Hausverwaltung Starnberg: WEG- und Mietverwaltung am Starnberger See
LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen in Starnberg und allen Gemeindeteilen, persönlich betreut vom LIKKA-Büro in München. Hier lesen Sie, was die Verwaltung leistet, wie sich die Kosten zusammensetzen und woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen.
Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir Wohnanlagen verschiedener Generationen ebenso wie Mietobjekte von Kapitalanlegern. In Starnberg reicht das von aufgeteilten Seevillen und Stadthäusern bis zu Wohnanlagen aus mehreren Jahrzehnten und Gewerbeimmobilien. Sie bekommen eine transparente, digitale Verwaltung mit persönlichen Ansprechpartnern, Erfahrung und klaren Abläufen. Die Kombination aus Natur am See und der Nähe zu München macht Starnberg zu einem gefragten Wohnstandort; Gebäude, Verträge und Ausgaben brauchen hier eine verlässliche Organisation und die Zusammenarbeit mit einem eingespielten Team. Regelmäßige Hinweise zu wichtigen Entwicklungen schaffen Vertrauen und sind die Basis für gemeinsame Entscheidungen, auch angesichts der Vielzahl laufender Aufgaben. Prozesse wie Abrechnung, Beschlussvorbereitung und Instandhaltung laufen digital und nachvollziehbar.
Das Wichtigste in Kürze
- Zuständig: das LIKKA-Büro in München übernimmt die persönliche Betreuung für Starnberg und alle Gemeindeteile, Tel. 089 45469261.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Gewerbeverwaltung, technisches Gebäudemanagement, Messdienst und auf Wunsch der Verkauf.
- Kosten: ein fairer Preis nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang; das Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG, Verbandsmitgliedschaft.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Starnberg auf einen Blick
Starnberg ist die Kreisstadt des Landkreises Starnberg am Nordende des Starnberger Sees, rund 25 km südwestlich von München, und hat 24.602 Einwohner (Stand 31.12.2025) in 25 Gemeindeteilen. Die S6 fährt im 20-Minuten-Takt nach München. Ihre Immobilien in Starnberg betreut das LIKKA-Büro in München.
| Landkreis | Starnberg, Regierungsbezirk Oberbayern, Kreisstadt |
|---|---|
| PLZ | 82319 |
| Einwohner | 24.602 (Stand 31.12.2025) |
| Stadt seit | 1912 |
| Gemeindeteile | 25, darunter Söcking, Percha, Perchting, Wangen, Hanfeld, Hadorf und Leutstetten |
| Bahn | S6, im 20-Minuten-Takt; Haltepunkte Starnberg und Starnberg Nord |
| Straßen | Bundesstraße B 2; Autobahn A 952 mit Anschluss an die A 95 München–Garmisch-Partenkirchen |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia, Bayerisches Landesamt für Statistik
Welche Leistungen übernimmt die Verwaltung vor Ort?
Je nach Art der Immobilie übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Dazu gehören kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einzelner Wohnungen |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Neuvermietung, Mieterbetreuung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Mehr erfahren | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentum |
Technik, Energie und Messdienst
Bei regelmäßigen Begehungen prüfen wir den Zustand von Haus und Außenanlagen, holen Kostenvoranschläge ein und überwachen die Handwerker. Heiz- und Wasserkosten rechnet unser Messdienst digital ab. Welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Frage kommt, klärt die Energieberatung. Für Büros und Läden gibt es die Gewerbeverwaltung. Abrechnungen, Verträge und Protokolle stehen im Kundenportal bereit, damit auch Eigentümer, die nicht in Starnberg leben, jederzeit informiert sind.
Was kostet eine Hausverwaltung in Starnberg?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Starnberg hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen liegen je Einheit eher am unteren Ende, kleine Häuser eher am oberen. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung, Kostenvoranschläge und Bauüberwachung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Haus | Aufzug, Tiefgarage oder Wärmepumpe erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. | MITTEL |
Eine transparente Kostenstruktur gibt Eigentümern Planungssicherheit, denn Verwalter sollten Zusatzleistungen offenlegen. Details zu Grund- und Sonderleistungen klären wir im Gespräch. Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Ihre Hausverwaltung in Starnberg?
Kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und seit dem 1. Dezember 2023 können Eigentümer einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG verlangen. Schon bei wenigen Einheiten lohnt sich meist eine professionelle Verwaltung. Details zu den Unterschieden zeigt der Vergleich.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | – | ja |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | Team |
| Buchhaltung und Jahresabrechnung | durch Eigentümer | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Kosten | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | siehe Kosten |
Mehr in den Beiträgen Selbstverwaltung in der WEG und Zertifizierter Verwalter.
Woran erkennen Sie eine gute Hausverwaltung in Starnberg?
Wer online nach einer Hausverwaltung für Starnberg sucht, findet viele Einträge aus Branchenverzeichnissen mit Adresse und Telefon, aber wenig Aussagen zur täglichen Arbeit. Verlässlicher sind diese Kriterien, sortiert nach Gewicht. Lokale Präsenz und Marktkenntnis sind ein Pluspunkt; entscheidend bleiben Qualifikation, Transparenz und Erreichbarkeit.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Persönliche Ansprechpartner | Namen und Vertretung erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Eine gute Hausverwaltung verfügt über eine Berufshaftpflichtversicherung und ist ausreichend versichert. Ein niedriger Betreuungsschlüssel, also wenige Einheiten je Verwalter, sorgt für schnellere Reaktionen bei Anliegen. Eine Mitgliedschaft im Verband der Immobilienverwalter zeigt Seriosität und Fortbildungsbereitschaft. Die Hausgeldabrechnung wird einmal jährlich erstellt und muss für alle Eigentümer verständlich sein; moderne Verwaltersoftware ermöglicht eine transparente, digitale Buchhaltung. Ein digitales Kundenportal erleichtert die Kommunikation, und finanzielle Transparenz gehört zu jeder guten Verwaltung. Eine professionelle Hausverwaltung sichert zudem den Wert der Immobilie langfristig. Mehr im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste.
Die Gemeindeteile: was Eigentümer wissen sollten
Starnberg ist aus mehreren Siedlungen zusammengewachsen. Im Zentrum stehen Wohn- und Geschäftshäuser sowie Wohnanlagen aus mehreren Jahrzehnten, in den Gemeindeteilen eher Ein- und Zweifamilienhäuser. Am Ufer des Starnberger Sees prägen Villen mit großen Gärten das Bild, manche sind inzwischen in Eigentumswohnungen aufgeteilt.
| Gemeindeteil | Eingemeindung nach Starnberg |
|---|---|
| Hanfeld | 1972 |
| Hadorf | 1978 |
| Leutstetten | 1978 |
| Percha | 1978 |
| Perchting | 1978 |
| Söcking | 1978 |
| Wangen | 1978 |
Quelle: Wikipedia; insgesamt hat die Stadt 25 Gemeindeteile.
Typische Themen für Eigentümer vor Ort
Aufgeteilte Seevillen und älterer Bestand
Bei Villen, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden, geht es um alte Bausubstanz, Gärten, Ufermauern und manchmal um Denkmalschutz. Wir erfassen den Zustand der Gebäude, ordnen Maßnahmen nach Dringlichkeit und holen vergleichbare Kostenvoranschläge ein.
Erhaltungsplanung für Wohnanlagen
In jüngeren Anlagen stehen Dach, Fenster und Heizung zur Erneuerung an. Eine Erhaltungsplanung ordnet die Maßnahmen über Jahre und richtet die Rücklage danach aus. Wir bereiten die Entscheidungen für Wohnungseigentümergemeinschaften so vor, dass Eigentümerversammlungen mit klaren Varianten abstimmen können, und übernehmen die Erstellung der Unterlagen. Mehr dazu: Erhaltungsrücklage: Was ist angemessen? Wer Maßnahmen aufschiebt, zahlt oft später mehr: Sanierung aufschieben: was es kostet.
Verkehr, Baustellen und Stellplätze
Der Stadtrat genehmigte den B2-Tunnel 2017; Verkehr und Baustellen bleiben ein Dauerthema. Baustellen, Zufahrten und Stellplätze beschäftigen Gemeinschaften im Zentrum meist stärker als am Ortsrand.
Vermietung und Verkauf
Die Nähe zu München und die S6 machen Starnberg für Mieter und Käufer attraktiv. Als Vermieter einer Wohnung unterstützen wir Sie bei der Suche nach Mietern und mit der Betriebskostenabrechnung; siehe Betriebskosten richtig abrechnen und Mietkaution. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, findet Hilfe bei Wertermittlung und Verkauf.
Bauen und Modernisieren in Starnberg
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan der Stadt. Details und Informationen bietet die Stadt auf starnberg.de. Der Wert Ihrer Immobilie hängt auch davon ab, dass solche Vorhaben sauber vorbereitet sind.
Bei der Heizung lohnt ein früher Blick auf das Gebäudemodernisierungsgesetz, bevor die alte Anlage ausfällt. Die Beschlussvorlage für die Eigentümerversammlung bereiten wir vor, siehe Eigentümerversammlung einberufen.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Angebot nach Besichtigung | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Eigentümerversammlung | Gemeinschaft |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen | LIKKA |
Details im Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan und auf der Seite Verwalterwechsel; zur Abwahl siehe Verwalter abberufen.
Orte in der Umgebung
Starnberg gehört zum Landkreis Starnberg. Direkt an die Stadt grenzen unter anderem Berg und Gauting. Zu den weiteren Gemeinden im Landkreis zählen Gilching, Seefeld, Herrsching und Feldafing. Viele Eigentümer besitzen Immobilien in mehreren Gemeinden der Region, etwa ein Haus in Starnberg und eine Wohnung in Seefeld, Gilching oder Feldafing. Im Gespräch klären wir, wie sich diese Objekte bündeln lassen: Kunden in Herrsching, Gauting oder Starnberg erhalten dieselben Leistungen, dieselben Ansprechpartner und dasselbe Kundenportal. Die Region am Starnberger See umfasst Gemeinden mit ganz eigenem Charakter, von Feldafing über Seefeld bis Herrsching; Feldafing und Seefeld gehören ebenso zum Landkreis Starnberg wie die Kreisstadt selbst. Auch im Landkreis Landsberg und rund um Landsberg am Lech betreuen wir Objekte. Details zu den Orten der Region, dem Landkreis und den Nachbargemeinden finden Sie hier:
Fragen zum Kontakt? Details zu Adresse, Tel. 089 45469261 und E-Mail stehen im Steckbrief; die Route finden Sie auf der Seite Kontakt.
Ein Stück Stadtgeschichte
Der Name Starnberg taucht 1226 urkundlich auf. Das Schloss Starnberg war einst Sommerresidenz der Wittelsbacher. Mit der Eisenbahn, die 1854 eröffnet wurde, entwickelte sich der Ort zum bedeutendsten am See; 1912 wurde Starnberg zur Stadt erhoben. Diese Entwicklung ist bis heute an den Häusern ablesbar.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Starnberg?
Starnberg wird vom LIKKA-Büro in München betreut: Drachenseestraße 1, 81373 München, Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Starnberg hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und persönlichen Ansprechpartnern. Siehe die Checkliste.
Wer ist zuständig, Hausverwaltung oder Vermieter?
Vertragspartner der Verwaltung ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Nebenkosten oder der Wohnungsübergabe.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft: Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Versicherungen und die Umsetzung der Beschlüsse.
Was bedeutet Immobilienverwaltung?
Immobilienverwaltung ist der Oberbegriff für die kaufmännische, rechtliche und technische Betreuung von Immobilien im Auftrag der Eigentümer. Dazu gehören die WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwaltung.
Brauche ich für einen Umbau in der Eigentümergemeinschaft eine Genehmigung?
Meist zwei: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer nach § 20 WEG. Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan; Informationen dazu bietet die Stadt Starnberg.
Verkaufen Sie auch Immobilien in Starnberg?
Ja. LIKKA bewertet und verkauft Immobilien und begleitet den Verkauf bis zur Übergabe.
Quellen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Einwohnerzahl der Stadt, Stand 31.12.2025
- Wikipedia: Starnberg (Gemeindeteile, Eingemeindungen, Verkehr, Geschichte)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
- Stadt Starnberg: starnberg.de
