Hausverwalter veruntreut Gelder: Was Gerichte entschieden haben

Wenn ein Hausverwalter Gelder veruntreut, trifft das die ganze Wohnungseigentümergemeinschaft: Das Konto ist leer, die Rücklage fehlt, das Vertrauen ist weg. Juristisch geht es meist um Untreue (§ 266 StGB); zivilrechtlich haftet der Verwalter auf Schadensersatz. Dieser Artikel stellt Urteile eines Landgerichts, zweier Amtsgerichte und des Bundesgerichtshofs vor, erklärt, wann ein Verwalter wegen Untreue verurteilt werden kann, und nennt die ersten Schritte bei einem Verdacht.

Wann wird ein Hausverwalter wegen Untreue verurteilt?

Ein Verwalter macht sich in der Regel wegen Untreue strafbar, wenn er seine Pflicht verletzt, das Vermögen der Gemeinschaft zu betreuen, und ihr dadurch einen Nachteil zufügt (§ 266 StGB).

Im Alltag sprechen Eigentümer von Veruntreuung. Gemeint sind meist Untreue oder die Unterschlagung von Geld, das dem Verwalter anvertraut war (§ 246 StGB).

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen und verfügt über ihre Konten (§ 9b WEG). Diese Vertrauensstellung ist die Grundlage seiner Arbeit und zugleich das größte Risiko für die Eigentümer. Typische Fälle sind eigenmächtige Abbuchungen, Überweisungen ohne Beschluss und eine riskante Anlage der Erhaltungsrücklage.

Das Strafgesetzbuch sieht für Untreue Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe vor, in besonders schweren Fällen Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Eine Haftstrafe ist also möglich, die konkrete Strafe hängt vom Einzelfall ab. Eine Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren kann zur Bewährung ausgesetzt werden; darüber hinaus muss der Verurteilte in der Regel in Haft.

Je nach zu erwartender Strafe verhandelt der Strafrichter am Amtsgericht, das Schöffengericht oder das Landgericht. Angeklagte werden nur verurteilt, wenn ihnen Vorsatz und ein Vermögensschaden nachgewiesen werden. Im Zweifel spricht das Gericht den Angeklagten frei. Ist die Hausverwaltung ein Unternehmen, etwa eine GmbH, kommt auch eine Strafbarkeit des Geschäftsführers in Betracht, der über die Gelder verfügt hat.

Strafverfahren und Schadensersatz laufen getrennt. Die Staatsanwaltschaft ermittelt, sobald sie von dem Verdacht erfährt; ob die Gemeinschaft ihr Geld zurückbekommt, klärt das Zivilgericht. Wie das gelingt, steht im Beitrag Schadensersatz gegen den Vorverwalter.

Was haben Gerichte zu veruntreuten Verwaltergeldern entschieden?

Die Gerichte sind streng: Der Verwalter muss eigenmächtig entnommenes Geld zurückzahlen, auch wenn die Gemeinschaft Vorteile hatte, und er haftet für riskante Anlagen. Die Tabelle gibt einen Überblick über vier Entscheidungen.

Amtsgerichte und Landgerichte entscheiden den Einzelfall und binden andere Gerichte nicht. Die Entscheidungen in diesem Artikel zeigen aber, wie Gerichte argumentieren: Maßstab ist der Beschluss der Eigentümer, nicht der Nutzen einer Maßnahme. Die Schäden in den vier Entscheidungen reichen von rund 10.000 bis zu mehr als 225.000 Euro; im Einzelfall können sie noch höher liegen. Quelle der Angaben sind die veröffentlichten Entscheidungen und Fachbeiträge dazu.

Eigenmächtige Aufträge: Muss der Verwalter das Geld zurückzahlen?

Ja. Nach dem Landgericht Lüneburg muss ein Verwalter Geld, das er für eigenmächtig vergebene Aufträge vom Gemeinschaftskonto genommen hat, vollständig zurückzahlen (Urteil vom 02.02.2021, 3 S 36/20).

Die Eigentümerversammlung hatte eine bestimmte Firma beauftragt. Der Verwalter vergab die Arbeiten an ein anderes Unternehmen und ließ zusätzliche Arbeiten ausführen. Es ging um rund 40.000 Euro.

Das Gericht ließ den Einwand nicht gelten, die Anlage sei durch die Arbeiten verbessert worden. Weder der Nutzen der Arbeiten noch Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag halfen dem Verwalter. Wer ohne Beschluss Geld ausgibt, greift in die Entscheidungsbefugnis der Eigentümer ein.

Für Eigentümer heißt das: Auch gut gemeinte Eigenmacht rechtfertigt keine Zahlung vom Gemeinschaftskonto. Aufträge, für die der Verwalter keine Befugnis hat, gehören in die Eigentümerversammlung.

Darf der Verwalter die Erhaltungsrücklage riskant anlegen?

Nein. Ohne Beschluss darf ein Verwalter die Rücklage nicht langfristig oder riskant binden. Das Amtsgericht Böblingen verurteilte einen Verwalter nach einer solchen Anlage zu Schadensersatz (Urteil vom 08.04.2025, 23 C 72/25).

Der Verwalter hatte mehr als 225.000 Euro der Erhaltungsrücklage in Unternehmensanleihen mit langer Laufzeit angelegt, ohne dass die Eigentümer das beschlossen hatten. Eine vorzeitige Rückgabe wäre nur mit einem Abschlag und nach einer Kündigungsfrist von sechs Monaten möglich gewesen.

Das Gericht sah darin eine Pflichtverletzung und sprach der Gemeinschaft Schadensersatz in Höhe von rund 226.000 Euro zu. Es hielt den Tatbestand der Untreue für erfüllt. Der Schaden entstehe schon, wenn das Geld in eine riskante oder nicht verfügbare Anlage fließe, nicht erst, wenn Verluste sichtbar werden.

Ohne Vorgaben der Eigentümer gilt: Werterhalt geht vor Rendite, und das Geld muss verfügbar bleiben. Welche Anlage zulässig ist, entscheiden die Eigentümer durch Beschluss. Mehr dazu im Beitrag WEG-Konto und WEG-Eigenkonto.

Muss der Verwalter eigenmächtige Abbuchungen zurückzahlen?

Ja. Das Amtsgericht Köln verurteilte eine Verwaltung zur vollständigen Rückzahlung von Entnahmen vom Gemeinschaftskonto (Urteil vom 07.07.2025, 202 C 27/25).

Zwischen Februar und April 2024 waren 10.850 Euro vom Konto der Gemeinschaft abgebucht und als „Anleihe“ verbucht worden. Später machte die Verwaltung geltend, es habe sich um Sondervergütungen für außerordentliche Leistungen gehandelt.

Das Gericht wertete die Entnahmen als vorsätzliche Pflichtverletzung. Der Verwaltervertrag sei so klar gewesen, dass ein Missverständnis fernliege. Mit eigenen Gegenforderungen durfte die Verwaltung nicht aufrechnen, denn gegen Forderungen aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung ist die Aufrechnung ausgeschlossen (§ 393 BGB).

Zusätzlich zur Rückzahlung musste die Verwaltung Bankgebühren, Überziehungszinsen und Verzugszinsen tragen sowie den größten Teil der Prozesskosten.

Eine Sondervergütung muss im Verwaltervertrag oder in einem Beschluss geregelt sein. Der Verwalter darf sich nicht selbst bedienen.

Haftet auch ein Verwalter, dessen Bestellung abgelaufen ist?

Ja. Wer wie ein Verwalter handelt, haftet wie ein Verwalter. Das hat der Bundesgerichtshof am 30.01.2026 entschieden (V ZR 76/25).

Eine Hausverwaltung hatte die Verwaltung nach Ablauf ihrer Bestellung ohne neuen Beschluss und ohne wirksamen Verwaltervertrag weitergeführt. Sie veranlasste Zahlungen für die Pflege einer Parkanlage vom Konto der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft verlangte rund 16.500 Euro zurück.

Der Bundesgerichtshof stellte klar: Ein solcher faktischer Verwalter unterliegt denselben Pflichten wie ein bestellter Verwalter und haftet bei Pflichtverletzungen nach § 280 Abs. 1 BGB. Mildere Maßstäbe gelten nicht.

Der Fall zeigt außerdem: Verträge, die ein Bauträger oder teilender Eigentümer vor Entstehung der Gemeinschaft geschlossen hat, werden nicht ohne Weiteres Vertragsbestandteil der Gemeinschaft.

Behalten Sie deshalb die Amtszeit im Blick. Läuft die Bestellung aus, braucht es rechtzeitig einen Beschluss über Verlängerung oder Neubestellung (§ 26 Abs. 2 WEG).

Wie hart bestrafen Strafgerichte einen Hausverwalter wegen Untreue?

Strafgerichte verhängen bei hohen Schäden auch Haft ohne Bewährung. Nach einem Pressebericht vom 31. Juli 2026 verurteilte das Landgericht Frankfurt einen Hausverwalter wegen Untreue zu vier Jahren und sechs Monaten Haft.

Der Mann soll über fünf Jahre mindestens 730.000 Euro von Konten betreuter Gemeinschaften auf sein Privatkonto überwiesen haben, in knapp 400 Überweisungen. Betroffen waren nach dem Bericht mehr als 50 Wohnungseigentümergemeinschaften und weitere Eigentümer.

Er nutzte laut Bericht erfundene Rechnungsnummern und manipulierte Kontoauszüge, glich Lücken durch Überweisungen zwischen Kundenkonten aus und verschob Prüfungstermine. Solche Verschiebungen dienen der Vertuschung von Fehlbeträgen. Das Urteil war zum Zeitpunkt der Meldung nicht rechtskräftig.

Ein früherer Fall aus dem Schwarzwald, den die Zeitschrift „Wohnen im Eigentum“ 2021 schilderte: Ein Verwalter wurde Ende Juni 2021 zu drei Jahren Haft verurteilt. Der Mann hatte laut Bericht fast 700.000 Euro in 90 Fällen veruntreut, durch Barentnahmen, Überweisungen auf Privatkonten und Geldverschiebungen zwischen den Konten der Gemeinschaften. In beiden Fällen lag der Schaden im sechsstelligen Bereich.

Beide Fälle zeigen, warum Kontoauszüge direkt von der Bank so wichtig sind: Manipulierte Auszüge fallen nur auf, wenn sie mit den Daten der Bank abgeglichen werden.

Gehören Provisionen dem Verwalter oder der Gemeinschaft?

Was ein Verwalter bei der Erledigung seiner Aufgaben erlangt, muss er in der Regel an die Gemeinschaft herausgeben (§§ 667, 675 BGB), sofern nichts anderes vereinbart ist.

Das gilt etwa für Provisionen aus Versicherungsverträgen der Gemeinschaft. Verschweigt der Verwalter solche Einnahmen, verletzt er seine Treuepflicht.

Noch schwerer wiegen Vorteile, die Handwerker oder andere Dienstleister dem Verwalter für die Auftragsvergabe zahlen. Solche Zuwendungen zerstören das Vertrauen und können ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags sein.

Fragen Sie im Zweifel nach, ob und wofür der Verwalter Provisionen erhält. Der Verwaltervertrag sollte das offenlegen.

Woran erkennen Eigentümer, dass Geld fehlt?

Warnzeichen sind verspätete oder unplausible Abrechnungen, fehlende Belege, Konten, die nicht auf den Namen der Gemeinschaft laufen, und ausweichende Antworten zum Kontostand. Auch auffälliges Verhalten der Verwaltung zählt dazu, ebenso fehlende Transparenz und schwer nachvollziehbare Jahresabrechnungen. Der Verwalter muss Wirtschaftsplan und Abrechnung vorlegen (§ 28 WEG), und Eigentümer können Einsicht in die Originalbelege verlangen. Achten Sie besonders auf Unterlagen, die vor der Eigentümerversammlung verspätet, unvollständig oder widersprüchlich vorgelegt werden.

Ein einzelnes Warnzeichen beweist noch keine Veruntreuung, rechtfertigt aber Nachfragen jedes Wohnungseigentümers. Wie gründlich der Verwaltungsbeirat prüfen sollte, steht im Beitrag Belegprüfung ist kein Formalakt; die Einsichtsrechte erklärt der Beitrag zur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Hausverwalter veruntreut Gelder: Was können Eigentümer jetzt tun?

Sichern Sie zuerst die Beweise und beschließen Sie dann in der Eigentümerversammlung über Abberufung, Schadensersatz und Strafanzeige. Kontoauszüge, Belege und Schreiben mit Datum sollten Sie dabei als Grundlage für spätere Ansprüche und eine Strafanzeige sichern.

Wie die Abberufung abläuft, steht im Beitrag Abberufung des Verwalters. Wie ein Betrugsverdacht in der Praxis aufgedeckt wurde, zeigt der Beitrag Aus der Praxis: Betrugsverdacht gegen einen Vorverwalter.

Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen. Liegt eine Veruntreuung vor, kommt in der Regel auch eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund in Betracht. Handeln Sie zügig: Je früher Belege gesichert und Konten geprüft sind, desto besser lässt sich der Schaden eingrenzen.

Ob die Versicherung des Verwalters im Einzelfall zahlt, hängt von den Versicherungsbedingungen ab; vorsätzlich verursachte Schäden sind in der Haftpflichtversicherung meist ausgeschlossen.

Bei größeren Beträgen ist es ratsam, früh eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt für WEG-Recht einzuschalten. Der Einzelfall entscheidet, welche Ansprüche bestehen.

Wie schützen sich Eigentümer vor Veruntreuung?

Am besten schützen Kontrollen: ein eigenes Konto der Gemeinschaft, regelmäßige Belegprüfung durch den Beirat und klare Regeln für Zahlungen und Sondervergütungen.

Das Konto läuft auf den Namen der Gemeinschaft, und der Beirat erhält Einblick in die Kontoauszüge. So fallen Abbuchungen ohne Beschluss früh auf. Das gilt für kleine wie große Eigentümergemeinschaften. Jeder Wohnungseigentümer darf zudem Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Der Verwaltervertrag regelt Sondervergütungen abschließend und legt Provisionen offen. Die Anlageform der Erhaltungsrücklage beschließen die Eigentümer.

Bei der Auswahl hilft eine Prüfung wie bei einem Vermögensverwalter: Zertifizierung, Kontoführung, Versicherungsschutz und Belegprüfung. Die Checkliste zur Verwalterprüfung führt durch die Punkte.

Wie LIKKA als WEG-Hausverwaltung Gemeinschaftsgelder schützt und einen Wechsel begleitet

LIKKA führt für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto und arbeitet mit digitaler Belegprüfung, damit Zahlungen für Eigentümer und Beirat nachvollziehbar bleiben.

Unsere zertifizierten Verwalter sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat, das Kundenportal macht Abrechnung und Unterlagen jederzeit einsehbar.

Haben Wohnungseigentümergemeinschaften nach einem Vertrauensbruch entschieden, die Hausverwaltung zu wechseln, begleitet LIKKA den Weg von der Anfrage bis zur Übergabe. Im Erstgespräch sehen wir uns Verwaltervertrag, Beschlusslage und Unterlagen an und besprechen mit dem Beirat den Zeitplan. Mehr zum Ablauf finden Sie unter Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 266 StGB; § 246 StGB; §§ 280, 393, 667, 675 BGB; § 823 Abs. 2 BGB; §§ 9b, 18, 26, 28, 29 WEG; LG Lüneburg 3 S 36/20; AG Böblingen 23 C 72/25; AG Köln 202 C 27/25; BGH V ZR 76/25

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.