Immer mehr Wohnungseigentümer erleben dasselbe: Der Verwalter hört auf, und auf die Anfragen an andere Hausverwaltungen kommen nur Absagen. Für diese Entwicklung hat sich das Schlagwort Verwaltersterben eingebürgert. Dieser Beitrag ordnet ein, was die Zahlen des Verwalterverbands VDIV tatsächlich zeigen, warum gerade kleine WEGs betroffen sind und welche Möglichkeiten die Gemeinschaft hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Verwaltersterben ist kein Rechtsbegriff, sondern ein Schlagwort für den Verwaltermangel: Überlastung, fehlende Fachkräfte und altersbedingte Geschäftsaufgaben treffen auf steigende Anforderungen.
- Im VDIV-Branchenbarometer 2026 sehen sich 62,1 Prozent der Verwaltungen als überlastet, 31,0 Prozent planen, kleinere Objekte abzugeben.
- Kleine WEGs trifft es besonders, weil Versammlung, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan kaum weniger Arbeit machen, sich aber auf wenige Einheiten verteilen.
- Ohne Verwalter bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig: Die Eigentümer vertreten sie gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 WEG), und die Versammlung lässt sich nach § 24 Abs. 3 WEG einberufen.
- Es gibt Lösungen: eine besser vorbereitete Suche, ein Eigentümer als Verwalter, die Selbstverwaltung und als letzter Weg das Gericht.
Was bedeutet Verwaltersterben?
Verwaltersterben beschreibt, dass es für Eigentümergemeinschaften immer schwerer wird, eine Hausverwaltung zu finden, weil Verwaltungen aufhören, Mandate abgeben oder keine neuen Objekte mehr annehmen.
Der Begriff klingt drastischer, als die Datenlage es hergibt. Viele Verwaltungen verschwinden nicht, sie wählen ihre Objekte strenger aus. Für die betroffene Gemeinschaft ist die Folge dieselbe: Die Suche nach einem WEG-Verwalter dauert länger oder endet ohne Angebot.
Das Problem betrifft viele Häuser. Nach Angaben des VDIV gibt es rund 9,3 Millionen Eigentumswohnungen in etwa 1,8 Millionen Wohngebäuden, und etwa 62 Prozent dieser Gebäude haben drei bis zwölf Einheiten (VDIV, Januar 2025). Der Verband spricht selbst von immer mehr verwalterlosen Gemeinschaften.
Was zeigen die Zahlen zum Verwaltermangel?
Die aktuellste Quelle ist das VDIV-Branchenbarometer 2026: Fast zwei Drittel der Verwaltungen sehen sich als überlastet, und ein großer Teil will Objekte abgeben.
| Befund | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Verwaltungen, die sich als überlastet einschätzen | 62,1 % | VDIV-Branchenbarometer 2026 |
| Wollen besonders arbeitsintensive Objekte abgeben | 57,1 % | VDIV-Branchenbarometer 2026 (nach Haufe) |
| Wollen sich von wirtschaftlich unattraktiven Mandaten trennen | 49,5 % | VDIV-Branchenbarometer 2026 (nach Haufe) |
| Lehnen mehr als die Hälfte der Gesuche von Eigentümergemeinschaften ab, verfolgen sie nicht weiter oder antworten mit einem Abwehrangebot | 45,9 % | VDIV-Branchenbarometer 2026 |
| Planen, kleinere Objekte abzustoßen | 31,0 % | VDIV-Branchenbarometer 2026 |
| Wollen künftig nur Objekte ab einer Mindestgröße annehmen | 21,0 %, im Mittel ab rund 16 Wohneinheiten | VDIV-Branchenbarometer 2026 |
| Nehmen keine WEG bis zehn Einheiten mehr an | 26,3 % | VDIV-Verwalter-Monitor 6/2024 |
| Nehmen gar keine neue WEG mehr an | 16,9 % | VDIV-Verwalter-Monitor 6/2024 |
An der Befragung für das Barometer 2026 nahmen vom 4. März bis 11. Mai 2026 insgesamt 1.078 Unternehmen teil, 476 beantworteten sie vollständig. Das sind Selbstauskünfte und Absichten der Verwaltungen, keine Zählung abgegebener Objekte. Es lohnt auch der Blick auf die Größe der Firmen: Bei kleinen Verwaltungen lehnte 2024 nur etwa jede zehnte (11,2 Prozent) eine WEG bis zehn Einheiten ab.
Neu ist die Entwicklung nicht. Schon im Barometer 2022 gaben 51,3 Prozent der befragten Unternehmen an, aus personellen Gründen auf neue Eigentümergemeinschaften verzichten zu müssen. Im Barometer 2025 nahmen knapp 14 Prozent überhaupt keine neuen Mandate mehr an. Im Barometer 2026 lehnten 45,9 Prozent der Verwaltungen mehr als die Hälfte der Anfragen ab, verfolgten sie nicht weiter oder machten ein Abwehrangebot. Diese Werte stammen aus unterschiedlichen Jahren und Fragen und lassen sich daher nicht direkt als Verlauf lesen. Die im Schnitt genannte Mindestgröße von rund 16 Einheiten zeigt aber, wo die Grenze für viele Immobilienverwalter liegt.
Stirbt die Branche also wirklich? Das lässt sich nicht belegen. Die letzte von uns gefundene amtliche Meldung nennt für 2017 rund 24.600 Hausverwaltungen (Statistisches Bundesamt), ein Beitrag im VDIV-Magazin von 2022 spricht von mehr als 24.000 Unternehmen. Eine aktuelle amtliche Zahl zum Rückgang haben wir nicht gefunden. Der Autor jenes Beitrags stellte damals die bewusst zugespitzte These auf, dass in zehn Jahren die Hälfte der Verwaltungen nicht mehr am Markt sei. Das ist eine Einschätzung, keine Statistik.
Welche Ursachen hat das Verwaltersterben?
Der Hauptgrund ist der Engpass beim Personal. Hinzu kommen wachsende Aufgaben, altersbedingte Geschäftsaufgaben und der Zusammenschluss zu größeren Unternehmen.
Fachkräfte: Mehr als die Hälfte der Verwaltungen, die 2025 Personal suchten, konnte nicht alle offenen Stellen besetzen (VDIV-Branchenbarometer 2026). Wer keine Mitarbeiter findet, kann keine weiteren Objekte betreuen, selbst wenn die Vergütung stimmt.
Anforderungen: Mit der WEG-Reform sind die Aufgaben des Verwalters nicht kleiner geworden. Dazu kommen der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG, Vorgaben aus Energie- und Heizungsrecht sowie die Digitalisierung. Für sehr kleine Betriebe ist vor allem die Umstellung veralteter Software kaum zu stemmen, so der Beitrag im VDIV-Magazin.
Nachfolge: Der Markt ist kleinteilig. Viele Inhaber kleiner Unternehmen gehen in den Ruhestand, größere Verwaltungen schließen sich Unternehmensgruppen an. Das Verwalteramt hängt dabei oft an einer Person, und wenn diese aufhört, muss die Gemeinschaft neu suchen.
Warum trifft es gerade kleine WEGs?
Weil der Aufwand kaum von der Objektgröße abhängt, die Vergütung aber je Einheit gerechnet wird. Eine Gemeinschaft mit fünf Parteien braucht ebenso eine Eigentümerversammlung, ein Protokoll, die Beschluss-Sammlung, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan wie ein großes Wohnhaus.
Die Verwaltersuche wird dadurch zur Rechenaufgabe. Nach der Verwalterentgeltstudie 2025 des CRES liegen die Sätze bei Anlagen über 99 Einheiten rund 38 Prozent unter denen von Anlagen bis zehn Einheiten. Trotz dieses Unterschieds bleibt das Gesamtentgelt eines kleinen Objekts niedrig, weil es nur auf wenige Einheiten kommt.
Hinzu kommt der persönliche Faktor: In kleinen Häusern fehlt oft ein Beirat, bei Streit gibt es wenige Ausweichmöglichkeiten, und auch der Sanierungsstau wiegt schwerer. Wenn jede zweite Verwaltung unattraktive Mandate abgeben will, fallen solche Objekte zuerst heraus. Die Folge sind Absagen, oft ohne Begründung, oder gar keine Antwort auf Anfragen.
Was passiert, wenn eine WEG keinen Verwalter findet?
Die Gemeinschaft bleibt bestehen und handlungsfähig. Ohne Verwalter vertreten die Wohnungseigentümer sie gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 WEG), und die Pflichten aus der Verwaltung liegen dann bei ihnen selbst.
Rechtlich ist das machbar, praktisch aber mühsam: Zahlungen, Verträge und die Vertretung gegenüber Banken und Dienstleistern müssen alle Eigentümer gemeinsam tragen, solange sie niemanden per Beschluss bevollmächtigen. Das Hausgeld muss weiter eingezogen, Versicherungen müssen bezahlt und Reparaturen beauftragt werden.
Auch die Versammlung fällt nicht aus. Fehlt ein Verwalter, kann nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einladen. Ist das alles nicht möglich, hilft das Gericht weiter. Die Einzelheiten stehen im Beitrag WEG ohne Verwalter.
Ein Sonderfall ist der Tod des Verwalters. War eine natürliche Person bestellt, endet das Amt damit, die Erben werden nicht Verwalter. Das Verwalteramt ist höchstpersönlich und beruht auf dem Vertrauen der Eigentümer. Der Erbe muss den Tod unverzüglich anzeigen und bei Gefahr im Verzug dringende Geschäfte fortführen (§ 673 BGB), sämtliche Unterlagen sind an die Gemeinschaft herauszugeben. Bei einer GmbH läuft das Amt dagegen in der Regel weiter, wenn der Geschäftsführer stirbt, denn bestellt ist die Gesellschaft.
Stirbt der Verwalter, hat die WEG keinen gesetzlichen Vertreter mehr, bis die Eigentümer einen neuen bestellen. Auch der Beirat erhält dadurch nicht automatisch die Vertretungsmacht. Laufende Kosten und Zahlungen gehen weiter, deshalb sollte die Eigentümerversammlung kurzfristig einberufen werden. Vorsorge hilft: Die Gemeinschaft sollte wissen, wo Verwaltervertrag, Konten und Unterlagen liegen.
Welche Lösungen gibt es für kleine WEGs?
Die Gemeinschaft hat vier Möglichkeiten: die Suche verbessern, einen Eigentümer zum Verwalter bestellen, sich selbst verwalten oder das Gericht anrufen. Am besten klärt sie zuerst, ob eine externe Verwaltung noch erreichbar ist.
| Lösung | Passt, wenn | Darauf achten |
|---|---|---|
| Bessere Suche und Ausschreibung | Das Haus geordnet ist und die Eigentümer eine marktgerechte Vergütung beschließen würden | Vollständige Anfrage, realistischer Preisrahmen, weiterer Suchradius |
| Eigentümer als Verwalter | Mindestens ein Eigentümer die Verwaltungsaufgaben übernehmen will | Bestellung per Beschluss, Zertifikat nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, Haftung |
| Selbstverwaltung | Die Gemeinschaft klein ist und alle Eigentümer mitziehen | Klare Aufgabenverteilung, Dokumentation, gemeinsame Vertretung |
| Gericht | Die Eigentümer sich nicht einigen und ein Beschluss unterbleibt | Klage eines Eigentümers nach § 44 Abs. 1 WEG, Zeit und Kosten |
Die Suche verbessern: Verwaltungen entscheiden schnell, ob sich eine Anfrage lohnt. Vollständige Angaben zu Einheiten, Baujahr, Heizung, Rücklage, offenen Themen und Beschluss-Sammlung verringern den Aufwand der Prüfung. Bei den Angeboten sollte die Gemeinschaft mit Preisen rechnen, die je Einheit über denen großer Anlagen liegen. Wichtig ist auch die Region: Eine Verwaltung übernimmt ein kleines Objekt eher, wenn sie in der Nähe schon Häuser betreut. Grundlagen stehen im Beitrag zertifizierter Verwalter.
Eigentümer als Verwalter: Die WEG kann einen Eigentümer zum Verwalter bestellen. Grundsätzlich hat jeder Eigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Die Pflicht entfällt aber, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Alle drei Bedingungen müssen zusammenkommen. Mehr dazu unter Eigentümer als Verwalter.
Selbstverwaltung: Sie spart die Kosten eines externen Verwalters, verlangt aber Organisation und rechtliches Wissen. Die Aufgabenverteilung sollte die Gemeinschaft dokumentieren und am besten per Beschluss festhalten. Für Hausgeld, Jahresabrechnung und die Vertretung nach außen braucht jede Aufgabe einen Zuständigen. Der Beitrag WEG-Selbstverwaltung zeigt die Schritte.
Gericht als letzter Weg: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Eigentümers den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 WEG), auch über die Bestellung eines Verwalters. Das hilft aber nur, wenn es einen geeigneten und zur Übernahme bereiten Kandidaten gibt. Das LG Landau hat einem Eigentümer im Eilverfahren die Einberufung einer Versammlung erlaubt, einen Notverwalter aber nicht bestellt (Beschluss vom 18.10.2021, Az. 5 T 75/21).
Hilfe für die Praxis: Wer sucht einen neuen Hausverwalter?
Suchen darf jede Eigentümergemeinschaft selbst: Meist übernehmen der Beirat oder einzelne Eigentümer die Suche und holen mehrere Angebote ein. Über die Bestellung entscheidet danach die Eigentümerversammlung per Beschluss.
Eine Herausforderung für viele kleine Gemeinschaften ist, dass die Aufgaben neben dem Beruf laufen. Es hilft, die Suche in vier Schritte zu teilen: Erstens fasst eine Person alle Daten der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einer Seite zusammen. Zweitens gehen die Anfragen per E-Mail gleichzeitig an mehrere Verwaltungen in der Region. Drittens werden die Angebote nach Leistungen, Vertragslaufzeit und Kosten verglichen. Viertens lädt die Gemeinschaft zur Versammlung ein und nimmt die Bestellung und den Verwaltervertrag in die Tagesordnung auf.
Für die Selbstverwaltung gilt ähnliches: Die Eigentümer sollten die Selbstverwaltung nicht nebenbei beginnen, sondern Aufgaben und Vertretung vorher klären. Das schützt vor Streit um Geld und Zuständigkeiten. Eigentümer, die zugleich Vermieter sind, brauchen die Jahresabrechnung zudem rechtzeitig für ihre Nebenkostenabrechnung. Wie die Einberufung gelingt, erklärt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Hat die Hausverwaltung noch Zukunft?
Ja, aber der Markt verändert sich. Verwaltungen arbeiten digitaler, wachsen in Gruppen und wählen ihre Mandate genauer aus. Die Nachfrage bleibt, das Angebot wird knapper.
Das hat Folgen für die Preise: Für kleine Objekte hatten Verwaltungen 2025 Anhebungen von bis zu 17,4 Prozent geplant (VDIV-Branchenbarometer 2025). Zugleich entstehen neue Ansätze: Der VDIV hat 2025 den Preis Immobilienverwaltung des Jahres für Konzepte zur Verwaltung kleiner Gemeinschaften ausgelobt und das Thema damit bewusst gesetzt. Für Eigentümer heißt das: Früh handeln ist besser, als bis zum Vertragsende zu warten, und ein Verwalterwechsel braucht einen Vorlauf für Suche, Beschluss und Übergabe.
Wie LIKKA kleine Gemeinschaften begleitet
LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben ab 3 Einheiten. Ob wir Ihre Gemeinschaft im Einzelfall übernehmen können, hängt von Lage, Zustand und Aufwand des Objekts ab, und das sagen wir Ihnen nach dem Erstgespräch offen.
Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Für die WEG-Verwaltung rechnen wir je nach Objektgröße mit rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat; bei kleinen Häusern gilt teils eine Mindestpauschale. Mehr zu Leistungen und Ablauf finden Sie unter WEG-Verwaltung.
Häufige Fragen
Was tun, wenn eine WEG keinen Verwalter findet?
Zuerst die Anfrage verbessern und den Suchradius erweitern. Findet sich niemand, kann die Gemeinschaft einen Eigentümer zum Verwalter bestellen oder sich selbst verwalten. Als letzter Weg bleibt die Klage eines Eigentümers vor Gericht.
Rechtsgrundlage: §§ 19, 44 WEG
Ist eine Hausverwaltung für eine WEG Pflicht?
Das Gesetz schreibt die Bestellung nicht ausdrücklich vor, eine WEG kann auch ohne Verwalter bestehen. Allerdings gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und jeder Eigentümer kann sie verlangen, wenn keine Ausnahme greift.
Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG
Wer vertritt die WEG ohne Verwalter?
Die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. Sie können einzelne Eigentümer per Beschluss zur Vertretung ermächtigen, damit nicht jeder Vertrag von allen unterschrieben werden muss.
Rechtsgrundlage: § 9b Abs. 1 WEG
Kann eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter stattfinden?
Ja. Einladen dürfen der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer. Gibt es niemanden davon, kann ein Eigentümer sich die Einberufung vom Gericht erlauben lassen.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 3 WEG
Warum lehnen Hausverwaltungen kleine WEGs ab?
Weil der Aufwand für Versammlung, Abrechnung und Wirtschaftsplan kaum sinkt, die Vergütung aber von der Zahl der Einheiten abhängt. Wegen des Personalmangels wählen viele Verwaltungen daher zuerst größere Objekte.
Was kostet eine WEG-Hausverwaltung?
Bei LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat: bei 3 bis 9 Einheiten rund 40 bis 100 €, bei 10 bis 30 Einheiten rund 32 bis 48 € und über 30 Einheiten rund 28 bis 40 €. Kleine Gemeinschaften zahlen je Einheit mehr, teils gilt eine Mindestpauschale.
Rechtsgrundlage: §§ 9b, 19, 24, 26a, 44 WEG; § 673 BGB; LG Landau, Beschluss vom 18.10.2021 – 5 T 75/21
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
