Statt die Miete später an den Mietspiegel anzupassen, können Vermieter die Entwicklung schon im Vertrag festlegen. Bei der Staffelmiete stehen die Erhöhungen als Geldbetrag fest. Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Beide Modelle haben feste Regeln und schließen die Erhöhung nach § 558 BGB aus.
Staffelmiete: feste Beträge, feste Termine
Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden (§ 557a Abs. 1 BGB). Jede Staffel ist als Miete oder Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen, ein Prozentsatz genügt nicht. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen, also auch Modernisierungsmieterhöhungen.
Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einer Staffelmiete für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). Für Vermieter bringt die Staffel Planbarkeit. Sie birgt aber das Risiko, dass die festgelegten Beträge von der Marktentwicklung abweichen.
§§ 556d bis 556g BGB enthalten die Mietpreisbremse; §§ 558 bis 559b BGB regeln Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und nach Modernisierung.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
Staffelmiete und Mietpreisbremse
In Gemeinden der Mieterschutzverordnung gilt die Mietpreisbremse für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB). Für die zweite und jede weitere Staffel ist der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete dieser Staffel fällig wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also für jeden dieser Zeitpunkte zu bestimmen. Eine in einer früheren Staffel wirksam begründete Miete bleibt erhalten. Wer Staffeln für mehrere Jahre plant, sollte sie deshalb vorsichtig bemessen.
Erhöhungen als Geldbetrag festgelegt; Mietpreisbremse für jede Staffel; Modernisierungsmieterhöhung während der Laufzeit ausgeschlossen
Miete folgt dem Verbraucherpreisindex; Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete; Modernisierungsmieterhöhung nur eingeschränkt
Indexmiete: Kopplung an die Verbraucherpreise
Bei der Indexmiete wird die Miete durch den Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt (§ 557b Abs. 1 BGB). Sie ist schriftlich zu vereinbaren. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Änderung ist in Textform mit Angabe der Indexänderung und der neuen Miete oder der Erhöhung in einem Geldbetrag geltend zu machen; sie gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang (§ 557b Abs. 3 BGB).
Die Klausel muss nach dem BGH kein Basisjahr des Index nennen (Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20). Erhöhungen nach § 558 BGB sind ausgeschlossen. Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB sind nur möglich, soweit der Vermieter die baulichen Maßnahmen nicht zu vertreten hat, es sei denn, es geht um eine Heizungsmodernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB. Die Mietpreisbremse gilt bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).
§ 555b Nr. 1a BGB betrifft den Einbau einer Heizungsanlage; §§ 559 bis 560 BGB regeln Erhöhungen nach Modernisierung und wegen Betriebskosten; §§ 556d bis 556g BGB enthalten die Mietpreisbremse.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, es sei denn, es wurde eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a durchgeführt. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
Die Entwicklung des Index
Nach dem Statistischen Bundesamt stiegen die Verbraucherpreise im Jahresdurchschnitt 2022 um 6,9 Prozent und 2023 um 5,9 Prozent. In den Jahren 2024 und 2025 lag die Rate jeweils bei 2,2 Prozent. Im August 2026 betrug die Inflationsrate 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Die Indexmiete bildet diese Entwicklung ab, grundsätzlich auch nach unten.
Geplante Änderung: Dämpfung bei hoher Inflation
Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf zum Mietrecht beschlossen. Danach sollen Indexsteigerungen oberhalb von 3,0 Prozent jährlich in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Stand Ende September 2026 ist das Gesetz nicht beschlossen. Wer jetzt eine Indexmiete vereinbart, sollte die weitere Entwicklung verfolgen.
- Staffel- und Indexmiete müssen schriftlich vereinbart werden; die Miete bleibt jeweils mindestens ein Jahr gleich.
- Bei der Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse für jede Staffel, bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete.
- Beide Modelle schließen die Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB aus.
- Eine Dämpfung der Indexmiete bei hoher Inflation ist geplant, aber noch nicht beschlossen.
Häufige Fragen
Kann ich bei einer Indexmiete modernisieren und die Kosten umlegen?
Nur eingeschränkt. Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB ist bei der Indexmiete nur möglich, soweit Sie die baulichen Maßnahmen nicht zu vertreten haben oder es um eine Heizungsmodernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB geht.
Rechtsgrundlage: § 557b Abs. 2 BGB
Wie oft darf ich eine Indexmiete anpassen?
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Anpassung erklären Sie in Textform; sie gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
Rechtsgrundlage: § 557b Abs. 2 und 3 BGB
Gilt die Mietpreisbremse für jede Staffel?
Ja. Für jede weitere Staffel ist die Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete dieser Staffel fällig wird. Eine früher wirksam begründete Miete bleibt erhalten.
Rechtsgrundlage: § 557a Abs. 4 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 557a, 557b BGB; BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20; Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex; Regierungsentwurf vom 29.04.2026
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
