Hausverwaltung Odelzhausen: WEG- und Mietverwaltung für Eigentümer
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Odelzhausen? LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen in Odelzhausen und allen 15 Gemeindeteilen, persönlich betreut vom LIKKA-Büro in München. Hier lesen Sie, was die Hausverwaltung leistet, wie sich die Kosten zusammensetzen und woran Sie eine gute Verwaltung erkennen.
Als zertifiziertes Unternehmen für Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir Wohnanlagen verschiedener Generationen ebenso wie Mietobjekte von Kapitalanlegern. Ob WEG, Mietshaus oder vermietete Wohnung: Sie bekommen eine transparente, digitale Verwaltung mit persönlichen Ansprechpartnern, Service aus einer Hand und kurzen Wegen bei technischen, kaufmännischen und organisatorischen Fragen.
Das Wichtigste in Kürze
- Zuständig: das LIKKA-Büro in München betreut Odelzhausen und alle 15 Gemeindeteile.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Gewerbeverwaltung, technisches Gebäudemanagement und Messdienst aus einer Hand.
- Kosten: Gute Hausverwaltung hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Odelzhausen auf einen Blick
Odelzhausen liegt im Westen des Landkreises Dachau an der Glonn, direkt an der Autobahn A 8, und hat 5.727 Einwohner (Stand 31.12.2025) in 15 Gemeindeteilen. Ihre Immobilien betreut das LIKKA-Büro in München.
| Landkreis | Dachau, Regierungsbezirk Oberbayern |
|---|---|
| PLZ | 85235 |
| Einwohner | 5.727 (Stand 31.12.2025) |
| Fläche und Höhe | 30,44 km², 499 Meter über dem Meeresspiegel |
| Gemeindeteile | 15, darunter Ebertshausen, Sittenbach, Taxa, Höfa, Essenbach, Miegersbach und Roßbach |
| Straßen | Bundesautobahn 8 (Stuttgart–München) |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia (Einwohnerzahl nach dem Bayerischen Landesamt für Statistik), OpenPLZ
Hausverwaltung Odelzhausen: Welche Leistungen übernimmt LIKKA vor Ort?
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Dazu kommt die Gewerbeverwaltung für Gewerbeobjekte wie Büros und Läden, einschließlich der Räumlichkeiten, die Eigentümer vermieten. Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, erhält Unterstützung bei der Wertermittlung und beim Verkauf, mehr unter Immobilie verkaufen. Digitale Abläufe machen jede Buchung nachvollziehbar, und die Mitarbeiter im Büro unterstützen Eigentümer und Mieter bei Fragen.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Vertragspartner | Gemeinschaft (per Beschluss) | Hauseigentümer | Wohnungseigentümer |
| Rechtsgrundlage | WEG | BGB-Mietrecht | BGB-Mietrecht |
| Kernaufgaben | Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe, Abstimmung mit dem WEG-Verwalter |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft, keine Sammelbuchungen | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Mehr erfahren | Zur WEG-Verwaltung | Zur Mietverwaltung | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Technik, Instandhaltung und Messdienst
Bei regelmäßigen Begehungen prüfen wir Zustand von Gebäude und Grundstück, holen bei Bedarf Angebote ein, beauftragen Reparaturen bei Fachbetrieben aus der Region, etwa für Sanitär, Elektro und Heizung, und überwachen die Ausführung der Arbeiten. Kleinreparaturen erledigt der Hausmeister; bei Bedarf organisieren wir den Austausch von Bauteilen. Hausmeisterservice, Reinigung, Winterdienst und die Pflege der Außenanlagen organisieren wir mit Dienstleistern. Größere Arbeiten planen wir mit technischem Gebäudemanagement und einer mehrjährigen Erhaltungsplanung, die zeigt, wie sich die Rücklage entwickeln muss. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst ab. Welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) für den Einbau in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung. Abrechnungen, Protokolle und laufende Vorgänge stehen im digitalen Kundenportal bereit.
Was kostet eine Hausverwaltung in Odelzhausen?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Odelzhausen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Welche Faktoren den Preis bestimmen
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Je nach Größe der Anlage liegen große Anlagen je Einheit eher am unteren Ende, kleine Häuser eher am oberen. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung, Angebote und Bauüberwachung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Haus | Aufzug, Tiefgarage oder Wärmepumpe erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. | MITTEL |
Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Hausverwaltung Odelzhausen: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Ihre Anfrage ist kostenfrei: Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München, Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Hausverwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Bei mehr als einer Handvoll Einheiten lohnt sich meist eine professionelle Verwaltung. Die Vorteile: Fachwissen, Vertretung im Team und eine nachvollziehbare Buchhaltung. Mehr zur Selbstverwaltung einer Eigentümergemeinschaft.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | nicht nötig (eigene Gemeinschaft) | nötig, wenn gewerblich | vorhanden |
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | nein | selten | ja |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | nein | unterschiedlich | ja |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | nein | meist nicht | ja, im Team |
| Buchhaltung und Jahresabrechnung | durch Eigentümer | meist Software, eine Person | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Kosten | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | niedrig bis mittel | siehe Kosten |
Woran erkennen Sie eine gute Hausverwaltung in Odelzhausen?
Bei der Suche nach einer Hausverwaltung zeigen Bewertungen und Sterne in Verzeichnissen Stimmungen, aber selten, wie sorgfältig abgerechnet wird. Verlässlicher sind Nachweise: Erlaubnis, Versicherung und die Qualifikation der Verwalter. Zuverlässigkeit zeigt sich bei Abrechnung und Erreichbarkeit; Referenzen und eine transparente Kostenstruktur gehören ebenso dazu.
Checkliste: Bewertungen, Nachweise und Qualifikation prüfen
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Persönlicher Ansprechpartner | Namen und Durchwahl erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste. Zum Zertifikat lesen Sie den Beitrag Zertifizierter Verwalter.
Die 15 Gemeindeteile: was Eigentümer wissen sollten
Die Gemeinde besteht aus 15 Gemeindeteilen. Taxa kam 1971 zu Odelzhausen, Ebertshausen 1972, Sittenbach 1976 und Höfa 1978. Daneben liegen Dörfer, Kirchdörfer, ein Weiler und zwei Einöden.
| Siedlungstyp | Gemeindeteile | Eingemeindung |
|---|---|---|
| Pfarrdorf | Odelzhausen, Ebertshausen, Sittenbach | Ebertshausen 1972, Sittenbach 1976 |
| Kirchdorf | Miegersbach, Roßbach | – |
| Dorf | Dietenhausen, Essenbach, Gaggers, Hadersried, Höfa, Sixtnitgern, Taxa | Taxa 1971, Höfa 1978 |
| Weiler | Lukka | – |
| Einöde | Sankt Johann, Todtenried | – |
Wer in einem der Gemeindeteile eine Wohnung vermietet oder Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, erreicht das LIKKA-Büro in München unter derselben Adresse, Telefonnummer und E-Mail wie im Hauptort.
Typische Themen für Eigentümer in Odelzhausen
Stellplätze, Garagen und Ladestationen
Wo das Auto ein wichtiges Verkehrsmittel ist, werden Stellplätze, Garagen und Ladeinfrastruktur zu Themen der Eigentümergemeinschaft. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts können einzelne Eigentümer eine Ladestation für ihr Elektrofahrzeug verlangen; über die Ausführung entscheidet die Gemeinschaft. Wir bereiten die Beschlussvorlage vor und planen die Stromversorgung gemeinsam, bevor viele Einzellösungen entstehen.
Heizung, Dach und Erhaltungsplanung
In älteren Anlagen stehen früher oder später Heizung und Dach zur Erneuerung an. Das Gebäudemodernisierungsgesetz setzt dafür den Rahmen. Wir vergleichen die Varianten, bringen die Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge und zeigen, wie sich die Rücklage entwickeln muss. Eine Orientierung gibt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist sie angemessen?
Vermietung: Miete, Nebenkosten und Mieterwechsel
Wer eine Wohnung vermietet, braucht saubere Mietverträge, eine pünktlich eingehende Miete, eine korrekte Nebenkostenabrechnung und einen geordneten Mieterwechsel. Die Mietverwalter übernehmen das im Auftrag des Eigentümers, einschließlich der Kommunikation mit den Mietern. Hilfreich sind die Beiträge zur Betriebskostenabrechnung und zur Mietkaution.
Bauen und Modernisieren in Odelzhausen: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
Wer in einer Eigentümergemeinschaft anbaut, ausbaut oder modernisiert, entscheidet nicht allein: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Eine erfahrene Verwaltung plant solche Maßnahmen so, dass Beschluss, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen.
Der Bebauungsplan legt fest, was auf einem Grundstück zulässig ist. Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung. Für manche Vorhaben haben einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung, etwa für Ladestationen, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, einen Glasfaseranschluss oder Steckersolargeräte. Über die Ausführung entscheidet trotzdem die Gemeinschaft.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Vorhaben aufnehmen, Bebauungsplan und öffentlich-rechtliche Vorgaben prüfen | LIKKA |
| 2 | Angebote einholen, Kosten und Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage darstellen | LIKKA |
| 3 | Beschlussvorlage nach § 20 WEG für die Eigentümerversammlung | LIKKA mit dem Beirat |
| 4 | Beschluss fassen | Gemeinschaft |
| 5 | Bauantrag, falls nötig, durch Planer oder Bauherr | Planer, LIKKA koordiniert |
| 6 | Umsetzung, Abnahme und Dokumentation im Kundenportal | LIKKA |
Wie die Einladung dazu aussieht, erklärt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Angebot nach Besichtigung | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Eigentümerversammlung | Gemeinschaft |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen vom Vorverwalter | LIKKA |
| 5 | Zugang zum Kundenportal für alle Eigentümer | LIKKA |
Der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan zeigt die Schritte im Detail, die Seite Verwalterwechsel den Ablauf bei LIKKA. Zur Abberufung selbst: Verwalter abberufen.
Orte in der Umgebung im Landkreis Dachau
Odelzhausen liegt im Landkreis Dachau. Mit Erdweg hat die Gemeinde eine gemeinsame Grenze. Die A 8 verbindet den Ort mit München und Augsburg. Dasselbe Team betreut Immobilien im Raum München und in weiteren Orten des Landkreises. Zu diesen Orten im Landkreis Dachau gibt es eigene Seiten:
- Erdweg
- Altomünster
- Schwabhausen
- Dachau
- Petershausen
- Markt Indersdorf
- Bergkirchen
- Röhrmoos
- Hebertshausen
- Karlsfeld
- Haimhausen
Ein Stück Ortsgeschichte
Erstmals erwähnt wird Odelzhausen im Jahr 814 als „Otolteshusir“. Der Ort entstand an der Glonn, einem Zufluss der Amper, weil es dort genug Ackerfluren und Weideflächen gab. Von 1978 bis Ende 2016 war Odelzhausen Sitz der Verwaltungsgemeinschaft mit Pfaffenhofen an der Glonn und Sulzemoos; seit dem 1. Januar 2017 hat die Gemeinde wieder eine eigene Verwaltung. Die Pfarrkirche des Ortes ist St. Benedikt, und in Odelzhausen gibt es eine Grund- und Mittelschule sowie eine Staatliche Realschule.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Odelzhausen?
Odelzhausen wird vom LIKKA-Büro in München betreut, Drachenseestraße 1, 81373 München. Sie erreichen uns unter Tel. 089 45469261 oder per E-Mail an muenchen@likka-immobilien.de. Für eine schriftliche Nachricht genügt eine kurze E-Mail mit Objekt und Anliegen.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Odelzhausen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen. Mehr im Beitrag zu den Kosten.
Ist eine Hausverwaltung auch für Mieter zuständig?
Vertragspartner der Verwaltung ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Nebenkosten oder der Wohnungsübergabe.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und persönlichen Ansprechpartnern. Siehe die Checkliste.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft: Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Versicherungen und die Umsetzung der Beschlüsse. Mehr bei der WEG-Verwaltung.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der vor der IHK eine Prüfung nach § 26a WEG abgelegt hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird.
Verkaufen Sie auch Immobilien in Odelzhausen?
Ja. LIKKA bewertet und verkauft Immobilien und begleitet den Verkauf bis zur Übergabe. Mehr unter Immobilie verkaufen.
Was sehe ich im Kundenportal?
Kontoauszüge, Belege, Protokolle, Beschlüsse, Abrechnungen und laufende Vorgänge, rund um die Uhr auf dem Rechner oder dem Handy. Fragen an die Verwaltung stellen Sie dort oder per E-Mail. Zum Kundenportal.
Quellen
- Wikipedia: Odelzhausen (Einwohnerzahl Stand 31.12.2025 nach dem Bayerischen Landesamt für Statistik, Fläche, Höhe, Gemeindeteile, Eingemeindungen, A 8, Erstnennung, Verwaltungsgemeinschaft, Schulen)
- Wikipedia: Erdweg (Anschlussstelle Odelzhausen an der A 8); Wikidata (gemeinsame Grenze Odelzhausen und Erdweg)
- OpenPLZ: Postleitzahl 85235
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a, 27; Gewerbeordnung § 34c
