Hausverwaltung Putzbrunn: WEG- und Mietverwaltung für Eigentümer
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Putzbrunn? LIKKA Immobilien ist Ihre Hausverwaltung in Putzbrunn: Wir verwalten Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Eigentumswohnungen in Putzbrunn, Oedenstockach, Solalinden und der Waldkolonie, persönlich betreut vom LIKKA-Büro in München. Hier lesen Sie, was die Verwaltung leistet, wovon die Kosten abhängen und woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen.
Eine Hausverwaltung kümmert sich im Auftrag von Eigentümern und Vermietern um die kaufmännischen und technischen Belange der Immobilie. Als zertifiziertes Unternehmen für Immobilienverwaltung und Immobilienmanagement mit über 2.500 betreuten Einheiten bringen wir Erfahrung mit Wohnanlagen verschiedener Generationen ebenso mit wie mit Mietobjekten von Kapitalanlegern. Ob WEG, Mietshaus oder vermietete Wohnung: Unsere Kunden schätzen persönliche Betreuung, klare Kommunikation und praxisnahe Lösungen. Als Partner der Eigentümer bieten wir eine transparente, digitale Verwaltung mit kurzen Wegen bei technischen, kaufmännischen und organisatorischen Fragen.
Das Wichtigste in Kürze
- Putzbrunn wird vom LIKKA-Büro in München betreut (Drachenseestraße 1, 81373 München). Dort erreichen Sie uns per Tel. und E-Mail für alle Objekte in 85640 Putzbrunn.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Gewerbeverwaltung, technisches Gebäudemanagement und Messdienst aus einer Hand.
- Kosten: Gute Beratung und Hausverwaltung in Putzbrunn hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG und eine Mitgliedschaft im Verband. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Putzbrunn auf einen Blick
Putzbrunn ist eine Gemeinde im Landkreis München südöstlich der Landeshauptstadt und hat 7.010 Einwohner (Stand 31.12.2025). Sie besteht aus den vier Gemeindeteilen Putzbrunn, Oedenstockach, Solalinden und Waldkolonie. Der Bestand aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Wohnanlagen mit Eigentumswohnungen ist über Jahrzehnte gewachsen.
| Landkreis | München |
|---|---|
| PLZ | 85640 |
| Einwohner | 7.010 (Stand 31.12.2025) |
| Fläche | 11,17 km² |
| Gemeindeteile | Putzbrunn, Oedenstockach, Solalinden, Waldkolonie |
| Nahverkehr | Sieben MVV-Regionalbuslinien und eine MVG-Metrobuslinie |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia, Bayerisches Landesamt für Statistik
Welche Leistungen übernimmt die Hausverwaltung vor Ort?
Für Immobilien in Putzbrunn und der Umgebung übernimmt LIKKA je nach Eigentumsform die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Dazu kommt die Gewerbeverwaltung für Büros und Läden. Digitale Abläufe sorgen für Transparenz: Jede Buchung ist nachvollziehbar, die Verwaltung bleibt effizient.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Vertragspartner | Gemeinschaft (per Beschluss) | Hauseigentümer | Wohnungseigentümer |
| Rechtsgrundlage | WEG | BGB-Mietrecht | BGB-Mietrecht |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhungen, Neuvermietung, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe, Abstimmung mit dem WEG-Verwalter |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft, keine Sammelbuchungen | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Mehr erfahren | Zur WEG-Verwaltung | Zur Mietverwaltung | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Technik, Immobilienmanagement und Messdienst
Zum Immobilienmanagement gehört das technische Gebäudemanagement: Bei regelmäßigen Begehungen halten wir proaktiv instand, damit Schäden früh auffallen. Hausmeister, Reinigung und Winterdienst beauftragen und überwachen wir als Dienstleister für die Gemeinschaft; Reparaturen vergeben wir an Partnerbetriebe aus der Region. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst digital ab. Welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung. Alle Abrechnungen, Verträge und Protokolle stehen rund um die Uhr im digitalen Kundenportal bereit, das ist unser digitaler Service für Eigentümer und Mieter in allen vier Gemeindeteilen. Der Vorteil: Alle Beteiligten sehen denselben Stand. Für Büros, Praxen und andere Gewerbeimmobilien gibt es die Gewerbeverwaltung. In der Mietverwaltung prüfen wir die Mietzahlungen laufend im Mietinkasso; Mieter erreichen uns per Tel. und E-Mail.
Verkauf und Wertermittlung
Beim Verkauf von Wohnungen, Häusern und Mehrfamilienhäusern in Putzbrunn begleiten wir Sie von der Wertermittlung vor Ort bis zum Notartermin. Wer Immobilien kaufen oder verkaufen möchte, braucht eine Verwaltung mit sauberen Unterlagen.
Was kostet eine Hausverwaltung in Putzbrunn?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Putzbrunn hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung und einem Gespräch, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen. Jede seriöse Firma legt Erlaubnis und Versicherungsnachweis offen und nennt ihren Leistungsumfang schriftlich.
Welche Faktoren das Honorar bestimmen
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen liegen je Einheit eher am unteren Ende, kleine Häuser eher am oberen. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung, Angebote und Bauüberwachung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Haus | Aufzug, Tiefgarage oder Wärmepumpe erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. | MITTEL |
| 5 | Lage | Das Münchner Umland liegt in derselben Spanne wie München selbst. | NIEDRIG |
Darin enthalten sind persönliche Betreuung durch zertifizierte Verwalter, eigene Konten für jede Gemeinschaft und das Kundenportal. Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Hausverwaltung Putzbrunn: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Bei mehr als einer Handvoll Einheiten lohnt sich meist eine professionelle Verwaltung, die Expertise in Recht, Buchhaltung und Technik mitbringt. Mehr zu den Risiken lesen Sie im Beitrag Selbstverwaltung in der WEG.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | nicht nötig (eigene Gemeinschaft) | nötig, wenn gewerblich | vorhanden |
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | – | selten | |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | – | unterschiedlich | |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | meist nicht | Team |
| Buchhaltung und Jahresabrechnung | durch Eigentümer | meist Software, eine Person | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Handwerkernetz | eigene Kontakte | eigene Kontakte | Partnerbetriebe aus der Region |
| Kosten | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | niedrig bis mittel | siehe Kosten |
Woran erkennen Sie eine gute Hausverwaltung? Bewertungen, Nachweise, Qualifikation
Wer nach einem Anbieter sucht, findet in Verzeichnissen viele Firmen mit Adresse, Tel. und E-Mail, dazu Bewertungen mit wenigen Details. Aussagekräftiger als die Zahl der Sterne ist, wie sorgfältig abgerechnet wird und wie gut ein Verwalter erreichbar ist. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss Nachweise und Referenzen und achten Sie auf digitale Transparenz, etwa ein Kundenportal. Verlässlicher sind diese acht Kriterien, sortiert nach Gewicht. Fragen Sie jede Firma, die sich bewirbt, nach diesen Nachweisen; eine gute Firma nennt sie ohne Zögern. Die Zufriedenheit mit einer Verwaltung hängt von den Bedürfnissen der Eigentümergemeinschaft ab. Eine Mitgliedschaft im Branchenverband spricht für Seriosität; gute Erreichbarkeit und eine transparente Kostenstruktur gehören ebenso dazu. Das Zertifikat nach § 26a WEG belegt den Sachkundenachweis vor der IHK. Entscheidend ist außerdem die Zusammenarbeit: Eine Verwaltung muss die Interessen aller Eigentümer ausgleichen und bei Konflikten vermitteln können. Im ersten Gespräch zeigt sich, ob die Kommunikation passt; Vertrauen entsteht durch Transparenz und Erreichbarkeit.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Persönliche Ansprechpartner | Namen und Durchwahl erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen der Firma aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste. Was ein zertifizierter Verwalter nachweisen muss, erklärt der Beitrag Zertifizierter Verwalter.
Die vier Gemeindeteile: was Eigentümer wissen sollten
Putzbrunn besteht aus vier Gemeindeteilen, die Wikipedia nach Siedlungstyp unterscheidet: dem Pfarrdorf Putzbrunn, den Dörfern Oedenstockach und Solalinden und der Siedlung Waldkolonie. LIKKA betreut Objekte in allen vier Teilen.
| Gemeindeteil | Siedlungstyp | Einordnung |
|---|---|---|
| Putzbrunn | Pfarrdorf | Die Pfarrkirche St. Stephan, die Alte Kirche St. Stephan und die evangelische Kirche St. Martin; das Ökumenische Kirchenzentrum ist der wichtigste Bushalt |
| Oedenstockach | Dorf | Dorf im Gemeindegebiet, betreut vom LIKKA-Büro in München |
| Solalinden | Dorf | Dorf im Gemeindegebiet, betreut vom LIKKA-Büro in München |
| Waldkolonie | Siedlung | Siedlung im Gemeindegebiet; das Landschaftsschutzgebiet Hofoldinger und Höhenkirchner Forst berührt die Gemeinde |
Typische Themen für Eigentümer vor Ort
Gewachsener Bestand
Neben Einfamilien- und Reihenhäusern gehören Wohnanlagen mit Eigentumswohnungen zum Bestand, organisiert in Wohnungseigentümergemeinschaften. Bei älteren Häusern stehen Heizung, Dämmung und Fenster im Mittelpunkt, verbunden mit den Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Wer diese Schritte in einen Erhaltungsplan über mehrere Jahre legt, kann die Rücklage gezielt aufbauen und ihre Entwicklung im Blick behalten. Wie hoch die Rücklage sein sollte, erklärt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Was ist angemessen? Wer Maßnahmen verschiebt, zahlt später oft mehr; Beispiele nennt der Beitrag Sanierung aufschieben: was es kostet.
Jüngere Anlagen und Gewährleistung
Bei jüngeren Anlagen zählt die Gewährleistung: Mängel gehören dokumentiert, bevor die Fristen enden. Wir führen dafür Begehungen und Protokolle und legen sie im Kundenportal ab.
Vermietung und Generationenwechsel
Zwischen 1988 und 2023 wuchs die Einwohnerzahl von 4.694 auf 6.964, laut Wikipedia um 40,3 Prozent. Mit Gore und Truma haben Unternehmen im Ort ihren Sitz; Gore ist seit 1969 der größte Arbeitgeber. Für Vermieter übernehmen wir Mietverträge, Kaution und Nebenkosten; Hintergründe finden Sie in den Beiträgen Mietkaution und Betriebskosten. Geht ein Haus innerhalb der Familie an die nächste Generation, hilft eine sorgfältige Wertermittlung bei der Entscheidung zwischen Halten und Verkaufen. Wer verkaufen will, bekommt von uns Beratung und Unterstützung beim Verkauf.
Bauen und Modernisieren in Putzbrunn: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
Wer hier anbaut, ausbaut oder saniert, braucht eine gute Hausverwaltung an seiner Seite. In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet nicht der Einzelne, sondern die Gemeinschaft: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Eine erfahrene Verwaltung plant solche Maßnahmen so, dass Beschluss, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen.
Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan der Gemeinde Putzbrunn. Für manche Vorhaben haben einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung: Ladestationen für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, ein Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte. Über die Ausführung entscheidet trotzdem die Gemeinschaft.
| Vorhaben | Nach dem WEG | Öffentliches Baurecht |
|---|---|---|
| Steckersolargerät am Balkon | Anspruch auf Gestattung, Beschluss über die Ausführung | Örtliche Vorgaben prüfen |
| Ladestation in der Tiefgarage | Anspruch auf Gestattung, Beschluss über die Ausführung | Anmeldung beim Netzbetreiber |
| Dachgeschossausbau oder Anbau | Beschluss der Eigentümer | Bebauungsplan prüfen, in der Regel Bauantrag bei der Gemeinde Putzbrunn |
| Fassade oder Dämmung | Beschluss der Eigentümer | Bebauungsplan und Gestaltungsvorgaben beachten |
So plant LIKKA Bau- und Modernisierungsvorhaben
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Vorhaben aufnehmen, Bebauungsplan und Vorgaben der Gemeinde prüfen | LIKKA |
| 2 | Angebote einholen, Kosten und Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage darstellen | LIKKA |
| 3 | Beschlussvorlage nach § 20 WEG für die Eigentümerversammlung | LIKKA mit dem Beirat |
| 4 | Beschluss fassen | Gemeinschaft |
| 5 | Bauantrag, falls nötig, durch Planer oder Bauherr; Abstimmung mit der Gemeinde | Planer, LIKKA koordiniert |
| 6 | Umsetzung, Abnahme und Dokumentation im Kundenportal | LIKKA |
Planen Sie eine Sanierung in Ihrer Wohnanlage oder wünschen Sie sich eine verlässliche Verwaltung? Sprechen Sie uns früh an, dann bereiten wir den Beschluss so vor, dass die Versammlung gut informiert entscheiden kann.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Angebot nach Besichtigung | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Eigentümerversammlung | Gemeinschaft |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen vom Vorverwalter | LIKKA |
| 5 | Zugang zum Kundenportal für alle Eigentümer | LIKKA |
Den Fahrplan beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan, die Voraussetzungen der Abberufung der Beitrag Verwalter abberufen. Weitere Details auf der Seite Verwalterwechsel.
Orte in der Umgebung
Putzbrunn gehört zum Landkreis München und grenzt an Ottobrunn, Neubiberg, Haar, Grasbrunn und Hohenbrunn. Eigentümer mit Wohnungen in mehreren dieser Gemeinden betreut dasselbe Team; die Zusammenarbeit mit Beirat und Eigentümern bleibt einheitlich. Auch Kunden mit Immobilien in der Umgebung von Putzbrunn betreuen wir aus dem Münchner Büro; Service und Kommunikation sind überall gleich: persönliche Ansprechpartner, Kundenportal und ein kostenfreies Erstgespräch.
Ein Stück Ortsgeschichte
Als Puzeprunnin wird der Ort zwischen 976 und 991 in Salzburger Urkunden erstmals erwähnt. Der Name bedeutet etwa „Brunnen des Puzzi“; die Indizien für die Ortsgründung weisen laut Wikipedia in das 8. Jahrhundert.
Leben vor Ort
- Ökumenisches Kirchenzentrum als Mittelpunkt und Bushalt
- Grundschule im Ort, ein Gymnasium ist laut Wikipedia im Bau
- Landschaftsschutzgebiet Hofoldinger und Höhenkirchner Forst
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Putzbrunn?
Putzbrunn wird vom LIKKA-Büro in der Drachenseestraße 1 in München betreut: Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Putzbrunn hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen. Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Ist eine Hausverwaltung auch für Mieter zuständig?
Vertragspartner der Verwaltung ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Nebenkosten oder der Wohnungsübergabe.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und persönlichen Ansprechpartnern. Siehe die Checkliste.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft: Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Versicherungen und die Umsetzung der Beschlüsse.
Was bedeutet Immobilienverwaltung?
Immobilienverwaltung ist der Oberbegriff für die kaufmännische, rechtliche und technische Betreuung von Immobilien im Auftrag der Eigentümer durch eine professionelle Firma. Dazu gehören die WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwaltung. Als Partner der Eigentümer arbeitet die Verwaltung im Rahmen eines Verwaltervertrags.
Brauche ich für einen Umbau in der Eigentümergemeinschaft eine Genehmigung?
Meist zwei: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer nach § 20 WEG. Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan; Auskunft gibt die Gemeinde Putzbrunn. Die Hausverwaltung bereitet den Beschluss vor und koordiniert die Schritte.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der vor der IHK eine Prüfung nach § 26a WEG abgelegt hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird. Mehr im Beitrag Zertifizierter Verwalter.
Quellen
- Wikipedia: Putzbrunn (Lage, Nachbargemeinden, Gemeindeteile, Geschichte, Verkehr, Wirtschaft, Bildung)
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Einwohnerzahl der Gemeinde, Stand 31.12.2025 (nach Wikipedia)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
