Indexmiete oder Staffelmiete: Was sich für Vermieter in München eignet

Staffelmiete oder Indexmiete: Beide Modelle legen die Mietentwicklung schon im Vertrag fest und ersetzen die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der Staffelmiete stehen die Erhöhungen als Geldbetrag fest, bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie beide Modelle wirksam vereinbaren, wie Sie eine Indexmiete erhöhen, was für die Mietpreisbremse gilt und was der Regierungsentwurf zur Indexmiete vorsieht.

Indexmiete oder Staffelmiete: Was ist der Unterschied?

Bei der Staffelmiete legen Sie im Mietvertrag feste Beträge und Termine fest, bei der Indexmiete richtet sich die Miete nach der Preisentwicklung. Beide Modelle ersetzen die spätere Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Staffelmiete (§ 557a BGB) schafft Planbarkeit: Mieter und Vermieter wissen von Beginn an, wann welche Miete fällig wird. Die Indexmiete (§ 557b BGB) koppelt die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland, also an die Inflation.

Vermieter und Mieter einigen sich vor Vertragsbeginn auf ein Modell. Üblich ist die Entscheidung für einen Staffelmietvertrag oder einen Indexmietvertrag. Das klassische Verfahren mit Mietspiegel und Begründung beschreibt der Beitrag zur Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.

Staffelmiete vereinbaren: Form, Fristen und Kündigungsausschluss

Eine Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden, und jede Staffel ist als Geldbetrag auszuweisen. Ein Prozentsatz genügt nicht.

Im Vertrag steht entweder die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in Euro, zum Beispiel „ab dem 1. Januar 2028 monatlich 1.050 Euro“. Die Miete muss nach jeder Stufe mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 BGB).

Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Das betrifft die Vergleichsmiete und alle Modernisierungsmieterhöhungen. Die Vorauszahlungen für Nebenkosten bleiben davon unberührt. Die Miethöhe jeder Stufe steht bei Vertragsbeginn fest, und das Mietverhältnis läuft über alle Stufen weiter.

Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einer Staffelmiete für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). Die Bindung des Mieters ist damit begrenzt. Eine gesetzliche Höchstdauer für die Staffelmiete selbst nennt das Mietrecht nicht.

Für Vermieter bringt die Staffel Planbarkeit und spart das Erhöhungsschreiben samt Begründung. Der Nachteil: Die Beträge sind fest. Steigen die Mieten am Markt schneller, bleibt die Differenz ungenutzt, und eine Modernisierung lässt sich nicht über die Miete umlegen.

Indexmiete: Wie die Kopplung an die Inflation funktioniert

Bei der Indexmiete richtet sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, dem Verbraucherpreisindex. Die Vereinbarung braucht die Schriftform (§ 557b Abs. 1 BGB).

Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Die Indexklausel muss nach dem Bundesgerichtshof kein Basisjahr nennen (Urteil vom 26.05.2021, VIII ZR 42/20). Nach demselben Urteil wird nur die Nettokaltmiete indexiert, nicht die Betriebskostenvorauszahlung.

Die Indexmietvereinbarung gehört in den Mietvertrag. Ohne Schriftform ist sie nicht wirksam. Im Indexmietvertrag legen die Vertragsparteien den Index und die Anpassung fest. Für die Berechnung vergleichen Sie den Indexstand bei Vertragsbeginn oder bei der letzten Anpassung mit dem aktuellen Indexstand. Der frühere Indexstand ist dabei die Basis der Berechnung. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Verbraucherpreisindex (VPI) monatlich; die veröffentlichten Werte sind die maßgebliche Quelle für die Berechnung der Kaltmiete.

Wichtig für die Praxis: Die Indexmiete steigt nicht von selbst. Der Vermieter muss die Änderung geltend machen. Mieterinnen und Mieter zahlen die neue Miete erst ab dem festgelegten Zeitpunkt.

Indexmiete erhöhen: Wann und wie ist die Anpassung wirksam?

Eine Indexmiete darf erhöht werden, wenn mindestens ein Jahr seit der letzten Änderung vergangen ist und der Vermieter die Erhöhung in Textform erklärt; das kann auch per E-Mail erfolgen. Die neue Miete gilt ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.

Ein Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete 1.000 Euro und ist der Index seit der letzten Anpassung um 3 Prozent gestiegen, ergibt sich eine neue Miete von 1.030 Euro. Geht die Erklärung im März zu, gilt die neue Miete ab dem übernächsten Monat, hier ab dem 1. Mai.

Die Erklärung muss die eingetretene Änderung des Preisindexes und die neue Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag enthalten, damit die Anpassung nachvollziehbar ist. Fehlen diese Angaben, ist die Erhöhung angreifbar. Typische Fehler bei Mieterhöhungen beschreibt der Beitrag zu den Formfehlern bei der Mieterhöhung.

Der Vermieter muss die Indexmiete nicht jedes Jahr anpassen. Wer einen Zeitraum auslässt, kann später die gesamte Indexänderung seit der letzten Anpassung geltend machen.

Mietpreisbremse bei Staffelmiete und Indexmiete

In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt sie bei der Staffelmiete für jede einzelne Staffel, bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete.

Bei der Staffelmiete ist für die zweite und jede weitere Staffel der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete dieser Staffel fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also für jeden Staffeltermin zu bestimmen. Eine zuvor wirksam begründete Miete bleibt erhalten. Wer Staffeln für mehrere Jahre plant, sollte sie deshalb vorsichtig bemessen.

Bei der Indexmiete sind die Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB nur auf die Ausgangsmiete anzuwenden (§ 557b Abs. 4 BGB). Die späteren Indexanpassungen unterliegen der Mietpreisbremse nicht.

Wo die Mietpreisbremse in Bayern gilt und wie Mieter eine Überschreitung rügen können, steht im Beitrag zur Mietpreisbremse in Bayern. Wie die Vergleichsmiete in der Landeshauptstadt bestimmt wird, erklärt der Beitrag zum Münchner Mietspiegel.

Modernisierung bei Staffelmiete und Indexmiete

Bei der Staffelmiete sind Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 559b BGB während der Laufzeit ausgeschlossen, bei der Indexmiete nur eingeschränkt möglich.

Bei der Indexmiete kann der Vermieter eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB nur verlangen, soweit er die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Ausnahme gilt für Heizungsmodernisierungen nach § 555b Nr. 1a BGB (§ 557b Abs. 2 BGB).

Wer eine umfassende Modernisierung plant, sollte das beim Vertragsmodell mitdenken. Die Regeln zur Umlage beschreibt der Beitrag zur Mieterhöhung nach Modernisierung.

Wie entwickelt sich der Verbraucherpreisindex?

Die Indexmiete bildet die Inflation ab. Nach dem Statistischen Bundesamt stiegen die Verbraucherpreise im Jahresdurchschnitt 2022 um 6,9 Prozent und 2023 um 5,9 Prozent. In den Jahren 2024 und 2025 lag die Rate jeweils bei 2,2 Prozent.

Im August 2026 betrug die Inflationsrate 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Für September 2026 meldete das Statistische Bundesamt vorläufig 3,3 Prozent. Quelle ist jeweils das Statistische Bundesamt. Maßgeblich für die Indexmiete sind die Indexstände, nicht die Jahresraten.

Die Entwicklung ist nicht vorhersehbar. Bei hohen Inflationsraten können die Mietsteigerungen spürbar ausfallen, und die Lebenshaltungskosten der Mieter steigen zugleich. Für Vermieter heißt das: Die Indexmiete schützt in Jahren mit hoher Inflation vor Kaufkraftverlust. Für Mieter kann sie die Belastung deutlich erhöhen. Das spricht für eine offene Aussprache vor Vertragsschluss.

Geplante Änderung bei der Indexmiete: Dämpfung bei hoher Inflation

Die Bundesregierung plant, Indexmieterhöhungen bei hoher Inflation zu begrenzen. Das Gesetz ist noch nicht beschlossen und nicht in Kraft.

Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts beschlossen, in Medien auch „Mietrecht II“ genannt. Danach soll die Indexanpassung bis zu einem Anstieg von 3 Prozent unverändert gelten. Den darüber liegenden Anstieg sollen Vermieter nur zur Hälfte weitergeben dürfen.

Die Begrenzung soll nur in Gebieten mit Mietpreisbremse gelten. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten, die Ausschussberatungen laufen. Einzelne Regelungen können sich im weiteren Verfahren noch ändern.

Für Verträge, die Sie jetzt schließen, ist die Entwicklung relevant, weil sich die Rechtslage während der Laufzeit ändern kann. Prüfen Sie den Stand vor Vertragsschluss.

Vorteile und Nachteile: Welches Modell passt zu Ihrer Vermietung?

Die Staffelmiete passt, wenn Sie feste Beträge und wenig Aufwand wollen. Die Indexmiete passt, wenn Sie sich gegen Inflation absichern wollen und keine größere Modernisierung planen.

In Ballungsräumen mit angespanntem Wohnungsmarkt spielt die Mietpreisbremse eine große Rolle. Die Wahl hängt vom Mietvertrag, vom Objekt, von der Vertragsdauer und von der Mietpreisbremse ab. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht.

Mehr zur Vermietung finden Sie auf der Seite Wohnung vermieten.

Wie LIKKA bei der Vermietung begleitet

LIKKA bietet Vermietern im Raum München und Landsberg die Mietverwaltung an.

Welches Vertragsmodell zu Ihrer Immobilie passt, besprechen wir mit Ihnen persönlich. Die Verwaltung erfolgt durch persönliche Ansprechpartner. Mehr zum Leistungsumfang finden Sie auf der Seite Mietverwaltung. Das Angebot erstellen wir individuell nach einer Besichtigung der Immobilie.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 557a, 557b BGB; BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20; Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex; Regierungsentwurf vom 29.04.2026

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.