Hausverwaltung Wörthsee: WEG- und Mietverwaltung in allen Ortsteilen
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Wörthsee? LIKKA Immobilien ist Ihre Hausverwaltung in Wörthsee für Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen in Steinebach, Etterschlag, Walchstadt, Auing und den weiteren Ortsteilen, persönlich betreut vom LIKKA-Büro in Fürstenfeldbruck. Hier lesen Sie, was LIKKA leistet, wie sich die Kosten zusammensetzen und woran Sie gute Verwalter erkennen.
Gute Betreuung erhält den Wert Ihres Eigentums und sorgt für Ruhe in der Gemeinschaft. Als etabliertes, zertifiziertes Unternehmen für Immobilienverwaltung in Wörthsee und Umgebung mit über 2.500 betreuten Einheiten übernehmen wir kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben, digital und mit persönlichen Ansprechpartnern. Sie erreichen unser Team per Telefon und E-Mail.
Das Wichtigste in Kürze
- Zuständig: das LIKKA-Büro in der Ludwigstraße 5, für alle sieben Ortsteile.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, technische Betreuung und Messdienst aus einer Hand.
- Kosten: ein fairer Preis nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang, Angebot nach Besichtigung mit getrennten Grund- und Sonderleistungen.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG und eine Mitgliedschaft im Verband der Branche. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Wörthsee auf einen Blick
Die Gemeinde liegt im Landkreis Starnberg am nordöstlichen Ufer des Sees und hat 5.288 Einwohner (Stand 31.12.2025). Sie entstand am 1. Januar 1972 aus den Gemeinden Steinebach und Etterschlag. Die S8 verbindet Steinebach mit München.
| Landkreis | Starnberg |
|---|---|
| PLZ | 82237 Wörthsee |
| Einwohner | 5.288 (Stand 31.12.2025) |
| Fläche | 20,42 km² |
| Gemeinde seit | 1. Januar 1972 (Zusammenschluss von Steinebach und Etterschlag) |
| Ortsteile | Steinebach (Sitz der Gemeindeverwaltung), Etterschlag, Auing, Walchstadt, Schluifeld, Schluisee, Waldbrunn |
| S-Bahn | S8 Richtung München, Bahnhof Steinebach |
| Straßen | A96 durchquert das Gemeindegebiet im Norden |
| Adresse des zuständigen LIKKA-Büros | Ludwigstraße 5, 82256 Fürstenfeldbruck · Tel. 08141 315 9540 · E-Mail ffb@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia (mit Bayerischem Landesamt für Statistik), Gemeinde Wörthsee
Welche Leistungen übernimmt LIKKA in Wörthsee?
Je nach Gebäude übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Digitale Prozesse sind Teil der WEG-Verwaltung: Belege, Beschlüsse und Abrechnungen laufen über das Kundenportal. Dazu gehören kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben: Wir überwachen Fristen, wickeln den Zahlungsverkehr ab, kontrollieren Einnahmen und Ausgaben und organisieren Instandhaltung und Reparaturen.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Vertragspartner | Gemeinschaft (per Beschluss) | Hauseigentümer | Wohnungseigentümer |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhungen, Neuvermietung, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe, Abstimmung mit dem WEG-Verwalter |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft, keine Sammelbuchungen | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Mehr erfahren | Zur WEG-Verwaltung | Zur Mietverwaltung | Zum Sondereigentum |
Technik, Energie und Messdienst
Bei regelmäßigen Begehungen prüfen wir den Zustand des Gebäudes, damit Schäden früh auffallen und sich Folgeschäden vermeiden lassen. Verträge mit Handwerkern schließen wir im Namen der Gemeinschaft. Wir koordinieren Versorger und Dienstleister wie Reinigung, Müllabfuhr und Winterdienst und erstellen die Nebenkostenabrechnung fristgerecht. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst digital ab. Welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung. Unsere Kunden sehen Abrechnungen, Verträge und Protokolle rund um die Uhr im digitalen Kundenportal. In der Mietverwaltung prüfen wir die Mietzahlungen laufend im Mietinkasso und organisieren beim Mieterwechsel Renovierung und Übergabe.
Was kostet eine Hausverwaltung in Wörthsee?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Wörthsee hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Welche Faktoren die Kosten bestimmen
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen verursachen je Einheit meist weniger Aufwand, kleine Häuser mit wenigen Parteien mehr. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden gesondert vereinbart. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung, Angebote und Bauüberwachung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Haus | Aufzug, Tiefgarage oder Wärmepumpe erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. | MITTEL |
Eine transparente Kostenstruktur gibt Planungssicherheit. Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Hausverwaltung Wörthsee: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Kostenfreies Erstgespräch mit dem zuständigen LIKKA-Büro: Tel. 08141 315 9540 · E-Mail ffb@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder Profi?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und seit dem 1. Dezember 2023 können Eigentümer einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG verlangen. Schon bei wenigen Einheiten lohnt sich meist ein Profi.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professioneller Verwalter |
|---|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | nicht nötig (eigene Gemeinschaft) | nötig, wenn gewerblich | vorhanden |
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | – | selten | |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | – | unterschiedlich | |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | meist nicht | Team |
| Buchhaltung und Jahresabrechnung | durch Eigentümer | meist Software, eine Person | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Kosten | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | niedrig bis mittel | siehe Kosten |
Mehr in den Beiträgen Selbstverwaltung in der WEG und Zertifizierter Verwalter.
Hausverwaltung Wörthsee: Bewertungen, Nachweise und Qualifikation prüfen
Wer vor Ort nach einem Verwalter sucht, findet in Verzeichnissen Einträge mit Adresse, Telefonnummer und Bewertungen. Sterne und Ergebnisse solcher Listen sagen wenig darüber, wie sorgfältig abgerechnet wird, und die Erfahrungen Einzelner lassen sich schwer vergleichen. Verlässlicher sind Nachweise und eine geprüfte Qualifikation: Erlaubnis, Versicherung, Zertifizierung, Erreichbarkeit und Referenzen aus vergleichbaren Häusern. Eine Mitgliedschaft im Branchenverband spricht für Seriosität; in der Branche zählen außerdem Fortbildung und Erfahrung mit vergleichbaren Häusern.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Persönlicher Ansprechpartner und gute Erreichbarkeit | Namen, Vertretung und Antwortzeiten erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste.
Die sieben Ortsteile: was Eigentümer wissen sollten
Zur Gemeinde gehören sieben Ortsteile. Steinebach ist Sitz der Gemeindeverwaltung, die Dörfer Etterschlag, Walchstadt, Schluifeld und Waldbrunn gehörten zur früheren Gemeinde Etterschlag, Auing zu Steinebach.
| Ortsteil | Zugehörigkeit vor 1972 | Was vor Ort zu sehen ist |
|---|---|---|
| Steinebach (mit Auing) | Gemeinde Steinebach | Sitz der Gemeindeverwaltung, Bahnhof der S8, Kirche St. Martin und die Pfarrkirche Zum Heiligen Abendmahl, Wörthsee-Triathlon seit 1985 |
| Etterschlag (mit Walchstadt, Schluifeld, Waldbrunn) | Gemeinde Etterschlag | Barocke Kirche St. Nikolaus von 1758 in Etterschlag |
Die Mischung aus Einfamilienhäusern, kleineren Wohnanlagen und vermieteten Wohnungen macht die Gemeinde für Eigentümer und Kapitalanleger interessant. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Einwohnerzahl von 3.782 auf 5.004, also um rund ein Drittel.
Typische Themen für Eigentümer vor Ort
Erhaltung und Instandhaltung
In kleinen Wohnanlagen mit wenigen Parteien fehlt oft der Überblick über anstehende Arbeiten. Eine Erhaltungsplanung zeigt, wann welche Maßnahme fällig wird und wie hoch die Rücklage dafür sein sollte. Zur Höhe der Rücklage: Erhaltungsrücklage: Was ist angemessen? Wer Sanierungen aufschiebt, zahlt später meist mehr; siehe Sanierung aufschieben: was es kostet.
Heizung und Gebäudemodernisierungsgesetz
Ältere Öl- und Gasheizungen kommen in die Jahre. Welche Regeln das GModG, das seit 29. Juli 2026 gilt, für Weiterbetrieb und Austausch vorsieht, sollte eine Gemeinschaft früh klären. Wer rechtzeitig plant, kann Varianten vergleichen und Fördermöglichkeiten prüfen, bevor die alte Anlage ausfällt.
Vermietung
Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann uns die Mietverwaltung übertragen. LIKKA bietet sie vor Ort mit kaufmännischer und technischer Betreuung an: von der Mietersuche über die Nebenkostenabrechnung bis zur Übergabe. Wie Betriebskosten richtig abgerechnet werden, erklärt der Beitrag Betriebskosten richtig abrechnen, zur Kaution der Beitrag Mietkaution. Mehr dazu: Zur Mietverwaltung.
Bauen und Modernisieren: warum der Verwalter früh dabei sein sollte
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan der Gemeinde. Ein erfahrener Verwalter plant solche Maßnahmen so, dass Beschluss, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen.
Informationen zu Bauanträgen und Verfahren bietet die Gemeinde Wörthsee. Für einzelne Eigentümer gibt es Ansprüche auf Gestattung, etwa für Ladestationen, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte; über die Ausführung entscheidet trotzdem die Gemeinschaft.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Vorhaben aufnehmen, Bebauungsplan und Vorgaben der Gemeinde prüfen | LIKKA |
| 2 | Angebote einholen, Kosten und Finanzierung darstellen | LIKKA |
| 3 | Beschlussvorlage nach § 20 WEG für die Eigentümerversammlung; siehe Eigentümerversammlung einberufen | LIKKA mit dem Beirat |
| 4 | Beschluss fassen | Gemeinschaft |
| 5 | Bauantrag, falls nötig, durch Planer oder Bauherr | Planer, LIKKA koordiniert |
| 6 | Umsetzung, Abnahme und Dokumentation im Kundenportal | LIKKA |
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse für Abberufung und Neubestellung mit dem Beirat vor, übernimmt Unterlagen, Konten und Verträge vom Vorverwalter und richtet allen Eigentümern den Zugang zum Kundenportal ein.
Den Ablauf im Detail beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan; zur Abberufung siehe Verwalter abberufen. Weitere Informationen auf der Seite Verwalterwechsel.
Orte in der Umgebung
Am Westufer des Sees liegen Ortsteile der Gemeinde Inning am Ammersee. Im Landkreis Starnberg betreuen wir auch Immobilien in Gilching, Weßling, Seefeld und Herrsching am Ammersee. Wer in Gilching oder Weßling Eigentum hat, findet dort jeweils eine eigene Seite. Mit weiteren Büros in der Stadt München und in Landsberg ist LIKKA im Großraum München und in der ganzen Region erreichbar; wir verwalten auch in Gräfelfing, Augsburg und Landsberg. Zur Übersicht: Landkreis Starnberg.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Wörthsee?
Die Gemeinde wird vom LIKKA-Büro in der Ludwigstraße 5 in Fürstenfeldbruck betreut: Tel. 08141 315 9540, E-Mail ffb@likka-immobilien.de.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Wörthsee hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen. Mehr im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Ist der Verwalter auch für Mieter zuständig?
Vertragspartner des Verwalters ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Nebenkosten oder der Wohnungsübergabe.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und einem persönlichen Ansprechpartner. Siehe die Checkliste.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft: Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Versicherungen und die Umsetzung der Beschlüsse.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der vor der IHK eine Prüfung nach § 26a WEG abgelegt hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird.
Was sehe ich im Kundenportal?
Kontoauszüge, Belege, Protokolle, Beschlüsse, Abrechnungen und laufende Vorgänge, rund um die Uhr auf dem Rechner oder dem Handy. Fragen an uns stellen Sie dort oder per E-Mail.
Verkaufen Sie auch Immobilien vor Ort?
Ja. LIKKA bewertet und verkauft Wohnungen und Häuser und begleitet den Verkauf von der Wertermittlung bis zur Übergabe.
Quellen
- Wikipedia: Wörthsee (Gemeinde), mit Einwohnerzahl 5.288 nach Bayerischem Landesamt für Statistik, Stand 31.12.2025 (Ortsteile, Gemeindegründung 1972, Fläche, S8 und A96, Bahnstrecke 1903, Triathlon seit 1985, Kirchen, Einwohnerentwicklung 1988 bis 2018)
- Gemeinde Wörthsee: gemeinde-woerthsee.de (Gemeindeteile vor 1972, Verwaltungssitz Steinebach)
- Wikipedia: Wörthsee (See) und Inning am Ammersee (Lage von Inning am Westufer)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
