Aus der Praxis: Wie wir einen Betrugsverdacht gegen einen Vorverwalter aufgedeckt haben

Im Frühjahr 2026 übernahm LIKKA die Verwaltung einer Münchner Eigentümergemeinschaft. Während der Übergabe meldete sich eine Beirätin: Die Kontoauszüge, die der Vorverwalter ihr geschickt hatte, kamen ihr merkwürdig vor. Moritz Schütze, Geschäftsführer und Krisen-Spezialist bei LIKKA, nahm den Hinweis sofort auf. Alle Angaben in dieser Fallstudie sind anonymisiert.

Schritt 1: Beweise sichern

Wir haben die Kontodaten nicht beim Vorverwalter angefordert, sondern direkt bei der Bank: einen vollständigen Export aus dem Onlinebanking mit über 600 Buchungen und einen Auszug aus der Banksoftware über gut zwei Jahre. Alle Unterlagen des Vorverwalters haben wir unverändert gesichert, jede Datei im Original.

Schritt 2: Die Quellen gewichten

Nicht jedes Dokument hat denselben Beweiswert. Daten direkt von der Bank stehen ganz oben, weitergeleitete Ausdrucke und Screenshots ganz unten. Zuerst haben wir geprüft, ob die Bankdaten lückenlos sind: Über 26 Monate blieb die Differenz zwischen den beiden Bankquellen auf den Cent gleich. Das ist nur möglich, wenn keine einzige Buchung fehlt.

Schritt 3: Der Abgleich

Danach haben wir jede Angabe des Vorverwalters mit den Bankdaten verglichen. Ein Screenshot zeigte eine Umbuchung aus der Rücklage über rund 142.000 Euro, die in keiner Bankquelle zu finden ist. Der dort ausgewiesene Kontostand lag rund 158.000 Euro über dem tatsächlichen. Sieben weitergeleitete Monatsausdrucke zeigten einen Kontostand, der exakt 11.000 Euro zu hoch war. Die Überweisungen des Vorverwalters an sich selbst waren in fünf von fünf prüfbaren Monaten zu niedrig dargestellt, zusammen um rund 7.200 Euro, und keine Abweichung ging zu seinen Ungunsten.

Rund 244.000 Euro flossen in 71 Buchungen auf sechs Konten bei sechs verschiedenen Banken. Über diese Konten liefen auch Zahlungen, die der Gemeinschaft zuzurechnen waren, etwa für Versicherung und Hausmeister. Ein Dokument sollte zudem ein neues Konto der Gemeinschaft bei einer Direktbank belegen. Es trug eine falsche Postleitzahl, und die Bank bestätigte uns schriftlich, dass sie kein Konto dieser Gemeinschaft führt.

Schritt 4: Die technische Prüfung

Auch Dateien verraten etwas. Die technische Auswertung ergab Buchstabenabstände, die im normalen Schriftsatz nicht vorkommen können, unterschiedliche Schriftinstanzen für dasselbe Feld und Bildschirmfotos, wo echte Bankausdrucke hätten sein müssen. Ein Bankdokument wurde laut Dateiangaben 13 Monate nach seinem angeblichen Druckdatum erzeugt, mit einem Programm, das kein Browser zum Drucken verwendet.

Schritt 5: Beirat und Eigentümer informieren

Die Ergebnisse haben wir in einem vertraulichen Bericht zusammengefasst und zuerst mit dem Beirat besprochen. Danach haben wir die Eigentümer sachlich informiert. Wichtig war uns, Verdacht klar als Verdacht zu benennen und nur zu berichten, was die Bankdaten belegen.

Schritt 6: Strafanzeige

Der vollständige Bericht ging mit allen Originaldateien als Beweismitteln an Polizei und Staatsanwaltschaft. Die Bewertung liegt nun bei den Ermittlungsbehörden. Für den Vorverwalter gilt bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung die Unschuldsvermutung.

Schritt 7: Aufarbeitung und Neustart

Parallel haben wir die Zahlungswege neu aufgesetzt: Zahlungen der Gemeinschaft laufen nur noch über Konten, die auf die Gemeinschaft lauten. Mit spezialisierten Rechtsanwälten haben wir die Ansprüche der Gemeinschaft beziffert und gesichert, und die Buchhaltung rekonstruieren wir aus den Bankdaten. Eine Entlastung des Vorverwalters kommt unter diesen Umständen nicht in Betracht.

Rechtsgrundlage: § 266 StGB; §§ 666, 667 BGB

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.