Wie viel Geld liegt in der Erhaltungsrücklage, wer schuldet der Wohnungseigentümergemeinschaft noch Hausgeld, und läuft ein Kredit? Darauf antwortet der Vermögensbericht. Dieser Artikel richtet sich an Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Käufer einer Eigentumswohnung und gibt einen Überblick über Inhalt, Abgrenzung zur Jahresabrechnung und Ihre Rechte.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verwalter muss nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Inhalt: Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, also Forderungen wie Hausgeldrückstände, Verbindlichkeiten wie Bankdarlehen und sonstige Werte.
- Über den Vermögensbericht wird kein Beschluss gefasst, nur über Vorschüsse und die Einforderung von Nachschüssen; Fehler machen die Beschlüsse über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nicht fehlerhaft.
- Fehlt er, kann jeder Eigentümer von der GdWE die Erstellung oder Berichtigung verlangen.
Vermögensbericht WEG: Was § 28 WEG seit der Reform verlangt
Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. So regelt es § 28 WEG. Gesetz und Begründung zeigen den Zweck: Der Vermögensbericht soll den Wohnungseigentümern einen Überblick über das Vermögen der Gemeinschaft geben.
Mit Absatz 1 Satz 1 sind die Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und weitere beschlossene Rücklagen gemeint. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen, nicht nur dem Beirat.
Eingeführt hat ihn die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) zum 1. Dezember 2020; seitdem gilt die Verpflichtung für jede Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Gesetzgeber wollte, dass jeder Wohnungseigentümer Auskunft über die wirtschaftliche Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft erhält (BT-Drs. 19/18791, S. 77).
Der Vermögensbericht ist damit seit dem 01.12.2020 gesetzlich vorgeschrieben. Das alte Gesetz kannte für die Rechnung der Verwaltung nur Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rechnungslegung (§ 28 WEG a. F.); eine eigene Verpflichtung zu einem Bericht über das Vermögen der Gemeinschaft gab es nicht.
Im Entwurf des Wohnungseigentumsgesetzes stand die Vorschrift noch in Absatz 3; durch Änderungen im Rechtsausschuss rückte sie in Absatz 4 des § 28 WEG, ihr Wortlaut blieb gleich (BT-Drs. 19/22634). Den zusätzlichen Zeitaufwand für die Erstellung schätzte der Gesetzgeber auf 15 Minuten je Bericht (BT-Drs. 19/18791, S. 37).
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
Inhalt: Rücklagen, Forderungen und Verbindlichkeiten
Der erste Pflichtteil ist der Ist-Stand der Rücklagen, also das tatsächlich vorhandene Geld, ungeachtet seiner Höhe. Offene Forderungen auf die Rücklage zählen dabei nicht mit (BT-Drs. 19/18791, S. 77).
Der zweite Teil ist die Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Zum Gemeinschaftsvermögen gehören nach der Gesetzesbegründung vor allem drei Positionen:
Forderungen: Ansprüche der GdWE gegen Eigentümer und Dritte, vor allem Hausgeldrückstände einschließlich offener Zahlungen auf die Rücklage.
Verbindlichkeiten: Schulden, vor allem Bankdarlehen.
Sonstige Sachen: etwa Brennstoffvorräte wie Heizöl.
Stichtag ist der Ablauf des Kalenderjahres, also der 31. Dezember. Sachen müssen nur benannt, nicht bewertet werden; Forderungen und Verbindlichkeiten sind mit Betrag anzugeben. Was wesentlich ist, hängt von der Größe der Eigentümergemeinschaft ab (BT-Drs. 19/18791, S. 78).
In der Praxis nennt ein guter Vermögensbericht außerdem die Bankkonten mit Kontostand zum Ende des Kalenderjahres; diese Positionen machen den Abgleich leicht. Das Gebäude selbst ist gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer und kein Vermögen der GdWE; mehr dazu im Beitrag Hausverwaltung ist Vermögensverwaltung.
Nur zur freiwilligen Einordnung für alle, die Begriffe aus der Buchhaltung kennen: Bankguthaben und Forderungen sind Vermögenswerte (Aktiva) der Gemeinschaft, Verbindlichkeiten sind Passiva. Eine Bilanz verlangt das Gesetz aber nicht. Zieht man die Verbindlichkeiten von den Vermögenswerten ab, ergibt sich rechnerisch das Nettovermögen der GdWE, also Gesamtvermögen minus Gesamtschulden; diese Rechnung ist eine freiwillige Orientierung, keine Pflicht nach § 28 Abs. 4 WEG.
Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan: Abgrenzung nach § 28 WEG
Der Wirtschaftsplan blickt nach vorn: Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, und die Wohnungseigentümer fassen auf seiner Grundlage den Beschluss über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 WEG). Zu diesem Zweck stellt der Verwalter den Wirtschaftsplan für jedes Kalenderjahr auf.
Die Jahresabrechnung blickt zurück: Diese Abrechnung über den Wirtschaftsplan enthält die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben. Beschlossen wird nur über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Einzelheiten erklärt unser Beitrag „Jahresabrechnung WEG: Abrechnung und Wirtschaftsplan verstehen“.
Der Vermögensbericht zeigt dagegen den Vermögensstand an einem Tag. Diese Lücke benennt auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Die Jahresabrechnung ist keine Bilanz; ein Vermögensstatus ist weder ihr Gegenstand noch Gegenstand des Beschlusses (BGH, Urteil vom 25. September 2020, Az. V ZR 80/19, Rn. 23, noch zum alten Recht).
In der Praxis verschickt die Verwaltung den Vermögensbericht als eine Art Jahresbericht mit der Abrechnung; rechtlich bleibt er ein eigenes Dokument.
Wortlaut nach Gesetze im Internet, Bundesministerium der Justiz(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
| Wirtschaftsplan | Jahresabrechnung | Vermögensbericht |
|---|---|---|
| Blick nach vorn; voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben; Beschluss über die Vorschüsse (Hausgeld) | Blick zurück; tatsächliche Einnahmen und Ausgaben; Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder Anpassung | Stand am 31. Dezember; Rücklagen, Forderungen, Verbindlichkeiten; kein Beschluss |
Kein Beschluss über den Vermögensbericht
Über den Vermögensbericht stimmt die Versammlung nicht ab; eine Beschlussfassung sieht das Gesetz nicht vor. Die Gesetzesbegründung beschreibt ihn als Anspruch auf Informationen, den jeder Eigentümer gegen die GdWE hat und den der Verwalter erfüllt (BT-Drs. 19/18791, S. 77).
Aus diesem Grunde gibt es nichts anzufechten. Ein fehlender oder falscher Vermögensbericht macht auch den Beschluss über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung nicht fehlerhaft (BT-Drs. 19/18791, S. 78).
Beschließen dürfen die Eigentümer aber, wie er verteilt wird, etwa per E-Mail oder Portal (§ 19 Abs. 1 WEG). Nach unserer Einschätzung kann die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung auch eine Gliederung vorgeben.
Nach Ablauf des Kalenderjahres: Pflicht beim Verwalterwechsel
Die Pflicht, einen Vermögensbericht zu erstellen, entsteht erst nach Ablauf eines Kalenderjahres und trifft den dann amtierenden Verwalter. Er handelt als ausführendes Organ der GdWE und muss nach der Rechtsprechung zur Jahresabrechnung auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen (BGH, Urteil vom 26. September 2025, Az. V ZR 206/24, Rn. 9 f.).
Wechselt der Verwalter im laufenden Jahr, ist der ausgeschiedene Verwalter nach unserer Einschätzung für dieses Jahr nicht verpflichtet, einen Vermögensbericht zu erstellen; für die Jahresabrechnung hat der BGH das so entschieden (Rn. 10). Zur Jahresabrechnung entschied der BGH, dass ein früherer Verwalter sie aus dem Vertrag schuldet, wenn die Pflicht vor seinem Ausscheiden entstanden war (Leitsatz b). Nach unserer Einschätzung gilt das in solchen Fällen auch für den Vermögensbericht; mehr im Beitrag Verwalterwechsel in 7 Schritten.
Fehlender Vermögensbericht nach WEG: Recht auf Erstellung
Die Rechte der Wohnungseigentümer sind hier klar. Fehlt der Vermögensbericht oder ist er fehlerhaft, hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die GdWE, dass er erstmals oder berichtigt zur Verfügung gestellt wird (BT-Drs. 19/18791, S. 78).
Nach der Rechtsprechung des BGH zur Jahresabrechnung richtet sich der Anspruch seit der Reform gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht gegen den Verwalter, weil die Erstellung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört (Urteil vom 19. April 2024, Az. V ZR 167/23, Rn. 12).
Praktisch heißt das: Verwaltung schriftlich mit Frist auffordern, Beirat informieren, notfalls die GdWE beim Amtsgericht verklagen (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Bei wiederholten Versäumnissen stellt sich die Frage der Abberufung, die jederzeit möglich ist (§ 26 Abs. 3 WEG); siehe Verwalter abberufen.
Nutzen für Beirat und Käufer: So prüfen Sie den Bericht
Der Beirat überwacht den Verwalter und soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen (§ 29 Abs. 2 WEG). Der Vermögensbericht ist dafür eine wichtige Grundlage; in der Praxis gleicht der Beirat die Rücklage mit dem Kontoauszug zum 31. Dezember ab. Mehr im Beitrag Beirat: Jahresabrechnung prüfen.
Wer Wohnungseigentum kaufen will, sollte den Vermögensbericht der letzten Jahre anfordern. Er zeigt, ob die Rücklage zum Zustand des Hauses passt, ob Rückstände bestehen und ob ein Darlehen läuft, für das Eigentümer anteilig haften (§ 9a Abs. 4 WEG). Käufer erhalten ihn vom Verkäufer; welche Unterlagen sonst wichtig sind, zeigt Wohnung verkaufen: Verwalterunterlagen.
Beim Lesen helfen vier Fragen: Passt die Rücklage zum Kontoauszug? Ist sie gesunken, obwohl Zuführungen beschlossen waren? Wie entwickeln sich die Hausgeldrückstände? Stehen alle Verbindlichkeiten mit Betrag darin? Ob die Rücklage angemessen ist, zeigt der Artikel Erhaltungsrücklage: Höhe prüfen.
Ist der eigene Vermögensbericht verloren gegangen, bitten Eigentümer die Verwaltung mit Bezug auf das jeweilige Kalenderjahr um eine neue Ausfertigung; der Bericht gehört zu den Verwaltungsunterlagen, in die jeder Wohnungseigentümer Einsicht verlangen kann (§ 18 Abs. 4 WEG). In der Praxis legt die Verwaltung den Bericht mit den übrigen Unterlagen zum Wohnungseigentum digital ab, etwa im Eigentümerportal; Eigentümer sollten ihn digital oder physisch im eigenen Ordner aufbewahren. Nimmt die Gemeinschaft ein Darlehen auf, verlangen Banken in der Praxis aktuelle Unterlagen wie Jahresabrechnung und Vermögensbericht; auch in einem Rechtsstreit kann der Bericht als Nachweis für den Vermögensstand am Stichtag dienen.
Zu Einzelheiten können alle Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Wie wir als Verwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg Rücklage und Konten führen, steht auf der Seite WEG-Verwaltung.
Tipp: Mit dem Kontoauszug abgleichen Legen Sie Vermögensbericht und Kontoauszüge zum Ende des Kalenderjahres nebeneinander. Rücklage und Kontostände sollten übereinstimmen; jede Abweichung braucht eine Erklärung.
Häufige Fragen
Was ist ein Vermögensbericht in der WEG?
Ein jährlicher Bericht des Verwalters über den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens nach Ablauf des Kalenderjahres, der jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 4 WEG
Ist der Vermögensbericht verpflichtend?
Ja. Seit dem 1. Dezember 2020 schreibt das Wohnungseigentumsgesetz ihn für jedes Kalenderjahr vor, unabhängig von der Größe der Eigentümergemeinschaft. Die Frage, ob ein Verwalter darauf verzichten darf, stellt sich deshalb nicht.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 4 WEG
Gibt es ein Muster für den Vermögensbericht?
Ein amtliches Muster gibt es nicht. In der Praxis bewährt: Kontostände je Bankkonto, Ist-Stand jeder Rücklage, Forderungen und Verbindlichkeiten mit Betrag sowie sonstige wesentliche Werte, jeweils zum Ende des Kalenderjahres.
Rechtsgrundlage: § 28 WEG; BT-Drs. 19/18791, S. 77 f.
Muss über den Vermögensbericht abgestimmt werden?
Nein. Beschlossen wird nur über Vorschüsse und über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse. Die Eigentümer können aber festlegen, wie der Vermögensbericht verteilt wird.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 1, 2 und 4, § 19 Abs. 1 WEG
Was kann ich tun, wenn der Vermögensbericht fehlt?
Ihre Rechte: Fordern Sie ihn schriftlich mit Frist an und informieren Sie den Beirat. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft die Erstellung oder Berichtigung verlangen, notfalls per Klage beim Amtsgericht.
Rechtsgrundlage: § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG
Was muss der Beirat prüfen?
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vom Beirat geprüft und mit Stellungnahme versehen werden. Den Vermögensbericht nennt das Gesetz dabei nicht, er hilft aber im Rahmen der Prüfung beim Abgleich der Kontostände.
Rechtsgrundlage: § 29 Abs. 2 WEG
Rechtsgrundlage: §§ 9a, 18, 19, 26, 28, 29, 43 WEG; BT-Drs. 19/18791 (Begründung zu § 28 Abs. 3 WEG-E); BT-Drs. 19/22634; BGH, Versäumnisurteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19; Urteile vom 19.04.2024 – V ZR 167/23 und 26.09.2025 – V ZR 206/24
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
