Verwalterhonorar im Vergleich: Kosten im Verhältnis zum Vermögen

Beim Verwalterhonorar schauen Eigentümer meist zuerst auf den Betrag je Wohnung. Aussagekräftiger ist ein zweiter Maßstab: Welchen Anteil des verwalteten Vermögens kostet die Verwaltung im Jahr? Dieser Beitrag nennt den LIKKA-Preis, rechnet ein Beispiel mit klar gekennzeichneten Annahmen durch und zeigt, wie Eigentümer Angebote vergleichen.

Verwalterhonorar Vergleich: Was kostet die WEG-Verwaltung je Einheit?

Gute Beratung und Hausverwaltung hat einen fairen Preis: je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat, zuzüglich Umsatzsteuer. Dafür betreuen persönliche Ansprechpartner Ihre Gemeinschaft, jede WEG führt ein eigenes Konto, und das Angebot nach der Besichtigung weist Grund- und Sonderleistungen getrennt aus.

Der Preis gilt für die WEG-Verwaltung. Für Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung und Gewerbe erstellt LIKKA ein individuelles Angebot nach der Besichtigung. Wie sich die Kosten einer Hausverwaltung insgesamt zusammensetzen, erklärt der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?.

Als Kontext hilft der Blick auf die Branche: Die Verwalterentgeltstudie 2026 der Universität Freiburg nennt für neue Verträge bundesweit 29,75 bis 47,60 Euro brutto je Einheit und Monat. Über den Leistungsumfang im Einzelfall sagt eine Spanne nichts, und Verwaltungen unterscheiden sich in Größe und Aufgaben.

Ein Verwalterhonorar Vergleich nach Euro je Eigentumswohnung allein greift deshalb zu kurz. Wichtiger sind der Leistungsumfang und die Frage, was die Verwaltung im Verhältnis zum Wert der Immobilie kostet. Der WEG-Verwalter trägt Verantwortung für Gemeinschaftseigentum, Konten und Verträge der Wohnungseigentümergemeinschaft; diese Verantwortung gehört in jede Preisbetrachtung.

Wie rechnet man das Verwalterhonorar im Verhältnis zum Vermögen?

Teilen Sie die jährlichen Verwaltungskosten durch den Wert der verwalteten Immobilie. Das Ergebnis ist ein Prozentsatz, den Sie mit anderen Kosten vergleichen können.

Bei Fonds und Vermögensverwaltungen ist diese Rechnung üblich: Die Kosten werden als jährlicher Anteil am angelegten Geld angegeben. Für Eigentümergemeinschaften lohnt sie sich ebenso, denn eine Hausverwaltung verwaltet ein erhebliches Vermögen, vom Gebäude bis zur Erhaltungsrücklage. Warum das so ist, zeigt der Beitrag Hausverwaltung ist Vermögensverwaltung.

Die Rechnung geht in drei Schritten: Honorar je Einheit und Monat mal zwölf, mal Anzahl der Einheiten; das Ergebnis durch den Wert der Gemeinschaft teilen; mit 100 multiplizieren. Als Wert dient der Marktwert der Wohnungen. Wer vorsichtiger rechnen will, setzt nur den Gebäudewert ohne Grundstück an.

Modellrechnung: Wie hoch ist der Anteil am Vermögen bei 35,00 € je Einheit?

In unserem Rechenbeispiel liegt das Verwalterhonorar bei rund 0,06 bis 0,14 Prozent des Vermögens im Jahr. Das Beispiel beruht auf Annahmen und ist keine Marktbehauptung.

ANNAHME: Eine Gemeinschaft hat 24 Einheiten. Wir rechnen mit 35,00 € netto je Einheit und Monat, einem Wert aus der LIKKA-Preisstaffel für 10 bis 30 Einheiten. Das ergibt 24 mal 35,00 € mal zwölf Monate, also 10.080 € netto im Jahr. Je Wohnung sind das 420 € im Jahr.

Wie viel eine Wohnung wert ist, hängt von Lage, Größe und Zustand ab. Deshalb rechnen wir mit drei frei angenommenen Werten. Setzen Sie für Ihre Gemeinschaft den tatsächlichen Wert ein, etwa aus einer Wertermittlung oder den Kaufpreisen vergleichbarer Wohnungen.

Rechnen Sie nur mit dem Gebäudewert, steigt der Prozentsatz. Entfällt etwa die Hälfte des Werts auf das Grundstück, verdoppelt sich der Anteil rechnerisch, im Beispiel mit 500.000 € je Wohnung auf rund 0,17 Prozent. Die Größenordnung bleibt klein.

Wie verhalten sich die Kosten zu einer Geldanlage?

Auch Fonds und Vermögensverwaltungen geben ihre laufenden Kosten als jährlichen Prozentsatz an. So lässt sich die Honorarquote einer Verwaltung einordnen, auch wenn der Vergleich Grenzen hat.

Bei börsengehandelten Indexfonds liegen die laufenden Kosten meist deutlich niedriger als bei aktiv verwalteten Fonds. Eine Vermögensverwaltung bei einer Bank verlangt in der Regel eine prozentuale Gebühr auf das verwaltete Vermögen, zusätzlich fallen oft Produktkosten an. Aktuelle Werte finden Sie in den Vergleichen unabhängiger Verbraucherportale; wir nennen hier bewusst keine Zahlen ohne Stand.

Der Vergleich hinkt, denn ein Fonds verwaltet Geld, ein Verwalter ein Gebäude mit Menschen, Technik und Verträgen. Er bringt aber die Frage auf den Punkt: Was bekommt die Gemeinschaft für das Geld, das sie jedes Jahr in die Verwaltung ihres Vermögens steckt?

Wie entsteht ein Verwalterhonorar, und was verbirgt sich hinter einem niedrigen Preis?

Ein Verwalterhonorar muss Personal, Technik, Versicherung und Haftung decken. Ein sehr niedriges Angebot kann bedeuten, dass wichtige Leistungen fehlen oder später gesondert berechnet werden.

Die Vergütung hängt vom Aufwand ab: Zahl der Einheiten, Alter und Technik des Gebäudes, Zahl der Versammlungen, Zahl der Konten und Verträge, Umfang der Betreuung durch den Beirat. Kleine Gemeinschaften haben je Einheit meist mehr Aufwand als große, weil viele Aufgaben unabhängig von der Größe anfallen.

Bundesweite Erhebungen nennen niedrigere Durchschnittswerte, die oft nur Grundleistungen abbilden. Die Folgen zeigen sich häufig später: Es fehlt Zeit für Begehungen, Angebotsvergleiche und saubere Abrechnungen, oder es werden hohe Zusatzvergütungen für Sonderleistungen fällig.

Fragen Sie deshalb immer, welche Leistungen die Grundvergütung umfasst und was zusätzlich berechnet wird. Erst dann ist ein Verwalterhonorar Vergleich aussagekräftig.

Welche Leistungen sollte das Honorar der WEG-Verwaltung enthalten?

Die Grundvergütung deckt die gesetzlichen Pflichten des Verwalters ab: Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und des Gemeinschaftsvermögens, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Umsetzung der Beschlüsse und Einberufung der Eigentümerversammlung.

Welche Aufgaben ein Verwalter hat, regeln § 27 und § 28 WEG sowie der Verwaltervertrag. Was darüber hinausgeht, gilt als Sonderleistung und sollte im Vertrag mit festem Preis oder klarer Berechnung stehen. Besonders wichtig ist die Abgrenzung bei Sonderversammlungen, Begleitung größerer Sanierungen und Verwaltung von Sondereigentum.

Wie vergleichen Wohnungseigentümer die Angebote eines WEG-Verwalters richtig?

Vergleichen Sie Angebote auf derselben Grundlage: Grundvergütung, Sonderleistungen, Leistungsbeschreibung, Laufzeit und Zertifizierung. Rechnen Sie das Ergebnis anschließend auf das Vermögen Ihrer Gemeinschaft um.

Der Verwaltungsbeirat bereitet den Vergleich in der Regel vor. Die Eigentümerversammlung entscheidet dann per Beschluss über Bestellung und Verwaltervertrag (§ 26 Abs. 1 WEG). Wie viele Vergleichsangebote Sie einholen sollten und welche Entscheidung der Bundesgerichtshof (BGH) dazu getroffen hat, erklärt der Beitrag Drei Angebote sind keine Pflicht mehr.

Seit dem 1. Dezember 2023 haben Eigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Prüfen Sie die Zertifizierung deshalb schon beim Angebot; mehr dazu im Beitrag Zertifizierter Verwalter.

Welche Kosten zahlen Eigentümer neben dem Verwalterhonorar?

Das Verwalterhonorar ist nur ein Teil des Hausgelds. Daneben tragen die Wohnungseigentümer die Betriebskosten, die Kosten für Instandhaltung und die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage.

Wer den Preis seiner Verwaltung einordnen will, sollte ihn deshalb neben die übrigen Positionen im Wirtschaftsplan legen. Typische Bestandteile des Hausgelds sind Heizung und Wasser, Versicherungen, Hausmeister und Reinigung, Wartungsverträge, Instandhaltung und die Verwaltungskosten. Eine Verwaltung, die Verträge sorgfältig prüft und Angebote vergleicht, kann an diesen Positionen mehr einsparen, als ein niedrigeres Honorar bringt.

Auch die Erhaltungsrücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft. Wie hoch sie sein sollte, zeigt der Beitrag Ist unsere Erhaltungsrücklage hoch genug?.

Ein Beispiel aus dem Alltag: Entscheidet eine Gemeinschaft über eine Sanierung, holt die Verwaltung mehrere Angebote ein, bereitet den Beschluss vor und überwacht die Ausführung. Gute Arbeit an dieser Stelle schützt den Wert der Immobilie und spart Geld, das in keinem Honorarvergleich auftaucht.

Welche Fehler passieren beim Honorarvergleich?

Die häufigsten Fehler sind der Vergleich allein nach Preis, unklare Leistungsbeschreibungen und fehlende Angaben zu Sonderleistungen. Wer sie vermeidet, trifft eine belastbare Entscheidung.

Der Unterschied zwischen zwei Angeboten liegt selten nur im Preis. Meist unterscheiden sich Leistungsumfang, Erreichbarkeit, Digitalisierung und Sonderleistungen. Die Tabelle zeigt typische Fehler und wie Beirat und Eigentümer sie vermeiden.

Woran erkennen Eigentümer eine gute Hausverwaltung?

Eine gute Hausverwaltung erkennen Eigentümer daran, dass Abrechnungen pünktlich kommen, Beschlüsse umgesetzt werden, Gelder getrennt geführt werden und Anfragen zuverlässig beantwortet werden.

Hinzu kommen Transparenz bei den Kosten, ein nachvollziehbarer Wirtschaftsplan und ein gepflegter Zustand des Gebäudes. Auch die Zusammenarbeit mit dem Beirat sagt viel aus: Gibt die Verwaltung Unterlagen bereitwillig heraus, ist das ein gutes Zeichen. Eine ausführliche Checkliste finden Sie im Beitrag Den Verwalter prüfen wie einen Vermögensverwalter.

Tipps für die Praxis: Lassen Sie sich Referenzen zu Betreuung und Abrechnung nennen, sprechen Sie mit den persönlichen Ansprechpartnern vorab und fragen Sie, wie die Verwaltung Beschlüsse nachverfolgt. Ein niedriger Preis ersetzt keine verlässliche Betreuung. Umgekehrt ist ein hohes Honorar kein Beleg für Qualität.

Wer unzufrieden ist, muss nicht warten: Der Ablauf eines Wechsels ist im Leitfaden Verwalterwechsel in der WEG beschrieben.

Was hat der BGH zu Angeboten vor der Verwalterwahl entschieden?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. Januar 2020 (Az. V ZR 110/19) entschieden, dass die Wohnungseigentümer Alternativangebote vor der Wahl des Verwalters rechtzeitig erhalten müssen. Es genügt nicht, sie erst in der Eigentümerversammlung zur Einsicht auszulegen.

Nach dieser Entscheidung müssen Eigentümer innerhalb der Einladungsfrist mindestens erfahren, welche Bewerber zur Wahl stehen und welche Eckdaten ihr Angebot hat, etwa Laufzeit, Höhe und Struktur der Vergütung. Das Urteil erging zur früheren Rechtslage mit einer Einladungsfrist von zwei Wochen. Seit der WEG-Reform soll die Einladung in der Regel mindestens drei Wochen vor der Versammlung in Textform zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG).

Für die Praxis heißt das: Der Beirat sollte die Vergleichsangebote früh einholen und mit der Einladung verteilen. Wird der Beschluss ohne diese Angaben gefasst, kann ein Eigentümer ihn anfechten. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats erhoben werden (§ 45 WEG). Wie sich die Rechtsprechung zur Zahl der Angebote entwickelt hat, erklärt der Beitrag Drei Angebote sind keine Pflicht mehr.

Wer beschließt über Honorar und Verwaltervertrag?

Die Wohnungseigentümer beschließen in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen über die Bestellung des Verwalters und seinen Verwaltervertrag (§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 WEG). Das Honorar ist Teil dieses Vertrags.

Die Beschlussfassung gehört ausdrücklich auf die Tagesordnung. Der Verwaltungsbeirat unterstützt die Gemeinschaft, indem er Angebote sammelt, Unterlagen prüft und der Versammlung einen Beschlussvorschlag vorlegt. Die Entscheidung treffen aber die Eigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss bindet auch die Eigentümer, die dagegen gestimmt haben.

Das Honorar des Verwalters gehört zu den Kosten der Gemeinschaft und fließt in den Wirtschaftsplan und in die Jahresabrechnung ein (§ 28 WEG). Die Eigentümer tragen es über die Hausgelder, in der Regel nach Miteigentumsanteilen, sofern Teilungserklärung oder Beschluss nichts anderes regeln (§ 16 Abs. 2 WEG). Welche Eigentümer welchen Anteil zahlen, steht deshalb in der Abrechnung.

Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Dazu gehören auch der Verwaltervertrag und die Belege über gezahlte Vergütungen. So lässt sich nachprüfen, ob Grundvergütung und Sonderleistungen so abgerechnet werden, wie der Vertrag es vorsieht. Wie weit das Einsichtsrecht reicht, erklärt der Beitrag Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Was zeigt der Vergleich nicht?

Ein Honorar ist nur so gut wie die Leistung dahinter. Entscheidend ist, ob die Verwaltung das Gebäude erhält, Kosten im Griff behält und Beschlüsse zuverlässig umsetzt.

Eine verschleppte Dachsanierung kann schnell ein Vielfaches der Honorardifferenz zweier Angebote kosten. Wie teuer aufgeschobene Erhaltung wird, zeigt der Beitrag Instandhaltungsstau ist Vermögensverlust.

Die Gemeinschaft behält die Kontrolle. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; der Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 2 und 3 WEG). Einzelheiten finden Sie im Beitrag Abberufung des Verwalters.

Ob eine Verwaltung ihr Honorar wert ist, prüfen Eigentümer und Beirat laufend. Eine Checkliste dafür bietet der Beitrag Den Verwalter prüfen wie einen Vermögensverwalter.

Wie LIKKA als WEG-Hausverwaltung Honorar und Leistung transparent macht

Für die WEG-Verwaltung berechnet LIKKA je nach Objektgröße rund 30 bis 70 € netto je Einheit und Monat. Nach der Besichtigung erhalten Sie ein Angebot, das Grund- und Sonderleistungen getrennt ausweist, damit Sie es mit anderen Angeboten vergleichen können.

Unsere zertifizierten Verwalter führen für jede Gemeinschaft ein eigenes Konto, arbeiten mit digitaler Belegprüfung und Kundenportal und sind persönliche Ansprechpartner für Eigentümer und Beirat. Für Mietverwaltung, Sondereigentum und Gewerbe erstellen wir ein individuelles Angebot.

Sie möchten Ihre Verwaltung vergleichen oder wechseln? Mehr zum Ablauf finden Sie unter Verwaltung wechseln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 9b, 16, 18, 19, 24 bis 28, 45 WEG; BGH V ZR 110/19; § 9 EStG; § 1 BetrKV

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.