Hausverwaltung Berg: WEG- und Mietverwaltung am Starnberger See
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Berg am Starnberger See? LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Eigentumswohnungen in der Gemeinde Berg, persönlich betreut vom LIKKA-Büro in München. Hier lesen Sie, was die Hausverwaltung leistet, wie sich der Preis zusammensetzt und woran Sie eine gute Betreuung erkennen.
Eine gute Hausverwaltung erhält den Wert Ihrer Immobilie und sorgt für Ruhe in der Gemeinschaft. Als zertifiziertes Unternehmen für Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten übernimmt LIKKA kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben, digital und mit persönlichen Ansprechpartnern. Das gilt für Kunden, die vor Ort wohnen, ebenso wie für Kunden, die ihr Objekt aus der Ferne betreuen lassen. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Homepage und im Magazin.
Das Wichtigste in Kürze
- Zuständig: das LIKKA-Büro, für Berg und alle 15 Gemeindeteile von Aufkirchen bis Leoni.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, technische Betreuung und Messdienst aus einer Hand.
- Preis: ein fairer Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Berg auf einen Blick
Berg liegt am Ostufer des Starnberger Sees im Landkreis Starnberg und hat 8.128 Einwohner (Stand 31.12.2025). Die Gemeinde besteht aus 15 Gemeindeteilen. Mehr dazu im Steckbrief.
| Landkreis | Starnberg |
|---|---|
| PLZ | 82335 |
| Einwohner | 8.128 (Stand 31.12.2025) |
| Fläche | 36,63 km² |
| Lage | Ostufer des Starnberger Sees |
| Gemeindeteile | 15: Allmannshausen, Assenhausen, Aufhausen, Aufkirchen, Bachhausen, Berg, Biberkor, Farchach, Harkirchen, Höhenrain, Kempfenhausen, Leoni, Martinsholzen, Mörlbach, Sibichhausen |
| Schiff | Fahrgastschiffe legen in Berg und Leoni an |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik, Wikipedia, OpenPLZ
Welche Leistungen übernimmt LIKKA vor Ort?
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Dazu gehören kaufmännische, technische, rechtliche und organisatorische Aufgaben. So werden Eigentümer von zeitaufwendigen Pflichten entlastet.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Vertragspartner | Gemeinschaft (per Beschluss) | Hauseigentümer | Wohnungseigentümer |
| Rechtsgrundlage | WEG | BGB-Mietrecht | BGB-Mietrecht |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhungen, Neuvermietung, Instandhaltung | Mietinkasso, Betriebskostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe, Abstimmung mit dem WEG-Verwalter |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft, keine Sammelbuchungen | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Mehr erfahren | Zur WEG-Verwaltung | Zur Mietverwaltung | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Kaufmännische Verwaltung und Transparenz
Zur kaufmännischen Verwaltung gehören Hausgelder, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Vermögensberichte. Alle Abrechnungen, Verträge und Protokolle stehen im digitalen Kundenportal jederzeit bereit. So sehen auch Eigentümer, die weiter entfernt wohnen, was mit dem Geld der Gemeinschaft geschieht. Digitale Prozesse beschleunigen Abläufe und Betriebskostenabrechnungen; Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst ab. Rechtssicheres Handeln schützt vor Fehlern; dazu gehören auch Kommunikation und Konfliktmanagement mit Eigentümern, Mietern und Kunden. Transparente, digitale Abläufe erhöhen die Zufriedenheit.
Technik, Instandhaltung und Notfälle
Das technische Gebäudemanagement umfasst regelmäßige Begehungen, die Überwachung gesetzlicher Prüffristen und die Zusammenarbeit mit Handwerksbetrieben. Bei Notfällen und Sanierungen koordinieren wir die Schritte. Eine vorausschauende Instandhaltung sorgt für langfristigen Werterhalt. Welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung.
Mietverwaltung: Mieter und Vermieter
In der Mietverwaltung betreuen wir die Mieter, sorgen für regelmäßige Mieteingänge, erstellen Betriebskostenabrechnungen für Vermieter und unterstützen bei der Vermietung von Einheiten. Mehr dazu in den Beiträgen Betriebskosten richtig abrechnen und Mietkaution.
Was kostet eine Hausverwaltung in Berg?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Berg hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Was den Preis bestimmt
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen liegen je Einheit eher am unteren Ende, kleine Häuser eher am oberen. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung und Bauüberwachung. | MITTEL |
| 4 | Technik und Außenanlagen | Aufzug, Tiefgarage, Wärmepumpe oder große Grundstücke mit Wegen und Gärten erhöhen den Prüf- und Pflegeaufwand. | MITTEL |
Eine Übersicht finden Sie im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Hausverwaltung Berg: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder Profi?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Je mehr Einheiten und je mehr Technik, desto eher lohnt sich ein Profi.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | nicht nötig (eigene Gemeinschaft) | nötig, wenn gewerblich | vorhanden |
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | – | selten | |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | – | unterschiedlich | |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | meist nicht | Team |
| Buchhaltung und Jahresabrechnung | durch Eigentümer | meist Software, eine Person | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Honorar | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | niedrig bis mittel | siehe Preis |
Mehr zu den Risiken der Selbstverwaltung lesen Sie im Beitrag WEG-Selbstverwaltung.
Woran erkennen Sie eine gute Hausverwaltung in Berg?
Bewertungen und Sterne in Branchenverzeichnissen zeigen Stimmungen, aber selten, wie sorgfältig abgerechnet wird. Verlässlicher sind nachprüfbare Nachweise: Qualifikation, Zertifizierung, Versicherung, Erreichbarkeit und ein klarer Verwaltervertrag. Die Auswahl sollte strukturiert erfolgen.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht (Berufshaftpflicht) | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Erreichbarkeit und persönlicher Ansprechpartner | Namen, Telefon und E-Mail erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Weiterbildung und Qualifikation | Nachweise zu Fortbildungen erbitten | EMPFOHLEN |
| 8 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 9 | Referenzen aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Mehr Details in den Beiträgen Verwalter prüfen: die Checkliste und Zertifizierter Verwalter.
Die 15 Gemeindeteile
Die Gemeinde reicht vom Seeufer bei Berg, Leoni und Kempfenhausen bis zu Dörfern auf der Höhe wie Höhenrain und Farchach. Insgesamt zählt sie 15 Gemeindeteile.
| Gemeindeteil | Was belegt ist |
|---|---|
| Berg | Anlegepunkt der Fahrgastschiffe am See; Schloss Berg (1640 erbaut, seit 1676 im Besitz der Wittelsbacher) und Votivkapelle für König Ludwig II. |
| Leoni | Anlegepunkt der Fahrgastschiffe, Fahrrad- und Wanderwege |
| Kempfenhausen | Seit 1. Oktober 1937 Teil der Gemeinde Berg |
| Höhenrain und Bachhausen | Seit 1. Januar 1975 Teil der Gemeinde Berg |
| Aufkirchen | Aufkirchner Dorfbühne und Schulmuseum |
| Weitere Gemeindeteile | Allmannshausen, Assenhausen, Aufhausen, Biberkor, Farchach, Harkirchen, Martinsholzen, Mörlbach, Sibichhausen |
Quellen: Wikipedia, Bayerisches Landesamt für Statistik
Typische Themen für Eigentümer vor Ort
Grundstücke am Ufer: Stege, Mauern, Bäume
Wer ein Haus am Ufer besitzt, braucht nicht nur Betreuung für das Gebäude. Stege, Ufermauern, alter Baumbestand und weitläufige Gärten brauchen regelmäßige Pflege und klare Zuständigkeiten, gerade wenn sich mehrere Eigentümer ein Grundstück teilen. Wir halten fest, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und wer wofür zahlt.
Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen
Manche Eigentümer haben einen Landsitz geerbt und wohnen weit entfernt. Dann braucht es jemanden, der regelmäßig nach dem Rechten sieht, Prüffristen überwacht und Notfälle koordiniert. Über das Kundenportal bleiben Eigentümer jederzeit informiert, auch ohne Besuch vor Ort.
Heizungsersatz nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz
Ältere Heizungen müssen nach den Vorgaben des GModG ersetzt werden. Welche Lösung zu einem Landhaus oder einer kleinen Anlage passt, prüfen wir sorgfältig, damit auch der Aufwand langfristig im Blick bleibt. Maßnahmen an Dach, Fassade und Technik planen wir in einer Reihenfolge, die Rücklage und Gebäude schont; mehr dazu im Beitrag Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein? und zum Thema Sanierung aufschieben.
Bauen und Modernisieren in Berg: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet nicht der Einzelne, sondern die Gemeinschaft: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Eine erfahrene Hausverwaltung plant solche Maßnahmen so, dass Beschluss, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen.
Was auf einem Grundstück zulässig ist, regelt der Bebauungsplan der Gemeinde; ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung. Für manche Vorhaben haben einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung: Ladestationen für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, ein Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte. Über die Ausführung entscheidet trotzdem die Gemeinschaft.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Vorhaben aufnehmen, Bebauungsplan und Vorgaben der Gemeinde prüfen | LIKKA |
| 2 | Angebote einholen, Kosten und Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage darstellen | LIKKA |
| 3 | Beschlussvorlage nach § 20 WEG für die Eigentümerversammlung | LIKKA mit dem Beirat |
| 4 | Beschluss fassen | Gemeinschaft |
| 5 | Bauantrag, falls nötig, durch Planer oder Bauherr | Planer, LIKKA koordiniert |
| 6 | Umsetzung, Abnahme und Dokumentation im Kundenportal | LIKKA |
Wie eine Eigentümerversammlung einberufen wird, lesen Sie im Magazin. Planen Sie eine Maßnahme in Ihrer Wohnanlage? Sprechen Sie uns früh an.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Angebot nach Besichtigung | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Eigentümerversammlung | Gemeinschaft |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen vom Vorverwalter | LIKKA |
| 5 | Zugang zum Kundenportal für alle Eigentümer | LIKKA |
Details auf der Seite Verwalterwechsel, im Fahrplan zum Verwalterwechsel und im Beitrag Verwalter abberufen.
Orte in der Umgebung
Die Gemeinde liegt im Landkreis Starnberg. Sie grenzt unter anderem an Starnberg im Landkreis Starnberg und an Schäftlarn im Landkreis München. Wer Immobilien in mehreren Orten besitzt, hat bei LIKKA dasselbe Team als Ansprechpartner. Informationen zu den Orten im Raum Starnberg:
Steht ein Verkauf an, begleiten wir Eigentümer auch beim Immobilienverkauf.
Ein Stück Gemeindegeschichte
Berg wird 822 erstmals urkundlich erwähnt, damals als „perge cum basilica“. Die politische Gemeinde besteht seit 1818. Schloss Berg wurde 1640 erbaut und 1676 von den Wittelsbachern erworben. Zum Gedenken an König Ludwig II. entstand die Votivkapelle: Die Grundsteinlegung war im Juni 1896, die Einweihung 1900.
Leben vor Ort
- Fahrgastschiffe in Berg und Leoni
- Fahrrad- und Wanderwege am Ostufer
- Aufkirchner Dorfbühne und Schulmuseum Aufkirchen
- Votivkapelle und Schloss Berg
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Berg?
Berg wird vom LIKKA-Büro in der Drachenseestraße 1 in München betreut: Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Berg hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Ist eine Hausverwaltung auch für Mieter zuständig?
Vertragspartner der Verwaltung ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Betriebskosten oder der Wohnungsübergabe.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und persönlichen Ansprechpartnern. Siehe die Checkliste.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft: Eigentümerversammlung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Versicherungen und die Umsetzung der Beschlüsse.
Was bedeutet Immobilienverwaltung?
Immobilienverwaltung ist der Oberbegriff für die kaufmännische, rechtliche und technische Betreuung von Immobilien im Auftrag der Eigentümer durch eine professionelle Firma. Dazu gehören die WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwaltung.
Brauche ich für einen Umbau in der Eigentümergemeinschaft eine Genehmigung?
Meist zwei: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer nach § 20 WEG. Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan der Gemeinde. Die Hausverwaltung bereitet den Beschluss vor und koordiniert die Schritte.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der vor der IHK eine Prüfung nach § 26a WEG abgelegt hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird.
Quellen
- Wikipedia: Berg (Starnberger See), mit Einwohnerzahl nach Bayerischem Landesamt für Statistik, Stand 31.12.2025
- OpenStreetMap: Verwaltungsgrenzen der Gemeinde Berg (angrenzende Gemeinden Starnberg, Schäftlarn, Icking, Münsing)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
- OpenPLZ
