Der Verwalter verfügt über die Konten der Gemeinschaft. Diese Vertrauensstellung ist die Grundlage seiner Arbeit und zugleich das größte Risiko für die Eigentümer. Die Rechtsprechung zieht klare Grenzen.
Eigenmächtige Aufträge: alles zurück
Ein Verwalter hatte statt der beschlossenen Firma eine andere beauftragt und zusätzliche Arbeiten vergeben, rund 40.000 Euro vom Gemeinschaftskonto. Er musste sämtliche entnommenen Gelder zurückzahlen, auch wenn die Arbeiten der Anlage nützten (LG Lüneburg, Urteil vom 02.02.2021, 3 S 36/20).
Für den Verwaltervertrag gilt diese Vorschrift über § 675 Abs. 1 BGB, weil er eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizDer Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt, herauszugeben.
Rücklage in Anleihen: volle Haftung
Ohne Beschluss legte ein Verwalter rund 227.000 Euro der Erhaltungsrücklage in Unternehmensanleihen mit langer Laufzeit an. Das Gericht sah darin eine schwere Pflichtverletzung und Untreue und verurteilte ihn zum Schadensersatz. Die Rücklage muss sicher und verfügbar angelegt sein (AG Böblingen, Urteil vom 08.04.2025, 23 C 72/25).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Wer die ihm durch Gesetz, behördlichen Auftrag oder Rechtsgeschäft eingeräumte Befugnis, über fremdes Vermögen zu verfügen oder einen anderen zu verpflichten, mißbraucht oder die ihm kraft Gesetzes, behördlichen Auftrags, Rechtsgeschäfts oder eines Treueverhältnisses obliegende Pflicht, fremde Vermögensinteressen wahrzunehmen, verletzt und dadurch dem, dessen Vermögensinteressen er zu betreuen hat, Nachteil zufügt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
Eigenmächtige Abbuchungen für Sondervergütungen
Ein Verwalter buchte sich Sondervergütungen selbst vom Gemeinschaftskonto ab. Das Gericht wertete das als vorsätzliche Pflichtverletzung: Er musste das Geld samt Bankgebühren und Zinsen zurückzahlen und durfte nicht mit eigenen Forderungen aufrechnen (AG Köln, Urteil vom 07.07.2025, 202 C 27/25).
Auch der faktische Verwalter haftet
Eine Verwalterin arbeitete nach Ablauf ihrer Bestellung einfach weiter und bezahlte Rechnungen, für die die Gemeinschaft gar nicht haftete. Der Bundesgerichtshof entschied: Wer wie ein Verwalter handelt, haftet auch wie ein Verwalter (BGH, Urteil vom 30.01.2026, V ZR 76/25).
Provisionen gehören der Gemeinschaft
Erhält der Verwalter Provisionen, etwa für Versicherungsverträge der Gemeinschaft, muss er sie herausgeben, sofern nichts anderes vereinbart ist. Vorteile von Handwerkern für die Auftragsvergabe zerstören das Vertrauen und sind ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags.
- Eigenmächtig entnommenes Geld muss zurück
- Rücklage sicher und verfügbar anlegen
- Wer wie ein Verwalter handelt, haftet wie ein Verwalter
Rechtsgrundlage: LG Lüneburg 3 S 36/20, AG Böblingen 23 C 72/25, AG Köln 202 C 27/25, BGH V ZR 76/25, §§ 667, 675 BGB, § 266 StGB
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