Seit Jahren hören Eigentümer in München, dass die Stadt einen Wärmeplan hat. Viele fragen sich, ob sich daraus eine Heizung vorschreiben lässt, ob Fernwärme Pflicht wird und ob der Heizungstausch bis zum Plan warten muss. Die kurze Antwort: Die kommunale Wärmeplanung ist eine Planung der Stadt, keine Pflicht für das einzelne Gebäude. Sie ist trotzdem die wichtigste Orientierung für jede Entscheidung über Heizung, Wärmenetz und Instandhaltung. Dieser Beitrag erklärt, was das Wärmeplanungsgesetz (WPG) regelt, welche Fristen für Großstädte gelten, wie der Stand in München nach den Angaben der Stadt ist und was Eigentümer und Gemeinschaften jetzt tun sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die kommunale Wärmeplanung ist eine Planung der Stadt: Der Wärmeplan hat keine rechtliche Außenwirkung und begründet keine einklagbaren Rechte oder Pflichten (§ 23 Abs. 4 WPG).
- Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 erstellen (§ 4 Abs. 2 WPG); München hat ihn nach Angaben der Stadt im April 2026 beschlossen.
- Auch die Ausweisung als Wärmenetzausbaugebiet bewirkt keine Pflicht, eine bestimmte Wärmeversorgungsart zu nutzen (§ 27 Abs. 1 WPG).
- Die Heizungspflichten ergeben sich aus dem GModG (§§ 42, 43), nicht aus dem Wärmeplan; der Plan ist Entscheidungsgrundlage für Gemeinschaft und Verwaltung.
Kommunale Wärmeplanung: Was das Wärmeplanungsgesetz regelt
Das Wärmeplanungsgesetz verpflichtet die Länder sicherzustellen, dass auf ihrem Hoheitsgebiet Wärmepläne erstellt werden (§ 4 Abs. 1 WPG). Wer die Planung vor Ort durchführt, bestimmt das Landesrecht: Die „planungsverantwortliche Stelle“ ist der nach Landesrecht für die Aufgaben verantwortliche Rechtsträger (§ 3 Abs. 1 Nr. 9 WPG). In Bayern sind planungsverantwortliche Stellen die Gemeinden (§ 8 Abs. 1 AVEn), in München also die Landeshauptstadt. Zuständig ist dort das Referat für Klima- und Umweltschutz; den ersten Plan hat die Stadt nach eigenen Angaben gemeinsam mit den Stadtwerken München (SWM) und externen Fachleuten erstellt.
Inhaltlich folgt die Wärmeplanung festen Schritten: Bestandsanalyse, Potenzialanalyse, ein Zielszenario und die Einteilung des Gebiets in voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiete, jeweils für die Jahre 2030, 2035 und 2040 (§ 18 Abs. 3 WPG). Dazu gehören Wärmenetze, Wärmepumpen, Geothermie, Solarthermie und unvermeidbare Abwärme. Am Ende steht der Wärmeplan, der die wesentlichen Ergebnisse zusammenfasst, vom zuständigen Gremium beschlossen und im Internet veröffentlicht wird (§ 23 Abs. 1 bis 3 WPG).
Ziel ist die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung: Das Gesetz soll Kommunen und Gebäudebesitzer mit verlässlichen Daten versorgen, damit Investitionen in Wärmenetze, Wärmepumpen und Gebäudesanierung planbar werden. Für die Kommunen ist die Wärmeplanung ein Überblick über Wärmebedarf, Wärmequellen und mögliche Wärmeerzeugung; für den Eigentümer schafft sie mehr Investitionssicherheit, ohne ihm eine Lösung vorzuschreiben.
Entscheidend für Eigentümer ist die Rechtsnatur des Plans: Er hat keine rechtliche Außenwirkung und begründet keine einklagbaren Rechte oder Pflichten (§ 23 Abs. 4 WPG). Das gilt in beide Richtungen. Der Plan verpflichtet kein Gebäude zu einer bestimmten Heizung, und er garantiert auch keinen Anschluss an ein Netz. Zur Einordnung hilft der Beitrag zu den Wärmenetzgebieten in München.
Fristen: Wann Großstädte ihren Wärmeplan vorlegen müssen
Das Gesetz staffelt die Fristen nach der Einwohnerzahl. Wärmepläne sind spätestens bis zum Ablauf des 30. Juni 2026 für alle Gemeindegebiete zu erstellen, in denen zum 1. Januar 2024 mehr als 100.000 Einwohner gemeldet waren, und bis zum Ablauf des 30. Juni 2028 für die übrigen (§ 4 Abs. 2 WPG). München liegt weit über der Grenze von 100.000 Einwohnern und gehört damit zu den Großstädten mit der früheren Frist; die Stadt selbst nennt den 30. Juni 2026 als ihre Frist.
Eine Ausnahme gilt für Pläne, die bereits nach Landesrecht erstellt und veröffentlicht wurden (§ 5 WPG). Für Eigentümer ist diese Feinheit zweitrangig. Wichtiger ist: Die Frist betrifft die Stadt, nicht das Gebäude. Aus einem verspäteten oder unvollständigen Plan entsteht kein Anspruch des Eigentümers, und aus einem fertigen Plan keine Frist für den Heizungstausch.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4 (1)) Die Länder sind verpflichtet sicherzustellen, dass auf ihrem Hoheitsgebiet Wärmepläne nach Maßgabe dieses Gesetzes spätestens bis zu den in Absatz 2 genannten Zeitpunkten erstellt werden.
(4 (2)) Wärmepläne sind zu erstellen 1. spätestens bis zum Ablauf des 30. Juni 2026 für alle bestehenden Gemeindegebiete, in denen zum 1. Januar 2024 mehr als 100 000 Einwohner gemeldet sind, sowie 2. spätestens bis zum Ablauf des 30. Juni 2028 für alle bestehenden Gemeindegebiete, in denen zum 1. Januar 2024 100 000 Einwohner oder weniger gemeldet sind. § 5 bleibt unberührt.
(5 (1)) Die Pflicht zur Durchführung einer Wärmeplanung nach § 4 Absatz 1 ist nicht für ein beplantes Gebiet anzuwenden, für das spätestens zum Ablauf der in § 4 Absatz 2 genannten Umsetzungsfristen auf Grundlage von und im Einklang mit Landesrecht ein Wärmeplan erstellt und veröffentlicht wurde. Die Wirksamkeit eines solchen nach Landesrecht erstellten Wärmeplans wird durch das Inkrafttreten dieses Gesetzes nicht berührt.
Münchner Wärmeplan: Stand und Beschlüsse
Nach Angaben der Landeshauptstadt München (Seite „Wärmewende für München“, abgerufen am 10.10.2026) hat die Stadt als erste Kommune in Bayern einen Wärmeplan nach dem Wärmeplanungsgesetz erarbeitet. Der Stadtrat beschloss die erste Version am 15. Mai 2024; nach einem mehrwöchigen Beteiligungsverfahren folgte im November 2024 der Beschluss mit den Aktualisierungen. Am 26. November 2025 wurde die Planung durch eine Wärmesatzung und eine Umsetzungsstrategie vervollständigt. Im April 2026 wurde der Wärmeplan in einem Ergebnisbericht gebündelt und vom Stadtrat beschlossen.
Die Stadt unterteilt das Gebiet in Wärmenetzgebiete, Gebiete für die dezentrale Wärmeversorgung und Prüfgebiete. Das Zielszenario sieht für 2045 etwa 62 Prozent Fernwärme und etwa 33 Prozent Wärmepumpen vor; der Endenergiebedarf für Wärme soll von rund 11.330 Gigawattstunden auf rund 8.740 Gigawattstunden sinken, das sind 24 Prozent weniger. Die Karte der Eignungsgebiete wird nach Angabe der Stadt in der Regel jährlich aktualisiert; die online gezeigte Karte der Wärmeversorgungsgebiete trägt den Stand Dezember 2025. Die Wärmesatzung hat nach der Darstellung der Stadt keine rechtliche Außenwirkung, sondern ausschließlich verwaltungsinterne Wirkung.
Die Stadt bezieht auch Industrie und Gewerbe ein, die mit unvermeidbarer Abwärme und Prozesswärme zur Wärmeversorgung beitragen können. Als Grundlage dienen Daten zu Wärmedichte, Wärmeliniendichte und Baualter sowie Studien, etwa der Forschungsstelle für Energiewirtschaft und des Hamburg Instituts aus dem Jahr 2024. Der Ausbau der Wärmenetze, vor allem des Fernwärmenetzes, ist nach der Darstellung der Stadt ein zentraler Baustein der Wärmewende. Nach Angaben der SWM (swm.de, abgerufen am 10.10.2026) wird die Münchner Fernwärme derzeit überwiegend in Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) mit vorwiegendem Einsatz von Erdgas erzeugt; im Kalenderjahr 2024 stammten 11,5 Prozent des Münchner Fernwärmebedarfs aus Geothermie. Ab 2040 wollen die SWM den Bedarf vor allem mit Tiefengeothermie decken. Das ist die Umstellung, auf die sich Eigentümer in Wärmenetzgebieten einstellen sollten.
Zahlen zu Fernwärmepreisen, Erzeugung und Netzausbau der SWM stehen im Beitrag Fernwärme München: Fragen und Antworten. Hier gilt wie überall: Maßgeblich ist der aktuelle Stand im städtischen Geoportal, nicht die Zusammenfassung in einem Ratgeber.
| Was der Wärmeplan ist | Was er nicht ist |
|---|---|
| Orientierung für Eigentümer, Grundlage für Netzausbau und städtische Entscheidungen | Keine Heizungspflicht, kein Anschlusszwang, kein Anspruch auf Wärmeversorgung |
Wärmeversorgungsgebiete: Ausweisung nach §§ 26 und 27 WPG
Aus dem Wärmeplan kann eine verbindlichere Entscheidung folgen: Die planungsverantwortliche Stelle kann unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Wärmeplanung nach § 23 und unter Abwägung der berührten öffentlichen und privaten Belange ein Gebiet zum Neu- oder Ausbau von Wärmenetzen oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet ausweisen; die Entscheidung erfolgt grundstücksbezogen (§ 26 Abs. 1 WPG). Ein Anspruch auf Einteilung eines Grundstücks zu einem solchen Gebiet besteht nicht (§ 26 Abs. 2 WPG).
Auch diese Ausweisung zwingt kein Gebäude: Sie bewirkt keine Pflicht, eine bestimmte Wärmeversorgungsart tatsächlich zu nutzen oder eine bestimmte Wärmeversorgungsinfrastruktur zu errichten, auszubauen oder zu betreiben (§ 27 Abs. 1 WPG). Sie ist aber bei Bauleitplanung und anderen flächenbedeutsamen Planungen öffentlicher Stellen zu berücksichtigen (§ 27 Abs. 2 WPG). In Bayern trifft diese Entscheidung die örtlich zuständige planungsverantwortliche Stelle (§ 8 Abs. 2 AVEn), in München also die Stadt. Nach der Darstellung auf der Seite der Stadt München findet sich eine solche Ausweisungsentscheidung dort nicht beschrieben; ob und wann München sie trifft, ist im Einzelfall bei der Stadt zu erfragen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(23 (4)) Der Wärmeplan hat keine rechtliche Außenwirkung und begründet keine einklagbaren Rechte oder Pflichten.
(26 (1)) Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Wärmeplanung nach § 23 und unter Abwägung der berührten öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander kann die planungsverantwortliche Stelle oder eine andere durch Landesrecht hierzu bestimmte Stelle eine Entscheidung über die Ausweisung eines Gebiets zum Neu- oder Ausbau von Wärmenetzen oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet treffen. Die Entscheidung erfolgt grundstücksbezogen.
(26 (2)) Ein Anspruch auf Einteilung eines Grundstücks zu einem Gebiet nach Absatz 1 besteht nicht.
(27 (1)) Die Entscheidung über die Ausweisung eines Gebiets als Gebiet zum Neu- oder Ausbau von Wärmenetzen oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet bewirkt keine Pflicht, eine bestimmte Wärmeversorgungsart tatsächlich zu nutzen oder eine bestimmte Wärmeversorgungsinfrastruktur zu errichten, auszubauen oder zu betreiben.
Wärmeplan und Heizungstausch: Was das GModG sagt
Viele Eigentümer vermuten, dass der Wärmeplan die Heizungsvorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) auslöst. Der Gesetzestext belegt das nicht. Wird eine Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude ersetzt, sind nach § 42 Abs. 1 GModG die Maßgaben der §§ 43 bis 46 zu beachten, wenn der Eigentümer sich für eine der in Absatz 2 genannten Optionen entscheidet; dazu zählen auch die Wärmepumpe und die Hausübergabestation zum Anschluss an ein Wärmenetz. Das Wort „Wärmeplan“ kommt in der auf gesetze-im-internet.de veröffentlichten Fassung des GModG nicht vor (Prüfung am 10.10.2026).
Konkret gilt etwa für eine nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude neu eingebaute Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung eine Stufenpflicht für Biomethan, Bioöl und Wasserstoff: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 (§ 43 Abs. 1 GModG). Diese Pflicht knüpft an den Einbau an, nicht an die Lage in einem Wärmeplan-Gebiet. Die wirtschaftlichen Folgen für Vermieter, etwa bei den CO2-Kosten, beschreibt der Beitrag CO2-Kosten der Heizung.
Praktisch heißt das: Der Wärmeplan wirkt nicht als Vorschrift, sondern als Entscheidungsgrundlage. Wer in einem Gebiet wohnt, das die Stadt für Fernwärme vorsieht, plant einen Heizungstausch klüger mit Blick auf den Netzausbau; wer in einem Gebiet für dezentrale Versorgung liegt, prüft Wärmepumpe und Dämmung. Die Vorgaben ergeben sich allein aus dem GModG und aus den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft. Wer sein Ziel, weniger Energie zu verbrauchen, mit einer Sanierung der Gebäudehülle verbindet, senkt zugleich den Wärmebedarf und den Anteil, den die Heizung künftig leisten muss; auch Strom aus Photovoltaik kann den Betrieb einer Wärmepumpe tragen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(42 (1)) Wird eine Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude oder Gebäudenetz ersetzt und der Eigentümer entscheidet sich für eine der in Absatz 2 genannten Optionen oder für eine Kombination daraus, sind die Maßgaben der §§ 43 bis 46 zu beachten.
(42 (2) Nr. 2 und 9) Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage sind [...] 2. eine elektrisch angetriebene Wärmepumpe, [...] 9. eine Hausübergabestation zum Anschluss an ein Wärmenetz [...].
(43 (1)) Wird eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird, nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut, hat der Eigentümer des Gebäudes sicherzustellen, dass ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab dem 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent, ab dem 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent und ab dem 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas, grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate erzeugt wird.
Eigentümergemeinschaft: Was jetzt zu tun ist
Für Gemeinschaften lohnt sich eine feste Reihenfolge. Erstens die Adresse im städtischen Geoportal prüfen und die Einstufung festhalten. Zweitens beim Netzbetreiber nachfragen, ob und wann ein Anschluss realistisch ist; der Plan ersetzt keine projektbezogene Planung, wie die Stadt selbst betont. Drittens den Zustand der Heizung in die Instandhaltungsplanung aufnehmen: Der Beitrag zum Zehn-Jahres-Plan der Instandhaltung zeigt, wie Rücklage, Förderung und Beschluss zusammenpassen. Viertens Förderprogramme prüfen, etwa im Förderkatalog für Eigentümer in München und Bayern; eine unabhängige Energieberatung hilft, Lösungen für das Heizungssystem zu vergleichen und den Umbau zu planen.
Die Verwaltung bereitet die Grundlagen vor, holt Angebote ein und formuliert den Beschlussvorschlag; entschieden wird in der Eigentümerversammlung. Wer vorab Auskünfte zu Wärmenetz und Eignungsgebiet bündelt, erspart der Gemeinschaft Fehlentscheidungen und teure Zwischenlösungen. Wie LIKKA bei der WEG-Verwaltung vorgeht, steht auf der Leistungsseite; die Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg beraten zu Heizungsentscheidungen.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Adresse prüfen | Eignungsgebiet im Geoportal ablesen und festhalten |
| Netzbetreiber fragen | Anschluss und Zeitplan schriftlich erfragen |
| Heizung bewerten | Alter, Zustand und Optionen in die Instandhaltungsplanung aufnehmen |
| Förderung prüfen | Programme vor dem Auftrag klären |
| Beschluss | Maßnahme und Finanzierung in der Eigentümerversammlung beschließen |
Fortschreibung: Wie es nach dem Wärmeplan weitergeht
Der Wärmeplan ist kein Endpunkt. Die planungsverantwortliche Stelle muss ihn spätestens alle fünf Jahre überprüfen und die Fortschritte bei der Umsetzung überwachen; bei Bedarf wird er überarbeitet und aktualisiert (§ 25 Abs. 1 WPG). Die Stadt München nennt die Wärmeplanung selbst einen Prozess, der stetig weiterentwickelt wird, und die Eignungsgebiete werden in der Regel jährlich neu dargestellt. Der Fahrplan richtet sich nach den Vorgaben des Bundes auf eine treibhausgasneutrale Wärmeversorgung spätestens im Jahr 2045.
Für Eigentümer folgt daraus: Eine Einstufung kann sich ändern, etwa wenn ein Untersuchungsgebiet zum Erschließungsgebiet wird. Die Entscheidung über Heizungstausch oder Netzanschluss sollte deshalb mit aktuellem Stand und schriftlicher Auskunft des Netzbetreibers vorbereitet werden. Für Heizungen, die nicht warten können, bleibt der Tausch nach den Regeln des GModG möglich.
Tipp: Einstufung schriftlich sichern Halten Sie vor jeder Heizungsentscheidung die Einstufung Ihrer Adresse mit Datum fest und lassen Sie sich die Netzperspektive schriftlich bestätigen. Die Karte wird fortgeschrieben.
Häufige Fragen
Was besagt das Wärmeplanungsgesetz?
Es verpflichtet die Länder sicherzustellen, dass Wärmepläne erstellt werden: für Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern bis 30. Juni 2026, für die übrigen bis 30. Juni 2028. Der Plan selbst begründet keine einklagbaren Rechte oder Pflichten.
Rechtsgrundlage: §§ 4 Abs. 1 und 2, 23 Abs. 4 WPG
Was ist ein Wärmeplan?
Ein Wärmeplan fasst die Ergebnisse der kommunalen Wärmeplanung zusammen: Bestand, Potenziale, Zielszenario, Einteilung in voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiete und Umsetzungsmaßnahmen. Er wird beschlossen und im Internet veröffentlicht.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 1 bis 3 WPG
Wer macht die kommunale Wärmeplanung?
Die planungsverantwortliche Stelle, also der nach Landesrecht zuständige Rechtsträger. In Bayern sind das die Gemeinden, in München also die Landeshauptstadt, die den Plan nach eigenen Angaben mit den Stadtwerken München und externen Fachleuten erstellt hat.
Rechtsgrundlage: § 3 Abs. 1 Nr. 9 WPG; § 8 Abs. 1 AVEn
Wie geht es nach der kommunalen Wärmeplanung weiter?
Der Plan wird fortgeschrieben: Die planungsverantwortliche Stelle muss ihn spätestens alle fünf Jahre überprüfen. Für Eigentümer folgen Auskunft zur Adresse, Abstimmung mit dem Netzbetreiber und die Planung der Heizung.
Rechtsgrundlage: § 25 Abs. 1 WPG
Bin ich verpflichtet, meine Heizung nach dem Wärmeplan zu wechseln?
Nein. Der Wärmeplan hat keine rechtliche Außenwirkung, und auch die Ausweisung als Wärmenetzgebiet bewirkt keine Pflicht, eine bestimmte Wärmeversorgungsart zu nutzen. Pflichten bei Heizungsanlagen ergeben sich aus dem GModG.
Rechtsgrundlage: §§ 23 Abs. 4, 27 Abs. 1 WPG; §§ 42, 43 GModG
Gibt es in München einen Anschlusszwang an die Fernwärme?
Nach den Angaben der Stadt München verpflichtet der Wärmeplan Eigentümer nicht, ein bestimmtes Heizsystem einzubauen oder zu nutzen, und begründet keinen Anspruch auf eine bestimmte Wärmeversorgung. Zur Lage der Adresse siehe den Beitrag zu den Wärmenetzgebieten.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 4 WPG; Landeshauptstadt München
Wo ist Fernwärme in München verfügbar?
Das zeigt die Karte der Wärmeversorgungsgebiete im städtischen Geoportal, die auch die Wärmenetzgebiete der SWM darstellt. Verbindlich ist nur die Auskunft des Netzbetreibers zur konkreten Adresse.
Rechtsgrundlage: Landeshauptstadt München
Rechtsgrundlage: §§ 3 Abs. 1 Nr. 9, 4, 5 Abs. 1, 18 Abs. 3, 23, 25 Abs. 1, 26, 27 WPG; § 8 AVEn; §§ 42, 43 Abs. 1 GModG
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
