Was ist eine WEG? Gemeinschaft, Eigentümer, Verwalter

Wer beim Wohnungskauf eine Eigentumswohnung erwirbt, wird automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Viele Käufer merken das erst bei der ersten Eigentümerversammlung oder beim ersten Hausgeldbescheid. Dabei prägt die WEG vieles: Was Sie an Ihrer Wohnung ändern dürfen, wer das Dach saniert, wie die Kosten für Treppenhaus, Fassade und Aufzug verteilt werden und wer die Entscheidungen vorbereitet. Dieser Artikel erklärt die Grundlagen verständlich: was eine WEG ist, wie sie entsteht, wer zur Gemeinschaft gehört und worin sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die einzelnen Eigentümer, der Verwalter und der Beirat unterscheiden. Die Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das seit der Reform vom 1. Dezember 2020 (WEMoG) den Rahmen vorgibt.

Was ist eine WEG? Definition und Abkürzung

WEG steht für Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Alltag sagen viele auch Eigentümergemeinschaft oder Hausgemeinschaft. Das Gesetz selbst nennt sie „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ (GdWE) und verlangt, dass sie diese Bezeichnung oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ zusammen mit der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führt (§ 9a Abs. 1 Satz 3 WEG). Missverständlich ist, dass „WEG“ zugleich die Abkürzung des Wohnungseigentumsgesetzes ist: Mit dem WEG ist dann das Gesetz gemeint, mit der WEG die Gemeinschaft der Eigentümer in einer Wohnanlage.

Die WEG ist keine Gesellschaft, die jemand gründet, und kein Verein, in den man eintritt. Sie entsteht kraft Gesetzes mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Sie kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG). Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt (§ 9a Abs. 5 WEG). Die Gemeinschaft übt die Rechte aus, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Eigentümer wahr (§ 9a Abs. 2 WEG). Seit der WEG-Reform ist diese Rechtsfähigkeit ausdrücklich im Gesetz geregelt. In Deutschland regelt das Wohnungseigentumsgesetz damit die Entstehung und Verwaltung von Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern. Mitglieder der Gemeinschaft sind alle Personen, denen in der Wohnanlage ein Wohnungseigentum oder Teileigentum gehört.

Wie entsteht eine WEG? Teilungserklärung und Grundbuch

Am Anfang steht ein Grundstück mit einem Gebäude, meist einem Mehrfamilienhaus. Es gibt zwei Wege, daraus Wohnungseigentum zu machen. Entweder teilen die Miteigentümer das Eigentum durch Vertrag auf, sodass jeder Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung erhält (§ 3 Abs. 1 WEG). Oder der Eigentümer eines Grundstücks teilt es durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist (§ 8 Abs. 1 WEG). Letzteres ist bei Bauträgern und Aufteilungen von Bestandsgebäuden der Normalfall. Die Teilungserklärung legt dabei fest, welche Einheit zu welchem Miteigentumsanteil gehört; Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung werden in einem eigenen Beitrag vertieft.

Für jeden Miteigentumsanteil legt das Grundbuchamt von Amts wegen ein eigenes Grundbuchblatt an, das Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch (§ 7 Abs. 1 WEG). Der Eintragungsbewilligung ist als Anlage der Aufteilungsplan beizufügen, also eine von der Baubehörde bestätigte Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile ersichtlich ist (§ 7 Abs. 4 WEG). Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das gilt auch, wenn zunächst nur ein einziger Eigentümer, etwa der Bauträger, alle Einheiten hält (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Sobald der erste Käufer durch Vormerkung gesichert ist und den Besitz erhält, gilt er gegenüber den anderen als Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG).

Bei der vertraglichen Teilung (§ 3 WEG) sind zur Einräumung von Sondereigentum die Einigung der Beteiligten und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§ 4 Abs. 1 WEG); die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form (§ 4 Abs. 2 WEG), in der Praxis also dem Weg über den Notar. Die Teilungserklärung regelt die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und damit die Eigentumsverhältnisse in der Wohnanlage; die Gemeinschaftsordnung ergänzt sie um Regeln zum Zusammenleben. Die Gemeinschaft selbst entsteht dann mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG).

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Miteigentumsanteil

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Das ist der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und bloß „Eigentumswohnung“: Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Wohnungseigentum, also nicht nur die Räume, sondern auch einen Bruchteil am ganzen Haus und am Grundstück. Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume wie Läden oder Büros sind Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG); für sie gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 Abs. 6 WEG).

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Dazu gehören in der Regel Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Aufzug, eine zentrale Heizungsanlage und die gemeinsamen Versorgungsleitungen. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können nicht Sondereigentum sein, selbst wenn sie sich im Bereich der Wohnung befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Ihre Fenster im Wohnzimmer sind deshalb nach herrschender Meinung in der Regel gemeinschaftliches Eigentum, die Tapete an der Wand dagegen Ihr Sondereigentum (§ 5 Abs. 1 WEG). Die Teilungserklärung kann außerdem bestimmen, dass Bestandteile, die Sondereigentum sein könnten, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG). Der Miteigentumsanteil, im Grundbuch als Bruchteil eingetragen, bestimmt Ihren Anteil an Früchten und Kosten (§ 16 Abs. 1 und 2 WEG).

Wer ist wer? Gemeinschaft, Eigentümer, Verwalter und Beirat

In der Praxis werden vier Begriffe vermischt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist die rechtsfähige Einheit, die das Gemeinschaftseigentum verwaltet: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der GdWE (§ 18 Abs. 1 WEG). Die Wohnungseigentümer sind ihre Mitglieder; sie entscheiden durch Beschluss, was geschieht. Der Verwalter ist das ausführende Organ: Er vertritt die GdWE gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG) und trifft die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG).

Wichtig für die Unterscheidung: Die GdWE schließt Verträge mit Handwerkern, Versicherern und Energieversorgern und haftet dafür mit dem Gemeinschaftsvermögen. Jeder Eigentümer haftet einem Gläubiger zusätzlich nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4 WEG). Der Verwalter muss nicht Mitglied der Gemeinschaft sein; er wird von den Eigentümern bestellt und kann von ihnen jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 1 und 3 WEG). Beiratsmitglieder sind dagegen Eigentümer, die durch Beschluss bestellt wurden (§ 29 Abs. 1 WEG).

Rechte und Pflichten der Eigentümer: Hausgeld, Mitgebrauch, Rücksicht

Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, es also bewohnen, vermieten oder sonst nutzen (§ 13 Abs. 1 WEG). Er ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG). Gegenüber der Gemeinschaft muss er die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einhalten und das Betreten seines Sondereigentums dulden, wenn dies Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht (§ 14 Abs. 1 WEG). Gegenüber den anderen Eigentümern darf er deren Sondereigentum nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen (§ 14 Abs. 2 WEG).

Finanziell bedeutet die WEG vor allem Hausgeld. Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zur Erhaltungsrücklage; dafür stellt der Verwalter jährlich einen Wirtschaftsplan auf, nach Ablauf des Jahres die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG). Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer grundsätzlich nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils; für einzelne Kosten kann eine abweichende Verteilung beschlossen werden (§ 16 Abs. 2 WEG). Diese Kostenverteilung und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums können auch die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung prägen. Wie viel Rücklage angemessen ist, zeigt der Beitrag zur Erhaltungsrücklage. Wer aus der Gemeinschaft aussteigen will, kann nur verkaufen: Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, auch nicht aus wichtigem Grund (§ 11 Abs. 1 WEG).

Das Hausgeld deckt die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums, zum Beispiel für Versicherung, Wartung und Verwaltung. Seine Höhe richtet sich nach dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG). Ein Teil fließt in die Erhaltungsrücklage, die künftige Sanierungen finanziert; zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Über die Verwendung größerer Beträge entscheiden die Eigentümer per Beschluss, denn der Verwalter handelt nur im Rahmen des § 27 WEG. Reicht das Geld für unerwartete Kosten nicht, kann die Versammlung eine Sonderumlage beschließen (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG).

Eigentümerversammlung und Beschluss: So entscheidet die WEG

Die Eigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan der WEG. Soweit Verwaltung und Benutzung nicht durch Vereinbarung geregelt sind, beschließen die Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung (§ 19 Abs. 1 WEG). Der Verwalter muss die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG), in Textform und, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit, mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Zur Gültigkeit eines Beschlusses muss der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Ausführlich: Eigentümerversammlung einberufen.

Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme; gehört ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich, können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 WEG). Wer nicht kommen kann, schickt einen Bevollmächtigten; die Vollmacht braucht Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist; nichtig ist nur ein Beschluss, der gegen eine zwingende Rechtsvorschrift verstößt (§ 23 Abs. 4 WEG). Auch große Vorhaben wie die Sanierung von Dach oder Fassade werden so beschlossen; bauliche Veränderungen können nach § 20 Abs. 1 WEG ebenfalls per Beschluss gestattet werden. Die Gemeinschaftsordnung kann abweichende Regeln vorsehen, soweit das Gesetz sie zulässt (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG).

In der Eigentümerversammlung legen die Eigentümer den Wirtschaftsplan fest, genehmigen die Jahresabrechnung und entscheiden über Sanierungen. Den Vorsitz in der Versammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter (§ 24 Abs. 5 WEG). Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 WEG), und der Verwalter führt die Beschluss-Sammlung, in die jeder Eigentümer Einsicht verlangen kann (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). So bleibt die Situation der Gemeinschaft für jeden nachvollziehbar, auch für Käufer, die eine Immobilie in der Anlage erwerben wollen. Wer die Beschlüsse kennt, kennt die wichtigsten Entscheidungen der Eigentümerversammlung.

Tipp: Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf lesen Lassen Sie sich vor dem Kauf Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, die Beschluss-Sammlung und die letzten Versammlungsprotokolle zeigen. Sie verraten, welche Regeln für Ihre Wohnung gelten und ob größere Sanierungen anstehen.

Verwalter und Beirat: Aufgaben, Bestellung, Zertifizierung

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG); abweichende Regelungen sind nicht zulässig (§ 26 Abs. 5 WEG). Mehr dazu im Beitrag zur Abberufung des Verwalters. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG; Ausnahme für kleine Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten und einem Eigentümer als Verwalter); das ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat. Mehr im Beitrag Zertifizierter Verwalter.

Zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung gehören vor allem die jährliche Einberufung der Eigentümerversammlung (§ 24 Abs. 1 WEG), die Aufstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG), die Führung der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 8 WEG) und die Maßnahmen zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, soweit sie dem Verwalter zugewiesen sind (§ 27 WEG). Er ist damit auch für die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben im Alltag der Gemeinschaft zuständig; die Eigentümer können seine Rechte und Pflichten nach § 27 Abs. 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG).

Eine WEG ohne Verwalter ist möglich. Dann wird die Gemeinschaft durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), was bei kleinen Anlagen funktioniert, bei größeren aber schnell zur Dauerbelastung wird; Einzelheiten zu Chancen und Risiken stehen im Beitrag zur WEG-Selbstverwaltung. Neben dem Verwalter können die Eigentümer einen Verwaltungsbeirat bestellen (§ 29 Abs. 1 WEG). Er unterstützt und überwacht den Verwalter, und Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vor der Beschlussfassung vom Beirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden (§ 29 Abs. 2 WEG). Sind Beiratsmitglieder unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 29 Abs. 3 WEG). Zur Rolle des Gremiums siehe Verwaltungsbeirat. Wer als Hausverwaltung die Aufgaben für eine WEG übernimmt, steht unter WEG-Verwaltung.

Vor- und Nachteile einer WEG: Was Käufer wissen sollten

Das Wohnen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat Vorteile: Sie besitzen eine eigene Wohnung und zugleich einen Anteil am ganzen Gebäude, die Kosten für Dach, Fassade, Aufzug und Verwaltung teilen sich alle Eigentümer, und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG), nicht Ihnen allein. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG). Als Nachteile gelten die Mitentscheidung der anderen und die Bindung an Mehrheitsbeschlüsse (§ 25 Abs. 1, § 23 Abs. 4 WEG), das laufende Hausgeld (§ 28 WEG), die anteilige Haftung für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 4 WEG) und die Tatsache, dass man die Gemeinschaft nicht verlassen kann (§ 11 Abs. 1 WEG). Was zu tun ist, wenn Entscheidungen dauerhaft blockiert sind, steht auf der Seite WEG in der Krise.

Schäden am Gemeinschaftseigentum gehen nicht automatisch zulasten aller. Wer sie schuldhaft verursacht, kann nach den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Schadensersatz verpflichtet sein; die Rechte der Gemeinschaft aus dem gemeinschaftlichen Eigentum macht die GdWE geltend (§ 9a Abs. 2 WEG). Droht dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen die notwendigen Maßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG), etwa bei einem Wasserrohrbruch. Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten wir solche Gemeinschaften im Alltag; einen Überblick gibt die Seite Hausverwaltung München.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9a, 9b, 10, 11, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 26a, 27, 28, 29 WEG

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