Hausverwaltung Dachau: WEG- und Mietverwaltung in der Kreisstadt
LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Eigentumswohnungen in Dachau, von der Altstadt bis Dachau-Ost, persönlich betreut vom Büro in München. Auf dieser Seite lesen Sie, was die Verwaltung leistet, wovon die Kosten abhängen und woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen.
Als Unternehmen für Immobilienverwaltung mit zertifizierten Verwaltern und über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir Wohnanlagen der Nachkriegsjahrzehnte ebenso wie neuere Eigentumswohnungen. Eine gute Hausverwaltung entlastet die Eigentümer und schützt den Wert der Immobilie. Ob Eigentümergemeinschaft, Mietshaus oder einzelne Wohnung: Sie bekommen transparente, digitale Prozesse und persönliche Betreuung durch Ansprechpartner im Team.
Das Wichtigste in Kürze
- Für wen: LIKKA verwaltet in der Großen Kreisstadt und im Landkreis Wohnungseigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Eigentumswohnungen, betreut vom LIKKA-Büro in München.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Verwaltung von Sondereigentum, technisches Gebäudemanagement und Messdienst: Immobilienverwaltung kaufmännisch und technisch aus einer Hand.
- Kosten: Fairer Preis nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang, kalkuliert nach einer Besichtigung.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG und Mitgliedschaft im Verband. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach.
Dachau auf einen Blick
Dachau ist Große Kreisstadt und Sitz des Landkreises Dachau nordwestlich von München, mit 47.461 Einwohnern (Stand 31.12.2025) die größte Stadt im Landkreis. Dachau liegt an der Amper; die S2 der Münchner S-Bahn hält am Bahnhof Dachau und am Haltepunkt Dachau Stadt.
| Landkreis | Landkreis Dachau, Kreisstadt |
|---|---|
| PLZ | 85221 |
| Einwohner | 47.461 (Stand 31.12.2025) |
| Fläche | 34,96 km² |
| Große Kreisstadt seit | 1. Februar 1973 |
| Stadtteile und Lagen | Altstadt, Dachau-Ost, Dachau-Süd, Augustenfeld, Etzenhausen, Mitterndorf, Pellheim und weitere, insgesamt 20 Gemeindeteile |
| Bahn | S2 Richtung München, Petershausen und Altomünster; Regionalzüge nach Ingolstadt und Nürnberg am Bahnhof Dachau |
| Straßen | B 304, B 471; A 8 über die Anschlussstelle Dachau/Fürstenfeldbruck |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Adresse: Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia, Bayerisches Landesamt für Statistik, OpenPLZ
Erstmals erwähnt wird der Ort im Jahr 805. Auf dem Schlossberg steht das Schloss, das die Wittelsbacher zwischen 1546 und 1577 im Stil der Renaissance umbauten. Ab der Mitte des 19. Jahrhunderts machte die Künstlerkolonie den Ort bekannt, ab 1862 prägte die Papierfabrik das Leben vor Ort. Nach 1945 wuchs Dachau stark: In Dachau-Süd entstanden Neubaugebiete, mit Dachau-Ost eine neue Siedlung für viele Heimatvertriebene. Von 1980 bis 2018 stieg die Einwohnerzahl von 33.950 auf rund 47.400.
Welche Leistungen übernimmt die Hausverwaltung vor Ort?
Eine Hausverwaltung bietet kaufmännische und technische Dienstleistungen. Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Digitale Prozesse machen jede Buchung der Immobilienverwaltung nachvollziehbar.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentum |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer von Mietshäusern | Vermieter einzelner Wohnungen |
| Vertragspartner | Gemeinschaft (per Beschluss) | Hauseigentümer | Wohnungseigentümer |
| Rechtsgrundlage | Wohnungseigentumsgesetz | BGB-Mietrecht | BGB-Mietrecht |
| Kernaufgaben | Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Durchsetzung der Hausordnung, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhungen, Neuvermietung, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe, Abstimmung mit der Verwaltung der Gemeinschaft |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft, keine Sammelbuchungen | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Mehr erfahren | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentum |
WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften
Die WEG-Verwaltung organisiert die Versammlungen und verwaltet die Finanzen der Gemeinschaft. Für jede Gemeinschaft führen wir ein eigenes Konto auf ihren Namen, so bleibt das Geld der Eigentümer getrennt. Die Buchhaltung ist für Beirat und Eigentümer jederzeit nachvollziehbar, Fehler fallen früh auf. Transparente Abrechnungen schaffen Vertrauen.
Mietverwaltung für Vermieter
Die Mietverwaltung betreut Mietverhältnisse vom Mietvertrag bis zum Auszug: Mietinkasso, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnung und die Organisation von Reparaturen mit Handwerkern. Für Mieter ist die Verwaltung der erste Ansprechpartner. Beim Mieterwechsel übernehmen wir Mietersuche und Neuvermietung und verwalten die Mietkaution. Auch gewerbliche Mietobjekte betreuen wir; wer seine Immobilie verkaufen möchte, den unterstützen wir beim Immobilienverkauf.
Technik, Energie und Messdienst
Technisches Gebäudemanagement umfasst Wartung, Instandhaltungsplanung, Sanierung und Maßnahmen zur Energieeffizienz. Bei regelmäßigen Objektbegehungen erkennen wir Mängel früh. Die Überwachung von Wartungsverträgen und die Kontrolle der beauftragten Dienstleister gehören dazu, bei Sanierungen auch die Überwachung der Arbeiten. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst digital ab. Gesetzliche Vorgaben wie das Gebäudemodernisierungsgesetz setzt die Verwaltung mit der Gemeinschaft um; welche Heizung passt, klärt unsere Energieberatung. Unsere Kunden sehen Belege, Protokolle und alle Daten der Abrechnung rund um die Uhr im Kundenportal. Diesen Service ergänzt der persönliche Kontakt.
Was kostet eine Hausverwaltung in Dachau?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Dachau hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Welche Faktoren den Preis bestimmen
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen sind je Einheit meist günstiger zu verwalten als kleine. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden gesondert vereinbart. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung, Ausschreibungen und Bauüberwachung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Gebäude | Aufzug, Tiefgarage oder Heizzentrale erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. | MITTEL |
| 5 | Lage | Die Lage hat auf das Honorar nur geringen Einfluss. | NIEDRIG |
In der Eigentümergemeinschaft steht die Vergütung im Verwaltervertrag und wird über das Hausgeld verteilt. Eine transparente Kostenstruktur ist ein wichtiges Auswahlkriterium; auf Nachfrage erläutern wir jede Position. Wie sich Honorare zusammensetzen, erklärt der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Hausverwaltung gesucht?
Kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Eine kurze Nachricht mit Objekt und Anliegen genügt.
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 tragen Verwalter mehr Verantwortung, und jeder Wohnungseigentümer kann einen zertifizierten Verwalter verlangen. Ab mehr als wenigen Einheiten lohnt sich meist professionelle Verwaltung; die Hintergründe zeigt der Beitrag Selbstverwaltung.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | nicht nötig (eigene Gemeinschaft) | nötig, wenn gewerblich | vorhanden |
| Zertifizierung | – | selten | |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | – | unterschiedlich | |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | meist nicht | Team |
| Buchhaltung und Abrechnung | durch Eigentümer | meist Software, Einzelperson | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Handwerkernetz | eigene Kontakte | eigene Kontakte | Partner aus der Region |
| Kosten | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | niedrig bis mittel | siehe Kosten |
Woran erkennen Sie eine gute Hausverwaltung?
Bei der Suche nach einer Immobilienverwaltung finden Sie in Verzeichnissen eine Vielzahl von Hausverwaltungen mit Adresse und Kontaktdaten. Entscheidend sind aber Nachweise über Qualifikation und Zertifizierung, Referenzen und Erfahrung mit vergleichbaren Objekten. Verlässlicher als Bewertungen sind diese acht Kriterien, sortiert nach Gewicht.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Erreichbarkeit | Wege per Telefon, E-Mail und Portal erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Unzufriedenheit entsteht oft durch mangelnde Kommunikation. Prüfen Sie deshalb vorab, wie die Verwaltung erreichbar ist, wie schnell sie auf Anfragen reagiert und ob ein Kundenportal Einblick in Unterlagen gibt. Wer seine Immobilie einem Unternehmen anvertraut, sucht einen Partner für viele Jahre. Mehr im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste; was die Zertifizierung bedeutet, steht im Beitrag Zertifizierter Verwalter.
Stadtteile und Wohnlagen: was Eigentümer wissen sollten
Zu Dachau gehören 20 Gemeindeteile, vom historischen Zentrum bis zu Dörfern wie Pellheim. Etzenhausen und Augustenfeld kamen 1939 hinzu, Pellheim 1972, Mitterndorf 1978.
| Lage | Prägung | Hinweis für Eigentümer |
|---|---|---|
| Altstadt | Häuser um St. Jakob unterhalb des Schlossbergs, seit 1984 unter Ensembleschutz | Bei Fassade, Dach und Fenstern Abstimmung mit dem Denkmalschutz |
| Dachau-Ost | Siedlung der Nachkriegszeit, entstanden für viele Heimatvertriebene | Ältere Bausubstanz, Erneuerung von Dach, Fenstern und Heizung |
| Dachau-Süd | Neubaugebiete der Nachkriegsjahrzehnte | Mehrfamilienhäuser verschiedener Baujahre |
| Etzenhausen, Augustenfeld | Seit 1. April 1939 eingemeindet | Gemischter Bestand aus Häusern und Eigentumswohnungen |
| Pellheim, Mitterndorf | Eingemeindet 1972 und 1978, dörflich geprägt | Kleinere Gemeinschaften, oft Ein- und Zweifamilienhäuser |
Typische Themen in Dachau
Wenn der Bestand in die Jahre kommt
In vielen Objekten der Nachkriegsjahrzehnte erreichen Fassaden, Dächer, Fenster und Leitungen das Ende ihrer Lebensdauer. Eine mehrjährige Instandhaltungs- und Sanierungsplanung ordnet die Maßnahmen und baut die Rücklage gezielt auf; das dient dem Werterhalt, eine gute Modernisierung auch der Wertsteigerung. Aus Erfahrung lohnt sich für jedes Gebäude ein eigener Fahrplan, statt Maßnahmen einzeln zu beschließen. Mehr dazu im Beitrag Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein? und zu den Folgen des Wartens im Beitrag Sanierung aufschieben.
Ensemble und Denkmalschutz
Der historische Kern steht seit 1984 unter Ensembleschutz. Wer dort Fenster, Dach oder Fassade erneuert, braucht neben dem Beschluss der Gemeinschaft die Abstimmung mit den Behörden. Wir planen dafür genug Zeit ein.
Mühlenquartier und neue Wohnungen
Die MD-Papierfabrik, lange größter Arbeitgeber der Stadt, schloss im Juni 2007. Auf dem Gelände plant die Stadt das Mühlenquartier mit Kultur, Arbeit, Wohnen und Geschäften. Neue Wohnanlagen brauchen von Anfang an eine geordnete Verwaltung.
Bauen und Modernisieren in Dachau
In der Eigentümergemeinschaft entscheidet die Gemeinschaft: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind nur mit Beschluss der Eigentümerversammlung zulässig (§ 20 WEG). Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan.
| Vorhaben | Wohnungseigentumsrecht | Öffentliches Baurecht |
|---|---|---|
| Steckersolargerät am Balkon | Anspruch auf Gestattung, Beschluss über die Ausführung | Örtliche Vorgaben prüfen |
| Ladestation in der Tiefgarage | Anspruch auf Gestattung, Beschluss über die Ausführung | Anmeldung beim Netzbetreiber |
| Dachgeschossausbau oder Anbau | Beschluss der Versammlung | Bebauungsplan prüfen, in der Regel Bauantrag beim Bauamt |
| Fenster oder Fassade im Ensemble | Beschluss der Versammlung | Ensembleschutz: Abstimmung mit dem Denkmalschutz |
Planen Sie Maßnahmen an Ihrer Immobilie? Sprechen Sie uns früh an, dann ist der Beschluss gut vorbereitet. Die Überwachung der Arbeiten übernehmen wir.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Die WEG-Reform 2020 hat den Wechsel erleichtert: Wohnungseigentümer können ihren Verwalter jederzeit abberufen, der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten; die Voraussetzungen erklärt der Beitrag Verwalter abberufen.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Besichtigung und Kalkulation | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Versammlung | Wohnungseigentümer |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen vom Vorverwalter | LIKKA |
| 5 | Zugang zum Kundenportal für alle Mitglieder der Gemeinschaft | LIKKA |
Den Ablauf im Detail zeigt der Fahrplan zum Verwalterwechsel, mehr auf der Seite Verwalterwechsel.
Orte in der Umgebung
An Dachau grenzen Karlsfeld, Bergkirchen, Schwabhausen, Röhrmoos, Hebertshausen und Oberschleißheim. Die Betreuung von Wohnungen in Karlsfeld und Dachau übernimmt dasselbe Team, ebenso in den übrigen Gemeinden im Landkreis; mehr dazu auf der Seite Landkreis Dachau. Adresse und Route zum Münchner Standort finden Sie unter Kontakt. Orte in der Nähe:
- Karlsfeld
- Bergkirchen
- Schwabhausen
- Röhrmoos
- Hebertshausen
- Oberschleißheim
- Haimhausen
- Markt Indersdorf
- Petershausen
- Erdweg
- Altomünster
- Odelzhausen
Ein Stück Stadtgeschichte
Der Name Dachau ist untrennbar mit der Zeit des Nationalsozialismus verbunden. Von 1933 bis zur Befreiung am 29. April 1945 bestand hier das Konzentrationslager Dachau; seit 1965 ist das Gelände eine Gedenkstätte.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Dachau?
Dachau wird vom LIKKA-Büro in München betreut. Adresse: Drachenseestraße 1, 81373 München, Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Das Erstgespräch ist kostenfrei.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Dachau hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Wie viel darf eine Hausverwaltung kosten?
Eine feste Obergrenze gibt es nicht. In der Gemeinschaft beschließt die Eigentümerversammlung den Verwaltervertrag mit der Vergütung. Vergleichen Sie Angebote mit vollem Leistungsumfang und achten Sie darauf, welche Sonderleistungen extra berechnet werden.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, der Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und guter Erreichbarkeit. Siehe die Checkliste.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum: Sie beruft die Eigentümerversammlung ein, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, zieht das Hausgeld ein, verwaltet die Erhaltungsrücklage und setzt die Beschlüsse um.
Ist eine Hausverwaltung auch für Mieter zuständig?
Vertragspartner der Verwaltung ist der Eigentümer oder die Gemeinschaft. Bei vermieteten Häusern und Eigentumswohnungen ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Nebenkosten oder der Wohnungsübergabe.
Betreuen Sie auch Objekte im Landkreis Dachau?
Ja. Vom Büro in München betreuen wir Gemeinschaften und Vermieter in der Kreisstadt und in den Gemeinden im Landkreis, etwa in Karlsfeld, Hebertshausen und Bergkirchen. Eine Übersicht bietet die Seite Landkreis Dachau.
Wie viel kostet eine Eigentumswohnung in Dachau?
Das hängt von Lage, Baujahr, Größe, Zustand und Hausgeld ab; eine Wohnung im historischen Zentrum ist anders zu bewerten als eine in Dachau-Ost. Einen belastbaren Wert liefert eine Wertermittlung, in die auch Protokolle, Rücklage und anstehende Sanierungen einfließen.
Quellen
- Wikipedia: Dachau (Einwohnerzahl Stand 31.12.2025 nach Bayerischem Landesamt für Statistik, Fläche, Große Kreisstadt, Gemeindeteile, Eingemeindungen, Nachbargemeinden, Geschichte, Ensembleschutz, MD-Papierfabrik, KZ-Gedenkstätte)
- Wikipedia: Bahnhof Dachau; Bahnstrecke Dachau–Altomünster (S2, Haltepunkt Dachau Stadt, Regionalverkehr)
- Staatliches Bauamt Freising und Regierung von Oberbayern: B 471 und Anschlussstelle Dachau/Fürstenfeldbruck der A 8
- OpenPLZ: Postleitzahl 85221
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
