Hausverwaltung Unterschleißheim: WEG- und Mietverwaltung in der Stadt
LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen in Unterschleißheim, Lohhof und Riedmoos, persönlich betreut vom LIKKA-Büro in München. Hier lesen Sie, was die Hausverwaltung leistet, wie sich die Kosten zusammensetzen und woran Sie einen guten Verwalter erkennen.
Gute Verwaltung erhält den Wert Ihrer Immobilie und sorgt für Ruhe in der Gemeinschaft. Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten übernehmen wir kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben, digital und mit persönlichen Ansprechpartnern. Ob Siedlungshaus, Wohnanlage mit Tiefgarage oder Büro im Gewerbegebiet: Wir kennen die Aufgaben von Eigentümern in Unterschleißheim.
Das Wichtigste in Kürze
- Zuständig: das LIKKA-Büro in München, für Unterschleißheim, Lohhof und Riedmoos.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Gewerbeverwaltung, technische Betreuung und Messdienst aus einer Hand.
- Kosten: ein fairer Preis nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang; das Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Unterschleißheim auf einen Blick
Unterschleißheim liegt im Landkreis München, etwa 17 Kilometer nördlich der Landeshauptstadt, und hat 28.193 Einwohner (Stand 31.12.2025). Es ist die einwohnerstärkste Kommune des Landkreises. Die S1 verbindet die Stadt mit der Innenstadt und dem Flughafen. Ihre Immobilien vor Ort betreut das LIKKA-Büro in München.
| Landkreis | München, Regierungsbezirk Oberbayern |
|---|---|
| PLZ | 85716 |
| Einwohner | 28.193 (Stand 31.12.2025) |
| Stadt seit | 16. Dezember 2000 |
| Gemeindeteile | Lohhof, Riedmoos, Unterschleißheim |
| Nachbargemeinden | Oberschleißheim und Garching bei München im Landkreis München, Eching im Landkreis Freising, im Süden die Landeshauptstadt |
| S-Bahn | S1, Bahnhof Lohhof und Haltepunkt Unterschleißheim; Richtung Innenstadt und Flughafen |
| Straßen | Autobahnen A 92 und A 99 |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia, Bayerisches Landesamt für Statistik
Welche Leistungen übernimmt die Verwaltung vor Ort?
Je nach Art der Immobilie übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Dazu gehören kaufmännische, technische und rechtliche Dienstleistungen.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einzelner Wohnungen |
| Kernaufgaben | Versammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Neuvermietung, Betreuung der Mieter | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Wohnungsübergabe |
| Konten | Eigenes Konto je Gemeinschaft, keine Sammelbuchungen | Mietkonto des Eigentümers | Mietkonto des Eigentümers |
| Mehr erfahren | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentum |
Bei Begehungen prüfen wir den Zustand von Haus und Außenanlagen, holen Angebote ein und überwachen die Handwerker; Hausmeister, Reinigung und Winterdienst organisieren wir mit (siehe Winterdienst in der WEG). Heiz- und Wasserkosten rechnet unser Messdienst digital ab, für Büros, Läden und Praxen im Gewerbegebiet gibt es die Gewerbeverwaltung. Abrechnungen, Protokolle und alle Daten zu laufenden Vorgängen stehen unseren Kunden im Kundenportal bereit. Mieter erreichen uns per Tel. und E-Mail; Fragen und Anliegen leiten wir direkt an die zuständigen Ansprechpartner weiter.
Digital, transparent und gut erreichbar
Digitale Prozesse machen jede Buchung nachvollziehbar: Jeder Eigentümer sieht, wie sich die Zahlungsströme der Gemeinschaft entwickeln, und jeder Vorgang ist dokumentiert. Das verbessert die Erreichbarkeit und erleichtert die Koordination bei Schäden: Handwerker und technische Dienstleister aus der Region stimmen wir über dieselben Abläufe ab. Kritik an Hausverwaltungen betrifft oft verzögerte Abrechnungen und langsame Reaktionen bei der Instandhaltung; transparente Kommunikation und eingehaltene Fristen schaffen Vertrauen. Wir verwalten unter anderem Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte; je nach Bedarf für ein einzelnes Haus oder für mehrere Objekte. Bei vermieteten Wohnungen begleiten wir die Neuvermietung und die Mieterauswahl (siehe Mieterauswahl), und bei der Gewerbeverwaltung gehören regelmäßige Objektbegehungen und die technische Koordination dazu. Unsere Kenntnis der Stadt, unsere Kompetenz in Recht, Buchhaltung und Technik und ein verlässlicher Service für Kunden gehören zusammen.
Was kostet eine Hausverwaltung in Unterschleißheim?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Unterschleißheim hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen liegen je Einheit eher am unteren Ende, kleine Häuser eher am oberen. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten höheren Abstimmungs- und Überwachungsaufwand. | MITTEL |
| 4 | Technik im Haus | Aufzug, Tiefgarage oder Fernwärmeübergabestation erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. | MITTEL |
Mehr im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Ihre Immobilie in Unterschleißheim?
Kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und seit dem 1. Dezember 2023 können Eigentümer einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG verlangen. Schon bei wenigen Einheiten lohnt sich meist eine professionelle Verwaltung.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | – | ja |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | Team |
| Buchhaltung und Jahresabrechnung | durch Eigentümer | Fachbuchhaltung, Prüfung durch den Beirat |
| Kosten | kein Honorar, hoher Zeitaufwand | siehe Kosten |
Siehe die Beiträge Selbstverwaltung in der WEG und Zertifizierter Verwalter.
Hausverwaltung und Grundstücksverwaltungen: Anbieter vergleichen
Wer online nach einer Hausverwaltung für Unterschleißheim sucht, findet viele Einträge aus Branchenverzeichnissen. Sie nennen meist Adresse, Tel. und E-Mail, dazu Bewertungen mit wenigen Details; über die Arbeitsweise sagen sie wenig. Verlässlicher sind diese Kriterien, sortiert nach Gewicht.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Persönliche Ansprechpartner | Namen und Vertretung erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Die Wahl der richtigen Hausverwaltung ist eine Vertrauenssache. Kompetenz zeigt sich an den Details: an der Erreichbarkeit, an der Kenntnis des Ortes, am Service bei Schäden und an pünktlichen Abrechnungen. Online-Bewertungen allein sagen wenig; fragen Sie nach Referenzen aus vergleichbaren Objekten und vergleichen Sie mehrere Verwalter. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD. Die Checkliste steht im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste.
Lohhof, Riedmoos und Unterschleißheim: die Gemeindeteile
Die Stadt hat drei Gemeindeteile: Unterschleißheim mit der Alten Kirche St. Ulrich, das 1929 als Siedlung entstandene Lohhof und das Dorf Riedmoos. Die Bebauung reicht von Siedlungshäusern der Nachkriegszeit bis zu Wohnanlagen aus den Wachstumsjahrzehnten.
| Gemeindeteil | Prägung | Typische Themen für Eigentümer |
|---|---|---|
| Unterschleißheim | Alte Kirche St. Ulrich von 1518, nördlich davon der denkmalgeschützte Gasthof Alter Wirt; Haltepunkt der S1 | Ältere Bausubstanz, Wohnanlagen verschiedener Baujahre |
| Lohhof | 1929 als Tochtersiedlung gegründet, Bahnhof der S1; seit 2015 verbindet eine Bahnunterführung Lohhof mit Altunterschleißheim und dem Gewerbegebiet | Vermietung an Pendler, Wohnanlagen und Gewerbe |
| Riedmoos | Dorf mit dem Unterschleißheimer See, einem Baggersee, der von 1979 bis 1983 entstand | Gemischte Bebauung, ruhigere Lage |
Die Stadt wuchs mit der Bahn: Seit 1858 hält sie in Lohhof, 1977 kam der zweite S-Bahn-Halt hinzu, und am 16. Dezember 2000 wurde Unterschleißheim zur Stadt erhoben.
Typische Themen für Eigentümer vor Ort
Geothermie und Fernwärme
Im Valentinspark wird rund 79 Grad heißes Wasser aus etwa 2.000 Metern Tiefe gefördert; ein Fernwärmenetz von rund 21 Kilometern Länge versorgt laut Wikipedia 31 Prozent der Haushalte. Wer angeschlossen ist, plant anders als ein Haus mit altem Gaskessel. Gemeinschaften ohne Anschluss sollten die Option früh in die Planung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz aufnehmen; dafür braucht es belastbare Daten zu Leitungsverlauf und Anschlussbedingungen. Die Frage gehört auf die Tagesordnung, bevor der Kessel ausfällt. Hintergründe: Ist Fernwärme CO2-neutral?
Erneuerung der Wohnanlagen
In vielen Anlagen aus den Wachstumsjahrzehnten stehen Fassade, Fenster und Tiefgarage an. Ein mehrjähriger Erhaltungsplan ordnet diese Arbeiten und zeigt, ob die Rücklage trägt; siehe Erhaltungsrücklage: Was ist angemessen? Wer Maßnahmen aufschiebt, zahlt oft später mehr: Sanierung aufschieben: was es kostet.
Vermietung in einem Gewerbestandort
Die Nachfrage stützt sich auf einen breiten Gewerbestandort mit Unternehmen wie BMW, Linde und der Baader Bank, dazu kommen die S1 und die Expressbuslinien X202 und X206. Zur sorgfältigen Mieterauswahl gehören Mietersuche, Bonitätsprüfung und ein sauberer Mietvertrag. Als Vermieter einer Wohnung unterstützen wir Sie bei der Suche nach Mietern und mit der Betriebskostenabrechnung; siehe Betriebskosten richtig abrechnen und Mietkaution. Wer verkaufen möchte, findet Hilfe bei Wertermittlung und Verkauf.
Bauen und Modernisieren in Unterschleißheim
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung und dem Bebauungsplan der Stadt. Bei der Heizung lohnt ein früher Blick auf das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), bevor die alte Anlage ausfällt; die Energieberatung hilft bei der Auswahl.
Die Beschlussvorlage bereiten wir vor, siehe Versammlung einberufen.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Angebot nach Besichtigung | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Versammlung | Gemeinschaft |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen | LIKKA |
Details im Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan und auf der Seite Verwalterwechsel; zur Abwahl siehe Verwalter abberufen.
Orte in der Umgebung
Unterschleißheim gehört zum Landkreis München. Direkte Nachbarn sind Oberschleißheim, Garching bei München, Eching im Landkreis Freising und im Süden die Landeshauptstadt. Immobilien in der Umgebung betreut dasselbe Team. Informationen zu den Orten der Umgebung:
Fragen zum Kontakt? Adresse, Telefon und E-Mail stehen im Steckbrief; die Route finden Sie auf der Seite Kontakt.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Unterschleißheim?
Unterschleißheim wird vom LIKKA-Büro in München betreut: Drachenseestraße 1, 81373 München, Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Unterschleißheim hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Ist eine Hausverwaltung auch für Mieter zuständig?
Vertragspartner der Verwaltung ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist LIKKA aber Ansprechpartner der Mieter, etwa bei Schäden, Nebenkosten oder der Wohnungsübergabe.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG, getrennten Konten je Gemeinschaft, pünktlichen Abrechnungen und persönlichen Ansprechpartnern. Siehe die Checkliste.
Organisieren Sie auch Hausmeister und Winterdienst?
Ja. Wir beauftragen und überwachen Hausmeister, Reinigung, Winterdienst und Gartenpflege für die Gemeinschaft, prüfen die Leistungen bei Begehungen und rechnen die Kosten über die Jahresabrechnung ab.
Was ist die WEG-Verwaltung und welche Aufgaben hat sie?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft: Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Versicherungen und die Umsetzung der Beschlüsse.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der vor der IHK eine Prüfung nach § 26a WEG abgelegt hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird.
Verkaufen Sie auch Immobilien in Unterschleißheim?
Ja. Wir begleiten den Verkauf von Wohnungen, Häusern und Mehrfamilienhäusern in Unterschleißheim, von der Wertermittlung bis zum Notartermin.
Quellen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Einwohnerzahl der Stadt, Stand 31.12.2025 (über Wikipedia)
- Wikipedia: Unterschleißheim (Lage, Gemeindeteile, Nachbargemeinden, Verkehr, Geothermie, Geschichte, Unternehmen)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
