Sie deshalb das Ende dieser Frist ab. Danach haben Sie drei Monate Zeit.
Rechtsgrundlage: § 558b Abs. 2 BGB
Wie hoch ist der Streitwert einer Zustimmungsklage?
Maßgeblich ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete. Bei 80 Euro mehr im Monat sind das 960 Euro.
Rechtsgrundlage: § 41 Abs. 5 GKG
Welches Gericht ist für eine Wohnung in Germering zuständig?
Das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Die Zuständigkeit ist ausschließlich und hängt nicht vom Streitwert ab.
Rechtsgrundlage: § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG; § 29a ZPO
Rechtsgrundlage: §§ 558b, 558d BGB; § 23 GVG; §§ 29a, 91, 92, 167, 253 ZPO; § 41 GKG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
