Möbliert vermieten: Möblierungszuschlag und Mietpreisbremse in München

Eine möblierte Wohnung wirkt für Vermieter wie ein Rundum-sorglos-Paket: Mieter ziehen mit dem Koffer ein, und die Miete scheint höher ausfallen zu dürfen. Rechtlich ist das nur teilweise richtig. Auch bei möblierten Wohnungen gilt in München die Mietpreisbremse, und der Möblierungszuschlag ist im Gesetz bisher nicht geregelt. Die Bundesregierung will das ändern; ihr Gesetzentwurf liegt dem Bundestag vor, ist aber noch nicht beschlossen und nicht in Kraft. Dieser Ratgeber zeigt, was heute gilt, was der Gesetzentwurf vorsieht, wann die Ausnahme für ein möbliertes Zimmer in der eigenen Wohnung greift und wie Vermieter ihre Miete sauber begründen.

Möbliert vermieten: Was gilt rechtlich?

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt für möblierte Wohnungen keine eigenen Mietvorschriften. Es gilt das allgemeine Wohnraummietrecht, also auch die Regeln zur Miethöhe bei Mietbeginn (§§ 556d bis 556g BGB) und zur Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB). Eine gesetzliche Begriffsbestimmung für „möbliert“ gibt es bisher nicht; der Gesetzentwurf der Bundesregierung spricht von Wohnraum, der mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist (Bundestags-Drucksache 21/6807).

Für private Vermieter sind vor allem zwei Ausnahmen wichtig: Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), und ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, die der Vermieter selbst bewohnt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Beide Fälle beschreiben wir unten. Für die normale Vermietung einer möblierten Wohnung an Mieter, die dort länger wohnen, bleibt es bei den allgemeinen Regeln.

Der Markt für möblierte Wohnungen wächst. Nach dem Endbericht des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, den die Begründung des Gesetzentwurfs zitiert, stieg die durchschnittliche Angebotsmiete möbliert und befristet angebotener Mietwohnungen von 2012 bis 2024 von etwa 15 Euro auf 27 Euro je Quadratmeter. In den großen kreisfreien Großstädten verdoppelte sich der Anteil dieser Angebote von 15 auf 30 Prozent. Weil die Nachfrage in Metropolen wie München hoch ist und der Wohnungsmarkt angespannt bleibt, nimmt der Gesetzgeber das Angebot möblierter Mietwohnungen genauer in den Blick.

Möblierungszuschlag: Wie hoch darf der Zuschlag sein?

Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie bildet sich aus den üblichen Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (§ 558 Abs. 2 BGB). Für Möbel, Einbauten und Hausrat verlangen Vermieter in der Praxis einen Zuschlag. Wie hoch dieser sein darf, ist nach der Begründung des Gesetzentwurfs bisher nicht gesetzlich geregelt, und der Zuschlag muss im Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen werden.

Wichtig ist deshalb eine nachvollziehbare Rechnung. Wer den Zuschlag ansetzt, sollte alle Einrichtungsgegenstände auflisten, etwa Sofa im Wohnzimmer, Tisch und Stühle, Betten, Schränke, Küchengeräte, Waschmaschine, und deren Zeitwert schätzen. Dazu zählen auch Bettwäsche oder Geschirr, soweit sie zur Ausstattung gehören. Schon heute gilt: Der Mieter kann Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind (§ 556g Abs. 3 BGB). Ein Zuschlag, den Sie nicht belegen können, wird im Streit schnell zum Risiko. Wer eine Wohnung als möbliert anbietet, sollte sicherstellen, dass die Einrichtung für den Mieter tatsächlich nutzbar ist.

Der Mietspiegel hilft nur eingeschränkt. Der Mietspiegel für München 2025 ist nach Angabe der Stadt für möblierten Wohnraum nicht unmittelbar anwendbar, kann aber als Orientierungshilfe für die ortsübliche Miete dienen. Mehr dazu im Beitrag zum Münchner Mietspiegel.

Mietpreisbremse: Was gilt für möblierte Wohnungen in München?

Bei Abschluss eines Mietvertrags in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Gebiete bestimmt in Bayern die Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16. Dezember 2025. Die Landeshauptstadt München steht in ihrer Anlage; die Verordnung gilt seit 1. Januar 2026 und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft (§ 2 MiSchuV). Die aktuelle Fassung finden Sie auf gesetze-bayern.de.

Für möblierte Wohnungen gibt es keine Sonderregel: Die Bremse gilt auch hier, wie die Begründung des Gesetzentwurfs festhält. Eine höhere Miete ist nur bei den Ausnahmen zulässig, also bei einer höheren Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB), nach Modernisierung in den letzten drei Jahren (§ 556e Abs. 2 BGB), bei einer Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird, oder bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Wer sich darauf stützt, muss den Mieter vor der Vertragserklärung unaufgefordert in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a, Abs. 4 BGB). Die Grundlagen erklärt der Beitrag Mietpreisbremse in Bayern.

Liegt die vereinbarte Miete über der zulässigen, ist die Vereinbarung nur insoweit unwirksam, der Vertrag bleibt bestehen (§ 556g Abs. 1 BGB). Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat; rügt er mehr als 30 Monate nach Mietbeginn, gilt das nur für die nach der Rüge fällig gewordene Miete (§ 556g Abs. 2 BGB).

Der Gesetzgeber sieht in möblierten Angeboten ein Risiko für die Umgehung der Mietpreisbremse: Weil der Anteil der Miete für die Möblierung nicht ausgewiesen werden muss, ist für Mieter schwer nachvollziehbar, ob die Mietpreise insgesamt zulässig sind. Für Vermieter sind die Folgen einer zu hohen Kaltmiete konkret: Rückzahlung und Streit. Eine saubere Mietrechnung ist daher auch eine Frage der Kosten und des Aufwands.

Geplante Neuregelung: Was der Gesetzentwurf zum Möblierungszuschlag vorsieht

Die Bundesregierung hat einen Entwurf für ein Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vorgelegt (Bundestags-Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026). Der Entwurf ist kein geltendes Recht und kann sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern. Stand 10. Oktober 2026: Der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen; der Ausschuss hat für den 14. Oktober 2026 eine öffentliche Anhörung angesetzt. Beschlossen ist das Gesetz noch nicht; prüfen Sie vor jeder Vermietung den aktuellen Stand. Nach dem Entwurf soll in angespannten Wohnungsmärkten ein neuer § 556d Abs. 1a BGB gelten: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist bei möblierten Wohnungen um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht. Angemessen ist ein Zuschlag von höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände pro Monat, bezogen auf den Vertragsschluss.

Bei voll ausgestatteten Wohnungen würde ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Wohnung als angemessen vermutet. Berücksichtigt ein anwendbarer Mietspiegel die Möblierung bereits, entfiele der Zuschlag insoweit. Neu wäre auch die Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1b BGB-E: Vermieter müssten die Höhe des Zuschlags vor der Vertragserklärung unaufgefordert mitteilen. Täten sie das nicht rechtzeitig, gälte die Wohnung bei der zulässigen Miethöhe bis zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert vermietet. Die Möblierungsregeln sollen am ersten Tag des vierten Kalendermonats nach der Verkündung in Kraft treten und nur für danach geschlossene Mietverträge gelten.

Für Vermieter heißt das: Wer heute möbliert vermietet, sollte den Zuschlag bereits jetzt getrennt ausweisen und den Zeitwert dokumentieren. Das ist nach geltendem Recht nicht vorgeschrieben, bereitet aber auf die geplante Rechtslage vor und erleichtert die Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB.

Möbliertes Zimmer: § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB in der eigenen Wohnung

Vermieten Sie ein Zimmer innerhalb der Wohnung, die Sie selbst bewohnen, gilt eine Erleichterung. Die Vorschriften zur Miethöhe bei Mietbeginn in angespannten Märkten (§§ 556d bis 556g BGB), zur Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB) und zum Kündigungsschutz (unter anderem §§ 573, 573a BGB) gelten nicht für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Die Ausnahme greift nicht, wenn das Zimmer dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Sie gilt außerdem nur für Wohnraum innerhalb Ihrer eigenen Wohnung, nicht für eine separate Einliegerwohnung oder eine ganze Wohnung. Prüfen Sie im Zweifel den Einzelfall, bevor Sie sich auf die Ausnahme verlassen.

Befristung: Was gilt bei vorübergehender und Kurzzeitvermietung?

Viele Vermieter nehmen an, ein befristeter Mietvertrag mache die Wohnung automatisch zum vorübergehenden Gebrauch und damit frei von der Mietpreisbremse. Das stimmt so nicht. Ein Zeitmietvertrag im Wohnraummietrecht setzt einen gesetzlichen Befristungsgrund voraus: Eigennutzung, Umbau oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten, dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt, sonst gilt der Vertrag als unbefristet (§ 575 Abs. 1 BGB). Und die Ausnahme in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt nach der Begründung des Gesetzentwurfs voraus, dass der Mieter die Wohnung aus einem besonderen Anlass nur vorübergehend anmietet.

Der Entwurf will die Grenzen klarer ziehen: Ausgenommen sein soll Wohnraum, der für einen besonderen vorübergehenden Bedarf bis zu sechs Monate angemietet wird, verlängerbar auf insgesamt bis zu acht Monate, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt. Wer an Touristen vermietet, muss zusätzlich das Zweckentfremdungsrecht der Stadt beachten; Einzelheiten stehen im Beitrag zur Ferienwohnung in München.

Tipp: Befristung ist kein Freifahrtschein Auch bei einem befristeten Vertrag gilt die Mietpreisbremse, wenn die Wohnung nicht aus einem besonderen Anlass nur vorübergehend vermietet wird. Prüfen Sie den Befristungsgrund nach § 575 BGB, bevor Sie eine höhere Miete vereinbaren.

Praxis: So gehen Vermieter bei der möblierten Vermietung vor

Mit einem festen Ablauf lässt sich das Risiko begrenzen. Zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete der unmöblierten Wohnung ermitteln, dann die Obergrenze nach § 556d Abs. 1 BGB berechnen und prüfen, ob eine Ausnahme nach §§ 556e, 556f BGB greift. Danach das Inventar erfassen, den Zeitwert schätzen und den Möblierungszuschlag getrennt im Mietvertrag ausweisen. Zusätzlich sollten Sie klären, wer Strom, Heizung und Internet zahlt, und die Nebenkosten sauber abrechnen; Hinweise gibt der Beitrag zur Betriebskostenabrechnung. Für die Sicherheit gilt wie bei jeder Wohnung die gesetzliche Grenze der Mietkaution.

Halten Sie für das Angebot alle Dokumente bereit: Inventarliste mit Zeitwerten, Fotos der Möbelstücke, Energieausweis, Nachweis der Vormiete, falls Sie sich auf § 556e BGB stützen, und den Mietvertrag mit ausgewiesenem Zuschlag. Wer möblierte Wohnungen bewirbt, nennt im Inserat die Kaltmiete und den Möblierungsanteil getrennt; das schafft Vertrauen und passt zur geplanten Rechtslage. Ein Rundum-sorglos-Paket aus Möbeln, Strom und Internet sollte als Pauschale klar bezeichnet und von der Miete für die Wohnung getrennt werden, damit die Miethöhe prüfbar bleibt.

Bei der Mieterwahl lohnt sich Sorgfalt, weil möblierte Wohnungen oft häufiger wechseln und Inventarschäden entstehen können. Wer die Vermietung nicht selbst organisieren will, findet bei unserer Mietverwaltung Unterstützung von der Mietberechnung bis zur Übergabe.

Wirtschaftlichkeit: Lohnt sich möbliert vermieten?

Ob sich das Modell lohnt, hängt vom Aufwand ab. Möblierte Wohnungen sprechen Mieter an, die in München nur für eine begrenzte Zeit wohnen wollen und mit wenig Gepäck einziehen, etwa Studierende oder Berufspendler. Die Nachfrage ist groß, aber die Mietpreise sind nicht frei: Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete, und der Möblierungszuschlag gilt nur für die Einrichtung. Wer möbliert vermietet, muss die Kosten für Anschaffung, Ersatz und Verschleiß der Möbel ebenso einrechnen wie den Mehraufwand bei jedem Mieterwechsel.

Eine Besonderheit bleibt: Das übrige Mietrecht gilt wie bei unmöblierten Wohnungen. Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis folgen den §§ 557 bis 561 BGB, und der Mieterschutz bei Kündigung bleibt bestehen, solange keine Ausnahme nach § 549 Abs. 2 BGB greift. Der Anteil der Möblierung an der Gesamtmiete ist deshalb vor allem eine Rechenfrage: Zuerst die zulässige Miete der Wohnung, dann der Zuschlag. Wer das sauber dokumentiert, vermeidet Folgen wie Rückforderungen und kann im Überblick jederzeit belegen, wie sich die Miete zusammensetzt.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 549 Abs. 2, 556d, 556e, 556f, 556g, 558 Abs. 2, 575 BGB; Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16.12.2025; Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (BT-Drs. 21/6807)

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.