Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus

Wer in einem Mehrfamilienhaus die alte Gas- oder Ölheizung ersetzen muss, denkt bei der Wärmewende schnell an die Wärmepumpe. Beim Thema Wärmepumpe Mehrfamilienhaus kommt man an ihr kaum vorbei, denn sie ist eine der Optionen, die das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) für den Heizungsersatz ausdrücklich nennt. In der Eigentümergemeinschaft stellt sich zuerst eine rechtliche Frage: Wer darf entscheiden, ob eine zentrale Wärmepumpe für alle Wohneinheiten kommt, oder ob einzelne Eigentümer ihre Gas-Etagenheizung durch eine eigene Lösung ersetzen? Hier spielen Eigentümergemeinschaften und Verwalter eine zentrale Rolle. Dazu kommen Fragen zu Kosten, Förderung, Außeneinheit, Lärm, Heizkostenabrechnung und zur Umlage auf Mieter. Dieser Ratgeber beantwortet sie nach dem Gesetzestext, nennt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, soweit sie im Volltext bestätigt ist, und zeigt einen Ablauf, mit dem Eigentümerversammlung und Verwaltung die Entscheidung sauber vorbereiten.

Wärmepumpe Mehrfamilienhaus: Was das GModG beim Heizungsersatz verlangt

Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29. Juli 2026. Wird in einem bestehenden Gebäude eine Heizungsanlage ersetzt und entscheidet sich der Eigentümer für eine der gesetzlich genannten Optionen oder eine Kombination daraus, sind die Maßgaben der §§ 43 bis 46 zu beachten (§ 42 Abs. 1 GModG). Zu den Optionen zählen die Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung, die elektrisch angetriebene Wärmepumpe, die solarthermische Anlage, die Heizung mit Biomasse oder Wasserstoff, Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen, die hocheffiziente KWK-Anlage, die Stromdirektheizung, die Hausübergabestation zum Anschluss an ein Wärmenetz und andere innovative Heizungslösungen (§ 42 Abs. 2 GModG). Die Wärmepumpe ist damit eine von mehreren zulässigen Wegen, kein Zwang.

Wer weiter auf Gas, Öl oder Flüssiggas setzt, muss die Anforderung aus § 43 GModG erfüllen. Wird eine solche Heizung nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut, hat der Eigentümer sicherzustellen, dass ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate erzeugt werden (§ 43 Abs. 1 GModG). Für die reine Wärmepumpe nennt das Gesetz keine solche Quote. Das ist ein Argument bei der Planung der Betriebskosten über die kommenden Jahre.

Für eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten schreibt das Gesetz eine Betriebsprüfung vor: Nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, und danach spätestens alle fünf Jahre, sofern die Anlage keiner Fernkontrolle unterliegt (§ 60a Abs. 1 GModG). Für Warmwasser-Wärmepumpen und Luft-Luft-Wärmepumpen gilt diese Betriebsprüfung nicht (§ 60a Abs. 1 Satz 2 GModG). Geprüft werden unter anderem hydraulischer Abgleich, Heizkurve, Vor- und Rücklauftemperaturen und die Jahresarbeitszahl (§ 60a Abs. 2 GModG). Ergebnis und Nachweise sind dem Mieter auf Verlangen vorzulegen (§ 60a Abs. 5 GModG). Zusätzlich ist in einem solchen Mehrfamilienhaus ein Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger nach dem Einbau einer Heizungsanlage hydraulisch abzugleichen (§ 60c Abs. 1 GModG). Gewerbeeinheiten im Haus zählen bei der Schwelle von sechs Einheiten als sonstige selbständige Nutzungseinheiten mit (§ 60a Abs. 1, § 60c Abs. 1 GModG).

Wärmepumpe in der WEG: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Die erste Frage in jeder Eigentümergemeinschaft lautet, wem die Heizung gehört. Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie im Bereich eines Sondereigentums liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Eine zentrale Heizungsanlage im Keller gehört danach zum Gemeinschaftseigentum. Über ihre Erhaltung und Veränderung beschließen die Eigentümer. Ob die Gemeinschaftsordnung etwas anderes regelt, sollten Eigentümer vorab in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nachlesen.

Anders liegt es bei der Gas-Etagenheizung: Die Gastherme in der Wohnung ist häufig Sondereigentum. Will ein einzelner Eigentümer sie durch eine Wärmepumpe ersetzen, braucht er für die Leitungen und besonders für die Außeneinheit an Fassade, Balkon oder Dach in aller Regel einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Dazu ist ein Beschluss der Eigentümer nötig, die Zustimmung zum Einbau einer Wärmepumpe wird in der Eigentümerversammlung mit dem Antrag des Eigentümers eingeholt. Die Unterscheidung zwischen zentraler Lösung und Lösung pro Wohnung bestimmt deshalb, wer den Beschluss beantragt und wer die Kosten trägt.

Wird eine funktionierende Zentralheizung durch eine gleichartige Anlage ersetzt, ist das nach der Systematik des Gesetzes Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), über die die Eigentümer mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ob der Wechsel auf eine neue Technik wie die Wärmepumpe noch Erhaltung oder schon bauliche Veränderung ist, wird in der Fachliteratur unterschiedlich beurteilt und hängt vom Einzelfall ab; sicherheitshalber bereiten Verwaltungen den Beschluss deshalb so vor, dass er beiden Einordnungen genügt (siehe die folgenden Abschnitte). Wie Zuständigkeiten bei Heizungen im Einzelnen verteilt sind, zeigt auch der Beitrag zur Fußbodenheizung in der WEG.

Einbau einer Wärmepumpe: Beschluss und Zustimmung nach § 20 WEG

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, sind bauliche Veränderungen. Sie können beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Nicht beschlossen werden dürfen Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Eine Wärmepumpe im Keller oder auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses verändert die Anlage in der Regel nicht grundlegend. Die Zustimmung aller Eigentümer ist dafür nicht erforderlich; es genügt ein Mehrheitsbeschluss. Die Verwaltung bereitet den Antrag und die Beschlussvorlage vor.

Für den einzelnen Eigentümer, der eine Wärmepumpe für seine Wohnung will, ist § 20 Abs. 3 WEG wichtig: Er kann verlangen, dass ihm die bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Wärmepumpe steht nicht in der Liste der privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, die jeder Eigentümer verlangen kann (Barrierefreiheit, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss, Steckersolargeräte).

Der Bundesgerichtshof hat zu § 20 Abs. 3 WEG am 17. Juli 2026 ein Grundsatzurteil zum Klima-Splitgerät auf dem Balkon gefällt (V ZR 162/25). Danach liegt eine Beeinträchtigung vor, wenn sich ein Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann; dafür ist eine Abwägung der Eigentumsrechte beider Seiten nötig. Grundsätzlich kann ein Eigentümer verlangen, dass ihm der Einbau durch Beschluss gestattet wird; bei der späteren Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche stehen dem regelmäßig nicht entgegen. Anders kann es nur sein, wenn schon feststeht, dass die Immissionen zu einer Beeinträchtigung führen werden. Gegen spätere Störungen bleiben Abwehransprüche bestehen. Das Urteil betrifft ein Klimagerät, keine Heizungswärmepumpe. Als Maßstab für die Außeneinheit einer Wärmepumpe liegt eine Übertragung nahe, entschieden ist das für Wärmepumpen aber nicht.

Kosten der Wärmepumpe in der WEG: Wer zahlt nach § 21 WEG?

Die Kostenverteilung folgt § 21 WEG. Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Eigentümer gestattet wurde, trägt dieser Eigentümer allein, und nur ihm gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Beschließt die Gemeinschaft dagegen eine zentrale Wärmepumpe mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, tragen alle Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile, es sei denn, die Maßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Für die praktische Beschlussfassung heißt das: Eine Mehrheit der Stimmen allein genügt für die Kostenverteilung auf alle nicht, wenn die Maßnahme eine bauliche Veränderung ist. Wird die Qualifizierung nicht erreicht und liegt keine Amortisation vor, tragen nur die Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG). Ist die Heizungserneuerung dagegen als ordnungsmäßige Erhaltung beschlossen, werden die Kosten nach dem allgemeinen Schlüssel getragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Finanzierung läuft über Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Kredit; wie viel Rücklage angemessen ist, erklärt der Beitrag zur Erhaltungsrücklage.

Welche Wärmepumpe passt: Luft-Wasser-Wärmepumpe, Sole-Wasser-Wärmepumpe, Luft-Luft-Wärmepumpe und Kaskade

Technisch kommen im Mehrfamilienhaus mehrere Bauarten in Betracht, je nach Zahl der Wohneinheiten und Platz im Gebäude. Die Luft-Wasser-Wärmepumpe entzieht der Außenluft Wärme und braucht eine Außeneinheit, oft im Hof, auf dem Dach oder an der Fassade. Die Sole-Wasser-Wärmepumpe nutzt Erdwärme über Sonden oder Kollektoren und braucht Platz und eine wasserrechtliche Klärung. Die Luft-Luft-Wärmepumpe heizt direkt über Innengeräte und kommt vor allem als Lösung pro Wohnung in Frage; sie hat keinen Wasserkreislauf. Bei großem Wärmebedarf werden mehrere Geräte zu einer Kaskade verbunden, die sich den Lastverlauf teilt.

Ob eine Wärmepumpe im Bestand effizient arbeitet, hängt vor allem von der notwendigen Vorlauftemperatur ab. Deshalb gehören Heizlastberechnung je Raum, Prüfung der Heizflächen und hydraulischer Abgleich zur Planung; bei Heizungssystemen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen schreibt das Gesetz den hydraulischen Abgleich nach dem Einbau einer Heizungsanlage vor, und er umfasst mindestens die raumweise Heizlastberechnung und die Prüfung der Heizflächen (§ 60c Abs. 1 und 2 GModG). Ein Energieberater oder eine Fachplanerin sollte vor dem Beschluss prüfen, ob Dämmung und Heizkörper ausreichen, wo die Außeneinheit stehen kann und welche Schallwerte am nächsten Fenster erreicht werden. Auch eine Photovoltaikanlage (PV-Anlage) für den Betriebsstrom lässt sich in diese Planung einbeziehen.

Zu den Vorteilen zählen niedrige Energiekosten bei guter Effizienz, ein Heizsystem ohne Brennstofflieferung und der Wegfall der Brennstoffquote nach § 43 GModG. Nachteile und Herausforderungen sind der Platzbedarf für Installation und Außeneinheit, der Schall, höhere Anfangskosten bei Altbauten mit hohen Vorlauftemperaturen und die Abstimmung zwischen vielen Eigentümern. Die Installation sollte deshalb nur nach einer belastbaren Berechnung beschlossen werden; die Berechnung der Heizlast gehört in den Auftrag an den Fachplaner.

Vermieter: Mieterhöhung nach §§ 559e, 559 BGB und Heizkostenabrechnung

Vermietet ein Eigentümer die Wohnung, ist der Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG eine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1a BGB). Für diese Maßnahme gilt § 559e BGB: Erfüllt sie die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach und hat der Vermieter dabei Drittmittel nach § 559a BGB in Anspruch genommen, kann er die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen (§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB). Als Erhaltungsanteil gehören dabei pauschal 15 Prozent der Kosten nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559e Abs. 2 BGB). Die monatliche Miete darf sich wegen der Heizungsmaßnahme um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559e Abs. 3 Satz 1 BGB).

Wird trotz erfüllter Fördervoraussetzungen keine Förderung gewährt, kann der Vermieter die Miete nach Maßgabe des § 559 BGB erhöhen (§ 559e Abs. 1 Satz 2 BGB). § 559 BGB erlaubt 8 Prozent der aufgewendeten Kosten, wenn eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB vorliegt, etwa weil die neue Anlage Endenergie nachhaltig einspart (§ 559 Abs. 1 BGB). Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören dann nicht dazu (§ 559 Abs. 2 BGB), Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten sind abzuziehen (§ 559a Abs. 1 BGB). Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a Satz 1 und 2 BGB); für den Heizungseinbau gilt auch hier die Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB). Lässt sich nicht feststellen, in welcher Höhe Zuschüsse, etwa der WEG für eine zentrale Anlage, auf die einzelne Wohnung entfallen, werden sie nach dem Verhältnis der aufgewendeten Kosten aufgeteilt (§ 559a Abs. 4 BGB). Eine Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet (§ 559 Abs. 4 BGB, § 559e Abs. 4 BGB). Wegen der Fristen und Formen sollte die Modernisierungsankündigung sorgfältig vorbereitet werden; unsere Mietverwaltung begleitet vermietende Eigentümer dabei.

Bei der Abrechnung gehören die Kosten für den zur Wärmeerzeugung verbrauchten Strom und die Wartung der Wärmepumpe zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV; § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV). Von diesen Kosten sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen, der Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Die Mieter sind über die Betriebskostenabrechnung beteiligt.

Förderung: KfW-Zuschuss 458 für die WEG

Der Bund kann die Nutzung erneuerbarer Energien für Wärme und Kälte in Bestandsgebäuden nach Maßgabe des Haushalts fördern (§ 89 GModG). Für die Heizungsförderung im Mehrfamilienhaus nennt die KfW die Bedingungen im Zuschuss Nr. 458 „Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude“. Nach der Produktseite der KfW (Stand: 10.10.2026) sind unter anderem Wohnungseigentümergemeinschaften antragsberechtigt, sofern der Heizungstausch im Gemeinschaftseigentum umgesetzt wird; Privatpersonen können als Eigentümer von Eigentumswohnungen beantragen, sofern der Tausch im Sondereigentum erfolgt. Elektrisch angetriebene Wärmepumpen gehören zu den geförderten Maßnahmen. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten.

Die förderfähigen Kosten sind begrenzt: 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste und jeweils 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit; der Höchstbetrag für die erste Wohneinheit sinkt ab 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro. Boni wie der Klimageschwindigkeitsbonus und der Einkommensbonus kommen nur für selbstnutzende Eigentümer in Betracht. Wichtig bei der Antragstellung: Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten vor Ort gestellt werden, und ein Liefer- oder Leistungsvertrag ohne aufschiebende oder auflösende Bedingung hinsichtlich der Förderzusage gilt als schädlicher Vorhabenbeginn. Die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel. Einen Überblick weiterer Programme bietet der Förderkatalog.

Tipp: Tipp: Förderantrag vor dem Vertrag Schließen Sie den Liefer- oder Leistungsvertrag nur mit einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung für die Förderzusage ab und stellen Sie den KfW-Antrag vor Beginn der Arbeiten. Sonst kann die Förderung entfallen. Die WEG-Verwaltung sollte dies im Beschluss ausdrücklich festhalten.

Ablauf: Wie die Eigentümerversammlung die Wärmepumpe vorbereitet

Bewährt hat sich ein Ablauf in Stufen. Zunächst wird der Ist-Zustand der Heizung im Mehrfamilienhaus bewertet, am besten in der Instandhaltungsplanung. Danach holt die Verwaltung die Grundlagen: Energieberatung, Vergleichsangebote, Förderprüfung und gegebenenfalls Auskunft zum kommunalen Wärmeplan. Erst dann wird der Beschluss formuliert, mit klarer Maßnahme, Kostenrahmen, Finanzierung und Vergabe. Die Einladung muss alle Unterlagen rechtzeitig enthalten; zur Vorbereitung hilft der Beitrag zur Einberufung der Versammlung.

Wo Fernwärme verfügbar ist oder in absehbarer Zeit kommt, ist sie eine Alternative zur eigenen Wärmepumpe. Für München zeigt der Beitrag zu den Wärmenetzgebieten, wie Eigentümer die Lage ihrer Adresse prüfen. Entscheidend bleibt, dass der Beschluss auf einer belastbaren Entscheidungsgrundlage ergeht; ein Beschluss ohne Kostenangebote und Fachplanung kann anfechtbar sein.

Wärmepumpe in der Eigentumswohnung: Außeneinheit, Balkon und Innenmodul

Im Überblick: Wer als Eigentümer einer der Eigentumswohnungen eine eigene Wärmepumpe plant, klärt in der Eigentümergemeinschaft drei Dinge: den Aufstellort der Außeneinheit, die Leitungen zur Wohnung und das Innenmodul. Seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) sind die Regelungen zu baulichen Veränderungen so gefasst, dass der Gesetzgeber eine „Versteinerung“ des baulichen Zustands verhindern wollte; das hat der Bundesgerichtshof in V ZR 162/25 ausdrücklich betont. Bei der Luft-Luft-Wärmepumpe sind die Fälle dem Klima-Splitgerät ähnlich: Außeneinheit am Balkon oder an der Fassade, Innengerät im Wohnraum. Bei einer Luft-Wasser-Lösung pro Wohnung kommt ein Innenmodul mit Speicher im Bad oder Abstellraum hinzu, wofür in der Praxis oft der Platz fehlt.

Tipp für den Antrag: Der Beschlussantrag sollte so bestimmt sein, dass die Eigentümerversammlung genau weiß, was sie gestattet. Dazu gehören Typenblatt, Schallprognose, Fotomontage der Außeneinheit, Angaben zur Installation und zur Kostentragung. Informationen zu Standort, Abstand zu Nachbarfenstern und Betriebszeiten verringern das Risiko eines Streits. Gemeinschaftsordnung und Hausordnung können Regelungen zu Lärm und Nutzung enthalten, die ein Antragsteller vorab prüfen sollte. Die Antwort auf die Frage, ob die Gemeinschaft eine Wärmepumpe verbieten kann, lautet deshalb meist: nicht pauschal, aber sie kann Auflagen beschließen. In diesem Fall bleibt die Verwaltung für Terminplanung und Unterlagen zuständig.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 42, 43, 60a, 60c, 89 GModG; §§ 5, 16, 19, 20, 21, 25 WEG; §§ 555b, 559, 559a, 559e BGB; § 7 HeizkostenV; § 2 Nr. 4 BetrKV; BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25

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