Was darf ein Hausverwalter alleine entscheiden? Befugnisse nach § 27 WEG

Eine defekte Pumpe im Keller, ein Angebot für den Winterdienst, eine Rechnung, die bis Freitag bezahlt sein muss: Im Alltag einer Wohnanlage fallen täglich Entscheidungen an, und nicht jede kann bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt deshalb, was der Verwalter ohne Beschluss entscheiden darf. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 stehen die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters in § 27 WEG, seine Vertretungsmacht nach außen in § 9b WEG. Gerade in der Wohnungseigentümergemeinschaft zählt das, denn die WEG-Verwaltung lebt davon, dass alle wissen, wer wofür zuständig ist. Dieser Ratgeber erklärt beides und zeigt, wie Eigentümer die Befugnisse per Beschluss erweitern oder einschränken können. Er beantwortet außerdem die Fragen, die Eigentümer am häufigsten stellen: was eine Hausverwaltung macht, was sie nicht darf, wer für die Heizung zuständig ist, wer die Hausverwaltung bezahlt, wie die Entlastung beschlossen wird und wie man eine Hausverwaltung kündigt. Besonders relevant ist das beim Verwalterwechsel: Wer einen neuen Verwalter bestellt, sollte gleich klären, wie viel er allein entscheiden darf.

Verwalter Befugnisse WEG: Aufgaben und Befugnisse im Überblick

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Der Verwalter ist dabei kein Alleinherrscher, sondern Organ der Gemeinschaft: Er bereitet Entscheidungen vor und führt sie aus. Der Bundesgerichtshof beschreibt ihn als das interne Organ, das die Beschlüsse der Wohnungseigentümer umsetzt (BGH, Urteil vom 5. Juli 2024, V ZR 241/23). Welche Rechte und Pflichten der Verwalter im Verhältnis zur Gemeinschaft hat, regelt vor allem § 27 WEG; wie er die Gemeinschaft nach außen vertritt, regelt § 9b WEG.

Dazu kommen gesetzliche Einzelaufgaben: Der Verwalter beruft die Versammlung mindestens einmal im Jahr ein (§ 24 Abs. 1 WEG), führt grundsätzlich den Vorsitz (§ 24 Abs. 5 WEG), führt die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 8 WEG) und stellt den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht auf (§ 28 WEG). Beschließen müssen darüber die Eigentümer. Vor der Reform waren die Befugnisse enger; heute können die Eigentümer sie nach § 27 Abs. 2 WEG deutlich flexibler zuschneiden. Wer die Rechte und Pflichten einer Hausverwaltung insgesamt einordnen will, findet im Beitrag Hausverwaltung als Vermögensverwaltung den größeren Rahmen.

Was macht eine Hausverwaltung: Rechte und Pflichten in WEG-Verwaltung und Mietverwaltung

Kurz gesagt: Eine Hausverwaltung verwaltet Immobilien im Auftrag ihrer Eigentümer. Dabei sind zwei Aufgaben streng zu trennen. Die WEG-Verwaltung ist das Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft: Der WEG-Verwalter wird durch Beschluss der Eigentümer bestellt (§ 26 Abs. 1 WEG), verwaltet das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Fassade, Treppenhaus, zentrale Heizung und Außenanlagen, und führt die Konten der Gemeinschaft. Die Mietverwaltung arbeitet dagegen für einen einzelnen Vermieter und betreut dessen Mietverhältnisse, etwa Mieteingang, Betriebskostenabrechnung und Mängelanzeigen der Mieter. Einen Vertrag mit den Mietern hat der WEG-Verwalter nicht; Ansprechpartner der Mieter bleibt der Vermieter. Ob die Eigentümergemeinschaft dafür eine WEG-Verwaltung und der Vermieter zusätzlich eine Mietverwaltung beauftragt, entscheiden beide getrennt.

Die WEG-Verwaltung umfasst eine Vielzahl von Tätigkeiten, die sich in rechtliche, kaufmännische und technische Aufgaben gliedern. Zu den rechtlichen Vorgaben zählen die Einberufung der Eigentümerversammlung, die Beschluss-Sammlung und die Umsetzung von Beschlüssen. Kaufmännisch stellt der Verwalter Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht auf (§ 28 WEG), führt die Buchhaltung und pflegt die Daten der Eigentümer; die Datenverarbeitung muss dabei den Vorgaben des Datenschutzes entsprechen. Diese rechtlichen und kaufmännischen Pflichten der WEG-Verwaltung gelten in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft, ob mit wenigen oder vielen Einheiten.

Technisch geht es um Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung des Gemeinschaftseigentums: Heizung, Aufzug, Dach, Fassade und Außenanlagen. Der Verwalter organisiert Reparaturen, holt Angebote ein und achtet auf den Zustand der Anlage. Bezahlt wird aus dem Hausgeld und der Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage). Wie viel er davon allein entscheiden darf, hängt von den Befugnissen nach § 27 WEG ab, die der Verwalter als Organ der Gemeinschaft ausübt. Dafür trägt er Verantwortung gegenüber den Wohnungseigentümern und handelt auf Grundlage von Gesetz, Beschlüssen und Verwaltervertrag.

Die Tätigkeit des Verwalters wird vom Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht (§ 29 Abs. 2 WEG); über Wirtschaftsplan, Abrechnung und die Entlastung beschließen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung, und eine Entlastung sollte sorgfältig geprüft werden. Wer keinen Verwalter bestellt, verwaltet selbst: Bei dieser Selbstverwaltung übernehmen die Eigentümer dieselben Aufgaben und tragen die Verantwortung für Fehler selbst, mehr dazu im Beitrag WEG-Selbstverwaltung. Das WEG-Gesetz verlangt in beiden Fällen eine ordnungsmäßige Verwaltung im Interesse der Gesamtheit. Selbstverwaltung kann in einer kleinen Gemeinschaft Kosten sparen, kostet aber viel Zeit und verlangt Fachkenntnisse in WEG-Recht und Buchhaltung; fehlt dieses Wissen, drohen Fehlentscheidungen und Anfechtungen. Gehen die Interessen auseinander oder wechseln die Eigentümer häufig, wird die Selbstverwaltung zusätzlich schwerer. In kleinen Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten kann ein Eigentümer Verwalter sein, ohne dass ein zertifizierter Verwalter verlangt werden kann, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer das verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Zu den Aufgaben der Hausverwaltung gehört auch der Werterhalt der Wohnungen und des Gebäudes. Die Verwaltung kümmert sich um die Versicherung des Gemeinschaftseigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG), achtet auf fällige Wartung und führt die Konten der Gemeinschaft, darunter das Instandhaltungskonto für die Instandhaltungsrücklage. Für Wohnungseigentümergemeinschaften mit vielen Wohnungen ist diese Struktur besonders wichtig, weil Eigentümergemeinschaften ohne klare Zuständigkeiten schnell handlungsunfähig werden. Wer sich über Details der Pflichten informieren will, findet im Beitrag WEG ohne Verwalter die Situation, wenn niemand zuständig ist.

Nr. 1: Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG darf der Verwalter Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Beide Merkmale müssen vorliegen: Die Maßnahme muss für die Gemeinschaft von geringem Gewicht sein, und sie darf die Gemeinschaft nicht in erheblichem Umfang finanziell binden. Eine feste Euro-Grenze nennt das Gesetz nicht; maßgeblich sind Größe und Vermögen der Gemeinschaft und die Dauer der Bindung.

Typische Beispiele sind laufende Kleinigkeiten, etwa der Austausch einer defekten Leuchte im Treppenhaus, die Beauftragung eines Schlüsseldienstes, kleinere Reparaturen oder die Bestellung von Streusalz. Nicht dazu gehören nach herrschender Meinung langfristige Verträge, größere Instandsetzungen oder Maßnahmen mit hohem Kostenrisiko. Maßnahmen von übergeordneter Bedeutung oder mit erheblichen Verpflichtungen liegen schon nach dem Wortlaut außerhalb von Nr. 1; sie bleiben Sache der Eigentümer, es sei denn, diese übertragen sie nach § 27 Abs. 2 WEG auf den Verwalter. Dass eine solche Übertragung zulässig ist, hat der BGH ausdrücklich bestätigt (BGH, Urteil vom 5. Juli 2024, V ZR 241/23, Rn. 14). Im Zweifel gilt: Je höher Kosten und Bindungsdauer, desto eher braucht es einen Beschluss. Zur Winterpflicht gibt es den Beitrag Winterdienst in der WEG.

Nr. 2: Eilmaßnahmen zur Fristwahrung oder Abwendung eines Nachteils

Unabhängig von Größe und Kosten darf der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG Maßnahmen treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Das sind Eilmaßnahmen: ein Rohrbruch, der sofort gestoppt werden muss, eine Frist, die abzulaufen droht, oder ein Schaden, der sich ohne schnelles Handeln ausweitet. Erforderlich heißt, dass sich die Entscheidung nicht bis zur nächsten Versammlung oder einem Umlaufbeschluss aufschieben lässt. Der BGH schließt aus dem Gesetz außerdem im Umkehrschluss, dass die Eigentümer auch Aufgaben delegieren dürfen, die weder eilig noch zur Abwendung von Nachteilen erforderlich sind.

Wichtig ist die Grenze: Der Verwalter darf den Notstand beenden, aber in der Regel nicht die endgültige Sanierung beschließen. Wer das Dach notdürftig abdichtet, darf es nicht ohne Beschluss komplett erneuern lassen. Nach herrschender Meinung gehört zu jeder Eilmaßnahme außerdem, die Eigentümer zeitnah zu informieren. Unabhängig vom Verwalter ist auch jeder einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG). Ist der Verwalter nicht erreichbar oder fehlt er ganz, hilft dem Eigentümer diese Vorschrift; mehr dazu im Beitrag WEG ohne Verwalter.

Heizung: Ist die Hausverwaltung zuständig?

Für die zentrale Heizungsanlage ja. Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie im Bereich einer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Kessel, Wärmepumpe, Steigleitungen und Heizungsraum gehören damit zum Gemeinschaftseigentum, und ihre ordnungsmäßige Erhaltung ist Aufgabe der Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Der Verwalter organisiert Wartung, Instandhaltung und Reparaturen; fällt die Heizung im Winter aus, beauftragt er den Notdienst als Eilmaßnahme ohne Beschluss (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Eine neue Heizungsanlage dagegen beschließen die Eigentümer, wie im Abschnitt zu den Grenzen der Hausverwaltung beschrieben.

Anders ist es in der Wohnung. Was zum Sondereigentum gehört, legt die Teilungserklärung fest; Heizkörper und Thermostatventile werden dort unterschiedlich zugeordnet, deshalb lohnt der Blick in die eigenen Unterlagen. Was zum Sondereigentum gehört, erhält der Wohnungseigentümer selbst. Ist die Wohnung vermietet, wendet sich der Mieter nicht an die WEG-Verwaltung, sondern an seinen Vermieter: Der Vermieter muss die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), und der Mieter muss ihm einen Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Liegt die Ursache in der zentralen Anlage, gibt der Vermieter die Meldung an den Verwalter weiter.

Was darf eine Hausverwaltung nicht: Grenzen ohne Beschluss

Alles, was nicht unter Nr. 1 oder Nr. 2 fällt und nicht per Beschluss übertragen wurde, entscheiden die Wohnungseigentümer. Dazu gehören die Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 WEG), die Beschlüsse über die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan und über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse nach der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG), größere Instandsetzungen, etwa an Fassade oder Dach des Gemeinschaftseigentums, und die Sanierung nach Eilmaßnahmen sowie bauliche Veränderungen (§ 20 WEG). Beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags kann der Verwalter die Gemeinschaft sogar nur aufgrund eines Beschlusses vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).

Ein praktisches Beispiel: Fällt die Heizung aus, darf der Verwalter sofort einen Notdienst beauftragen. Soll die Anlage dagegen komplett erneuert werden, müssen die Eigentümer Umfang, Kosten und Finanzierung beschließen, etwa aus der Erhaltungsrücklage. Der Verwalter bereitet diese Entscheidung vor, indem er Angebote einholt und die Versammlung rechtzeitig einberuft. Dass in der Praxis oft auch Entscheidungen im Graubereich getroffen werden, zeigt, wie wichtig klare Beschlüsse sind.

Auf die Frage, was eine Hausverwaltung nicht darf, gibt es also eine klare Antwort: Sie darf nicht anstelle der Eigentümer entscheiden. Der Verwalter darf das Hausgeld nicht selbst festsetzen, denn über die Vorschüsse beschließen die Eigentümer (§ 28 Abs. 1 WEG). Er darf die Verteilung der Kosten nicht eigenmächtig ändern (§ 16 Abs. 2 WEG), seine eigene Bestellung nicht verlängern (§ 26 Abs. 2 WEG) und keine baulichen Veränderungen veranlassen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, ohne dass die Eigentümer sie beschlossen haben (§ 20 Abs. 1 WEG). Das Geld auf den Konten gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem Verwalter (§ 9a Abs. 1 und 3 WEG); es mit eigenem Vermögen zu vermischen, ist nach herrschender Meinung pflichtwidrig. Und jeder Wohnungseigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), mehr dazu im Beitrag Einsicht in Verwaltungsunterlagen.

Wer zahlt die Hausverwaltung: Vergütung und Kostenverteilung

Die WEG-Verwaltung wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt. Der Anspruch des Verwalters auf seine Vergütung ergibt sich aus dem Verwaltervertrag, den die Gemeinschaft mit ihm schließt. Die Vergütung gehört zu den Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils trägt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Eigentümer können für einzelne Kosten eine andere Verteilung beschließen, etwa nach der Zahl der Einheiten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Bezahlt wird über das Hausgeld, also die Vorschüsse, die nach dem Wirtschaftsplan beschlossen werden (§ 28 Abs. 1 WEG).

Mieter zahlen die Verwaltervergütung nicht. Verwaltungskosten gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) und lassen sich deshalb nicht über die Nebenkosten umlegen (§ 556 Abs. 1 BGB); mehr dazu im Beitrag Betriebskosten richtig umlegen. Eine Mietverwaltung bezahlt der Vermieter allein nach seinem Vertrag. Was eine Hausverwaltung im Markt kostet, zeigt der Beitrag Kosten einer Hausverwaltung.

Vertretungsmacht des WEG-Verwalters: § 9b WEG

Zu unterscheiden ist das Innenverhältnis von der Vertretung nach außen. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam (§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG). Schließt der Verwalter also einen Vertrag mit einem Handwerker, ist die Gemeinschaft gegenüber dem Handwerker in der Regel gebunden, auch wenn der Verwalter im Innenverhältnis keinen Beschluss hatte.

Das ändert nichts daran, dass der Verwalter im Innenverhältnis die Grenzen des § 27 WEG und der Beschlüsse einhalten muss. Überschreitet er sie, kann die Gemeinschaft Ansprüche gegen ihn prüfen; mehr dazu im Beitrag Schadensersatz vom Verwalter. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG).

Befugnisse erweitern seit der WEG-Reform: § 27 Abs. 2 WEG und der BGH

Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern. Der BGH hat in seinem Urteil vom 5. Juli 2024 (V ZR 241/23, Rn. 8) entschieden, dass die Eigentümer seit dem 1. Dezember 2020 die Kompetenz haben, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Eine inhaltliche Einschränkung dieser Beschlusskompetenz sieht er weder im Gesetzeswortlaut noch in den Materialien; die Eigentümer können also auch Entscheidungen über Erhaltungsmaßnahmen auf den Verwalter verlagern. Nach der früheren Rechtslage ging das nur, wenn das finanzielle Risiko für den einzelnen Eigentümer begrenzt und überschaubar blieb (BGH, Urteil vom 11. Juni 2021, V ZR 215/20).

Der Ermessensspielraum der Eigentümer ist weit, aber nicht grenzenlos: Der Delegationsbeschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§ 18 Abs. 2 WEG). Bei einer Erhaltungsmaßnahme ist das nach dem BGH regelmäßig jedenfalls dann der Fall, wenn die Eigentümer die grundlegende Entscheidung selbst treffen und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheidet. Im entschiedenen Fall hatten die Eigentümer den Austausch der Fenster nach Dringlichkeit beschlossen, ein Budget von 35.000 Euro für das Jahr 2022 gesetzt, die Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage vorgesehen und die Einholung von drei Angeboten verlangt. Der Beschluss war wirksam.

Wichtig für die Praxis: Der Beschluss muss nicht ausdrücklich einen verbindlichen Entscheidungsmaßstab vorgeben. Der Verwalter muss als Organ der Gemeinschaft ohnehin die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung beachten; er muss nicht zwingend das billigste Angebot annehmen, aber unter den Optionen nach pflichtgemäßem Ermessen diejenige wählen, die dem Interesse der Eigentümer nach billigem Ermessen gerecht wird. Wo die Grenzen des Ermessens im Einzelnen verlaufen, hat der BGH offengelassen. Ob eine nachträgliche Erweiterung der Aufgaben zusätzlich der Zustimmung des Verwalters bedarf, hat er nicht geprüft, weil dieser Einwand nicht Gegenstand der Klage war. Eine saubere Regelung im Verwaltervertrag ist deshalb sinnvoll.

Entlastung der Hausverwaltung: Mehrheit statt Einstimmigkeit

Die Entlastung der Hausverwaltung muss nicht einstimmig sein. Sie ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung, und bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG); jedes Mitglied hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG), soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vereinbart. Vorgeschrieben ist die Entlastung im Wohnungseigentumsgesetz nicht, und einen gesetzlichen Anspruch darauf hat der Verwalter nicht. Üblich ist ein eigener Tagesordnungspunkt in der Eigentümerversammlung nach dem Beschluss über die Jahresabrechnung.

Nach herrschender Meinung wirkt die Entlastung wie ein Verzicht auf Ersatzansprüche, die bei der Beschlussfassung erkennbar waren. Sie widerspricht deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen, etwa bei einer fehlerhaften Jahresabrechnung. Jedes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Beschluss dann mit der Anfechtungsklage angreifen, die innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden muss (§ 44 Abs. 1, § 45 WEG). Welche Urteile es zur Entlastung gibt, zeigt der Beitrag Entlastung: Urteile.

Hausverwaltung kündigen: Abberufung und Verwalterwechsel

Ja, eine Hausverwaltung kann man kündigen, in der WEG aber nur gemeinsam. Über die Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit (§ 26 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ein wichtiger Grund ist nicht nötig; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG), und davon darf nicht abgewichen werden (§ 26 Abs. 5 WEG). Ein einzelner Eigentümer kann den Verwalter nicht allein kündigen. Findet sich keine Mehrheit, obwohl die Abberufung ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche, kann er auf Beschlussersetzung klagen (§ 18 Abs. 2, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine Mietverwaltung kündigt der Vermieter nach den Regeln seines Vertrags.

Beim Verwalterwechsel lohnt es sich außerdem, den Befugniskatalog neu zu fassen. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Bestellung und Abberufung (§ 26 Abs. 1 WEG); die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Den Ablauf des Wechsels zeigt der Fahrplan zum Verwalterwechsel.

Sinnvoll ist, im Bestellungsbeschluss und im Verwaltervertrag festzulegen, bis zu welcher Größenordnung der Verwalter Aufträge ohne Rückfrage vergeben darf, wann er den Beirat einbindet und wie er berichtet. So wird der Spielraum nach § 27 Abs. 2 WEG genutzt, ohne dass die Eigentümer die Kontrolle abgeben. Zu den Anforderungen an den Verwalter gehört der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG), wie im Beitrag Zertifizierter Verwalter erklärt. Wird die Verwalterbestellung angefochten, entscheidet das Gericht (§ 44 WEG); bis zum rechtskräftigen Urteil gilt der Beschluss (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wer sich über die Abberufung informieren will, findet sie im Beitrag Verwalter abberufen.

Als Hausverwaltung mit Büros in München, Fürstenfeldbruck und Landsberg legen wir diese Befugnisse gemeinsam mit Beirat und Eigentümern fest, damit im Alltag schnell entschieden wird und die Kontrolle bei der Gemeinschaft bleibt. Wie der Wechsel zu uns abläuft, steht auf der Seite Verwaltung wechseln.

Tipp: Befugnisse im Beschluss konkret fassen Legen Sie im Beschluss oder Verwaltervertrag fest, bis zu welchem Rahmen der Verwalter allein beauftragen darf und wann der Beirat einzubinden ist. Klare Grenzen verhindern Streit und Anfechtungen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 5, 9a, 9b, 16, 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 26a, 27, 28, 29, 44, 45 WEG; §§ 535, 536c, 556 BGB; § 1 BetrKV; BGH, Urteile vom 05.07.2024 – V ZR 241/23 und 11.06.2021 – V ZR 215/20

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.