Betrugsverdacht Hausverwalter: Unser Vorgehen bei einem Vorverwalter

Im Frühjahr 2026 übernahm LIKKA die Verwaltung einer Münchner Eigentümergemeinschaft. Während der Übergabe meldete sich eine Beirätin: Die Kontoauszüge des Vorverwalters kamen ihr merkwürdig vor. Diese Fallstudie zum Betrugsverdacht beim Hausverwalter zeigt in sieben Schritten, wie wir die Unterlagen geprüft haben, woran Eigentümer und Beiräte Unregelmäßigkeiten erkennen und was Gemeinschaften tun können. Es gilt die Unschuldsvermutung, alle Angaben sind anonymisiert.

Der Fall im Überblick: Betrugsverdacht gegen einen Vorverwalter

Im Frühjahr 2026 übernahm LIKKA die Verwaltung einer Münchner Eigentümergemeinschaft. Während der Übergabe fielen einer Beirätin Kontoauszüge des Vorverwalters auf, die ihr merkwürdig vorkamen.

Moritz Schütze, Geschäftsführer und Krisen-Spezialist bei LIKKA, nahm den Hinweis sofort auf. Daraus wurde eine Prüfung in sieben Schritten, die mit einer Strafanzeige endete.

Alle Angaben sind anonymisiert. Es handelt sich um einen Verdacht: Die Bewertung liegt bei den Ermittlungsbehörden, und für den Vorverwalter gilt bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung die Unschuldsvermutung. Berichtet wird nur, was die Bankdaten und die Dateien belegen.

Woran Eigentümer und Beiräte Unregelmäßigkeiten erkennen

Warnsignale sind Kontoauszüge, die nicht zu den Bankdaten passen, Konten, die nicht auf die Gemeinschaft lauten, und Unterlagen, die nur als Screenshot oder Ausdruck vorliegen. Ein Warnsignal ist noch kein Beweis, es ist ein Anlass zur Prüfung.

Typische Unstimmigkeiten zeigen sich bei Rechnungen und Belegen: Beträge ohne Beleg, Zahlungen ohne erkennbaren Zweck oder Angaben, die sich nicht mit den Kontobewegungen decken. Für jede Wohnungseigentümergemeinschaft gilt: Wer Belege und Kontoauszüge regelmäßig mit der Abrechnung abgleicht, erkennt solche Abweichungen früher. Wohnungseigentümer können den Beirat bitten, Rechnungen und Belege stichprobenartig zu prüfen.

Ein ungutes Gefühl bei Kontoauszügen ernst zu nehmen, war in diesem Fall der Anfang. Hilfreich ist, die Hausverwaltung auf Belege und Bankdaten anzusprechen und die Antworten schriftlich festzuhalten.

Dazu gehört auch das Einsichtsrecht: Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Verweigert eine Verwaltung die Einsicht, ist das ein deutliches Warnsignal.

Wie Gerichte die Prüfungspflichten des Beirats sehen, steht im Beitrag zur Belegprüfung durch den Beirat.

Wie wir vorgingen: Schritt für Schritt bei einem Betrugsverdacht

Wir sind in sieben Schritten vorgegangen: Beweise sichern, Quellen gewichten, Angaben abgleichen, Dateien technisch prüfen, Beirat und Eigentümer informieren, Strafanzeige erstatten und die Gemeinschaft neu aufstellen.

Schritt 1: Beweise sichern

Wir haben die Kontodaten nicht beim Vorverwalter angefordert, sondern direkt bei der Bank: einen vollständigen Export aus dem Onlinebanking mit über 600 Buchungen und einen Auszug aus der Banksoftware über gut zwei Jahre.

Alle Unterlagen des Vorverwalters haben wir unverändert gesichert, jede Datei im Original.

Schritt 2: Die Quellen gewichten

Nicht jedes Dokument hat denselben Beweiswert. Daten direkt von der Bank stehen ganz oben, weitergeleitete Ausdrucke und Screenshots ganz unten.

Zuerst haben wir geprüft, ob die Bankdaten lückenlos sind: Über 26 Monate blieb die Differenz zwischen den beiden Bankquellen auf den Cent gleich. Das ist nur möglich, wenn keine einzige Buchung fehlt.

Schritt 3: Der Abgleich mit den Bankdaten

Danach haben wir jede Angabe des Vorverwalters mit den Bankdaten verglichen. Ein Screenshot zeigte eine Umbuchung aus der Rücklage über rund 142.000 Euro, die in keiner Bankquelle zu finden ist. Der dort ausgewiesene Kontostand lag rund 158.000 Euro über dem tatsächlichen.

Sieben weitergeleitete Monatsausdrucke zeigten einen Kontostand, der exakt 11.000 Euro zu hoch war. Die Überweisungen des Vorverwalters an sich selbst waren in fünf von fünf prüfbaren Monaten zu niedrig dargestellt, zusammen um rund 7.200 Euro, und keine Abweichung ging zu seinen Ungunsten.

Rund 244.000 Euro flossen in 71 Buchungen auf sechs Konten bei sechs verschiedenen Banken. Über diese Konten liefen auch Zahlungen, die der Gemeinschaft zuzurechnen waren, etwa für Versicherung und Hausmeister.

Ein Dokument sollte zudem ein neues Konto der Gemeinschaft bei einer Direktbank belegen. Es trug eine falsche Postleitzahl, und die Bank bestätigte uns schriftlich, dass sie kein Konto dieser Gemeinschaft führt.

Schritt 4: Die technische Prüfung der Dateien

Auch Dateien verraten etwas. Die technische Auswertung ergab Buchstabenabstände, die im normalen Schriftsatz nicht vorkommen können, unterschiedliche Schriftinstanzen für dasselbe Feld und Bildschirmfotos, wo echte Bankausdrucke hätten sein müssen.

Ein Bankdokument wurde laut Dateiangaben 13 Monate nach seinem angeblichen Druckdatum erzeugt, mit einem Programm, das kein Browser zum Drucken verwendet.

Schritt 5: Beirat und Eigentümer informieren

Die Ergebnisse haben wir in einem vertraulichen Bericht zusammengefasst und zuerst mit dem Beirat besprochen. Danach haben wir die Eigentümer sachlich informiert.

Wichtig war uns, den Verdacht klar als Verdacht zu benennen und nur zu berichten, was die Bankdaten belegen.

Schritt 6: Strafanzeige bei Polizei und Staatsanwaltschaft

Der vollständige Bericht ging mit allen Originaldateien als Beweismitteln an Polizei und Staatsanwaltschaft. Die Bewertung liegt nun bei den Ermittlungsbehörden.

Für den Vorverwalter gilt bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung die Unschuldsvermutung.

Schritt 7: Aufarbeitung und Neustart

Parallel haben wir die Zahlungswege neu aufgesetzt: Zahlungen der Gemeinschaft laufen nur noch über Konten, die auf die Gemeinschaft lauten.

Mit spezialisierten Rechtsanwälten haben wir die Ansprüche der Gemeinschaft beziffert und gesichert, und die Buchhaltung rekonstruieren wir aus den Bankdaten. Eine Entlastung des Vorverwalters kommt unter diesen Umständen nicht in Betracht. Welche Ansprüche bestehen können, erklärt der Beitrag zum Schadensersatz gegen den Vorverwalter.

Was rechtlich gilt: Untreue, Strafanzeige und Unschuldsvermutung

Wer fremdes Vermögen betreut und dabei seine Pflicht verletzt, kann sich wegen Untreue strafbar machen (§ 266 StGB). Ob das zutrifft, entscheiden Staatsanwaltschaft und Gericht, nicht die Gemeinschaft und nicht die neue Verwaltung.

§ 266 StGB sieht Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe vor. Je nach Einzelfall kommen weitere Straftatbestände in Betracht, etwa bei gefälschten Unterlagen.

Eine Strafanzeige erstatten Sie bei Polizei oder Staatsanwaltschaft. Sinnvoll ist ein sachlicher Bericht mit den Originaldateien als Beweismitteln. Bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung gilt die Unschuldsvermutung, deshalb sollten Beirat und Verwaltung Verdacht und Tatsache klar trennen.

Ein Urteil spricht erst ein Richter nach einem Strafverfahren; eine Haftstrafe kommt nur bei einer Verurteilung in Betracht. Die Folgen einer Verurteilung bestimmt das Gericht. Das Gesetz sieht bei Untreue Geldstrafe oder Freiheitsstrafe vor; ob und in welcher Höhe, hängt vom Einzelfall ab. Der Schutz der Gemeinschaft beginnt unabhängig davon mit Prüfung, Beweissicherung und klaren Zahlungswegen.

Daneben stehen zivilrechtliche Ansprüche: Der bisherige Verwalter schuldet Herausgabe und Rechenschaft (§§ 666, 667 BGB). Wie Gerichte in solchen Fällen entschieden haben, zeigt der Beitrag Wenn der Verwalter in die Kasse greift.

Welche Risiken und Folgen drohen Wohnungseigentümern?

Das Risiko für Wohnungseigentümer ist ein Verlust von Geld der Gemeinschaft. Wie hoch ein Schaden ausfällt und wer dafür aufkommt, hängt vom Einzelfall ab.

Fehlt Geld auf den Konten der WEG, kann das die Erhaltungsrücklage und die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft betreffen. Im ungünstigen Fall stehen Nachzahlungen im Raum. Das gilt für jede Wohnung in der Gemeinschaft, auch für vermietete Wohnungen, bei denen Vermieter und Mieter betroffen sein können.

Ansprüche gegen den Verwalter prüft ein Rechtsanwalt. Schäden lassen sich nur beziffern, wenn Belege, Rechnungen und Bankdaten vollständig vorliegen. Wer früh Unterlagen sichert, erhält der Gemeinschaft die Möglichkeit, Ansprüche später vor Gericht geltend zu machen. Welche Kosten und Konsequenzen im Einzelfall entstehen, klärt der Rechtsanwalt.

Betroffene Wohnungseigentümer sollten sich nicht allein auf Auskünfte der Hausverwaltung verlassen, sondern Rechnungen und Belege einsehen. Das dient der Sicherheit aller Eigentümer in der WEG.

Was Gemeinschaften bei einem Verdacht tun können

Fordern Sie Kontoauszüge direkt bei der Bank an, sichern Sie alle Unterlagen unverändert und binden Sie früh den Beirat und einen Rechtsanwalt ein. Bei Mängeln kann die Versammlung den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG).

Nach § 29 Abs. 2 WEG soll der Beirat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen, bevor die Eigentümer beschließen. Das gelingt nur mit Belegen und Bankdaten, nicht mit Summen allein. Wie Sie die Versammlung ohne Verwalter einberufen, steht im Beitrag zur Einberufung der Eigentümerversammlung.

Zur Abberufung lesen Sie Abberufung des Verwalters, zu Konten der Gemeinschaft den Beitrag WEG-Konto bei der Bank. Bei einem Wechsel hilft die Übergabe-Checkliste.

Wie LIKKA bei einem Verwalterwechsel begleitet

LIKKA übernimmt die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften in Oberbayern und Schwaben und begleitet den Wechsel von der ersten Anfrage bis zur Übergabe. Im Erstgespräch sehen wir uns Verwaltervertrag, Beschlusslage und Unterlagen an und besprechen mit dem Beirat den Zeitplan.

Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Bei einem Verdacht unterstützen wir den Beirat bei Beweissicherung und Prüfung der Unterlagen. Mehr zum Ablauf finden Sie unter Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: § 266 StGB; §§ 666, 667 BGB; §§ 18, 24, 26, 28, 29 WEG

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.