Hausverwaltung Pullach im Isartal: WEG- und Mietverwaltung
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Pullach im Isartal? LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen in 82049 Pullach, Großhesselohe und Höllriegelskreuth, persönlich betreut vom LIKKA-Büro in München. Hier lesen Sie, was die Hausverwaltung Pullach leistet, wie sich die Kosten zusammensetzen und woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen.
Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten übernehmen wir kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben für Ihre Immobilien. Ob Wohnungseigentümergemeinschaft, Miethaus oder einzelne vermietete Wohnung: Sie erhalten eine transparente, digitale Verwaltung mit persönlichen Ansprechpartnern. Das spart Zeit, sorgt für Rechtssicherheit und erhält den Wert Ihrer Immobilie durch vorausschauende Instandhaltung.
Das Wichtigste in Kürze
- Zuständig: das LIKKA-Büro (Tel. 089 45469261) betreut Eigentümer und Vermieter in 82049 Pullach.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Gewerbeverwaltung, technisches Gebäudemanagement, Hausmeisterservice und Winterdienst aus einer Hand.
- Kosten: ein fairer Preis nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang; das Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung.
- Qualität: Erlaubnis nach § 34c GewO, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG, Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel: Eine Gemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen; der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Pullach im Isartal auf einen Blick
Pullach ist eine Gemeinde im Landkreis München am westlichen Hochufer der Isar, unmittelbar südlich der Stadt München, und hat 8.545 Einwohner (Stand 31.12.2025). Die Gemeinde gliedert sich in drei Gemeindeteile. Betreut wird sie vom LIKKA-Büro in München.
| Landkreis | München |
|---|---|
| PLZ | 82049 |
| Einwohner | 8.545 (Stand 31.12.2025) |
| Gemeindeteile | Pullach im Isartal, Großhesselohe, Höllriegelskreuth |
| Fläche | 7,4 km² |
| S-Bahn | S7 mit den Halten Großhesselohe Isartalbahnhof, Pullach und Höllriegelskreuth |
| Fernwärme | Geothermie-Fernwärme in Teilen des Ortes (IEP Pullach) |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Adresse: Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia, Bayerisches Landesamt für Statistik
Hausverwaltung Pullach: Leistungen im Vergleich
Je nach Art der Immobilie und Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Die Verwaltung verlangt kaufmännisches und juristisches Wissen und vor allem Transparenz: Digitale Abläufe machen jede Buchung nachvollziehbar, und Haus- und Grundstücksverwaltungen für Wohn- und Gewerbeimmobilien arbeiten damit effizienter.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Vertragspartner | Gemeinschaft (per Beschluss) | Hauseigentümer | Wohnungseigentümer |
| Rechtsgrundlage | WEG | BGB-Mietrecht | BGB-Mietrecht |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhungen, Neuvermietung, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe, Abstimmung mit dem WEG-Verwalter |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft, keine Sammelbuchungen | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Zum Angebot | Zur WEG-Verwaltung | Zur Mietverwaltung | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Eine professionelle Hausverwaltung deckt kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben ab. Kaufmännisch gehören Finanzmanagement, Vertragsmanagement und Kostenkontrolle dazu, technisch die Organisation von Instandhaltungsmaßnahmen und das Schadensmanagement, rechtlich die Einladung zur Eigentümerversammlung und ihre Protokollierung. Das erfordert Fachwissen im Wohnungseigentumsrecht. Kleinere Gemeinschaften haben dabei andere Anforderungen als große Wohnanlagen; die Qualifikation der Verwalter und ihre Referenzen aus Objekten ähnlicher Größe sind deshalb wichtig.
Wie eine Versammlung rechtssicher einberufen wird, lesen Sie im Beitrag Eigentümerversammlung einberufen. Wie hoch die Rücklage sein sollte, erklärt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Was ist angemessen?
Technik, Energie und Messdienst
Bei regelmäßigen Objektbegehungen erkennen wir Mängel früh, Wartungsverträge halten die Technik im Haus in Schuss. Reparaturen und weitere Dienstleistungen vergeben wir an Handwerker aus dem Netzwerk der Region und überwachen Hausmeister, Reinigung und Winterdienst; die Kosten laufen über die Jahresabrechnung. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst digital ab. Welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung. Unsere Kunden und ihre Beiräte finden Abrechnungen, Verträge und Protokolle rund um die Uhr im digitalen Kundenportal, einem modernen, onlinebasierten Eigentümerportal, das Vertrauen schafft. In der Vermietung prüfen wir die Mietzahlungen laufend; die Mieter unserer Kunden erreichen uns per Tel. und E-Mail.
Was kostet eine Hausverwaltung in Pullach?
Gute Beratung und Hausverwaltung in 82049 Pullach hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen sind je Einheit günstiger zu betreuen als kleine Häuser. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden getrennt ausgewiesen. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten höheren Aufwand bei Abstimmung, Angeboten und Bauüberwachung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Haus | Aufzug, Tiefgarage oder Heizungsanlage erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. | MITTEL |
Haus- und Grundstücksverwaltungen vereinbaren die Vergütung meist als monatliche Pauschale je Einheit, Sonderleistungen wie eine Dachsanierung kommen hinzu. Eine klare Kostenstruktur und transparente Verträge geben Eigentümern Planungssicherheit. Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach dem Preis, sondern auch nach dem Leistungskatalog: Ein Angebot sollte alle Leistungen einzeln aufführen. Einen Überblick gibt der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Hausverwaltung Pullach: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Das Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro ist kostenfrei. Für den Kontakt erreichen Sie uns unter der Telefonnummer 089 45469261 oder per E-Mail; Adresse des Büros: Drachenseestraße 1, 81373 München. Schreiben Sie uns gern eine Nachricht mit Ihren Angaben zur Immobilie. Zur Unterstützung bei der Einschätzung melden wir uns mit Vorschlägen für die nächsten Schritte; für Ihre Fragen nehmen wir uns Zeit.
Ihre Hausverwaltung in 82049 Pullach?
Kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Hausverwaltung?
Eigentümer haben mehrere Möglichkeiten: Sie verwalten selbst, beauftragen einen nebenberuflichen Verwalter oder eine professionelle Hausverwaltung. Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Ab einer Handvoll Einheiten empfiehlt sich meist eine professionelle Verwaltung.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | nicht nötig (eigene Gemeinschaft) | nötig, wenn gewerblich | vorhanden |
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | nein | selten | ja |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | nein | unterschiedlich | ja |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | nein | meist nicht | ja, im Team |
| Buchhaltung und Jahresabrechnung | durch Eigentümer | meist Software, eine Person | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Kosten | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | niedrig bis mittel | siehe Kosten |
Die Grenzen der Selbstverwaltung beschreibt der Beitrag Selbstverwaltung der Eigentümergemeinschaft.
Gute Hausverwaltung Pullach erkennen: Bewertungen, Nachweise, Qualifikation
Die Qualität kann stark variieren. Haus- und Grundstücksverwaltungen gibt es im Münchner Süden viele. Branchenverzeichnisse zeigen Adresse, Telefon und Bewertungen; wie sorgfältig ein Unternehmen abrechnet, verraten Bewertungen selten. Lesen Sie Bewertungen und Sterne in Branchenverzeichnissen deshalb kritisch und vergleichen Sie Anbieter nach klaren Nachweisen, sortiert nach Gewicht. Die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ist für Hausverwaltungen zwingend, die Qualifikation der Verwalter entscheidend. Gute Erreichbarkeit, Erfahrung mit vergleichbaren Objekten und ein Angebot mit klarem Leistungsumfang gehören dazu.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Persönlicher Ansprechpartner | Namen und Durchwahl erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Tipps zur Prüfung gibt der Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste. Prüfen Sie auch den Inhalt des Verwaltervertrags: Er sollte Leistungen, Laufzeit und Kündigung klar regeln. Was ein zertifizierter Verwalter nachweisen muss, steht im Beitrag Zertifizierter Verwalter.
Die Gemeindeteile von Pullach
Die Gemeinde besteht aus drei Gemeindeteilen: dem Pfarrdorf Pullach im Isartal, der Stadtrandsiedlung Großhesselohe und dem Industrieort Höllriegelskreuth. Wir betreuen Eigentümer und Mieter in allen drei Gemeindeteilen von 82049 Pullach.
| Gemeindeteil | Art | S-Bahn | Hinweis für Eigentümer |
|---|---|---|---|
| Pullach | Pfarrdorf, Hauptort | S7 Pullach | Mit der Gartenstadt, die seit Mitte der 1920er Jahre nach Plänen von Richard Riemerschmid entstand |
| Großhesselohe | Stadtrandsiedlung | S7 Großhesselohe Isartalbahnhof | Eigentümer und Mieter betreuen wir persönlich |
| Höllriegelskreuth | Industrieort | S7 Höllriegelskreuth | Eigentümer und Mieter betreuen wir persönlich |
Wohnen und Wirtschaft: typische Themen vor Ort
Gartenstadt und Wohnanlagen: Erhaltung planen
Die Gartenstadt entstand seit Mitte der 1920er Jahre unter der Gesamtplanung des Architekten Richard Riemerschmid. Wer in 82049 Pullach Häuser und Wohnungen aus früheren Jahrzehnten besitzt, sollte die Erhaltung über mehrere Jahre planen und die Rücklage darauf abstimmen. Was ein Aufschub kosten kann, zeigt der Beitrag Sanierung aufschieben: was es kostet.
Geothermie-Fernwärme und Heizung
Seit 2005 gibt es in 82049 Pullach eine kommunale Fernwärmeversorgung aus Geothermie. Über eine Bohrung in die Malmschichten wird 107 Grad warmes Wasser für die Heizwärme gefördert. Für Eigentümergemeinschaften kann das bei der Umsetzung des Gebäudemodernisierungsgesetzes eine Option sein. Ob ein Anschluss sinnvoll ist, hängt vom Zustand der Heizung, vom Leitungsweg und vom richtigen Zeitpunkt ab. Die Entscheidung braucht Angebote, Fristen und einen sauber vorbereiteten Beschluss; wir holen die Unterlagen ein und bereiten die Versammlung vor.
Arbeitsplätze, Bahn und Vermietung
Die S7 verbindet Pullach mit München. In der Gemeinde haben Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen ihren Sitz, unter anderem Linde und Sixt. Das macht den Ort für Mieter interessant, die in der Nähe arbeiten. Für Vermieter zählen saubere Mietverträge und eine korrekte Nebenkostenabrechnung; die Beiträge Mietkaution richtig anlegen und Betriebskosten abrechnen geben einen Überblick.
Bauen und Modernisieren: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Eine erfahrene Verwaltung plant Sanierung und Modernisierung so, dass Beschluss, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen.
Für manche Vorhaben haben einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung: Ladestationen für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz, ein Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte. Über die Ausführung entscheidet trotzdem die Gemeinschaft. Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan der Gemeinde. Übernimmt eine Gemeinschaft einen Neubau vom Bauträger, sollten Mängel vor Ablauf der Gewährleistung festgehalten werden.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Wer in 82049 Pullach die Verwaltung wechseln möchte, beginnt mit einem Vergleich der Angebote. Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten vom Vorverwalter.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Angebot nach Besichtigung | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Eigentümerversammlung | Gemeinschaft |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen vom Vorverwalter | LIKKA |
| 5 | Zugang zum Kundenportal für alle Eigentümer | LIKKA |
Details auf der Seite Verwalterwechsel, den Fahrplan im Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan und die Voraussetzungen im Beitrag Verwalter abberufen.
Pullach und die Orte in der Umgebung
Pullach grenzt im Norden an München, namentlich an die Stadtteile Solln und Thalkirchen, gegenüber auf dem Isarhochufer liegt Grünwald, im Süden Baierbrunn. Eigentümer mit Immobilien in mehreren Orten werden vom selben Team betreut; Details lesen Sie auf den Seiten Hausverwaltung Grünwald und Hausverwaltung München: Thalkirchen, Obersendling, Forstenried, Fürstenried, Solln. Im Landkreis München verwalten wir außerdem etwa in Oberhaching, Schäftlarn, Neuried und Planegg. Die Karte mit der Route zum Büro und alle Kontaktdaten stehen auf der Seite Kontakt; für den Kontakt genügt ein Anruf oder eine E-Mail.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für 82049 Pullach?
Pullach wird vom LIKKA-Büro in der Drachenseestraße 1, 81373 München, betreut: Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Pullach hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen. Einen Überblick gibt der Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Ist eine Hausverwaltung auch für Mieter zuständig?
Vertragspartner der Verwaltung ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Nebenkosten oder der Wohnungsübergabe.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und persönlichen Ansprechpartnern. Bewertungen allein reichen nicht. Siehe die Checkliste.
Organisieren Sie auch Hausmeister und Winterdienst?
Ja. Wir beauftragen und überwachen Hausmeister, Reinigung, Winterdienst und Gartenpflege für die Gemeinschaft, prüfen die Leistungen bei Begehungen und rechnen die Kosten über die Jahresabrechnung ab.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft: Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Versicherungen und die Umsetzung der Beschlüsse.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der vor der IHK eine Prüfung nach § 26a WEG abgelegt hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird.
Verkaufen Sie auch Immobilien in 82049 Pullach?
Ja. LIKKA bewertet Immobilien und begleitet den Verkauf von Wohnungen, Häusern und Grundstücken in Pullach, Großhesselohe und Höllriegelskreuth von der Wertermittlung über die Vermarktung bis zur Übergabe. Zum Verkauf gibt es eine eigene Seite.
Quellen
- Wikipedia: Pullach im Isartal (Einwohnerzahl Stand 31.12.2025, PLZ, Gemeindeteile, Nachbargemeinden, S7, Geothermie-Fernwärme seit 2005, Gartenstadt, Unternehmen, Fläche)
- Wikidata: Pullach im Isartal (angrenzende Gemeinden)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
