Einmal im Jahr liegt sie im Briefkasten oder im Eigentümerportal: die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, oft zusammen mit dem neuen Wirtschaftsplan. Viele Eigentümer schauen bei der WEG Jahresabrechnung nur auf die letzte Zeile, also auf Nachzahlung oder Guthaben. Dabei enthält die Hausgeldabrechnung viel mehr Informationen: wofür die Gemeinschaft ihr Geld ausgegeben hat, wie die Kosten verteilt wurden und wie viel in der Erhaltungsrücklage liegt. Dieser Ratgeber richtet sich an Wohnungseigentümer, Kapitalanleger, die ihre Wohnung vermieten, und Mitglieder des Verwaltungsbeirats. Er erklärt Inhalt und Aufbau von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht, worüber seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes beschlossen wird, welche Rechte Sie haben, und gibt Tipps, wie Sie Ihre Abrechnung prüfen.
Das Wichtigste in Kürze
- Für die Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht ist nach § 28 WEG die Hausverwaltung zuständig: vor dem Jahr der Plan, danach Abrechnung und Bericht.
- Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nur über Vorschüsse und die Abrechnungsspitze, nicht über das Zahlenwerk (BGH, V ZR 102/23).
- Der Beirat soll Plan und Abrechnung vor dem Beschluss prüfen (§ 29 Abs. 2 WEG); jeder Eigentümer darf die Belege einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG).
- Die Hausgeldabrechnung ist keine Nebenkostenabrechnung: Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie die Rücklage sind nicht auf Mieter umlagefähig; diese Kosten tragen Eigentümer selbst.
Jahresabrechnung WEG: Was das Gesetz regelt
Die Finanzen einer Eigentümergemeinschaft stehen auf drei Säulen: einem Wirtschaftsplan vor dem Jahr sowie einer Jahresabrechnung und einem Vermögensbericht danach. Alle drei regelt § 28 des Wohnungseigentumsgesetzes. Grundlage ist das Kalenderjahr, der Abrechnungszeitraum umfasst also in der Regel zwölf Monate; ein abweichender Beginn des Wirtschaftsjahres setzt nach herrschender Meinung eine Vereinbarung voraus.
Die Erstellung der Jahresabrechnung ist Aufgabe des Verwalters. Sie ist eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan und enthält darüber hinaus die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG). Auf dieser Grundlage beschließen die Eigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse.
Der Vermögensbericht wird nicht beschlossen. Das Dokument zeigt den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens und ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen (§ 28 Abs. 4 WEG).
Die Jahresabrechnung ist damit mehr als eine Rechnung. Die WEG Abrechnung liefert wichtige Informationen über Zustand und Kosten am Gemeinschaftseigentum, über das Hausgeld der kommenden Jahre und über die Arbeit der Verwaltung. Wer sie lesen kann, nimmt seine Rechte in der Eigentümergemeinschaft besser wahr, und Transparenz über die Kosten schafft Vertrauen.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Wirtschaftsplan | Verwalter plant Einnahmen und Ausgaben; Eigentümer beschließen die Vorschüsse |
| Hausgeld | Monatliche Vorschüsse auf das Gemeinschaftskonto |
| Jahresabrechnung | Nach Jahresende: Ist-Kosten gegen Vorschüsse |
| Prüfung | Beirat prüft und gibt eine Stellungnahme ab |
| Beschluss | Versammlung beschließt Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse |
Wirtschaftsplan WEG: Vorschüsse und Hausgeld für das Jahr
Der Wirtschaftsplan ist die Finanzplanung der Gemeinschaft für ein Kalenderjahr. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, etwa Ausgaben für Hausmeister, Versicherung, Allgemeinstrom, Wasser, Heizung, Verwaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, sowie die geplante Zuführung zur Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1 WEG).
Aus dem Gesamtplan ergibt sich für jede Einheit ein Einzelplan mit dem monatlichen Hausgeld. Beschlossen wird nur die Höhe dieser Beiträge. Einen Beschluss, mit dem „der Wirtschaftsplan genehmigt“ wird, legt der BGH entsprechend aus: Gemeint ist die Festsetzung der Vorschüsse (zusammengefasst im Urteil V ZR 102/23, Rn. 7).
Ein Wirtschaftsplan ist Pflicht, denn die Festsetzung der Vorschüsse gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG), und jeder Eigentümer kann sie verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Wann die Hausgeldzahlungen fällig werden und wie sie zu zahlen sind, kann die Gemeinschaft beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG); dass die Beiträge bis zum nächsten Beschluss fortgelten, kann sie nach herrschender Meinung ebenfalls beschließen.
Einnahmen und Ausgaben: Inhalt der WEG Jahresabrechnung
Für Inhalt und Form der Abrechnung schreibt das Gesetz kein Formular vor. Nach herrschender Meinung muss jeder Eigentümer die Zahlen aber ohne Hilfe eines Fachmanns nachvollziehen können. Eine vollständige WEG Jahresabrechnung besteht deshalb in der Regel aus vier Teilen.
Gesamtabrechnung. Sie stellt alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Abrechnungszeitraum gegenüber, getrennt nach Kostenarten. Einnahmen sind vor allem die Hausgeldzahlungen der Eigentümer, daneben etwa Mieten für Stellplätze oder Antennenflächen am Gemeinschaftseigentum und Zinsen. Grundsätzlich wird erfasst, was tatsächlich gezahlt wurde. Eine Ausnahme bilden die Heizkosten, die nach Verbrauch verteilt werden.
Einzelabrechnung. Sie verteilt die Kosten auf die einzelne Einheit. Für jede Kostenart steht der Verteilerschlüssel dabei, meist Miteigentumsanteile nach § 16 Abs. 2 WEG, oft auch Einheiten, Wohnfläche oder Verbrauch. Die Einzelabrechnung ist das, was Eigentümer umgangssprachlich Hausgeldabrechnung nennen.
Hausgeldzahlungen. Die Hausgeldabrechnung stellt den Kosten das geschuldete Hausgeld, also die Vorschüsse laut Plan, gegenüber. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben für den Abrechnungszeitraum.
Rücklagen und Kontostände. Dazu gehören die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage mit Anfangsbestand, Zuführung, Entnahmen und Endbestand sowie die Kontostände zu Beginn und am Ende des Geschäftsjahres. Instandhaltungsrücklage ist der frühere Begriff; das Gesetz spricht heute von der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Viele Abrechnungen tragen aber noch die Überschrift „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage“. Eine sehr hohe Zuführung oder häufige Sonderumlagen können in der Praxis auf einen Sanierungsstau hinweisen. Ob die Rücklage ausreicht, erklärt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Reicht sie?.
| Gesamtabrechnung | Einzelabrechnung |
|---|---|
| Alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft nach Kostenarten, Kontostände zum Ende des Geschäftsjahres, Rücklagenentwicklung | Anteil einer Einheit je Kostenart nach Verteilerschlüssel, Hausgeld (Vorschüsse), Nachzahlung oder Guthaben |
Abrechnungsspitze: Beschluss nach der WEG Reform
Bis November 2020 genehmigten die Eigentümer das gesamte Zahlenwerk. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 ist das anders. Gegenstand der Beschlussfassung sind nur noch die Zahlungspflichten, die eine Unter- oder Überdeckung aus dem Plan ausgleichen, die sogenannte Abrechnungsspitze (BGH, Urteil vom 19. Juli 2024, V ZR 102/23, Rn. 5).
Lautet der Beschluss, die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen würden „genehmigt“, ist er deshalb nicht nichtig. Er ist nach dem BGH so auszulegen, dass nur die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse festgelegt werden (V ZR 102/23, Leitsatz).
Rückständiges Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan des Jahres berührt die Abrechnung nicht; es bleibt weiter geschuldet. Für die Anfechtung gilt im WEG Recht nach herrschender Meinung: Eine Anfechtung wegen eines Fehlers in der Gesamtabrechnung hat nur dann Erfolg, wenn er sich auf die beschlossenen Beträge auswirkt. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG).
Hausgeldabrechnung lesen: Rechenbeispiel und Tipps
Wie Sie eine Hausgeldabrechnung richtig lesen und welche Informationen wo stehen, zeigt ein vereinfachtes Beispiel. Die Zahlen sind frei erfunden und dienen nur der Erklärung.
Eine Wohnung hat 80/1.000 Miteigentumsanteile. Laut Einzelplan zahlt der Eigentümer 275 Euro Hausgeld im Monat, also 3.300 Euro im Jahr. Die Gemeinschaft hatte Kosten von 30.000 Euro, die nach Miteigentumsanteilen verteilt werden; auf die Wohnung entfallen 2.400 Euro. Hinzu kommen 640 Euro Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch und die beschlossene Zuführung zur Erhaltungsrücklage von 480 Euro.
Die Hausgeldabrechnung ergibt damit eine Belastung von 3.520 Euro. Dem stehen 3.300 Euro Vorschüsse gegenüber. Die Abrechnungsspitze ist eine Nachzahlung von 220 Euro, und nur über diesen Betrag beschließt die Eigentümerversammlung. Hätte der Eigentümer zwei monatliche Beiträge nicht gezahlt, wären 550 Euro zusätzlich aus dem Plan geschuldet.
Ein sinnvoller Ablauf beim Lesen: Stimmen Name, Einheit und Abrechnungszeitraum? Sind die Vorschüsse als Soll ausgewiesen? Passt der Verteilungsschlüssel je Kostenart zur Teilungserklärung oder zu einem Beschluss? Sind die Ausgaben gegenüber dem Vorjahr plausibel?
Erstellung der Jahresabrechnung: Fristen und Pflichten
Eine feste gesetzliche Frist für die Erstellung der Jahresabrechnung gibt es nicht. Nach herrschender Meinung muss die Verwaltung sie innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres vorlegen, sofern der Verwaltervertrag keine andere Frist nennt. In der Praxis nennen viele Verwalterverträge den 30. Juni des Folgejahres; das ist keine gesetzliche Frist. Für die Erstellung braucht der Verwalter alle Rechnungen und Kontoauszüge des Abrechnungszeitraums sowie die Heizkostenabrechnung.
Die Eigentümerversammlung beruft der Verwalter mindestens einmal im Jahr ein; die Einberufungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 1 und 4 WEG). Abrechnung und neuer Plan sollten der Einladung beiliegen, damit Eigentümer und Beirat jedes Dokument vorher prüfen können. Eine pünktliche Erstellung ist eine Pflicht der Hausverwaltung und schafft Vertrauen.
Wechselt die Einheit im Laufe des Jahres den Eigentümer, kommt es auf den Beschluss an. Er begründet Zahlungspflichten nur für die Eigentümer, die bei der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen sind (BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011, V ZR 113/11, Rn. 9, noch zum alten Recht). Wer zwischen Käufer und Verkäufer zahlt, regelt der Kaufvertrag; mehr dazu im Beitrag Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel. Bei einem Verwalterwechsel hilft der Beitrag Jahresabrechnung beim Verwalterwechsel. Kaufinteressenten sollten sich in der Praxis die letzten drei Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftspläne und Protokolle zeigen lassen; eine gesetzliche Pflicht des Verkäufers dazu besteht nicht.
WEG Jahresabrechnung prüfen: Beirat, Belege, Fehler
Wer prüft die WEG Abrechnung? Zunächst der Verwaltungsbeirat. Er soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 2 WEG). Verwalter stellen ihm dafür in der Praxis die Belege bereit. Wie gründlich die Prüfung sein muss, erklärt der Beitrag Prüfungsumfang des Beirats.
Daneben hat jeder Eigentümer das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen, also in Belege, Rechnungen, Verträge und Kontoauszüge (§ 18 Abs. 4 WEG). Verwalter bieten dafür meist einen Termin im Büro oder einen digitalen Zugang an; der Anspruch selbst richtet sich an die Gemeinschaft. Eine Hausverwaltung, die Belege digital bereitstellt, schafft Transparenz und Vertrauen.
Typische Fehler in einer Hausgeldabrechnung sind ein falscher Verteilerschlüssel, Ausgaben im falschen Jahr, vermischte Rücklagenzuführung und Ausgaben sowie verwechselte Soll- und Ist-Vorschüsse. Ein weiterer Fehler: Rechnungen, die nur eine Einheit betreffen, werden auf alle verteilt. Fehler müssen korrigiert werden: Die Verwaltung legt eine berichtigte Abrechnung vor, bei Bedarf mit einem neuen Beschluss.
Checkliste für Eigentümer. Liegen Gesamtabrechnung, Einzelabrechnung und Vermögensbericht vollständig vor? Stimmen Anfangs- und Endbestand der Instandhaltungsrücklage mit dem Vorjahr und den Kontoauszügen überein? Passen die Ausgaben in der Abrechnung zu den Beschlüssen? Wurden Kosten, die nur einzelne Eigentümer betreffen, richtig zugeordnet? Notieren Sie jeden Fehler mit Fundstelle und schicken Sie die Liste vor der Versammlung an die Verwaltung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
Tipp: Tipps für die Prüfung Vergleichen Sie die Abrechnung mit dem Wirtschaftsplan und dem Vorjahr, prüfen Sie die Verteilerschlüssel und die Kontostände und fragen Sie Unklarheiten vor der Versammlung schriftlich nach.
Vermieter: Hausgeldabrechnung und Nebenkostenabrechnung
Die Hausgeldabrechnung ist nicht die Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Das Hausgeld deckt alle Kosten der Gemeinschaft; die Abrechnung enthält deshalb auch Kosten, die nicht umlagefähig sind, vor allem Verwaltungskosten und Kosten der Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 BetrKV) sowie die Zuführung zur Rücklage. Welche Kosten umlagefähig sind, bestimmt die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV); das Hausgeld ist deshalb meist höher als die umlegbaren Nebenkosten. Ausgangspunkt ist aber der Mietvertrag: Umlegbar sind nur Betriebskosten, die dort vereinbart sind (§ 556 Abs. 1 BGB).
Für Vermieter zählt die Frist: Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft spät, wird es knapp. Die Hausgeldabrechnung ist die Grundlage für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung; wie Sie daraus die Abrechnung für den Mieter ableiten, steht im Beitrag Betriebskostenabrechnung für Vermieter.
Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg erstellen wir jede Jahresabrechnung und Hausgeldabrechnung mit getrennt ausgewiesenen umlagefähigen Kosten und stellen dem Beirat die Belege digital zur Prüfung bereit, denn Transparenz schafft Vertrauen. Wie wir Gemeinschaften in der WEG Verwaltung betreuen, zeigt die Seite WEG-Verwaltung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen der Hausgeldabrechnung und der Nebenkostenabrechnung?
Die Hausgeldabrechnung rechnet das Hausgeld zwischen Eigentümer und Gemeinschaft ab und enthält alle Kosten. Die Nebenkostenabrechnung erstellt der Vermieter für den Mieter; sie darf nur umlagefähige Betriebskosten enthalten, also keine Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
Rechtsgrundlage: § 556 BGB; § 1 Abs. 2 BetrKV
Was muss in einer Jahresabrechnung stehen?
Die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, die Abrechnung über die Vorschüsse und für jede Einheit eine Einzelabrechnung mit Verteilerschlüssel. Üblich sind außerdem die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und die Kontostände.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG
Wie kann ich die Hausgeldabrechnung richtig lesen?
Beginnen Sie mit Ihrer Einzelabrechnung: Kosten je Kostenart und Verteilerschlüssel, darunter die Vorschüsse laut Plan und als Ergebnis Nachzahlung oder Guthaben. Vergleichen Sie danach Gesamtkosten und Rücklage mit dem Vorjahr; so fallen Fehler schnell auf.
Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 WEG
Was muss in einem Wirtschaftsplan stehen?
Die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für ein Kalenderjahr, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und die daraus folgenden Vorschüsse je Einheit. Er ist Pflicht, weil jeder Eigentümer die Festsetzung der Vorschüsse verlangen kann.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 4 und 5 WEG
Bis wann muss der Verwalter die Jahresabrechnung vorlegen?
Das Gesetz nennt keine feste Frist für die Erstellung. Nach herrschender Meinung muss die Abrechnung innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Ende des Geschäftsjahres vorliegen, wenn der Verwaltervertrag nichts anderes regelt.
Rechtsgrundlage: § 28 WEG
Wer prüft die WEG Abrechnung?
Der Verwaltungsbeirat soll Plan und Jahresabrechnung vor dem Beschluss prüfen und eine Stellungnahme abgeben. Jeder Eigentümer kann zusätzlich Einsicht in die Belege verlangen.
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 2, § 18 Abs. 4 WEG
Wer bekommt die Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel?
Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt oder erhält die Abrechnungsspitze, wer bei der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch steht. Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer regelt der Kaufvertrag.
Rechtsgrundlage: BGH V ZR 113/11
Wann muss der Wirtschaftsplan der Eigentümerversammlung vorliegen?
Einen festen Zeitpunkt nennt das Gesetz nicht. Üblich ist der Versand mit der Einladung, deren Frist mindestens drei Wochen betragen soll, damit Eigentümer und Beirat den Plan vorher prüfen können.
Rechtsgrundlage: § 24 Abs. 4, § 29 Abs. 2 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 16, 18, 19, 24, 28, 29, 45 WEG; § 556 BGB; §§ 1, 2 BetrKV; BGH, Urteile vom 02.12.2011 – V ZR 113/11 und 19.07.2024 – V ZR 102/23
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
