Abberufung Verwalter BGH: Wichtiger Grund, Ermessen und Beschlussersetzung

Seit der WEG-Reform können die Wohnungseigentümer ihren Verwalter jederzeit abberufen, auch ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 WEG). Doch was gilt, wenn die Mehrheit am Verwalter festhält, obwohl er Pflichten verletzt hat? Dann entscheidet im Streitfall das Gericht. Dieser Beitrag richtet sich an Eigentümer und Beiräte und fasst zusammen, was der Bundesgerichtshof zur Abberufung des Verwalters sagt: was vor und nach der Reform gilt, wann ein einzelner Eigentümer die Abberufung durchsetzen kann und wie eine Beschlussersetzungsklage abläuft.

Wann kann der WEG-Verwalter abberufen werden?

Der WEG-Verwalter kann seit der Reform jederzeit abberufen werden. Die Wohnungseigentümer beschließen das in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 26 Abs. 1 und 3 WEG).

Ein wichtiger Grund ist dafür nicht erforderlich. Die Abberufung ist eine Angelegenheit der Gemeinschaft und betrifft ihr eigenes Verwaltungsorgan; sie braucht keine Pflichtverletzung als Anlass.

Der Beschluss beendet die Organstellung, also das Verwalteramt. Der Verwaltervertrag ist davon rechtlich zu trennen (Trennung von Amt und Vertrag), er endet nach dem Gesetz spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Das gilt unabhängig von der Rechtsform: Ist der Verwalter ein Unternehmen, etwa eine GmbH oder UG (haftungsbeschränkt), wird das Unternehmen als Verwalterin abberufen, nicht der Geschäftsführer persönlich.

Abweichungen von diesen Regeln sind nicht zulässig (§ 26 Abs. 5 WEG). Auch eine Teilungserklärung oder ein Verwaltervertrag kann die Abberufung deshalb nicht auf einen wichtigen Grund beschränken. Einen Überblick über Ablauf und Mehrheiten gibt der Beitrag zur Abberufung des Verwalters.

Was galt vor und nach der WEG-Reform?

Vor der WEG-Reform konnte die Abberufung auf einen wichtigen Grund beschränkt werden. Die Reform ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. Seitdem gilt: jederzeit abberufbar, entgegenstehende Klauseln sind unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat das 2022 ausdrücklich festgestellt: Der Verwalter kann seit dem 1. Dezember 2020 jederzeit abberufen werden, entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind nach Auffassung des Senats unwirksam geworden (BGH, Urteil, Az. V ZR 65/21). Das gilt auch für Vereinbarungen im Verwaltervertrag, die ein längeres Fortbestehen vorsehen, als Folge der Reform.

Unverändert blieb dagegen die Frage, wann ein einzelner Eigentümer die Abberufung gegen den Willen der Mehrheit erzwingen kann. Der Maßstab dafür stammt aus der Rechtsprechung zum alten Recht (BGH, Urteil vom 22.06.2012, V ZR 190/11) und gilt nach dem Bundesgerichtshof auch nach der Reform weiter.

Welche Rolle spielt der wichtige Grund heute noch?

Für die Abberufung durch die Mehrheit spielt der wichtige Grund keine Rolle mehr. Er bleibt aber wichtig für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags und für die Frage, ob ein Eigentümer die Abberufung einklagen kann.

Wer den Verwaltervertrag vorzeitig und ohne Abwarten der Sechsmonatsfrist beenden will, braucht eine Kündigung aus wichtigem Grund. Eine vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist bleibt nur relevant, wenn sie zu einem früheren Vertragsende führt. Ein wichtiger Grund liegt etwa vor, wenn der Gemeinschaft die Fortsetzung des Vertrags nicht mehr zuzumuten ist. Der Bundesgerichtshof wendet dafür dieselben Grundsätze an wie beim Abberufungsanspruch.

Ein Verwalter, der abberufen wird, hat in der Regel bis zum Ende des Vertrags weiter Anspruch auf seine Vergütung. Anders ist es nur, wenn der Vertrag wirksam aus wichtigem Grund fristlos gekündigt wurde.

Welche Pflichtverletzungen ein Gericht für ausreichend hält, hängt vom Einzelfall ab. Typische Beispiele sind eigenmächtige Zahlungen vom Gemeinschaftskonto, verweigerte Abrechnungen oder Versammlungen und Vorteile von Handwerkern. Fälle aus Gerichtsentscheidungen stellt der Beitrag Wenn der Verwalter in die Kasse greift vor.

Abberufung Verwalter BGH: Welche Urteile (V ZR 65/21, V ZR 190/11) sind wichtig?

Für die Abberufung des Verwalters sind vor allem zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs wichtig: das Urteil vom 22. Juni 2012 (V ZR 190/11) zum alten Recht und das Urteil vom 25. Februar 2022 (V ZR 65/21) zum neuen Recht.

Der Leitsatz und die Gründe von V ZR 65/21 lassen sich in drei Punkten zusammenfassen. Erstens besteht ein Abberufungsanspruch des einzelnen Eigentümers nur, wenn die Ablehnung aus objektiver Sicht nicht vertretbar ist. Zweitens muss das Gericht alle Umstände des Einzelfalls würdigen, feste zeitliche Grenzen gibt es nicht. Drittens kann der Verwalter seit dem 1. Dezember 2020 jederzeit abberufen werden.

Das Urteil von 2012 beschreibt denselben Grundsatz für die Zeit vor der Reform: Die Gemeinschaft hat einen Beurteilungsspielraum, und ein einzelner Eigentümer kann die Abberufung nur verlangen, wenn die Ablehnung nicht mehr vertretbar ist. Ein wichtiger Grund allein reichte danach nicht automatisch.

Wie weit reicht das Ermessen der Mehrheit?

Die Mehrheit hat bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. Ein einzelner Eigentümer kann die Abberufung nur verlangen, wenn die Ablehnung durch die Mehrheit aus objektiver Sicht nicht vertretbar ist.

So formuliert es der Bundesgerichtshof im Urteil vom 25. Februar 2022 (V ZR 65/21). Der Senat hat betont, dass sich am Maßstab durch die Reform nichts geändert hat: Es reicht, dass die Abberufung allein dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht.

Praktisch heißt das: Die Gemeinschaft darf an ihrem Verwalter festhalten, solange das vertretbar ist. Kein Eigentümer kann die Abberufung allein deshalb erzwingen, weil er unzufrieden ist. Erst wenn bei objektiver Betrachtung nur noch die Abberufung in Betracht kommt, schrumpft der Spielraum der Mehrheit auf null.

Dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann, ändert daran nichts. Diese Freiheit gilt für den Mehrheitsbeschluss. Der Anspruch des Einzelnen gegen die Gemeinschaft ist eine andere Frage.

Kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung durchsetzen?

Ja, aber nur über das Gericht und nur unter engen Voraussetzungen. Der Eigentümer muss darlegen, dass die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar ist.

Der Weg führt in der Regel über mehrere Stufen. Zuerst sollte der Antrag auf Abberufung in der Eigentümerversammlung gestellt werden, damit die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft sich damit befassen können. Ohne vorherigen Antrag kann das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage fehlen. Lehnt die Mehrheit ab, liegt ein Negativbeschluss vor.

Gegen diesen Beschluss kann der Eigentümer innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben und zugleich beantragen, dass das Gericht die Abberufung durch Urteil anordnet (§ 44 Abs. 1, § 45 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Anlage liegt.

Im Fall des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 25.02.2022 – V ZR 65/21) war genau das geschehen: Einzelne Eigentümer hatten die Abberufung der Verwalterin beantragt, die Mehrheit hatte abgelehnt. Die Kläger gingen gegen diesen Negativbeschluss vor und wollten die Abberufung durch das Gericht erreichen. Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück, weil das Landgericht nicht alle Umstände gewürdigt hatte.

Was ist eine Beschlussersetzungsklage?

Mit der Beschlussersetzungsklage beantragt ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass das Gericht einen fehlenden, notwendigen Beschluss durch Urteil ersetzt (§ 44 Abs. 1 WEG). Bei der Verwalterabberufung ersetzt das Urteil den Abberufungsbeschluss, den die Mehrheit verweigert hat.

Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei waren (§ 44 Abs. 3 WEG). Wird die Abberufung angeordnet, ersetzt das Urteil den fehlenden Beschluss.

Die Klage ist ein Ausnahmeweg. Sie lohnt sich nur, wenn die Pflichtverletzungen belegt sind und die Mehrheit sich auch nach einem erneuten Antrag nicht bewegt. Wer die Mehrheit überzeugen kann, kommt schneller und günstiger zum Ziel. Fehlt zugleich ein Nachfolger, kann auch ein gerichtlich bestellter Verwalter in Betracht kommen.

Hinweis: Jeder Fall liegt anders, vor einer Klage sollte ein Rechtsanwalt die Erfolgsaussichten prüfen. Für den Eigentümer, der klagen will, ist deshalb vor allem eine gute Dokumentation wichtig: Datum, Vorfall, Beleg und Reaktion der Verwaltung.

Zählen ältere Pflichtverletzungen noch?

Ja. Nach dem Bundesgerichtshof gibt es keine festen zeitlichen Grenzen, nach denen Pflichtverletzungen des Verwalters unbeachtlich werden. Das Gericht würdigt alle Umstände des Einzelfalls.

Im Verfahren V ZR 65/21 hatte das Berufungsgericht ältere Vorwürfe unberücksichtigt gelassen, weil sie zu lange zurücklagen. Das beanstandete der Bundesgerichtshof: Auch ältere Vorfälle können im Gesamtbild eine Rolle spielen, das Gericht prüft nicht nur einen Teil der Vorwürfe. Ein neuer Vorfall kann frühere Verfehlungen in einem anderen Licht zeigen, und mehrere Verstöße können zusammen genügen, auch wenn jeder für sich nicht reichen würde.

Das Zeitmoment ist trotzdem nicht bedeutungslos. Der Bundesgerichtshof hat offengelassen, ob eine zu späte Geltendmachung den Anspruch ausschließen kann.

Deshalb gilt: Pflichtverletzungen zeitnah ansprechen, schriftlich festhalten und bei Bedarf in der nächsten Versammlung zur Abstimmung stellen.

Was passiert mit dem Verwaltervertrag nach der Abberufung?

Mit dem Beschluss endet das Verwalteramt. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, auch wenn er länger laufen sollte (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Abberufung und Kündigung sind getrennte Vorgänge. Wer sicher gehen will, beschließt neben der Abberufung ausdrücklich auch die Beendigung des Vertrags zum frühestmöglichen Zeitpunkt nach Maßgabe von § 26 Abs. 3 WEG. Kürzere vertragliche Kündigungsfristen bleiben dadurch unberührt.

Bis zum Vertragsende schuldet die Gemeinschaft grundsätzlich weiter die Vergütung. Der Verwalter muss sich dabei unter Umständen ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Das ist der Preis der Sechsmonatsfrist. Die Eigentümer sollten vor der Abstimmung über diese finanziellen Folgen der Abberufung informiert werden. Eine Ausnahme besteht bei wirksamer fristloser Kündigung aus wichtigem Grund. Ob dieser Grund vorliegt, ist ein Streitpunkt, den vorab eine rechtliche Prüfung klären sollte.

Die Gemeinschaft sollte rechtzeitig einen Nachfolger bestellen, damit keine Lücke entsteht. Wie ein Wechsel geordnet abläuft, zeigt der Fahrplan zum Verwalterwechsel.

Wie läuft die Bestellung des Verwalters nach der Abberufung?

Die Bestellung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer ebenfalls mit einfacher Mehrheit (§ 26 Abs. 1 WEG). Am besten wird die Neuwahl im selben Termin wie die Abberufung beschlossen. Vor der Wahl sollten mehrere Angebote vorliegen; eine starre Pflicht zu genau drei Angeboten gibt es nach der Rechtsprechung des BGH nicht, wie der Beitrag zu Vergleichsangeboten erläutert.

Die Amtszeit darf höchstens fünf Jahre betragen, bei der ersten Bestellung nach der Neugründung der Gemeinschaft höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Die Einladung zur Versammlung muss mindestens drei Wochen vorher in Textform zugehen, eine E-Mail genügt (§ 24 Abs. 4 WEG). Abberufung und Verwalterbestellung gehören ausdrücklich auf die Tagesordnung, ebenso der Abschluss des neuen Verwaltervertrags.

Wer als Minderheit der Eigentümer den Wechsel will, braucht Mehrheiten. Findet sich keine, kann im Ausnahmefall das Gericht einen Verwalter bestellen, wie der Beitrag zur Verwalterbestellung durch das Gericht zeigt. Seit dem 1. Dezember 2023 haben Eigentümer zudem Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG), siehe Zertifizierter Verwalter.

Wie gehen Eigentümer in der Praxis vor?

Eigentümer, die den Verwalter loswerden wollen, gehen am besten in fünf Schritten vor: dokumentieren, ansprechen, Versammlung beantragen, abstimmen und erst zuletzt klagen.

Wie LIKKA Gemeinschaften bei der Abberufung begleitet

LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und begleitet auch den Wechsel nach einer Abberufung. Wir sind keine Rechtsanwälte und beraten nicht im Prozess; wir sorgen für saubere Beschlussvorlagen, Unterlagen und eine geordnete Übergabe.

Im Erstgespräch sehen wir uns mit dem Beirat Beschlusslage und Verwaltervertrag an und planen den Zeitplan bis zur Übergabe. Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Mehr zum Ablauf finden Sie unter Verwaltung wechseln.

Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 6, § 24, § 26 Abs. 1 bis 5, §§ 44, 45 WEG; BGH V ZR 65/21; BGH V ZR 190/11

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.