Hausverwaltung Bergkirchen: WEG- und Mietverwaltung im Kreis Dachau
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Bergkirchen? LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen in der Gemeinde im Landkreis Dachau, persönlich betreut vom LIKKA-Büro in München. Hier lesen Sie, was die Hausverwaltung leistet, was sie kostet und woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen.
Als Immobilienverwalter mit zertifizierten Verwaltern und über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir Wohnanlagen verschiedener Generationen ebenso wie Mietobjekte von Kapitalanlegern. Ob Eigentümergemeinschaft, Mietshaus oder vermietete Wohnung: Sie bekommen eine transparente, digitale Verwaltung mit persönlichen Ansprechpartnern bei technischen, kaufmännischen und organisatorischen Fragen.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA ist Ihre Hausverwaltung in Bergkirchen für Wohnungseigentümer, Vermieter und Kapitalanleger in der Gemeinde, betreut vom LIKKA-Büro in München.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Gewerbeverwaltung, technisches Gebäudemanagement und Messdienst aus einer Hand.
- Kosten: Gute Beratung und Hausverwaltung vor Ort hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG und Nachweise statt bloßer Sterne. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Bergkirchen auf einen Blick
Die Gemeinde liegt im Landkreis Dachau in Oberbayern und hat 7.636 Einwohner. Auf knapp 60 Quadratkilometern verteilen sich 25 Gemeindeteile. LIKKA betreut Objekte in der Gemeinde vom Büro in München aus.
| Landkreis | Dachau |
|---|---|
| PLZ | 85232 |
| Einwohner | 7.636 (Stand 31.12.2025) |
| Fläche | 59,96 Quadratkilometer |
| Gemeindeteile | 25, darunter Günding, Eisolzried, Feldgeding, Lauterbach, Oberbachern, Kreuzholzhausen |
| Straßen | A 8, Anschlussstelle Dachau/Fürstenfeldbruck (Ausfahrt 78) |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia (mit Verweis auf das Bayerische Landesamt für Statistik), OpenPLZ
Welche Leistungen übernimmt die Hausverwaltung Bergkirchen?
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Digitale Abläufe machen jede Buchung nachvollziehbar.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Vertragspartner | Gemeinschaft (per Beschluss) | Hauseigentümer | Wohnungseigentümer |
| Rechtsgrundlage | WEG | BGB-Mietrecht | BGB-Mietrecht |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhungen, Neuvermietung, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe, Abstimmung mit dem WEG-Verwalter |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft, keine Sammelbuchungen | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Mehr erfahren | Zur WEG-Verwaltung | Zur Mietverwaltung | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Technik, Energie und Messdienst
Bei regelmäßigen Begehungen halten wir proaktiv instand, damit Schäden früh auffallen. Wir holen Angebote ein, beauftragen Handwerker aus der Umgebung und überwachen die Ausführung. Bei Notfällen und Reparaturen koordinieren wir die Einsätze; ein gutes Wartungsmanagement verhindert teure Notfalleinsätze an technischen Anlagen. Hausmeister, Reinigung, Winterdienst und Gartenpflege beauftragen und überwachen wir ebenfalls und koordinieren die Versorgungsdienstleister. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst digital ab. Welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung. Die jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen wir fristgerecht und fachlich korrekt. Digitale Prozesse beschleunigen die Kommunikation mit Eigentümern und Mietern: Abrechnungen, Verträge und Protokolle stehen im digitalen Kundenportal bereit. In der Mietverwaltung prüfen wir die Mietzahlungen laufend im Mietinkasso und kümmern uns beim Mieterwechsel um Übergabe und Neuvermietung. Für Büros, Hallen und Läden bieten wir die Gewerbeverwaltung.
Was kostet eine Hausverwaltung in Bergkirchen?
Gute Beratung und Hausverwaltung vor Ort hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen. Holen Sie auch von anderen Anbietern Angebote ein und vergleichen Sie den Leistungsumfang, nicht nur den Preis.
Welche Faktoren den Preis bestimmen
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen und kleine Häuser unterscheiden sich im Aufwand je Einheit. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung, Angebote und Bauüberwachung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Haus | Aufzug, Tiefgarage oder Wärmepumpe erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. | MITTEL |
Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Ihre Hausverwaltung vor Ort?
Kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Bei mehr als einer Handvoll Einheiten lohnt sich meist eine professionelle Verwaltung. Mehr dazu im Beitrag Selbstverwaltung der WEG.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | nicht nötig (eigene Gemeinschaft) | nötig, wenn gewerblich | vorhanden |
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | – | selten | |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | – | unterschiedlich | |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | meist nicht | Team |
| Buchhaltung und Jahresabrechnung | durch Eigentümer | meist Software, eine Person | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Kosten | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | niedrig bis mittel | siehe Kosten |
Woran erkennen Sie eine gute Hausverwaltung?
Bewertungen und Sterne in Branchenverzeichnissen zeigen Stimmungen, aber selten, wie sorgfältig ein Anbieter abrechnet. Verlässlicher sind Nachweise und überprüfbare Qualifikation: Erlaubnis, Versicherung, zertifizierte Verwalter und eine transparente Kostenstruktur.
Lesen Sie Bewertungen deshalb kritisch: Online-Bewertungen sagen wenig über die tägliche Arbeit, Bewertungen mit Details helfen mehr. Aussagekräftiger als die Zahl der Sterne sind Erfahrungen, die konkret beschreiben, wie Abrechnung und Erreichbarkeit funktionieren. Fragen Sie jeden Immobilienverwalter nach Referenzen aus vergleichbaren Objekten und lassen Sie sich die Nachweise zeigen; ein seriöser Anbieter legt sie offen. Die acht wichtigsten Kriterien, sortiert nach Gewicht:
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde als Nachweis zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat der Qualifikation des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Persönlicher Ansprechpartner | Namen und Durchwahl erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen und Bewertungen mit Details | Kontakt zu einem Beirat erbitten, Sterne nicht allein bewerten | EMPFOHLEN |
Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste. Was ein zertifizierter Verwalter nachweisen muss, steht im Beitrag Zertifizierter Verwalter.
Die Gemeindeteile: was Eigentümer wissen sollten
Zur Gemeinde gehören 25 Gemeindeteile. Die politische Gemeinde entstand 1818 mit dem bayerischen Gemeindeedikt, ihre heutige Gestalt geht auf die Gebietsreform von 1978 zurück, als mehrere Gemeinden hinzukamen.
| Gemeindeteil | Hinweis |
|---|---|
| Bergkirchen (Hauptort) | Pfarrkirche St. Johannes Baptist, 1731 bis 1733 vom Baumeister Johann Michael Fischer im frühen Rokoko errichtet |
| Günding | Teile des Ortes kamen 1978 zur Gemeinde |
| Eisolzried | 1978 zur Gemeinde |
| Feldgeding | 1978 zur Gemeinde |
| Lauterbach | 1978 zur Gemeinde |
| Oberbachern | 1978 zur Gemeinde |
| Kreuzholzhausen | Im Biberecker Holz liegt mit 557 Metern der höchste Punkt des Landkreises Dachau |
Typische Themen für Eigentümer vor Ort
Gewerbe und Autobahn
Das Gewerbegebiet Bergkirchen-GADA misst rund 58 Hektar und liegt an der A 8, Anschlussstelle Dachau/Fürstenfeldbruck. Seit Februar 2011 arbeitet die Gemeinde in der Westallianz mit weiteren Kommunen entlang der A 8 zwischen München und Augsburg zusammen. Wer Gewerbeflächen oder Büros vermietet, findet bei uns die passende Gewerbeverwaltung.
Erhaltungsplanung in kleinen Wohnanlagen
In kleinen Wohnanlagen entscheiden oft wenige Eigentümer über große Summen. Eine neue Heizung, ein Dach oder die Sanierung der Grundleitungen betrifft dann jede Partei. Umso wichtiger ist eine mehrjährige Erhaltungsplanung, die Maßnahmen früh sichtbar macht und die Erhaltungsrücklage darauf ausrichtet. Lesen Sie dazu Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein? und Was Aufschieben von Sanierungen kostet.
Mietwohnungen und Mieterwechsel
Wer Immobilien mit Mietwohnungen oder ein Haus mit mehreren Mietparteien besitzt, braucht klare Abläufe bei Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung und Kaution. Wir übernehmen diese Aufgaben in der Mietverwaltung und begleiten Eigentümer bei Fragen zur Betriebskostenabrechnung, siehe Betriebskosten richtig abrechnen.
Bauen und Modernisieren: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet nicht der Einzelne, sondern die Gemeinschaft: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Eine erfahrene Verwaltung plant solche Maßnahmen so, dass Beschluss, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen.
Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan; Auskunft geben die Gemeinde und das Landratsamt. Für Ladestationen für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte können einzelne Eigentümer eine Gestattung verlangen. Über die Ausführung entscheidet trotzdem die Gemeinschaft. Wie eine Versammlung dafür richtig einberufen wird, zeigt der Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
So plant LIKKA Bau- und Modernisierungsvorhaben
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Vorhaben aufnehmen, Bebauungsplan und Vorgaben der Gemeinde prüfen | LIKKA |
| 2 | Angebote einholen, Kosten und Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage darstellen | LIKKA |
| 3 | Beschlussvorlage nach § 20 WEG für die Eigentümerversammlung | LIKKA mit dem Beirat |
| 4 | Beschluss fassen | Gemeinschaft |
| 5 | Bauantrag, falls nötig, durch Planer oder Bauherr | Planer, LIKKA koordiniert |
| 6 | Umsetzung, Abnahme und Dokumentation im Kundenportal | LIKKA |
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Angebot nach Besichtigung | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Eigentümerversammlung | Gemeinschaft |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen vom Vorverwalter | LIKKA |
| 5 | Zugang zum Kundenportal für alle Eigentümer | LIKKA |
Details auf der Seite Verwalterwechsel, im Beitrag Fahrplan zum Verwalterwechsel und zur Abberufung des Verwalters.
Hausverwaltung Bergkirchen: Kontakt und Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Den Kontakt zur Hausverwaltung stellen Sie so her: Sie erreichen das LIKKA-Büro in München unter Tel. 089 45469261 oder per E-Mail an muenchen@likka-immobilien.de. Das Erstgespräch ist gratis und unverbindlich.
Schildern Sie kurz Ihr Anliegen, die Zahl der Einheiten und, bei Anfragen zu Schäden, am besten mit Fotos. Danach vereinbaren wir eine Besichtigung und erstellen das Angebot. Wir sind Ihr verlässlicher Partner, vom Erstgespräch bis zur laufenden Verwaltung Ihrer Immobilien. Die Anfahrt finden Sie auf der Seite Kontakt.
Orte in der Umgebung
Die Gemeinde grenzt an die Große Kreisstadt Dachau, an Karlsfeld, Schwabhausen und Sulzemoos im Landkreis Dachau sowie an Maisach, Olching und Gröbenzell im Landkreis Fürstenfeldbruck; auch die Stadt München ist Nachbar. Eigentümer, die auch dort Immobilien besitzen, werden vom selben Team betreut. In der Nähe verwalten wir unter anderem in:
Leben vor Ort
- Pfarrkirche St. Johannes Baptist von Johann Michael Fischer
- Höchster Punkt des Landkreises im Biberecker Holz
- Gewerbegebiet an der A 8
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Bergkirchen?
Die Gemeinde wird vom LIKKA-Büro in München betreut, Drachenseestraße 1, 81373 München: Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Bergkirchen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Ist eine Hausverwaltung auch für Mieter zuständig?
Vertragspartner der Verwaltung ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Nebenkosten oder der Wohnungsübergabe.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und einem persönlichen Ansprechpartner. Bewertungen allein reichen nicht.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Sie verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage und die Umsetzung der Beschlüsse.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der vor der IHK eine Prüfung nach § 26a WEG abgelegt hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird.
Brauche ich für einen Umbau in der Eigentümergemeinschaft eine Genehmigung?
Meist zwei: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer nach § 20 WEG. Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan.
Was sehe ich im Kundenportal?
Kontoauszüge, Belege, Protokolle, Beschlüsse, Abrechnungen und laufende Vorgänge, auf dem Rechner oder dem Handy. Fragen an die Verwaltung stellen Sie dort oder per E-Mail.
Quellen
- Wikipedia: Bergkirchen (Einwohnerzahl Stand 31.12.2025 mit Verweis auf das Bayerische Landesamt für Statistik, Fläche, Gemeindeteile, Nachbargemeinden, Gewerbegebiet, Geschichte)
- OpenPLZ: Postleitzahl 85232
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a, 27; Gewerbeordnung § 34c
