Der Verwaltervertrag regelt, was die Hausverwaltung für die Wohnungseigentümergemeinschaft leistet und was sie dafür bekommt. Spätestens wenn die Gemeinschaft über einen Verwalterwechsel nachdenkt oder die Bestellung bald ausläuft, stellt sich die Frage nach der Laufzeit: Wie lange bindet der Vertrag, verlängert er sich von selbst, und welche Kündigungsfristen gelten? Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 sind die Antworten deutlich einfacher geworden. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln des Wohnungseigentumsrechts mit Blick auf die Praxis und zeigt die wichtigsten Schritte, damit keine Lücke in der WEG-Verwaltung entsteht.
WEG-Verwaltervertrag und Bestellung: zwei verschiedene Dinge
Im Wohnungseigentumsrecht wird zwischen der Bestellung und dem Vertrag unterschieden. Die Bestellung ist der Beschluss der Wohnungseigentümer, mit dem jemand das Amt des Verwalters erhält (§ 26 Abs. 1 WEG). Erst mit dem Amt erhält der Verwalter seine Aufgaben und die Vertretungsmacht für die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG). Der Verwaltervertrag regelt dagegen die schuldrechtliche Seite. Zum typischen Inhalt gehören die Aufgaben und Leistungen im Rahmen der WEG-Verwaltung, die Vergütung, die Kosten von Sonderleistungen, der Umgang mit Unterlagen und Daten, die Haftung und die Laufzeit.
Vertragspartner der Hausverwaltung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Eigentümer. Gegenüber dem Verwalter vertritt sie der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Diese Person unterschreibt den Vertrag, in der Regel auf Grundlage eines Beschlusses der Eigentümerversammlung, der die wesentlichen Bedingungen festlegt. Gesetzlich vorgeschrieben ist ein schriftlicher Verwaltervertrag nicht; ohne Vertrag fehlt aber eine klare Grundlage für Vergütung und Leistungsumfang. Bevor die Gemeinschaft bestellt, sollte sie mehrere Angebote vergleichen, wie der Bundesgerichtshof es verlangt (siehe Vergleichsangebote bei der Verwalterwahl).
Verwaltervertrag Laufzeit: höchstens fünf Jahre
Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die kürzere Frist für den ersten Verwalter schützt die Erwerber vor einer langen Bindung an einen Verwalter, den oft der Bauträger ausgesucht hat. Von diesen Regeln darf nicht abgewichen werden (§ 26 Abs. 5 WEG); innerhalb der Höchstfristen haben die Eigentümer aber Gestaltungsspielraum.
Die Höchstfrist gilt auch für den Verwaltervertrag. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die gesetzliche Begrenzung der Bestellungszeit zugleich die Laufzeit des davon zu unterscheidenden Verwaltervertrags auf höchstens fünf Jahre begrenzt. Ist die Vertragslaufzeit in einem Formularvertrag vereinbart, findet das allgemeine AGB-Verbot langer Laufzeiten wegen der vorrangigen Sonderregelung im WEG keine Anwendung (BGH, Beschluss vom 20. Juni 2002, Az. V ZB 39/01, damals zu § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F., heute § 26 Abs. 2 WEG). Hintergrund ist der Schutz der Eigentümergemeinschaft vor einer übermäßig langen Bindung. In der Praxis laufen Bestellung und Vertrag deshalb meist gleich lang, häufig drei bis fünf Jahre.
Auszug: Absätze 2, 3 und 5. Absatz 1 regelt die Beschlusskompetenz, Absatz 4 den Nachweis der Verwaltereigenschaft.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
Verlängerung: Wiederbestellung nur durch Beschluss
Eine automatische Verlängerung der Bestellung gibt es nicht. Die wiederholte Bestellung ist zulässig, bedarf aber eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann (§ 26 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Wiederbestellung gehört deshalb rechtzeitig auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung, am besten in der ordentlichen Versammlung im letzten Jahr des Bestellungszeitraums.
Viele ältere Verwalterverträge enthalten eine Klausel, nach der sich der Vertrag stillschweigend um ein oder mehrere Jahre verlängert, wenn niemand kündigt. Eine solche Vertragsverlängerung verlängert nicht die Bestellung: Ohne neuen Beschluss endet das Amt mit dem Ende der Bestellungszeit, auch wenn der Vertrag auf dem Papier weiterläuft. Ob solche Verlängerungsklauseln im WEG-Verwaltervertrag an § 309 Nr. 9 BGB zu messen sind, ist in der Literatur umstritten; höchstrichterlich geklärt ist es nicht. Für die Gemeinschaft entscheidend ist ohnehin der Beschluss: Wiederbestellung und Vertragsverlängerung sollten in einer Entscheidung gemeinsam beschlossen werden. Bei Verwalterverträgen aus der Zeit vor der Reform lohnt ein Blick in die Unterlagen, ob eine solche Regelung enthalten ist.
Wer nach dem Ende der Bestellung einfach weiterverwaltet, wird zum sogenannten faktischen Verwalter. Für ihn gelten grundsätzlich dieselben Pflichten wie für einen wirksam bestellten Verwalter, und er haftet der Gemeinschaft bei Pflichtverletzungen nach § 280 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 30. Januar 2026, Az. V ZR 76/25). Im entschiedenen Fall war die Bestellung abgelaufen, die Verwalterin hatte trotzdem weiter Rechnungen vom Gemeinschaftskonto bezahlt. Besser ist es, Lücken gar nicht erst entstehen zu lassen; was gilt, wenn die Gemeinschaft doch ohne Verwalter dasteht, zeigt der Beitrag WEG ohne Verwalter.
Verwaltervertrag kündigen: Abberufung jederzeit möglich
Die wichtigste Neuregelung der WEG-Reform betrifft die Kündigung: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung und längere Bindungen im Verwaltervertrag seit dem 1. Dezember 2020 unwirksam sind (BGH, Urteil vom 25. Februar 2022, Az. V ZR 65/21).
Für die Kündigungsfristen bedeutet das: Die Gemeinschaft muss keine Frist abwarten, um den Verwalter loszuwerden. Das Amt endet mit dem Abberufungsbeschluss sofort, kraft Gesetzes und ohne Kündigung. Nur die Vergütung kann der bisherige Verwalter höchstens bis zum Ende des Vertrags verlangen, also längstens sechs Monate. Viele Verträge enthalten eine Koppelungsklausel, nach der der Vertrag zugleich mit der Abberufung endet; dann entfällt auch diese Zahlung. Wie die Abberufung im Einzelnen abläuft, erklärt der Beitrag Abberufung des Verwalters.
Liegt ein wichtiger Grund vor, etwa schwere Verstöße beim Umgang mit dem Gemeinschaftsgeld, kann die Gemeinschaft den Vertrag zusätzlich fristlos kündigen (§ 626 Abs. 1 BGB). Dann entfällt auch die Vergütung für die Restlaufzeit. Für den Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf Kündigung gelten nach dem Bundesgerichtshof grundsätzlich die gleichen Maßstäbe wie für den Anspruch auf Abberufung (BGH, V ZR 65/21). Die Kündigung erklärt der ermächtigte Vertreter der Gemeinschaft in einem Schreiben an die Hausverwaltung, am besten mit Bezug auf den Beschluss. Hinweis: Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags sollten in einer Entscheidung gemeinsam beschlossen werden, damit Amt und Vertrag zum selben Zeitpunkt enden.
Abberufung konnte auf einen wichtigen Grund beschränkt werden; der Vertrag lief bis zum vereinbarten Ende.
Abberufung jederzeit mit einfacher Mehrheit; der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach.
Kann der Verwalter den Verwaltervertrag kündigen?
Auch die Hausverwaltung ist nicht unbegrenzt gebunden. Ein befristeter Vertrag kann von ihr ordentlich nur gekündigt werden, wenn der Vertrag das vorsieht. Aus wichtigem Grund ist die fristlose Kündigung jederzeit möglich (§ 626 Abs. 1 BGB), etwa wenn die Gemeinschaft dauerhaft keine Vorschüsse zahlt oder die Zusammenarbeit unzumutbar wird. Das Amt kann der Verwalter nach herrschender Meinung jederzeit niederlegen; kündigt er ohne wichtigen Grund vorzeitig, kann er der Gemeinschaft aber zum Schadensersatz verpflichtet sein.
Für die Gemeinschaft heißt das: Kündigt der Verwalter, sollte der Beirat sofort eine Versammlung vorbereiten und einen Nachfolger suchen. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG); was die Zertifizierung bedeutet, steht im Beitrag Zertifizierter Verwalter.
Sonderfall Mietverwaltung: AGB-Regeln gelten voll
Anders ist es im Bereich der Mietverwaltung für vermietete Wohnungen oder Häuser. Hier gibt es keine Sonderregel wie § 26 WEG, sodass bei Verwendung vorformulierter Verträge gegenüber privaten Eigentümern die Bestimmungen des AGB-Rechts gelten. Das betrifft nur den Vertrag mit der Hausverwaltung, nicht die Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Mieter. Nach § 309 Nr. 9 BGB sind dann eine Erstlaufzeit von mehr als zwei Jahren, eine stillschweigende Verlängerung, die nicht nur auf unbestimmte Zeit mit monatlicher Kündigungsmöglichkeit erfolgt, und eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat vor Vertragsende unwirksam. Die heutige Fassung gilt für Verträge, die seit dem 1. März 2022 entstanden sind (Art. 229 § 60 EGBGB).
Auszug: Nummer 9 des Katalogs in § 309 BGB.Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(9) bei einem Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat, a) eine den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahre bindende Laufzeit des Vertrags, b) eine den anderen Vertragsteil bindende stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses, es sei denn das Vertragsverhältnis wird nur auf unbestimmte Zeit verlängert und dem anderen Vertragsteil wird das Recht eingeräumt, das verlängerte Vertragsverhältnis jederzeit mit einer Frist von höchstens einem Monat zu kündigen, oder c) eine zu Lasten des anderen Vertragsteils längere Kündigungsfrist als einen Monat vor Ablauf der zunächst vorgesehenen Vertragsdauer; dies gilt nicht für Verträge über die Lieferung zusammengehörig verkaufter Sachen sowie für Versicherungsverträge;
Schritte für Beirat und Eigentümer: WEG-Verwaltung ohne Lücke
Wer die Laufzeit im Blick behält, vermeidet Druck in letzter Minute, auch im Hinblick auf Änderungen von Leistungen oder Kosten im neuen Vertrag. Bewährt hat sich ein fester Zeitplan: Bestellungsende im Kalender notieren, rund ein Jahr vorher mit den Mitgliedern des Beirats die Zufriedenheit mit der Verwaltung besprechen, Vergleichsangebote einholen und die Wiederbestellung oder den Wechsel in der Versammlung beschließen. Wer wechseln will, findet den vollständigen Fahrplan zum Verwalterwechsel im Magazin oder spricht direkt mit uns über einen Wechsel zu LIKKA. Unsere persönlichen Ansprechpartner in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg begleiten den Übergang, damit keine Lücke entsteht.
- Termin notierenEnde der Bestellungszeit aus dem Beschluss ablesen
- Ein Jahr vorherZufriedenheit mit der Verwaltung im Beirat besprechen
- Angebote einholenBei Wechselwunsch mehrere Vergleichsangebote anfordern
- Beschluss fassenWiederbestellung oder neuen Verwalter in der Versammlung wählen
- Vertrag unterschreibenErmächtigter Eigentümer oder Beiratsvorsitz unterschreibt
- Bestellung und Verwaltervertrag sind zu unterscheiden; beide sind auf höchstens fünf Jahre begrenzt, beim ersten Verwalter nach der Aufteilung auf drei Jahre.
- Eine automatische Verlängerung der Bestellung gibt es nicht; die Wiederbestellung braucht einen Beschluss, frühestens ein Jahr vor dem Ende.
- Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach, bei wichtigem Grund auch fristlos.
- Für die Mietverwaltung gelten die AGB-Grenzen des § 309 Nr. 9 BGB: höchstens zwei Jahre Erstlaufzeit und kurze Kündigungsfristen.
Häufige Fragen
Wie lange darf ein Verwaltervertrag laufen?
Höchstens fünf Jahre, beim ersten Verwalter nach der Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre. Die Höchstfrist der Bestellung gilt nach dem Bundesgerichtshof auch für den Vertrag.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 2 WEG; BGH V ZB 39/01
Ist eine Verwalterbestellung automatisch verlängerbar?
Nein. Die Wiederbestellung braucht einen neuen Beschluss der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann. Eine Verlängerungsklausel im Vertrag ersetzt ihn nicht.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG
Was passiert, wenn der Verwaltervertrag ausläuft?
Ohne Wiederbestellung endet das Amt mit dem Ende der Bestellungszeit. Verwaltet die Hausverwaltung trotzdem weiter, haftet sie als faktischer Verwalter wie ein bestellter Verwalter. Die Gemeinschaft sollte rechtzeitig wiederbestellen oder einen Nachfolger wählen.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 2 WEG; BGH V ZR 76/25
Kann man einen Verwaltervertrag vorzeitig kündigen?
Ja. Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen; der Vertrag endet dann spätestens nach sechs Monaten. Bei einem wichtigen Grund ist zusätzlich die fristlose Kündigung möglich.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 WEG; § 626 BGB
Wie lange ist die Kündigungsfrist für den WEG-Verwalter?
Für das Amt gibt es keine Frist: Es endet mit dem Abberufungsbeschluss. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, bei einer Koppelungsklausel sofort.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG
Wer unterschreibt den Verwaltervertrag für die WEG?
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein Wohnungseigentümer, den die Versammlung durch Beschluss dazu ermächtigt hat. Vertragspartner ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Rechtsgrundlage: § 9b Abs. 2 WEG
Kann der Verwalter einen Verwaltervertrag im WEG kündigen?
Ordentlich nur, wenn der Vertrag das vorsieht; aus wichtigem Grund jederzeit fristlos. Das Amt kann er nach herrschender Meinung niederlegen; kündigt er ohne wichtigen Grund vorzeitig, kann er schadensersatzpflichtig sein.
Rechtsgrundlage: § 626 Abs. 1 BGB
Ist ein Verwaltervertrag zwingend notwendig?
Gesetzlich nicht, das Amt entsteht durch Bestellung. Ohne Vertrag fehlen aber klare Regeln zu Vergütung, Leistungen und Laufzeit; deshalb wird er in der Praxis immer geschlossen.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 1 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 9b, 19 Abs. 2 Nr. 6, 26, 26a WEG; §§ 280 Abs. 1, 309 Nr. 9, 626 BGB; Art. 229 § 60 EGBGB; BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/01; BGH, Urteile vom 25.02.2022 – V ZR 65/21 und 30.01.2026 – V ZR 76/25
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