Hausverwaltung Schwabhausen: WEG- und Mietverwaltung im Dachauer Land
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Schwabhausen? LIKKA Immobilien übernimmt die Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen im Ort, persönlich betreut vom LIKKA-Büro in München. Hier lesen Sie, was die Verwaltung leistet, wovon die Kosten abhängen und woran Sie gute Verwalter erkennen.
Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir Wohnanlagen verschiedener Generationen ebenso wie Mietobjekte von Kapitalanlegern. Diese Erfahrung bringen wir als Immobilienverwalter und Partner der Eigentümer in jede Gemeinschaft ein. Ob Eigentümergemeinschaft, Mietshaus oder vermietete Wohnung: Sie bekommen eine transparente, digitale Verwaltung mit persönlichen Ansprechpartnern für technische, kaufmännische und organisatorische Fragen.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA verwaltet in Schwabhausen Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Eigentumswohnungen, betreut vom LIKKA-Büro in München.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Gewerbeverwaltung, Instandhaltung und Messdienst aus einer Hand.
- Kosten: Gute Beratung und Hausverwaltung in Schwabhausen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG und eine Mitgliedschaft im Verband. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Schwabhausen auf einen Blick
Die Gemeinde liegt im Landkreis Dachau und hat 6.264 Einwohner. Zwei Halte der S2 binden sie an die Bahnstrecke Dachau–Altomünster an. LIKKA betreut Hausverwaltung und Vermietung im Ort vom Büro in München aus.
| Landkreis | Dachau |
|---|---|
| PLZ | 85247 |
| Einwohner | 6.264 (Stand 31.12.2025) |
| Gemeindeteile | 16, darunter Arnbach, Oberroth, Puchschlagen, Machtenstein, Rumeltshausen und Stetten |
| S-Bahn | S2, Halte Schwabhausen und Arnbach |
| Straßen | Staatsstraße 2047 |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia, Bayerisches Landesamt für Statistik
Welche Leistungen übernimmt die Hausverwaltung vor Ort?
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Dazu kommt die Gewerbeverwaltung für Büros, Hallen und Läden, also für Gewerbeeinheiten und Gewerbeimmobilien. Gute Verwaltung verlangt kaufmännisches und juristisches Wissen und vor allem Transparenz: Digitale Abläufe machen jede Buchung nachvollziehbar.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Vertragspartner | Gemeinschaft (per Beschluss) | Hauseigentümer | Wohnungseigentümer |
| Rechtsgrundlage | WEG | BGB-Mietrecht | BGB-Mietrecht |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel, Neuvermietung, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe, Abstimmung mit der WEG-Verwaltung |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft, keine Sammelbuchungen | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Mehr erfahren | Zur WEG-Verwaltung | Zur Mietverwaltung | Zum Sondereigentum |
Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung
Im Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung gehören zu den Aufgaben die Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung, die Buchhaltung, die Instandhaltung und die Kontrolle der Handwerker. Ziel ist der Werterhalt der Immobilie: Wer den Immobilienwert sichern will, plant Instandhaltung und Modernisierung rechtzeitig, auch im Hinblick auf eine spätere Wertsteigerung. Dabei unterstützen wir die Gemeinschaft mit Informationen, Angeboten und klaren Beschlussvorlagen.
Technik, Instandhaltung und Messdienst
Bei regelmäßigen Begehungen prüfen wir den Zustand der Anlage, damit Schäden früh auffallen und Folgeschäden vermieden werden. Wir holen Angebote ein, beauftragen Handwerker und Partnerbetriebe aus der Region und überwachen die Ausführung. Hausmeister, Reinigung, Winterdienst und Gartenpflege organisieren und kontrollieren wir ebenfalls. Heizkosten und Wasserkosten rechnet unser Messdienst digital ab. Welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung. Abrechnungen, Protokolle und laufende Vorgänge stehen unseren Kunden im digitalen Kundenportal bereit. In der Mietverwaltung sind wir Ansprechpartner für Mieter, etwa bei Schäden oder Fragen zur Nebenkostenabrechnung.
Was kostet eine Hausverwaltung in Schwabhausen?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Schwabhausen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen. Größe der Anlage und Aufwand der Betreuung gehen in die Kalkulation ein. Darin enthalten sind die Betreuung durch zertifizierte Verwalter, eigene Konten für jede Gemeinschaft und das Kundenportal.
Welche Faktoren die Kosten bestimmen
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen liegen je Einheit eher am unteren Ende, kleine Häuser eher am oberen. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung, Angebote und Bauüberwachung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Haus | Aufzug, Tiefgarage oder Wärmepumpe erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. | MITTEL |
Jedes Angebot enthält eine klare Aufstellung, was zum Grundumfang gehört und was extra berechnet wird. Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Hausverwaltung Schwabhausen: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Ihre Anfrage beantworten wir persönlich. Kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Hausverwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Bei mehr als einer Handvoll Einheiten lohnt sich meist eine professionelle Verwaltung. Mehr zur Selbstverwaltung einer Eigentümergemeinschaft lesen Sie im Magazin.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | nicht nötig (eigene Gemeinschaft) | nötig, wenn gewerblich | vorhanden |
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | – | selten | |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | – | unterschiedlich | |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | meist nicht | Team |
| Buchhaltung und Jahresabrechnung | durch Eigentümer | meist Software, eine Person | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Kosten | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | niedrig bis mittel | siehe Kosten |
Woran erkennen Sie eine gute Hausverwaltung in Schwabhausen?
Bewertungen und Sterne in Verzeichnissen zeigen Stimmungen, aber selten, wie sorgfältig abgerechnet wird. Verlässlicher sind Nachweise und Qualifikation: Erlaubnis, Versicherung, zertifizierte Verwalter und eine nachvollziehbare Buchhaltung. Diese acht Kriterien helfen bei der Auswahl, sortiert nach Gewicht.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Persönlicher Ansprechpartner und Erreichbarkeit | Namen, Telefon und E-Mail erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen und Bewertungen aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste. Wie Sie die Qualifikation einordnen, erklärt der Beitrag zum zertifizierten Verwalter.
Die Gemeindeteile: was Eigentümer wissen sollten
Schwabhausen besteht aus 16 Gemeindeteilen. Mehrere Orte kamen erst durch die Gebietsreform der 1970er Jahre zur Gemeinde.
| Gemeindeteil | Zur Gemeinde |
|---|---|
| Schwabhausen (Hauptort) | Sitz der Gemeinde |
| Oberroth und Rumeltshausen | seit 1. Juli 1971 |
| Arnbach und Puchschlagen | seit 1. Januar 1972 |
| Machtenstein | seit 1. Mai 1978 |
| Weitere Gemeindeteile | Armetshofen, Edenholzhausen, Grub, Kappelhof, Lindach, Rienshofen, Rothhof, Sickertshofen, Stetten, Unterhandenzhofen |
Quelle: Wikipedia
Typische Themen für Eigentümer vor Ort
Wachsende Gemeinde mit jüngeren Wohnanlagen
Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Gemeinde laut Wikipedia von 3.964 auf 6.494 Einwohner. Neben den Dorfkernen gibt es Wohngebiete mit Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern, dazu Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen mit Eigentums- und Mietwohnungen. Wer in einer jüngeren Wohnanlage eine Wohnung besitzt, sollte die Gewährleistungsfristen kennen. Vor ihrem Ablauf lohnt eine Begehung des Gemeinschaftseigentums mit einem Sachverständigen, damit Mängel noch gegenüber dem Bauträger geltend gemacht werden können. Parallel sollte die Gemeinschaft früh eine Erhaltungsrücklage aufbauen; Orientierung gibt der Beitrag zur angemessenen Erhaltungsrücklage.
Ältere Gebäude: Heizung und Dämmung
In älteren Häusern stehen andere Themen an: der Austausch alter Öl- und Gasheizungen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Dämmung und neue Fenster. Wer solche Maßnahmen aufschiebt, riskiert höhere Kosten, wie der Beitrag zum Aufschieben von Sanierungen zeigt. Wir unterstützen die Gemeinschaft, solche Entscheidungen rechtzeitig und mit guter Grundlage für die Versammlung vorzubereiten.
Vermietung und Lage an der S2
Zwei S2-Halte liegen im Gemeindegebiet. Wer hier vermietet, legt Mietvertrag, Mieterwechsel und Nebenkostenabrechnung am besten in eine Hand. Grundlagen finden Sie im Beitrag zu den Betriebskosten.
Bauen und Modernisieren: Immobilie und Hausverwaltung früh abstimmen
In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet nicht der Einzelne, sondern die Gemeinschaft: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Eine erfahrene Verwaltung plant solche Maßnahmen so, dass Beschluss, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen.
Was auf einem Grundstück zulässig ist, legt der Bebauungsplan der Gemeinde fest. Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung. Für manche Vorhaben haben einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung: Ladestationen für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, ein Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte. Über die Ausführung entscheidet trotzdem die Gemeinschaft. Der Beirat spielt dabei eine wichtige Rolle: Er unterstützt die Verwaltung bei der Vorbereitung und prüft die Abrechnung. Ziel ist, den Wert der Immobilie zu erhalten und die Abwicklung für alle Eigentümer übersichtlich zu halten.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Vorhaben aufnehmen, Bebauungsplan und Vorgaben der Gemeinde prüfen | LIKKA |
| 2 | Angebote einholen, Kosten und Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage darstellen | LIKKA |
| 3 | Beschlussvorlage nach § 20 WEG für die Eigentümerversammlung | LIKKA mit dem Beirat |
| 4 | Beschluss fassen | Gemeinschaft |
| 5 | Bauantrag, falls nötig, durch Planer oder Bauherr | Planer, LIKKA koordiniert |
| 6 | Umsetzung, Abnahme und Dokumentation im Kundenportal | LIKKA |
Wie Sie eine Versammlung ordnungsgemäß einberufen, steht im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Angebot nach Besichtigung | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Eigentümerversammlung | Gemeinschaft |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen vom Vorverwalter | LIKKA |
| 5 | Zugang zum Kundenportal für alle Eigentümer | LIKKA |
Details auf der Seite Verwalterwechsel, den Fahrplan beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: Fahrplan.
Orte in der Umgebung
Schwabhausen gehört zum Landkreis Dachau. Als Hausverwaltung in der Nähe von Dachau und München betreuen wir Objekte im Ort und in den Nachbarorten. Unmittelbar an die Gemeinde grenzen unter anderem die Stadt Dachau, Bergkirchen, Röhrmoos und Markt Indersdorf. Eigentümer mit Objekten in diesen Orten betreut dasselbe Team; die Seiten zu den Nachbarorten finden Sie hier.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Schwabhausen?
Schwabhausen wird vom LIKKA-Büro in München betreut, Drachenseestraße 1, 81373 München: Telefon 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Für eine schriftliche Anfrage genügt eine kurze E-Mail mit Objekt und Anliegen.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Schwabhausen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen. Mehr im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Ist eine Hausverwaltung auch für Mieter zuständig?
Vertragspartner der Verwaltung ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Nebenkosten oder der Wohnungsübergabe.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und einem persönlichen Ansprechpartner. Siehe die Checkliste.
Organisieren Sie auch Hausmeister und Winterdienst?
Ja. Wir beauftragen und überwachen Hausmeister, Reinigung, Winterdienst und Gartenpflege, prüfen die Leistungen bei Begehungen und rechnen die Kosten über die Jahresabrechnung ab.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Sie verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum einer Eigentümergemeinschaft: Versammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Rücklage, Instandhaltung und die Umsetzung der Beschlüsse.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der vor der IHK eine Prüfung nach § 26a WEG abgelegt hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird.
Was sehe ich im Kundenportal?
Kontoauszüge, Belege, Protokolle, Beschlüsse, Abrechnungen und laufende Vorgänge, auf dem Rechner oder dem Handy. Fragen an die Verwaltung stellen Sie dort oder per E-Mail.
Quellen
- Wikipedia: Schwabhausen (Oberbayern) – Einwohnerzahl 6.264 (31.12.2025), 16 Gemeindeteile, Eingemeindungen, Bahnanbindung S2, Staatsstraße 2047, Einwohnerentwicklung 1988 bis 2018
- Wikipedia: Dachau, Bergkirchen, Röhrmoos, Markt Indersdorf – Abschnitte zu den angrenzenden Gemeinden (Schwabhausen jeweils als Nachbar genannt)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
