Hausverwaltung Altstadt-Lehel: WEG- und Mietverwaltung im Zentrum
LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Eigentumswohnungen in Altstadt-Lehel, vom Kreuzviertel bis zum Lehel an der Isar, persönlich betreut vom Büro in München. Hier lesen Sie, was wir leisten, was das kostet und woran Sie gute Verwalter erkennen.
Diese Seite richtet sich an Eigentümergemeinschaften, Vermieter und Erben mit Immobilien im ersten Stadtbezirk. Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir die Häuser im Zentrum von München. Wo Denkmalschutz, Läden und Wohnungen unter einem Dach zusammentreffen, entscheidet die Hausverwaltung über den Werterhalt Ihrer Immobilie. Unser Ansatz: persönliche Betreuung, Expertise im Bestand und Transparenz bei jeder Abrechnung.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA verwaltet in Altstadt-Lehel Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen im Stadtbezirk 1, in persönlicher Betreuung durch das LIKKA-Büro in München (Drachenseestraße 1).
- Leistungen: kaufmännische, technische und rechtliche Verwaltung aus einer Hand: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Gewerbeverwaltung und Messdienst.
- Denkmalschutz: Die gesamte Altstadt ist als Ensemble geschützt. Arbeiten an Fassade, Fenstern oder Dach stimmen wir früh mit den Behörden ab.
- Kosten: Gute Beratung und Hausverwaltung hat hier einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht und zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Altstadt-Lehel auf einen Blick
Altstadt-Lehel ist der Stadtbezirk 1 der Landeshauptstadt München und hat 20.606 Einwohner (Stand 31.12.2025) auf 3,15 Quadratkilometern. Er umfasst die historische Altstadt mit ihren vier Vierteln und den Stadtteil Lehel, die älteste Vorstadt Münchens zwischen Altstadt, Englischem Garten und Isar.
| Stadtbezirk | Nr. 1 der Landeshauptstadt München |
|---|---|
| PLZ | 80331, 80333, 80335, 80336, 80469, 80538, 80539 |
| Einwohner | 20.606 (Stand 31.12.2025) |
| Fläche | 3,15 km² |
| Bezirksteile | Graggenauer Viertel, Angerviertel, Hackenviertel, Kreuzviertel, Lehel, Englischer Garten Süd |
| U-Bahn und S-Bahn | S-Bahn-Stammstrecke; U-Bahnhöfe Marienplatz, Odeonsplatz, Karlsplatz, Sendlinger Tor und Lehel |
| Fernwärme | Wärmenetz in weiten Teilen des Bezirks · Teile im Dampfnetz, Umstellung geplant |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Landeshauptstadt München, Statistik (über Wikipedia); Wikipedia; Stadtwerke München (Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA)
Welche Leistungen übernimmt die Hausverwaltung in Altstadt-Lehel?
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser, die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen und die Gewerbeverwaltung für Läden, Praxen und Büros in den unteren Etagen.
Technisch koordinieren wir Instandhaltung, Reparaturen und Dienstleister. Rechtlich beginnt die Arbeit bei der Einberufung der Eigentümerversammlung, auf Wunsch hybrid mit Online-Teilnahme, und endet bei der Umsetzung der Beschlüsse.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Neuvermietung, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Abstimmung mit dem WEG-Verwalter |
| Mehr erfahren | WEG-Verwaltung München | Mietverwaltung München | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Technik, Energie und Kundenportal
Technisches Gebäudemanagement umfasst Wartung und Instandhaltung und erfordert Fachwissen in der Instandhaltungsplanung, bei historischer Bausubstanz ganz besonders. Bei regelmäßigen Begehungen vor Ort halten wir proaktiv instand, damit Schäden früh auffallen. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst digital ab. Moderne Software sorgt für effiziente Abläufe, und digitale Prozesse ermöglichen eine transparente Immobilienverwaltung: Unsere Kunden finden Abrechnungen, Verträge und Protokolle rund um die Uhr im Kundenportal. Auf Wunsch übernehmen wir die Wertermittlung Ihrer Immobilien und begleiten den Verkauf.
Was kostet eine Hausverwaltung in Altstadt-Lehel?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Altstadt-Lehel hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Im Zentrum kommen Faktoren hinzu, die den Aufwand erhöhen: Abstimmungen mit dem Denkmalschutz, Gewerbeeinheiten mit eigenen Verträgen und kleine Gemeinschaften mit wenigen Wohnungen. Im Münchner Hochpreissegment variieren die Verwaltergebühren deshalb je nach Objekt deutlich. Eine transparente Kostenstruktur ist ein wichtiges Auswahlkriterium.
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen sind je Einheit meist günstiger zu verwalten als kleine Häuser. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Denkmalschutz und Zustand | Genehmigungen, Gutachten und Bauüberwachung bedeuten mehr Abstimmung. | MITTEL |
| 4 | Gemischte Nutzung | Läden und Gastronomie im Haus brauchen eigene Verteilerschlüssel und Verträge. | MITTEL |
Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Ihre Hausverwaltung im Zentrum?
Kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst, wie der Beitrag Selbstverwaltung in der WEG zeigt. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. In Häusern mit Denkmalschutz und Gewerbe lohnt sich meist ein Profi.
Woran erkennen Sie eine gute Hausverwaltung?
Wer eine Hausverwaltung im Lehel oder in der Altstadt sucht, findet in Verzeichnissen der Branche viele Einträge von Haus- und Grundstücksverwaltungen mit Adresse, Tel. und Bewertungen. Seit 2018 braucht jeder gewerbliche WEG- und Mietverwalter in der Branche eine Erlaubnis nach § 34c GewO, ob er als Hausverwaltung, Immobilienverwaltung oder unter Grundstücksverwaltungen gelistet ist. Bewertungen zeigen Stimmungen, aber selten, wie sorgfältig ein Anbieter abrechnet; lesen Sie Bewertungen deshalb kritisch. Eine Hausverwaltung muss über eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung verfügen, und die Auswahl erfordert lokale Marktkenntnisse und Fachkenntnisse: Prüfen Sie Nachweise, Erreichbarkeit und Reaktionszeiten, bevor Sie sich entscheiden. Verlässlich sind diese Kriterien, sortiert nach Gewicht.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht (Berufshaftpflicht) | Ausreichende Deckung, Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Erfahrung mit Denkmalschutz | Referenzen mit Baudenkmälern erfragen | WICHTIG |
| 6 | Persönliche Ansprechpartner und Erreichbarkeit | Namen, Durchwahl und Vertretung erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Digitales Eigentümerportal | Zugang zu Belegen und Protokollen zeigen lassen | EMPFOHLEN |
Gute Bewertungen sind ein Hinweis, ersetzen aber keine dieser Prüfungen. Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste.
Die Viertel im Stadtbezirk: was Eigentümer wissen sollten
Die Altstadt gliedert sich seit dem 14. Jahrhundert in Graggenauer Viertel, Angerviertel, Hackenviertel und Kreuzviertel. Östlich des Altstadtrings folgt der Stadtteil Lehel, nördlich der Südteil des Englischen Gartens.
| Viertel | Prägung | Typische Themen für Eigentümer |
|---|---|---|
| Graggenauer Viertel | Alter Hof, Residenz, Platzl | Wohnungen über Geschäften und Gastronomie |
| Angerviertel | Viktualienmarkt, St. Peter | Gemischt genutzte Häuser, Lieferverkehr, Lärm |
| Hackenviertel | Sendlinger Straße, Asamkirche | Wiederaufbauhäuser der Nachkriegszeit: Leitungen und Technik prüfen |
| Kreuzviertel | Frauenkirche, Promenadeplatz | Büro- und Geschäftshäuser mit wenigen Wohnungen |
| Lehel | Gründerzeit und Historismus zwischen Maximilianstraße, Prinzregentenstraße und Isar | Stuck, hohe Räume, Denkmalschutz bei Fenstern und Fassade |
Die Altstadt wurde im Zweiten Weltkrieg schwer getroffen und unter Erhalt der mittelalterlichen Straßenverläufe wiederaufgebaut. Seit 1972 hält die Fußgängerzone den Durchgangsverkehr fern. Das Lehel gehört seit 1724 rechtlich zu München und wurde im Krieg nur wenig zerstört, deshalb ist der Bestand des 19. Jahrhunderts in großen Teilen erhalten.
Hausverwaltung Lehel und Altstadt: typische Themen vor Ort
Denkmalschutz
Die gesamte Altstadt ist als Ensemble und als Bodendenkmal geschützt, im Lehel unterliegen viele Gebäude ebenfalls Denkmalschutzauflagen. Wer Fenster tauschen, die Fassade streichen oder den Dachstuhl erneuern will, braucht vorab eine denkmalrechtliche Erlaubnis. Wir planen das in der Erhaltungsplanung ein. Wie Sie die Rücklage dafür bemessen, lesen Sie im Beitrag Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen?.
Gemischt genutzte Häuser
In der Altstadt liegen Wohnungen häufig über Läden, Gastronomie und Büros. Dann stellen sich Fragen zur Kostenverteilung, etwa wenn der Aufzug erneuert wird, den vor allem die Wohnungen nutzen. Wir bereiten solche Entscheidungen mit klarer Empfehlung vor.
Fernwärme und Dampfnetz
Teile des Bezirks liegen im Dampfnetz der Stadtwerke München, für das eine Umstellung geplant ist (siehe Häufige Fragen). Hintergründe finden Sie im Beitrag Vom Dampfnetz zum Heißwassernetz und in der Fernwärme-Karte für München.
Vermietung im Zentrum
In der Mietverwaltung koordinieren wir Wartung und Reparaturen für Ihr Mietobjekt und erstellen die Nebenkostenabrechnung; was umlagefähig ist, erklärt der Beitrag Betriebskosten richtig abrechnen.
Bauen und Modernisieren: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Im Denkmal kommt die Erlaubnis der Denkmalbehörde hinzu. Eine erfahrene Hausverwaltung plant Beschluss, Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage, Genehmigungen und Handwerker so, dass sie zusammenpassen. Sprechen Sie uns deshalb früh an.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten vom Vorverwalter.
Den Fahrplan beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan, die rechtlichen Wege zeigt Verwalter abberufen. Mehr auf der Seite Verwalterwechsel.
Hausverwaltung in München: Stadtbezirke in der Umgebung
An Altstadt-Lehel grenzen Schwabing-Freimann im Norden, Bogenhausen und Au-Haidhausen im Osten, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt im Süden und Südwesten sowie die Maxvorstadt im Nordwesten. Vom LIKKA-Büro in der Drachenseestraße betreut dasselbe Team Eigentümer in allen Münchner Stadtbezirken, in der Nähe ebenso wie im Westen der Stadt, etwa in Laim und Pasing (siehe Hausverwaltung Laim und Hausverwaltung Pasing-Obermenzing). Einen Überblick über unsere Hausverwaltung in München bietet die Seite Hausverwaltung München.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Altstadt-Lehel?
Der Stadtbezirk wird vom LIKKA-Büro in München betreut, Drachenseestraße 1, 81373 München: Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Das Erstgespräch ist kostenfrei.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung im Zentrum hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An Nachweisen, nicht an Bewertungen allein: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG und getrennte Konten je Gemeinschaft. Im Zentrum zählt zusätzlich Erfahrung mit Denkmalschutz. Siehe die Checkliste.
Gibt es in Altstadt-Lehel Fernwärme?
Ja. Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke liegt das Wärmenetz in weiten Teilen des Bezirks; Teile liegen im Dampfnetz, für das eine Umstellung geplant ist. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse; einen Überblick gibt unsere Fernwärme-Karte für München.
Welcher Bezirksausschuss ist für Altstadt-Lehel zuständig?
Zuständig ist der Bezirksausschuss 1 Altstadt-Lehel, das gewählte Gremium des Stadtbezirks. Er wird etwa zu Bebauungsplänen angehört; seine Sitzungen sind öffentlich.
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Ein Verwalter, der vor der IHK eine Prüfung nach § 26a WEG abgelegt hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem zertifizierten Verwalter betreut wird. In der Branche gilt das Zertifikat als wichtiger Qualitätsnachweis.
Quellen
- Wikipedia: Altstadt-Lehel (Stadtbezirk 1): Einwohner 20.606 (Stand 31.12.2025, nach Statistik der Landeshauptstadt München), Fläche, Bezirksteile, PLZ, angrenzende Stadtbezirke
- Wikipedia: Altstadt (München): Viertel, Wiederaufbau, Fußgängerzone 1972, Ensemble- und Bodendenkmalschutz, U- und S-Bahnhöfe
- Wikipedia: Lehel: Zugehörigkeit zu München seit 1724, geringe Kriegszerstörung, Bebauung des 19. Jahrhunderts
- Stadtwerke München: Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
