Dieser Ratgeber richtet sich an private Vermieter und vermietende Eigentümer, die im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart haben. Er zeigt Schritt für Schritt, wie Sie die Indexmiete berechnen: mit der Formel, den Monatswerten des Verbraucherpreisindex (VPI) und einem Rechenbeispiel mit echten Daten vom Statistischen Bundesamt. Denn die Indexmiete koppelt die Miete an die Inflation.
Das Wichtigste in Kürze
- Formel: (neuer Indexstand ÷ alter Indexstand − 1) × bisherige Nettokaltmiete; maßgeblich sind Prozent, nicht Indexpunkte (BGH, VIII ZR 42/20).
- Grundlage sind die Monatswerte des Verbraucherpreisindex VPI des Statistischen Bundesamts, Basis 2020 = 100; September 2026: 126,6.
- Der Vermieter erklärt die Erhöhung in Textform, die Miete bleibt mindestens ein Jahr unverändert, die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat (§ 557b Abs. 2, 3 BGB).
- Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete; § 558 BGB ist ausgeschlossen, bei fallendem VPI kann die Kaltmiete sinken (§ 557b Abs. 1, 2, 4 BGB).
Indexmiete berechnen: Formel und Grundlagen
Bei der Indexmiete wird die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt (§ 557b Abs. 1 BGB). Gemeint ist der Verbraucherpreisindex VPI für Deutschland, der die Inflation misst. Der Indexmietvertrag muss schriftlich geschlossen sein; die Indexmiete ersetzt dann Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel.
Die Indexmiete ändert sich im gleichen Verhältnis wie der Verbraucherpreisindex (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021, Az. VIII ZR 42/20, Rn. 55). Daraus ergibt sich die Formel: Erhöhung = (neuer Indexstand ÷ alter Indexstand − 1) × bisherige Miete. Eine Zustimmung des Mieters braucht der Vermieter dafür nicht, anders als bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB).
Entscheidend ist die prozentuale Veränderung, nicht die Differenz der Punkte. Steigt der VPI von 120,2 auf 126,6, sind das 6,4 Punkte, aber nur 5,32 Prozent. Wer Punkte als Prozent nimmt, verlangt zu viel.
Der Vermieter indexiert bei einer Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen nur die Kaltmiete, nicht die Nebenkosten; die Betriebskostenvorauszahlungen passen Sie getrennt nach § 560 BGB an (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 41 f.). Mehr dazu im Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, es sei denn, es wurde eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a durchgeführt. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Verbraucherpreisindex (VPI): Welcher Wert gilt für die Indexmiete?
Maßgeblich sind die Monatswerte des Verbraucherpreisindex VPI für Deutschland, nicht der Jahresdurchschnitt (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 43 bis 45). Sie stehen beim Statistischen Bundesamt auf destatis.de und in der Datenbank GENESIS-Online (Tabelle 61111-0004).
Seit dem 22. Februar 2023 gilt das Basisjahr 2020 = 100. Für die Berechnung der Indexmiete nehmen Sie beide Indexstände aus derselben, aktuell veröffentlichten Reihe; ein im Mietvertrag genanntes älteres Basisjahr ist bei der üblichen Prozentklausel dann unerheblich (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 32, 34).
Ausgangswert ist der Indexstand, auf dem die bisherige Miete beruht: bei der ersten Anpassung der Monat des Mietbeginns, danach nach herrschender Meinung der Wert, mit dem zuletzt gerechnet wurde. Als neuen VPI-Wert nehmen Sie den letzten Monatswert, der beim Zugang der Erklärung veröffentlicht ist.
Aktuelle Indexstände vom Statistischen Bundesamt (Basis 2020 = 100, Stand Oktober 2026): September 2026: 126,6; August 2026: 125,8; Januar 2026: 122,8; September 2025: 122,6; Oktober 2024: 120,2; Januar 2023: 114,3. Die Inflationsrate lag im September 2026 bei 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Die Inflationsrate der Verbraucherpreise betrug im Jahresdurchschnitt 6,9 Prozent (2022), 5,9 Prozent (2023) und je 2,2 Prozent (2024 und 2025).
Für eigene Berechnungen bietet das Bundesamt eine Rechenhilfe zur Anpassung von Verträgen an, einen Rechner für Veränderungsraten zwischen beliebigen Monaten. Ein Rechner ersetzt aber nicht die Prüfung, ob Jahresfrist und Ausgangswert stimmen. Für die Prüfung nach Mietpreisbremse und Mietspiegel gibt es den LIKKA-Mietrechner.
Rechenbeispiel: Indexmiete berechnen mit echten VPI-Werten
Ein Indexmietvertrag beginnt am 1. Oktober 2024, der Mieter zahlt eine Nettokaltmiete von 1.200 Euro. Der Indexstand für Oktober 2024 beträgt 120,2. Der Vermieter erklärt die Indexmieterhöhung am 20. Oktober 2026 gegenüber dem Mieter; zuletzt veröffentlicht ist der Wert für September 2026 mit 126,6.
Berechnung: 126,6 ÷ 120,2 = 1,05324. Abzüglich 1 ergibt das 0,05324, also 5,32 Prozent. Die Erhöhung der Kaltmiete beträgt 1.200 Euro × 0,05324 = 63,89 Euro.
Ergebnis: Der Mieter zahlt als neue Miete 1.263,89 Euro Kaltmiete. Geht die Erhöhungserklärung dem Mieter im Oktober zu, ist sie ab dem übernächsten Monat fällig, also ab dem 1. Dezember 2026.
Zum Vergleich ein Jahr: Von September 2025 (122,6) bis September 2026 (126,6) betrug der Anstieg des Verbraucherpreisindex 3,26 Prozent. Ein Vermieter, dessen letzte Anpassung auf dem Septemberwert 2025 beruht, kann die Indexmiete jetzt um diesen Satz erhöhen.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| Alter Indexstand | Oktober 2024: 120,2 |
| Neuer Indexstand | September 2026: 126,6 |
| Veränderung | 126,6 ÷ 120,2 − 1 = 5,32 % |
| Neue Miete | 1.200 € + 63,89 € = 1.263,89 € |
Neue Miete nach § 557b BGB: Textform und Fälligkeit
Die Indexmiete steigt nicht automatisch, der Vermieter muss die Mietänderung dem Mieter erklären. Die Änderung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden; eine Zustimmung ist nicht nötig, ein Brief oder eine E-Mail genügt (§ 557b Abs. 3 Satz 1 BGB).
In der Mieterhöhungserklärung sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben (§ 557b Abs. 3 Satz 2 BGB). Eine Kopie der Destatis-Tabelle muss nicht beigefügt werden (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 49).
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB); ausgenommen sind Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB. Die neue Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB).
Eine rückwirkende Erhöhung gibt es nicht. Ein Vermieter, der mehrere Jahre nicht angepasst hat, kann aber die gesamte Änderung seit der letzten Indexanpassung auf einmal verlangen (BGH, VIII ZR 42/20, Rn. 56). Typische Fehler zeigt der Beitrag zu Formfehlern bei der Mieterhöhung. Für Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel gelten andere Fristen, siehe Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.
Tipp: Prozent statt Punkte Rechnen Sie immer mit der prozentualen Veränderung. 6,4 Indexpunkte sind hier nur 5,32 Prozent.
Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietpreisbremse bei der Indexmiete
Während der Indexmiete ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Der Mietspiegel spielt für laufende Mieterhöhungen also keine Rolle; die Indexmiete folgt allein dem Verbraucherpreisindex.
Die Mietpreisbremse der §§ 556d bis 556g BGB begrenzt bei der Indexmiete nur die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung (§ 557b Abs. 4 BGB). Spätere Mieterhöhungen nach dem Index dürfen die Vergleichsmiete daher übersteigen. Bei der Staffelmiete gilt die Grenze dagegen für jede Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB); auch dort ist § 558 BGB während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB).
Mehr zur Mietpreisbremse in Bayern. Indexmiete oder Staffelmiete samt geplanter Gesetzesänderung: Indexmiete oder Staffelmiete.
Mieterhöhungen nach Modernisierung (§§ 559, 559e BGB) sind nur bei Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa gesetzlich veranlasste, oder nach § 555b Nr. 1a BGB (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB). Details: Mieterhöhung nach Modernisierung.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
Fallender Index: Wann darf die Indexmiete sinken?
Die Indexmiete wirkt in beide Richtungen, denn die Miete wird durch den Verbraucherpreisindex bestimmt (§ 557b Abs. 1 BGB). Sinkt der Verbraucherpreisindex, kann nach herrschender Meinung der Mieter eine Senkung der Indexmiete in Textform verlangen; es gelten dieselbe Jahresfrist und Fälligkeit.
Ein Beispiel mit fiktiven Werten: Fällt der VPI von 126,6 auf 125,0, sinkt die Indexmiete von 1.263,89 Euro um 1,26 Prozent auf 1.247,92 Euro. Eine Klausel im Mietvertrag, die nur Mieterhöhungen zulässt, weicht nach herrschender Meinung zum Nachteil des Mieters ab und ist unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB).
Seit Einführung der Basis 2020 gab es nur kurze Rückgänge, etwa von Oktober 2023 (117,8) bis Dezember 2023 (117,4). Die Mietentwicklung folgt damit der Preisentwicklung und der Inflation, nicht dem Mietpreis am Markt. Wer die Mietanpassung nicht selbst rechnen möchte, kann sie mit unserer Mietverwaltung abgeben.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Miete nach Verbraucherpreisindex?
Teilen Sie den aktuellen Indexstand durch den Indexstand der letzten Mietanpassung oder des Mietbeginns, ziehen Sie 1 ab und multiplizieren Sie mit der bisherigen Nettokaltmiete. Das Ergebnis ist die Erhöhung in Euro.
Rechtsgrundlage: § 557b Abs. 1 BGB; BGH VIII ZR 42/20
Wie lautet die Formel für die Indexmieterhöhung?
Erhöhung = (neuer Index ÷ alter Index − 1) × Miete. Beispiel: (126,6 ÷ 120,2 − 1) × 1.200 Euro = 63,89 Euro.
Rechtsgrundlage: BGH VIII ZR 42/20, Rn. 55
Wie hoch steigt die Indexmiete 2026?
So stark wie der Verbraucherpreisindex seit der letzten Indexanpassung. Von September 2025 bis September 2026 betrug die Inflationsrate 3,3 Prozent; eine gesetzliche Obergrenze gibt es derzeit nicht.
Rechtsgrundlage: § 557b BGB; Destatis, VPI 2020 = 100
Welche Tabelle gilt für die Indexmiete?
Der Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts, Gesamtindex, Monatsindex, Basis 2020 = 100 (GENESIS-Tabelle 61111-0004). Die Daten sind frei abrufbar; Indizes der Landesämter sind nicht maßgeblich.
Rechtsgrundlage: § 557b Abs. 1 BGB; BGH VIII ZR 42/20, Rn. 49
Wann darf die Indexmiete erhöht werden?
Wenn die Indexmiete mindestens ein Jahr unverändert war. Die Erklärung an den Mieter in Textform muss die Indexänderung und die neue Miete oder die Erhöhung in Euro nennen; zu zahlen ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
Rechtsgrundlage: § 557b Abs. 2 und 3 BGB
Was gilt, wenn die Indexmiete mehrere Jahre nicht erhöht wurde?
Sie können die gesamte Änderung seit der letzten Anpassung auf einmal verlangen, aber nicht rückwirkend. Beispiel: Januar 2023 (114,3) bis September 2026 (126,6) ergibt 10,76 Prozent.
Rechtsgrundlage: § 557b Abs. 3 BGB; BGH VIII ZR 42/20, Rn. 56
Ist die Indexmiete noch erlaubt?
Ja. Die Indexmiete kann nach § 557b BGB schriftlich vereinbart werden. Zu geplanten Änderungen siehe den Vergleich mit der Staffelmiete.
Rechtsgrundlage: § 557b Abs. 1 BGB
Darf die Indexmiete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen?
Ja. Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete, und § 558 BGB ist ausgeschlossen. Spätere Anpassungen folgen allein dem Index.
Rechtsgrundlage: § 557b Abs. 2 Satz 3, Abs. 4 BGB
Rechtsgrundlage: §§ 556d bis 556g, 557, 557a Abs. 4, 557b, 558, 559, 559e, 560 BGB; BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20; Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex für Deutschland (2020 = 100)
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
