Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Was darin steht und was Vorrang hat

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur eine Wohnung, sondern einen Miteigentumsanteil an Grundstück und Gebäude und wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Wie das im Einzelnen geregelt ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Viele Streitfälle in der Eigentümerversammlung, etwa über die Kosten für Fenster, Balkone oder Stellplätze, lassen sich mit einem Blick in diese Unterlagen klären. Dieser Artikel richtet sich an Wohnungseigentümer, Beiräte und Kaufinteressenten und gibt einen Überblick: was die Teilungserklärung enthält, was die Gemeinschaftsordnung regelt, was Vorrang hat, wie man beide ändert und worauf Kaufinteressenten achten sollten.

Was ist eine Teilungserklärung? Die Aufteilung einer Immobilie

Wohnungseigentum entsteht auf zwei Wegen: durch Vertrag der Miteigentümer (§ 3 WEG) oder, in der Praxis meist, durch eine einseitige Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 Abs. 1 WEG). Diese Erklärung ist die Teilungserklärung. Typischerweise gibt sie ein Bauträger vor dem Verkauf der Wohnungen ab, aber auch der Eigentümer eines bestehenden Mehrfamilienhauses kann sein Haus so in Wohneinheiten aufteilen. Man spricht dann von einem Haus, das „nach WEG geteilt“ ist. Die Teilungserklärung ist damit die Grundlage jeder Wohnungseigentümergemeinschaft: Aus einem Grundstück mit einem Gebäude werden einzelne Eigentumseinheiten, die getrennt verkauft, vererbt und belastet werden können. Die Begründung von Wohnungseigentum ändert nichts am Gebäude selbst, wohl aber an den Rechten und Pflichten: Aus Eigentumsanteilen am Grundstück werden Wohneinheiten mit eigenem Grundbuchblatt.

Die Aufteilung einer Immobilie läuft in festen Schritten ab: Zuerst lässt der Grundstückseigentümer einen Aufteilungsplan erstellen und beantragt bei der Baubehörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dann gibt er vor dem Notar die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ab. Für die Eintragung im Grundbuch muss die Erklärung mindestens öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 GBO); in der Praxis ist die notarielle Beurkundung üblich. Teilen mehrere Miteigentümer vertraglich (§ 3 WEG), bedarf ihre Einigung der Form der Auflassung, und der zugrunde liegende Vertrag braucht die notarielle Beurkundung (§ 4 Abs. 2 und 3 WEG). Das Grundbuchamt legt dann für jeden Miteigentumsanteil ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch an und schließt das Grundbuchblatt des Grundstücks (§ 7 Abs. 1 WEG). Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, auch im Fall der Teilung durch den Eigentümer (§ 9a Abs. 1 WEG). Wer eine Wohnung vom Bauträger gekauft und schon übergeben bekommen hat, gilt mit einer Vormerkung im Grundbuch bereits als Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG). Häufig enthält die Teilungserklärung auch die erste Verwalterbestellung; sie darf höchstens für drei Jahre erfolgen (§ 26 Abs. 2 WEG).

Teilungserklärung: Inhalte, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Teilungserklärung legt die Eigentumsverhältnisse fest. Zu den wichtigsten Inhalten gehören die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile, meist in Tausendstel ausgedrückt, das Sondereigentum, das mit jedem Anteil verbunden ist, etwa eine Wohnung, eine Gewerbeeinheit oder ein Stellplatz, und die Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum. Die Miteigentumsanteile haben große Bedeutung, denn nach ihnen richten sich mangels anderer Regelung die Kostenverteilung und der Anteil an den Erträgen (§ 16 Abs. 1 und 2 WEG).

Zwei Anlagen der Baubehörde gehören zwingend dazu (§ 7 Abs. 4 WEG). Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der Lage und Größe des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums hervorgehen; alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Nummer. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie Freiflächen durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Fehlen die Anlagen oder sind sie fehlerhaft, kann das Grundbuchamt die Eintragung ablehnen. Weicht die tatsächliche Bauausführung vom Aufteilungsplan ab, entstehen später oft Fallstricke, etwa wenn ein Kellerraum in der Natur einer anderen Wohnung zugeordnet ist als im Plan.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Wer besitzt was?

Sondereigentum sind die Räume der Wohnung und die zu ihnen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG). Dazu zählen in der Regel Innentüren, Bodenbeläge, nicht tragende Innenwände und Sanitärobjekte. Mit seinem Sondereigentum kann jeder Eigentümer im Rahmen des Gesetzes nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG); für dessen Erhaltung ist er grundsätzlich selbst verantwortlich und trägt die Kosten allein. Seit der WEG-Reform gelten Stellplätze als Räume und können Sondereigentum sein; außerdem kann das Sondereigentum auf Freiflächen wie einen Gartenanteil erstreckt werden (§ 3 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG).

Zwingend Gemeinschaftseigentum sind die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, selbst wenn sie innerhalb einer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu gehören tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungsstränge und die zentrale Heizung; auch Grundstück und Garten sind Gemeinschaftseigentum, soweit sie nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind. Die Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen, wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Auch die Fenster nebst Rahmen stehen nach dem Bundesgerichtshof zwingend im Gemeinschaftseigentum; durch eine klare und eindeutige Vereinbarung können die Eigentümer Zuständigkeit und Kosten für den Austausch aber abweichend regeln, im Zweifel bleibt es bei der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, Az. V ZR 254/17). Wie Zuständigkeiten bei Heizungen verteilt sind, zeigt unser Beitrag zur Fußbodenheizung in der WEG.

Gemeinschaftsordnung: Was sie regelt

Die Gemeinschaftsordnung ist meist Bestandteil derselben Urkunde, regelt aber etwas anderes: die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander und gegenüber der Gemeinschaft. Rechtlich handelt es sich um Vereinbarungen im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, mit denen die Eigentümer vom Gesetz abweichen können, soweit es nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt. Die Gemeinschaftsordnung ist damit das Regelwerk für das Zusammenleben im Haus und legt die Rechte und Pflichten fest, die über das Gesetz hinausgehen oder davon abweichen.

Typische Regelungen betreffen die Kostenverteilung, etwa nach Wohnfläche statt nach Miteigentumsanteilen, die Nutzung, zum Beispiel ob eine Einheit gewerblich genutzt oder als Ferienwohnung vermietet werden darf, Sondernutzungsrechte an Gärten, Terrassen oder Stellplätzen, das Stimmrecht und den Ablauf der Versammlung, Regeln zur Verwalterbestellung sowie Öffnungsklauseln, die erlauben, Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss zu ändern. Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer das alleinige Gebrauchsrecht an einer Fläche, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt.

Damit Vereinbarungen auch gegenüber einem Käufer gelten, müssen sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sein (§ 10 Abs. 3 WEG). Wer eine Wohnung kauft, tritt damit automatisch in die eingetragene Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ein. Eine nur schriftlich getroffene, nicht eingetragene Absprache bindet spätere Erwerber dagegen nicht. Bei der Eintragung kann auf die Teilungserklärung Bezug genommen werden (§ 7 Abs. 3 WEG); den vollständigen Text findet man deshalb nicht im Grundbuchauszug, sondern in den Grundakten.

Was hat Vorrang: WEG-Gesetz, Teilungserklärung oder Beschluss?

Für die Rangfolge gilt vereinfacht: Zwingendes Gesetz geht immer vor. Beispiele sind die jederzeitige Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 3 und 5 WEG) oder der Anspruch jedes Eigentümers auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters seit dem 1. Dezember 2023 (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG). Danach kommen die Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung; sie gehen dem abdingbaren Gesetz vor (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Erst dann gilt das übrige Gesetz.

Beschlüsse sind nur dort möglich, wo das Gesetz oder eine Vereinbarung den Eigentümern eine Beschlusskompetenz gibt (§ 23 Abs. 1 WEG). Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann, ist nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG). Wichtig: Das Gesetz erlaubt in einigen Bereichen ausdrücklich, auch von der Gemeinschaftsordnung abzuweichen. So können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dabei sogar der Kreis der Kostenschuldner verändert werden darf, solange die neue Verteilung angemessen ist (BGH, Urteil vom 22. März 2024, Az. V ZR 81/23). Bei der Vorbereitung jeder Eigentümerversammlung prüfen wir deshalb Gesetz und Gemeinschaftsordnung zusammen.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ändern

Eine Vereinbarung lässt sich grundsätzlich nur durch eine neue Vereinbarung ändern, der alle Eigentümer zustimmen und die anschließend im Grundbuch eingetragen wird. Dasselbe gilt für Änderungen der Teilungserklärung, die das Sondereigentum oder die Miteigentumsanteile betreffen. In größeren Wohnanlagen ist eine solche Zustimmung aller kaum zu erreichen. Es gibt drei Auswege:

Erstens die Öffnungsklausel: Sieht die Gemeinschaftsordnung sie vor, genügt ein Beschluss mit der dort genannten Mehrheit. Damit er gegenüber Käufern wirkt, muss er ins Grundbuch (§ 10 Abs. 3, § 5 Abs. 4 WEG); dafür genügt eine Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften, eine Bewilligung aller Eigentümer ist nicht nötig (§ 7 Abs. 2 WEG). Zweitens die gesetzliche Beschlusskompetenz, etwa § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für die Kostenverteilung. Drittens der Anspruch auf Anpassung: Jeder Eigentümer kann eine Änderung verlangen, wenn das Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG), notfalls per Klage.

Vorsicht bei Neubauten: Bauträgerverträge enthalten oft eine Klausel, nach der der Käufer späteren Änderungen der Teilungserklärung durch den Bauträger zustimmen muss. Eine solche Klausel ist gegenüber Verbrauchern unwirksam, wenn sie nicht erkennen lässt, dass eine Zustimmung nur bei im Einzelnen benannten triftigen Gründen verlangt werden kann (BGH, Urteil vom 23. Januar 2026, Az. V ZR 91/25). Wie die Gemeinschaft im Neubau startet, beschreibt der Beitrag zum Erstverwalter vom Bauträger.

Wie bekomme ich eine Teilungserklärung und was kostet sie?

Die Teilungserklärung liegt in den Grundakten beim Grundbuchamt. Einsicht und eine Abschrift erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; das gilt auch für Urkunden, auf die im Grundbuch Bezug genommen ist (§ 12 Abs. 1 und 2 GBO). Eigentümer haben dieses Interesse immer, Kaufinteressenten in der Regel erst mit Vollmacht des Verkäufers. Außerdem kann jeder Eigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), siehe Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Eine gute Hausverwaltung hält Teilungserklärung, Nachträge und Beschluss-Sammlung griffbereit. Für Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft ist die Anfrage bei der Verwaltung meist einfacher als beim Grundbuchamt: Sie verwahrt das Dokument und kann Fragen der Miteigentümer im Hinblick auf Kosten, Nutzung und Sondernutzungsrechte direkt beantworten. Kaufinteressenten erhalten die Informationen in der Regel schon vor der Beurkundung des Kaufvertrags vom Verkäufer.

Wie teuer eine Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vor allem vom Wert des Grundstücks und Gebäudes ab; hinzu kommen Kosten für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne Teilungserklärung gibt es kein Wohnungseigentum: Verkaufen lässt sich dann nur das ganze Haus oder ein Bruchteil am Grundstück, keine einzelne Eigentumswohnung.

Fallstricke: Worauf Käufer bei der Teilungserklärung achten sollten

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung lohnt es sich, jedes Dokument gründlich zu lesen: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Nachträge und die Beschluss-Sammlung. Typische Fallstricke sind eine unklare Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, ein Aufteilungsplan, der nicht zur gebauten Immobilie passt, und veraltete Regelungen. Eine Besonderheit ist die Zweckbestimmung: Ist eine Einheit als Teileigentum, etwa als Laden oder Büro, ausgewiesen, ist ihre Nutzung als Wohnung nach herrschender Meinung grundsätzlich nur zulässig, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Ältere Klauseln, die die Abberufung des Verwalters auf einen wichtigen Grund beschränken, sind seit der WEG-Reform unwirksam (BGH, Urteil vom 25. Februar 2022, Az. V ZR 65/21). Die wichtigsten Fragen: Stimmen Wohnung, Keller und Stellplatz im Aufteilungsplan mit der Realität überein? Nach welchem Maßstab werden die Kosten verteilt? Gibt es Sondernutzungsrechte, Nutzungsbeschränkungen oder Instandhaltungspflichten, etwa für Fenster oder Balkone, die einzelnen Eigentümern zugewiesen sind? Gibt es eine Öffnungsklausel? Antworten auf diese Fragen geben Hausverwaltung und Verkäufer; welche Informationen Käufer und Banken außerdem prüfen, steht im Beitrag Beim Verkauf zeigt sich die Verwaltung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 3, 4, 5, 7, 8, 9a Abs. 1, 10, 13, 16, 18 Abs. 4, 19 Abs. 2 Nr. 6, 23, 26 WEG; §§ 12, 29 GBO; BGH, Urteile vom 14.06.2019 – V ZR 254/17, 25.02.2022 – V ZR 65/21, 22.03.2024 – V ZR 81/23 und 23.01.2026 – V ZR 91/25

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