Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, verkauft nicht nur Quadratmeter, sondern auch ein laufendes Mietverhältnis. Das hat Folgen für den Verkaufspreis, den Kreis der Käufer und den Ablauf bis zum Notartermin. Das Gesetz schützt den Mieter dabei stark: Der Mietvertrag bleibt bestehen, die Kaution wandert mit, unter Umständen darf der Mieter die vermietete Wohnung selbst zum vereinbarten Preis kaufen, und ein neuer Eigentümer, der selbst einziehen möchte, muss in Bayern womöglich zehn Jahre warten. Dieser Ratgeber richtet sich an private Eigentümer und Kapitalanleger, die eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen wollen. Er erklärt Rechte, Fristen und Besonderheiten für den Verkauf einer vermieteten Immobilie mit Paragraf und zeigt den Verkaufsprozess und seine Aspekte aus Sicht der Eigentümer.
Das Wichtigste in Kürze
- Kauf bricht nicht Miete: Der Erwerber tritt mit dem Grundbucheintrag in den bestehenden Mietvertrag ein, eine Kündigung wegen des Verkaufs gibt es nicht (§ 566 BGB).
- Wurde nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht mit zwei Monaten Bedenkzeit (§§ 577, 469 BGB).
- Nach einer Umwandlung ist Eigenbedarf für drei Jahre gesperrt, in den Gemeinden der bayerischen Mieterschutzverordnung, etwa München, für zehn Jahre (§ 577a BGB, § 1 MiSchuV).
Kauf bricht nicht Miete: § 566 BGB beim Verkauf einer vermieteten Wohnung
Der wichtigste Grundsatz beim Verkauf einer vermieteten Wohnung steht in § 566 Abs. 1 BGB: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters. Der neue Eigentümer, oft ein Kapitalanleger, übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist, mit Miethöhe, Laufzeit, Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und Kündigungsfristen. Ein neuer Mietvertrag ist nicht nötig, und der Mieter muss dem Wechsel nicht zustimmen. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, wechselt also nur den Eigentümer, nicht den Mietvertrag.
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Maßgeblich für den Verkauf ist aber nicht der Notartermin, sondern der Übergang des Eigentums an der Immobilie. Bei einer Eigentumswohnung braucht es dafür die Einigung und die Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Bis zur Umschreibung bleibt der bisherige Eigentümer Vermieter mit allen Rechten und Pflichten. Im Kaufvertrag wird deshalb in der Regel ein früherer Übergabetag vereinbart, ab dem Nutzen, Lasten und Nebenkosten zwischen den Parteien abgegrenzt werden; das wirkt nur zwischen den Vertragsparteien, nicht gegenüber dem Mieter.
Ganz aus der Verantwortung ist der bisherige Eigentümer auch danach nicht. Erfüllt der Erwerber seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht, haftet der bisherige Vermieter für den Schaden wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 Satz 1 BGB). Von dieser Haftung wird er frei, wenn er dem Mieter den Eigentumsübergang mitteilt und der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 Satz 2 BGB). Eine schriftliche Mitteilung an den Mieter nach der Umschreibung gehört deshalb zu jedem Verkauf einer vermieteten Wohnung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Vorkaufsrecht: Wann Mieter beim Verkauf vermieteter Wohnungen zuerst kaufen dürfen
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einer bestimmten Lage: Das Wohnungseigentum muss nach der Überlassung an den Mieter begründet worden sein oder begründet werden sollen, und die vermietete Wohnung wird an einen Dritten verkauft (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB). Typisch ist ein Haus mit mehreren Mietwohnungen, das nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Bestand die Eigentumswohnung schon, als der Mieter einzog, gibt es kein solches Recht. Ausgenommen ist außerdem der Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach herrschender Meinung gilt der Vorkauf durch den Mieter grundsätzlich nur für den ersten Verkauf nach der Umwandlung.
Das Recht zum Vorkauf entsteht erst, wenn der Kaufvertrag mit einem Käufer geschlossen ist (§ 463 BGB). Dann muss der Eigentümer als Verkäufer dem Mieter den Inhalt des Vertrags unverzüglich mitteilen und ihn dabei über sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB). Der Mieter hat zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden (§ 469 Abs. 2 BGB). Er übt das Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Eigentümer aus (§ 577 Abs. 3 BGB). Damit kommt der Kauf zwischen Eigentümer und Mieter zu denselben Bedingungen zustande, die mit dem Käufer vereinbart waren (§ 464 Abs. 2 BGB).
Wer den Mieter beim Verkauf einer vermieteten Wohnung übergeht, riskiert Schadensersatz. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter, der wegen einer pflichtwidrig unterlassenen Unterrichtung erst nach Vollzug des Kaufvertrags vom Verkauf erfährt, die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangen kann, abzüglich der Kosten, die beim Erwerb angefallen wären; das gilt sogar, wenn er das Vorkaufsrecht nicht mehr ausgeübt hat (BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. VIII ZR 51/14). Im notariellen Kaufvertrag sollte deshalb stehen, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters bestehen kann, wer den Mieter unterrichtet und was gilt, wenn er es ausübt.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
Mietkaution: Wer zahlt sie beim Verkauf vermieteter Wohnungen zurück?
Wird eine vermietete Immobilie verkauft, geht mit dem Mietvertrag auch die Sicherheit über. Hat der Mieter für die vermietete Wohnung eine Kaution geleistet, tritt der Erwerber in die damit verbundenen Rechte und Pflichten ein (§ 566a Satz 1 BGB). Am Ende des Mietverhältnisses muss der neue Eigentümer die Kaution zurückzahlen, und zwar auch dann, wenn der bisherige Eigentümer sie ihm nie übergeben hat. Für den Käufer ist es deshalb wichtig, die Kaution samt Zinsen beim Eigentümerwechsel tatsächlich zu erhalten.
Auch der bisherige Eigentümer bleibt in der Pflicht: Kann der Mieter die Kaution bei Vertragsende vom Käufer nicht erlangen, etwa weil dieser zahlungsunfähig ist, muss der frühere Vermieter sie zurückgewähren (§ 566a Satz 2 BGB). Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung heißt das praktisch: Kautionskonto oder Sparbuch auf den neuen Eigentümer umschreiben lassen, den Mieter informieren und die Übergabe dokumentieren. Wie eine Kaution richtig angelegt und abgerechnet wird, zeigt der Beitrag zur Mietkaution.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der JustizHat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.
Eigenbedarf und Sperrfrist: Kündigungsschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
Der Kündigungsschutz und die übrigen Rechte des Mieters bleiben beim Verkauf einer vermieteten Wohnung vollständig erhalten. Viele Käufer möchten die vermietete Wohnung später selbst nutzen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann aber nur aussprechen, wer Vermieter ist und die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der bisherige Eigentümer kann also nicht für den Bedarf des Erwerbers kündigen, und der Käufer erst, wenn er mit der Eintragung im Grundbuch Vermieter geworden ist (§ 566 Abs. 1 BGB). Danach gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen von drei Monaten, die sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate verlängern (§ 573c Abs. 1 BGB). Eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist nicht zulässig; insbesondere kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass er die vermietete Wohnung im Zusammenhang mit einer Umwandlung in Wohnungseigentum veräußern will (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 letzter Halbsatz BGB).
Wurde das Wohnungseigentum erst nach dem Einzug des Mieters begründet, gilt eine Kündigungssperrfrist: Der Erwerber kann sich frühestens drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung können die Länder bis zu zehn Jahre festlegen (§ 577a Abs. 2 BGB). Die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung beträgt je nach Gemeinde drei bis zehn Jahre (§ 577a Abs. 1 und 2 BGB). In Bayern gilt die Höchstfrist: Nach der Mieterschutzverordnung beträgt die Frist in den Gemeinden der Anlage zehn Jahre (§ 1 Satz 2 MiSchuV, gültig vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029). In der Anlage stehen unter anderem die Landeshauptstadt München, Fürstenfeldbruck, Germering und Landsberg am Lech. Für einen neuen Eigentümer, der selbst einziehen will, ist die vermietete Wohnung damit oft für lange Zeit nicht nutzbar; als Käufer kommen dann vor allem Kapitalanleger in Frage.
Die Sperrfrist gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber verkauft wird, außer diese gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an oder das Wohnungseigentum bestand schon vor dem Einzug des Mieters (§ 577a Abs. 1a BGB). Voraussetzungen, Begründung und Härtefälle einer Eigenbedarfskündigung erklärt der Beitrag zur Eigenbedarfskündigung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. […]
Miete und Nebenkosten: Stichtag beim Verkauf einer vermieteten Wohnung
Zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung vergehen beim Immobilienverkauf oft Wochen oder Monate. In dieser Zeit stehen die Mieteinnahmen weiter dem bisherigen Eigentümer zu, sofern der Kaufvertrag nichts anderes regelt. Hat er die Miete schon im Voraus eingezogen oder abgetreten, ist das gegenüber dem Erwerber nur für den laufenden und, bei Übergang nach dem 15. eines Monats, auch für den folgenden Kalendermonat wirksam (§ 566b Abs. 1 BGB). Zahlt der Mieter an den bisherigen Vermieter, weil er vom Verkauf noch nichts weiß, wird er nach § 566c BGB geschützt. Eine klare Mitteilung an den Mieter, ab wann er an wen zahlt, vermeidet Doppelzahlungen und Streit.
Bei der Betriebskostenabrechnung kommt es auf den Abrechnungszeitraum an. Für einen Zeitraum, der beim Eigentümerwechsel bereits abgelaufen war, muss der Verkäufer abrechnen; er darf Nachzahlungen verlangen und muss Guthaben auszahlen, unabhängig davon, wann der Anspruch fällig wird (BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003, Az. VIII ZR 168/03). Für den laufenden Zeitraum rechnet nach herrschender Meinung der Käufer gegenüber dem Mieter insgesamt ab. Auch hier laufen Fristen: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Gerade beim Verkauf vermieteter Wohnungen sollten daher alle Aspekte im Kaufvertrag über die Immobilie geregelt sein: wer welche Abrechnung erstellt, wie Vorauszahlungen, Hausgeld und Zählerstände zum Stichtag verteilt werden und wer Mietrückstände behält.
Verkaufsprozess: Vermietete Wohnung verkaufen Schritt für Schritt
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, braucht über die rechtlichen Aspekte hinaus einen klaren Verkaufsprozess. Eine vermietete Immobilie, ob Wohnung oder Haus, spricht vor allem Kapitalanleger an, weniger Eigennutzer, und bei jedem Schritt sind Mieterrechte und Besonderheiten des Mietvertrags zu beachten.
Mietverhältnis prüfen: Am Anfang steht die Prüfung des Mietverhältnisses mit einigen Fragen. Wann ist der Mieter eingezogen, wann wurde das Wohnungseigentum begründet, gibt es Mietrückstände, Streit oder Mängel am Zustand der Wohnung? Daraus ergibt sich, ob ein Vorkaufsrecht oder eine Sperrfrist besteht und ob Kapitalanleger oder auch Eigennutzer als Käufer für die vermietete Wohnung in Frage kommen. Erst danach folgen im Verkaufsprozess Bewertung, Verkaufspreis, Exposé und Vermarktung.
Unterlagen und Exposé: Vor dem Kauf prüfen Kapitalanleger eine vermietete Wohnung vor allem anhand der Unterlagen, die ins Exposé gehören. Dazu zählen der Mietvertrag mit Nachträgen und Mieterhöhungen, die Nettokaltmiete und ein Nachweis der Mieteinnahmen wie das Mietkonto, die Abrechnungen der Nebenkosten und der Kautionsnachweis, dazu Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Angaben zum Zustand von Haus und Gemeinschaftseigentum. Den Energieausweis muss der Verkäufer oder Makler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG). Vollständige Unterlagen beantworten Fragen der Käufer schneller und vermeiden Nachverhandlungen über den Verkaufspreis. Welche Unterlagen der WEG-Verwaltung zusätzlich verlangt werden, zeigt der Beitrag Wohnung verkaufen: Diese Verwalterunterlagen brauchen Sie.
Immobilienbewertung und Marktwert: Grundlage für den Verkaufspreis ist eine Immobilienbewertung, die das Mietverhältnis einbezieht. Kapitalanleger sehen die vermietete Wohnung als Kapitalanlage mit laufenden Einnahmen und achten auf Nettokaltmiete und Rendite, die Miethöhe im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, stabile Mieteinnahmen, die Mietdauer, Lage und Zustand von Wohnung und Haus sowie einen gut vermietbaren Grundriss. Eigennutzer sind dagegen zurückhaltend und setzen für den Kauf Leerstand oder einen absehbaren Auszug voraus. Deshalb erzielt eine vermietete Wohnung oft einen Abschlag beim Verkaufspreis gegenüber einer leerstehenden. Mehr zu Bewertung und Marktwert auf unserer Seite Immobilie verkaufen.
Verkaufspreis realistisch ansetzen: Preisvorstellungen orientieren sich oft an leeren Wohnungen. Kapitalanleger messen den Verkaufspreis für eine vermietete Immobilie aber an den Einnahmen und an den Rahmenbedingungen des Mietvertrags. Eine niedrige Bestandsmiete kann den Verkaufspreis drücken; erhöhen lässt sie sich nur in den gesetzlichen Grenzen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 1 und 3 BGB), mehr dazu im Beitrag zur Mieterhöhung. Ein zu hoher Verkaufspreis verlängert in der Regel die Vermarktung, und spätere Preissenkungen wirken auf Käufer wie ein Warnsignal. Ein Verkaufspreis, der Marktwert, Lage, Miethöhe und eine etwaige Sperrfrist nachvollziehbar abbildet, lässt sich dagegen mit Unterlagen begründen.
Kaufinteressenten und Besichtigungen: Oft ist der Mieter selbst der erste Interessent, bei einem Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ohnehin. Ohne Besichtigung kauft kaum jemand. Der Mieter muss dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung aber nur gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt und der Besuch vorher angekündigt wurde (BGH, Urteil vom 4. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13). Eine Verkaufsabsicht gilt nach herrschender Meinung als solcher Grund, bei angemessener Vorankündigung. Eine vermietete Wohnung in gepflegtem Zustand prägt den Eindruck der Kaufinteressenten. Ein frühes Gespräch, in dem der Eigentümer über den Verkauf informiert, Fragen beantwortet und erklärt, dass der Mietvertrag bestehen bleibt und welche Rechte der Mieter hat, schafft Vertrauen und erleichtert Besichtigungen.
Mit oder ohne Makler: Ob ein Makler sinnvoll ist, hängt von Zeit, Erfahrung und Marktkenntnis ab. Ein Makler kann Immobilienbewertung, Exposé, Besichtigungen und die Vorauswahl der Käufer übernehmen und kennt oft Kapitalanleger, die gezielt eine vermietete Immobilie suchen. Ohne Makler sparen Eigentümer die Kosten für den Makler, tragen aber den gesamten Aufwand und müssen die Besonderheiten beim Wohnungsverkauf mit Mieter selbst im Blick behalten. Wer einen Makler beauftragt, sollte Leistungen und Kosten vorab schriftlich klären.
Notarvertrag und Übergabe: Nach dem Notartermin wird der Mieter über Vertrag und Vorkaufsrecht unterrichtet, sofern es besteht. Nach Ablauf der Fristen, also der zwei Monate beim Vorkauf, oder einem Verzicht des Mieters folgen Kaufpreiszahlung und Umschreibung im Grundbuch. Zum Schluss erhält der Mieter eine gemeinsame Mitteilung von bisherigem und neuem Eigentümer mit Bankverbindung, Ansprechpartner und dem Hinweis auf die übertragene Kaution. Ist eine Mietverwaltung beauftragt, übernimmt sie viele dieser Schritte.
Typische Fehler im Verkaufsprozess: Vorkaufsrecht übersehen, Fristen und Mitteilungen gegenüber dem Mieter versäumen, Besichtigungen ohne Ankündigung ansetzen, die Kaution nicht übertragen, Mietvertrag und Unterlagen unvollständig vorlegen und Käufern einen baldigen Auszug in Aussicht stellen, obwohl Kündigungsschutz, Kündigungsfristen und Sperrfrist dem entgegenstehen. Wer diese Aspekte früh klärt, vermeidet solche Fehler und verkauft mit weniger Haftungsrisiko.
Vermietet oder leer: Vermietete Immobilie verkaufen mit passender Strategie
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen will, braucht im Verkaufsprozess eine Strategie: mit laufendem Mietvertrag verkaufen oder erst nach einem Auszug. Das gilt für die Eigentumswohnung ebenso wie für ein vermietetes Haus. Vermietet bleiben die Mieteinnahmen bis zum Stichtag erhalten, und die vermietete Wohnung richtet sich an Kapitalanleger, die eine Kapitalanlage mit laufenden Einnahmen suchen. Leer erreicht der Wohnungsverkauf zusätzlich Eigennutzer, setzt aber einen Auszug voraus.
Einseitig lässt sich eine vermietete Wohnung nicht einfach leer bekommen. Im Grundsatz gilt: Der Verkauf selbst ist kein Kündigungsgrund; für eine Kündigung braucht der Vermieter einen gesetzlichen Grund wie Eigenbedarf und muss die Kündigungsfristen und gegebenenfalls eine Sperrfrist einhalten (siehe die Abschnitte zu § 566 BGB und zu Eigenbedarf). Der einvernehmliche Weg ist ein Mietaufhebungsvertrag, mit dem Vermieter und Mieter das Ende des Mietverhältnisses gemeinsam festlegen, oft gegen eine Umzugshilfe oder Abfindung. Der Mieter behält seine Rechte und muss einem Mietaufhebungsvertrag nicht zustimmen; die Vereinbarung sollte schriftlich getroffen werden.
Welche Strategie passt, hängt von den Rahmenbedingungen ab: Mietdauer, Miethöhe, Lage, Zustand und eigene Pläne. Läuft ohnehin eine Sperrfrist, ist der Verkauf an Kapitalanleger in der Regel der realistische Weg; ist ein Auszug des Mieters absehbar, kann es sich lohnen, ihn abzuwarten.
| Vermietet verkaufen | Leer verkaufen |
|---|---|
| Mieteinnahmen laufen bis zum Stichtag; Zielgruppe Kapitalanleger, die auf Miete, Mieter und Zustand achten | Auch Eigennutzer kommen in Frage; Auszug nur über Kündigungsgrund oder Mietaufhebungsvertrag |
Steuer: Spekulationssteuer beim Verkauf vermieteter Wohnungen
Steuerlich ist beim Verkauf einer vermieteten Wohnung vor allem die Spekulationsfrist wichtig. Ein Gewinn aus dem Verkauf ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Nach zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Wer die Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, verkauft ebenfalls steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Bei Vermietung greift diese Ausnahme in der Regel nicht.
Umgangssprachlich heißt die Steuer auf diesen Gewinn Spekulationssteuer; eine eigene Steuerart ist sie nicht. Der Veräußerungsgewinn ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG); Verkaufsnebenkosten wie Makler- oder Notarkosten des Verkäufers mindern als Werbungskosten nach herrschender Meinung den Veräußerungsgewinn. Abschreibungen, die während der Vermietung der Immobilie abgezogen wurden, mindern die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG) und erhöhen so den Gewinn. Er gehört zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG) und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert; einen eigenen Steuersatz für die Spekulationssteuer gibt es nicht.
Wie die Frist berechnet wird, erklärt der Beitrag zur Spekulationsfrist bei Immobilien. Die steuerlichen Aspekte sollten Eigentümer im Einzelfall mit ihrem Steuerberater klären.
Häufige Fragen
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja, auch eine vermietete Eigentumswohnung lässt sich jederzeit verkaufen. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, sobald er im Grundbuch eingetragen ist.
Rechtsgrundlage: § 566 Abs. 1 BGB
Muss der Mieter ausziehen, wenn die vermietete Wohnung verkauft wird?
Nein. Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Der neue Eigentümer kann nur aus den gesetzlichen Gründen kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs, und muss dabei Kündigungsfristen und gegebenenfalls eine Sperrfrist einhalten.
Rechtsgrundlage: §§ 566, 573, 577a BGB
Hat der Mieter beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ein Vorkaufsrecht?
Nur wenn das Wohnungseigentum nach seinem Einzug begründet wurde oder begründet werden soll und an einen Dritten verkauft wird. Er kann dann innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung zu den Bedingungen des Kaufvertrags kaufen.
Rechtsgrundlage: §§ 577, 469 Abs. 2 BGB
Was passiert mit der Kaution beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein und muss sie bei Mietende zurückzahlen. Erhält der Mieter sie vom neuen Eigentümer nicht, haftet der bisherige Eigentümer.
Rechtsgrundlage: § 566a BGB
Wann kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Frühestens nach seiner Eintragung im Grundbuch. Entstand die Eigentumswohnung erst nach dem Einzug des Mieters, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren ab dem Verkauf, in vielen bayerischen Gemeinden wie München von zehn Jahren.
Rechtsgrundlage: §§ 573, 577a BGB; § 1 MiSchuV
Muss der Mieter beim Verkauf einer vermieteten Immobilie Besichtigungen zulassen?
Ja, wenn ein konkreter Grund wie der geplante Verkauf vorliegt und der Termin rechtzeitig angekündigt wird. Häufigkeit und Uhrzeit müssen für den Mieter zumutbar sein.
Rechtsgrundlage: § 535 BGB; BGH VIII ZR 289/13
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?
Häufig ja, weil für eine vermietete Wohnung vor allem Kapitalanleger als Käufer in Frage kommen. Wie groß der Abschlag beim Verkaufspreis ist, hängt von Miethöhe, Mietvertrag, Lage, Zustand und einer möglichen Sperrfrist ab und lässt sich nur mit einer Bewertung der Immobilie im Einzelfall beurteilen. Preisvorstellungen sollten das berücksichtigen.
Rechtsgrundlage: §§ 311b, 463, 464, 469, 556, 558, 566, 566a, 566b, 566c, 573, 573c, 577, 577a, 873 BGB; §§ 22 Nr. 2, 23 EStG; § 80 Abs. 4 GModG; § 1 MiSchuV (Bayern); BGH, Urteile vom 03.12.2003 – VIII ZR 168/03, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, 21.01.2015 – VIII ZR 51/14
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
