Hausverwaltung Unterföhring: WEG- und Mietverwaltung vom Münchner Büro
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Unterföhring? LIKKA Immobilien ist Ihre Hausverwaltung Unterföhring: Wir verwalten Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen in der Gemeinde 85774 Unterföhring, persönlich betreut vom LIKKA-Büro in München. Hier lesen Sie, was die Verwaltung leistet, was sie kostet und woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen.
Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir Wohnanlagen verschiedener Generationen ebenso wie Mietobjekte von Kapitalanlegern. Mit Erfahrung und Expertise aus vielen Objekten in der Region richten wir die Verwaltung an den Bedürfnissen Ihrer Immobilien aus. Ob Eigentümergemeinschaft, Mietshaus oder vermietete Wohnung: Sie bekommen eine transparente, digitale Verwaltung mit kurzen Wegen bei technischen, kaufmännischen und organisatorischen Fragen.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA verwaltet in Unterföhring Wohnungseigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen, betreut vom LIKKA-Büro in München.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, technische Betreuung und Messdienst aus einer Hand.
- Kosten: Gute Beratung und Hausverwaltung in Unterföhring hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG und persönliche Ansprechpartner.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Unterföhring auf einen Blick
Unterföhring liegt im Landkreis München am nordöstlichen Stadtrand der Landeshauptstadt und hat 11.729 Einwohner (Stand 31.12.2025). Die Gemeinde grenzt an München, Ismaning und Aschheim und ist ein bekannter Medienstandort. Die S8 hält im Tunnel am Bahnhof Unterföhring. Die wichtigsten Informationen zum Standort finden Sie hier im Überblick.
| Landkreis | München |
|---|---|
| PLZ | 85774 Unterföhring |
| Einwohner | 11.729 (Stand 31.12.2025) |
| Ortsteile | keine weiteren Gemeindeteile, nur Unterföhring |
| S-Bahn | S8, Bahnhof Unterföhring in Tunnellage |
| Straßen | Staatsstraße 2088 (Föhringer Ring), Staatsstraße 2340 |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Adresse: Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia, Gemeinde Unterföhring
Welche Leistungen übernimmt die Hausverwaltung Unterföhring?
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Verwaltung verlangt kaufmännisches und juristisches Wissen und vor allem Transparenz: Digitale Abläufe machen jede Buchung nachvollziehbar.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Vertragspartner | Gemeinschaft (per Beschluss) | Hauseigentümer | Wohnungseigentümer |
| Rechtsgrundlage | WEG | BGB-Mietrecht | BGB-Mietrecht |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhungen, Neuvermietung, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe, Abstimmung mit dem WEG-Verwalter |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft, keine Sammelbuchungen | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Mehr erfahren | Zur WEG-Verwaltung | Zur Mietverwaltung | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Technik, Energie und Messdienst
Zur technischen Verwaltung gehören Reparaturorganisation und Wartungsmanagement: Bei regelmäßigen Begehungen halten wir proaktiv instand, damit Schäden früh auffallen und sich Folgeschäden vermeiden lassen. Reparaturen vergeben wir an Handwerker und Partner aus der Region. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst digital ab. Welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung. Alle Abrechnungen, Verträge und Protokolle stehen rund um die Uhr im digitalen Kundenportal bereit. In der Mietverwaltung prüfen wir die Mietzahlungen laufend im Mietinkasso; Mieter erreichen uns per Telefon und E-Mail. Digitale Prozesse und das Kundenportal verkürzen die Kommunikation mit Eigentümern und Mietern und machen Reporting und Abrechnung für alle nachvollziehbar.
Gewerbeverwaltung, Verkauf und weitere Dienstleistungen
Neben Wohnimmobilien betreuen wir auch Gewerbeobjekte; sie brauchen oft eigene Abrechnungsregeln und rechtliche Beratung, daher erarbeiten wir individuelle Lösungen, mehr unter Gewerbeverwaltung. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, erhält Wertermittlung, Vermarktung und Verkauf aus einer Hand; die Beratung erfolgt vom Münchner Büro aus. Die Verwaltung begleitet außerdem Sanierungen und hilft bei der Planung der Rücklagen.
Was kostet eine Hausverwaltung in Unterföhring?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Unterföhring hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Welche Faktoren den Preis bestimmen
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen liegen je Einheit eher am unteren Ende, kleine Häuser eher am oberen. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung, Angebote und Bauüberwachung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Haus | Aufzug, Tiefgarage oder Wärmepumpe erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. | MITTEL |
Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Bei mehr als einer Handvoll Einheiten lohnt sich meist eine professionelle Verwaltung; mehr im Beitrag Selbstverwaltung der WEG.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | nicht nötig (eigene Gemeinschaft) | nötig, wenn gewerblich | vorhanden |
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | – | selten | |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | – | unterschiedlich | |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | meist nicht | Team |
| Buchhaltung und Jahresabrechnung | durch Eigentümer | meist Software, eine Person | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Kosten | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | niedrig bis mittel | siehe Kosten |
Woran erkennen Sie eine gute Hausverwaltung in Unterföhring?
Bewertungen und jeder Eintrag in Branchen- und Telefonverzeichnissen zeigen Stimmungen, aber selten, wie sorgfältig abgerechnet wird. Verlässlicher sind diese acht Kriterien, sortiert nach Gewicht. Eine Mitgliedschaft im Branchenverband spricht für Seriosität; gute Erreichbarkeit und eine transparente Kostenstruktur gehören ebenso dazu.
Ein Eintrag im Verzeichnis nennt meist Name, Adresse und Telefon, dazu Bewertungen mit wenigen Details; neben der Hausverwaltung stehen dort auch Immobilienmakler und andere Immobilien-Dienstleister. Aussagekräftiger als die Zahl der Sterne sind Bewertungen, die konkret beschreiben, wie Abrechnung und Erreichbarkeit funktionieren; lesen Sie Bewertungen deshalb kritisch und achten Sie darauf, ob Bewertungen Namen, Datum und Details nennen. Fragen Sie nach Nachweisen, nach der Qualifikation des Verwalters, nach einer ausreichenden Berufshaftpflichtversicherung und nach lokaler Verankerung. Holen Sie Vergleichsangebote ein und achten Sie auf transparente Honorare mit klarem Leistungsverzeichnis.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Persönlicher Ansprechpartner | Namen und Durchwahl erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste.
Typische Themen vor Ort
Die Gemeinde ist stark gewachsen: Zwischen 1988 und 2018 stieg die Einwohnerzahl von 5.049 auf 11.296. Viele Wohnanlagen sind seitdem entstanden und kommen in ein Alter, in dem Erneuerungen anstehen.
Wohnanlagen seit den 1980er Jahren
1988 begannen die Bauarbeiten für das Wohngebiet Unterföhring Süd, seit der Neuordnung des ehemaligen BAHOG-Geländes (Beschluss des Gemeinderats im Februar 2014) entsteht zudem eine neue Ortsmitte. Bei Anlagen aus den Jahrzehnten dazwischen sind Dach, Fassade, Tiefgarage und Haustechnik typische Erneuerungsthemen. Wir erstellen mit der Gemeinschaft einen Erhaltungsplan über mehrere Jahre; mehr im Beitrag Erhaltungsrücklage: was ist angemessen?.
Geothermie und Heizungstausch
In Teilen des Ortes gibt es Geothermie-Fernwärme (GEOVOL Unterföhring). Ob ein Anschluss für Ihre Anlage in Frage kommt, muss technisch und wirtschaftlich geprüft werden; dabei hilft unsere Energieberatung.
Vermietung am Medienstandort
Als Medienstandort bietet der Ort viele Arbeitsplätze: Viele Menschen arbeiten am Standort, und für Vermieter zählen deshalb sorgfältige Mieterauswahl, saubere Mietverträge und eine korrekte Betriebskostenabrechnung.
Bauen und Modernisieren in Unterföhring: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
Wer hier anbaut, ausbaut oder modernisiert, braucht eine gute Hausverwaltung an seiner Seite. In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet nicht der Einzelne, sondern die Gemeinschaft: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Eine erfahrene Verwaltung plant solche Maßnahmen so, dass Beschluss, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen.
Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan der Gemeinde. Für manche Vorhaben haben einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung: Ladestationen für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, ein Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte. Über die Ausführung entscheidet trotzdem die Gemeinschaft.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Vorhaben aufnehmen, Bebauungsplan und Vorgaben der Gemeinde prüfen | LIKKA |
| 2 | Angebote einholen, Kosten und Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage darstellen | LIKKA |
| 3 | Beschlussvorlage nach § 20 WEG für die Eigentümerversammlung | LIKKA mit dem Beirat |
| 4 | Beschluss fassen | Gemeinschaft |
| 5 | Bauantrag, falls nötig, durch Planer oder Bauherr | Planer, LIKKA koordiniert |
| 6 | Umsetzung, Abnahme und Dokumentation im Kundenportal | LIKKA |
Wie Sie die Versammlung dafür vorbereiten, steht im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Angebot nach Besichtigung | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Eigentümerversammlung | Gemeinschaft |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen vom Vorverwalter | LIKKA |
| 5 | Zugang zum Kundenportal für alle Eigentümer | LIKKA |
Details auf der Seite Verwalterwechsel und im Fahrplan zum Verwalterwechsel; zur Abberufung eines Verwalters lesen Sie unseren Ratgeber.
Hausverwaltung Unterföhring: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Ihre Hausverwaltung in Unterföhring?
Kostenfreies Erstgespräch für Eigentümer und Vermieter in 85774 Unterföhring mit dem Münchner LIKKA-Büro, Adresse Drachenseestraße 1, 81373 München: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Orte in der Umgebung
Unterföhring grenzt an die Landeshauptstadt München sowie an Ismaning im Norden und Aschheim im Osten. Wer Wohnungen in den Nachbarorten besitzt, wird vom selben Münchner Team betreut; Details lesen Sie auf den Seiten Hausverwaltung Ismaning und Hausverwaltung Aschheim. Weitere Orte in der Region, in denen wir verwalten, finden Sie hier.
- Ismaning
- Aschheim
- München
- Garching bei München
- Feldkirchen
- Kirchheim bei München
- Oberschleißheim
- Unterschleißheim
- Haar
Ein Stück Ortsgeschichte
Als eigener Ort wird Unterföhring 1180 erstmals urkundlich erwähnt; die heutige Gemeinde geht auf das Gemeindeedikt von 1818 zurück. Der Feringasee ist seit 1982 öffentlich zugänglich, das Bürgerhaus bietet Platz für bis zu 700 Besucher.
Leben vor Ort
- Feringasee und Poschinger Weiher
- Bürgerhaus mit Gemeindebücherei
- Heimatmuseum Feringer Sach
- Rugby Club Unterföhring
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Unterföhring?
Unterföhring wird vom LIKKA-Büro in der Drachenseestraße 1, 81373 München betreut: Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Unterföhring hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und einem persönlichen Ansprechpartner. Siehe die Checkliste oben.
Ist eine Hausverwaltung auch für Mieter zuständig?
Vertragspartner der Verwaltung ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Nebenkosten oder der Wohnungsübergabe.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft: Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Versicherungen und die Umsetzung der Beschlüsse.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der vor der IHK eine Prüfung nach § 26a WEG abgelegt hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird.
Brauche ich für einen Umbau in der Eigentümergemeinschaft eine Genehmigung?
Meist zwei: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer nach § 20 WEG. Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan. Die Hausverwaltung bereitet den Beschluss vor und koordiniert die Schritte.
Was sehe ich im Kundenportal?
Kontoauszüge, Belege, Protokolle, Beschlüsse, Abrechnungen und laufende Vorgänge, rund um die Uhr auf dem Rechner oder dem Handy. Fragen an die Verwaltung stellen Sie dort oder per E-Mail.
Quellen
- Wikipedia: Unterföhring (Einwohnerzahl Stand 31.12.2025, Lage, Nachbargemeinden, Verkehr, Geschichte, Geothermie)
- Gemeinde Unterföhring (unterfoehring.de)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
