Hausverwaltung Hebertshausen: WEG- und Mietverwaltung
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Hebertshausen? LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen in Hebertshausen, Ampermoching und Deutenhofen, persönlich betreut vom LIKKA-Büro in München. Hier lesen Sie, was die Verwaltung leistet, was sie kostet und woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen.
Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kümmert sich LIKKA um Immobilien aller Art, ob Haus oder Wohnung: kaufmännisch, technisch und organisatorisch. Die Dienstleistungen reichen von der WEG-Verwaltung bis zur Mietverwaltung, mit einem digitalen Kundenportal und persönlichen Ansprechpartnern.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA verwaltet in Hebertshausen Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Immobilien, betreut vom LIKKA-Büro in München.
- Dienstleistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, technisches Gebäudemanagement und Messdienst aus einer Hand.
- Erreichbar: Tel. 089 45469261 oder per E-Mail an muenchen@likka-immobilien.de.
- Kosten: Gute Beratung und Hausverwaltung in Hebertshausen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG und Referenzen. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Hebertshausen auf einen Blick
Hebertshausen ist eine Gemeinde im Landkreis Dachau mit 5.781 Einwohnern (Stand 31.12.2025). Sie liegt nordöstlich von Dachau links der Amper, dort, wo von rechts die Würm einmündet, und hat statt Stadtteilen 14 Gemeindeteile. Auf der Karte fallen drei größere Siedlungen auf: der Hauptort, Ampermoching und Deutenhofen.
| Landkreis | Dachau |
|---|---|
| PLZ | 85241, 85764 |
| Einwohner | 5.781 (Stand 31.12.2025) |
| Gemeindeteile | 14: Hebertshausen, Ampermoching, Deutenhofen, Gänsstall, Goppertshofen, Hackermoos, Kaltmühle, Lotzbach, Oberweilbach, Prittlbach, Reipertshofen, Sulzrain, Unterweilbach, Walpertshofen |
| S-Bahn | S2, Haltepunkt Hebertshausen (Strecke München-Laim–Petershausen) |
| Straßen | Staatsstraße 2339 |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia, Bayerisches Landesamt für Statistik
Welche Dienstleistungen übernimmt die Hausverwaltung in Hebertshausen?
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Alle Dienstleistungen rund um Ihre Immobilien laufen digital und nachvollziehbar, damit jede Buchung prüfbar bleibt.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Vertragspartner | Gemeinschaft (per Beschluss) | Hauseigentümer | Wohnungseigentümer |
| Rechtsgrundlage | WEG | BGB-Mietrecht | BGB-Mietrecht |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhungen, Neuvermietung, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe, Abstimmung mit dem WEG-Verwalter |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft, keine Sammelbuchungen | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Mehr erfahren | Zur WEG-Verwaltung | Zur Mietverwaltung | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Technik, Energie und Messdienst
Zu den technischen Dienstleistungen gehören regelmäßige Begehungen: Wir prüfen den Zustand der Immobilien, holen Angebote ein, beauftragen Handwerker und kontrollieren die Ausführung. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst ab. Welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung. Abrechnungen, Protokolle und laufende Vorgänge stehen im digitalen Kundenportal bereit. In der Mietverwaltung kümmern wir uns um Mietverträge, Mieterwechsel und die jährliche Nebenkostenabrechnung; Mieter erreichen uns per Tel. und E-Mail. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, den begleiten wir mit weiteren Dienstleistungen bei Wertermittlung und Verkauf.
Was kostet eine Hausverwaltung in Hebertshausen?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Hebertshausen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen liegen je Einheit eher am unteren Ende, kleine Häuser eher am oberen. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung, Angebote und Bauüberwachung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Haus | Aufzug, Tiefgarage oder Wärmepumpe erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. | MITTEL |
Wichtig ist, dass die Kostenstruktur transparent bleibt. Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Hausverwaltung Hebertshausen: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst, wie der Beitrag zur Selbstverwaltung einer Eigentümergemeinschaft zeigt. Seit der WEG-Reform 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Bei mehr als einer Handvoll Einheiten lohnt sich meist eine professionelle Verwaltung.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | nicht nötig (eigene Gemeinschaft) | nötig, wenn gewerblich | vorhanden |
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | – | selten | |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | – | unterschiedlich | |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | meist nicht | Team |
| Buchhaltung und Jahresabrechnung | durch Eigentümer | meist Software, eine Person | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Kosten | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | niedrig bis mittel | siehe Kosten |
Woran erkennen Sie eine gute Hausverwaltung? Bewertungen, Sterne und Nachweise
Wer vor Ort nach einer Hausverwaltung sucht, findet in Branchenverzeichnissen viele Einträge und Treffer mit Adresse, Tel. und E-Mail. Die Zahl der Einträge sagt wenig über die Qualität einer Hausverwaltung, und viele Treffer bei der Suche ersetzen keine Prüfung der Nachweise. Bewertungen und Sterne zeigen Stimmungen, aber selten, wie sorgfältig abgerechnet wird. Verlässlicher sind Nachweise: Erlaubnis, Versicherung, Qualifikation und Referenzen.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Persönlicher Ansprechpartner und Erreichbarkeit | Namen und Durchwahl erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste. Wie die Qualifikation geregelt ist, lesen Sie im Beitrag zum zertifizierten Verwalter.
Die Gemeindeteile: was Eigentümer wissen sollten
Die Gemeinde besteht aus 14 Gemeindeteilen mit ganz verschiedenen Immobilien. Die heutige Gemeinde entstand mit dem Gemeindeedikt von 1818; Ampermoching kam 1971 hinzu, Unterweilbach 1972 und Prittlbach 1978.
Neben dem Hauptort gehören Ampermoching und Deutenhofen zu den drei größeren Siedlungen; dazu kommen elf weitere Gemeindeteile wie Prittlbach, Unterweilbach, Oberweilbach, Goppertshofen und Sulzrain. Für Eigentümer heißt das: Die Gemeinde besteht aus mehreren Ortsteilen mit unterschiedlichem Bestand, vom Einfamilienhaus bis zur Wohnanlage. Jede Immobilie braucht eine eigene Betreuung, auch bei kleinen Immobilien, und wir stimmen Begehungen und Erhaltungsplanung auf das jeweilige Objekt ab.
Typische Themen für Eigentümer vor Ort
Lage an Amper und Würm
Ein Blick auf die Karte zeigt: Die Gemeinde liegt an der Amper, dort, wo die Würm einmündet. Eigentümer in Flussnähe sollten prüfen, ob ihr Haus gegen Elementarschäden versichert ist und ob Keller und Technik geschützt sind. Wir klären den Versicherungsschutz gemeinsam mit der Gemeinschaft und halten Rückstausicherung und Entwässerung bei den Begehungen im Blick.
Erhaltung planen statt aufschieben
Dach, Fassade, Heizung und Leitungen altern in jeder Wohnanlage. Wer seine Immobilien früh plant, vermeidet Sonderumlagen: Dazu gehört eine angemessene Erhaltungsrücklage, denn ein aufgeschobener Sanierungsbedarf wird meist teurer. Wir bringen die Maßnahmen in eine Reihenfolge, die Rücklage und Gebäude gleichermaßen schont.
Vermietung an Pendler
Die S2 verbindet den Ort mit Dachau und München. Für Vermieter von Immobilien heißt das: Mieterwechsel, Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung sollten sauber organisiert sein. Hilfreiche Beiträge gibt es zur Betriebskostenabrechnung und zur Mietkaution.
Bauen und Modernisieren: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
Wer Immobilien in einer Eigentümergemeinschaft modernisiert, entscheidet nicht allein: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Eine erfahrene Verwaltung plant Beschluss, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage, Genehmigungen und Handwerker so, dass sie zusammenpassen.
Für manche Vorhaben haben einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung: Ladestationen für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, ein Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte. Über die Ausführung entscheidet trotzdem die Gemeinschaft. Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan; Auskunft gibt die Gemeinde.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Vorhaben aufnehmen, Vorgaben der Gemeinde prüfen | LIKKA |
| 2 | Angebote einholen, Kosten und Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage darstellen | LIKKA |
| 3 | Beschlussvorlage nach § 20 WEG für die Eigentümerversammlung | LIKKA mit dem Beirat |
| 4 | Beschluss fassen | Gemeinschaft |
| 5 | Umsetzung, Abnahme und Dokumentation im Kundenportal | LIKKA |
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten Ihrer Immobilien.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Angebot nach Besichtigung | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Eigentümerversammlung | Gemeinschaft |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen vom Vorverwalter | LIKKA |
| 5 | Zugang zum Kundenportal für alle Eigentümer | LIKKA |
Den Fahrplan beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan, die Rechtslage der Abberufung des Verwalters. Details auf der Seite Verwalterwechsel.
Orte in der Umgebung
Direkt an Hebertshausen grenzen die Kreisstadt Dachau und Röhrmoos. Eigentümer mit Immobilien dort und hier betreut dasselbe Team; Sie erreichen es unter Tel. 089 45469261. Zum selben Landkreis gehören außerdem Karlsfeld, Haimhausen, Bergkirchen, Schwabhausen, Petershausen und Markt Indersdorf; mehr zum Landkreis Dachau auf der Kreisseite.
Ein Stück Ortsgeschichte
Ab 1627 war Deutenhofen geschlossene Hofmark. Am Fluss arbeitet ein Wasserkraftwerk der Isar-Amper-Werke, bei Prittlbach wird seit 1981 Erdöl gefördert. Am Ort gibt es eine Grund- und Mittelschule; seit 2014 erinnert eine Gedenkstätte am ehemaligen SS-Schießplatz an die Opfer.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Hebertshausen?
Hebertshausen wird vom LIKKA-Büro in der Drachenseestraße 1, 81373 München betreut. Sie erreichen die Hausverwaltung per Tel. oder E-Mail: Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Hebertshausen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Ist eine Hausverwaltung auch für Mieter zuständig?
Vertragspartner der Verwaltung ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Nebenkosten oder der Wohnungsübergabe.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG, Referenzen, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und persönlichen Ansprechpartnern. Einträge in Verzeichnissen und Sterne allein reichen nicht.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft: Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage und die Umsetzung der Beschlüsse.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der vor der IHK eine Prüfung nach § 26a WEG abgelegt hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird.
Verkaufen Sie auch Immobilien in Hebertshausen?
Ja. Zu den Dienstleistungen von LIKKA gehört die Begleitung beim Verkauf von Wohnungen, Häusern und Mehrfamilienhäusern, von der Wertermittlung bis zur Übergabe.
Ist eine Hausverwaltung dasselbe wie ein Immobilienmakler?
Nein. Die Hausverwaltung betreut Immobilien dauerhaft: Abrechnung, Instandhaltung, Versammlungen und Mieterkontakt. Ein Immobilienmakler vermittelt dagegen Kauf, Verkauf oder Vermietung. Die Aufgaben sind verschieden, auch wenn LIKKA beim Verkauf begleiten kann.
Was sehe ich im Kundenportal?
Kontoauszüge, Belege, Protokolle, Beschlüsse, Abrechnungen und laufende Vorgänge, rund um die Uhr auf dem Rechner oder dem Handy. Fragen an die Verwaltung stellen Sie dort oder per E-Mail.
Quellen
- Wikipedia: Hebertshausen (Einwohnerzahl Stand 31.12.2025, Gemeindeteile, Gemeindegeschichte, S-Bahn); Wikipedia: Dachau und Röhrmoos (angrenzende Gemeinden)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
