Hausverwaltung Allach-Untermenzing: WEG- & Mietverwaltung im Bezirk 23

Allach und Untermenzing waren bis 1938 eigenständige Dörfer an der Würm. In Allach liegt die größte Ballung von Industrie- und Gewerbeflächen im Münchner Stadtgebiet, und doch prägen Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und kleine Wohnanlagen mit Gärten das Wohnen. Diese Mischung verlangt Fachwissen in Technik, Zahlen und Recht. Als zertifiziertes Unternehmen der Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten, Mitglied im VDIV Bayern und im IVD, bringen wir diese Erfahrung mit und betreuen Ihre Immobilie persönlich.

Allach-Untermenzing auf einen Blick

Allach-Untermenzing ist der Stadtbezirk 23 der Landeshauptstadt München. Er liegt im äußersten Nordwesten beiderseits der Würm, hat 36.238 Einwohner (Stand 31.12.2025) und ist rund 15,5 km² groß. Zum Bezirk gehören die früheren Gemeinden Allach und Untermenzing, die am 1. Dezember 1938 nach München eingemeindet wurden.

Ist Allach-Untermenzing eine gute Wohngegend? Der Bezirk hat einen hohen Anteil an Grünflächen und nach der Bevölkerungsdichte die zweitdünnste Besiedlung in ganz München. Zum Grün zählen die Würmauen, der Allacher Forst, die Allacher Lohe und die Angerlohe. Industrie und Gewerbe konzentrieren sich auf Allach, Untermenzing hat kaum Gewerbe. Der Industriestandort ist im Wandel: Seit dem Rückgang des verarbeitenden Gewerbes liegen Flächen brach, für die neue Nutzungen gesucht werden.

Hausverwaltung Allach: unsere Leistungen für Immobilien im Stadtteil

Eine Hausverwaltung kümmert sich um die kaufmännische, technische und rechtliche Betreuung von Immobilien. Als Immobilienverwaltung übernehmen wir in Allach-Untermenzing die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser und die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen von Selbstnutzern, Kapitalanlegern und Investoren. Ziel ist der Werterhalt Ihrer Immobilien. Welche Aufgabe gehört zu welcher Verwaltungsart? Die Tätigkeiten und Leistungen im Vergleich:

Kaufmännisch, technisch, rechtlich

Kaufmännisch führen wir die Konten der WEG, ziehen Hausgeld und Mieten ein und erstellen die Abrechnungen pünktlich. Technisch planen wir die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, prüfen bei Begehungen Dach, Heizung und Leitungen, beauftragen Handwerker aus unserem Netzwerk und kontrollieren Arbeit und Rechnungen. Rechtlich bereiten wir Versammlungen und Beschlüsse vor und setzen sie um. Bei der Vermietung kümmern wir uns um Mieterwechsel, Wohnungsübergabe und die Mietkaution.

Kommunikation und Kundenportal

Im Kundenportal sehen Eigentümer jederzeit digital Abrechnungen, Verträge, Belege und Protokolle. Digitale Prozesse sparen Papier und machen die Zusammenarbeit schneller. Versammlungen bieten wir auf Wunsch hybrid an, mit Online-Teilnahme nach Beschluss der Eigentümer. Bei Anliegen erreichen Sie persönliche Ansprechpartner per Telefon oder E-Mail; gute Erreichbarkeit ist bei einem Wasserschaden ebenso wichtig wie bei Anfragen zur Abrechnung. Mieter melden Mängel am besten schriftlich, gern mit Foto; so lässt sich jedes Anliegen nachverfolgen.

Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, profitiert davon, dass die Verwaltung die Immobilie und ihre Unterlagen kennt. Ein Verkauf braucht eine strukturierte Bestandsaufnahme, eine realistische Preisfindung und geeignete Inserate; rechtliche Fragen, etwa eine in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung des Verwalters, klären wir mit Ihnen. Mehr dazu unter Zum Verkauf.

Was kostet eine Hausverwaltung in Allach-Untermenzing?

Gute Beratung und Hausverwaltung in Allach-Untermenzing hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.

Die monatliche Vergütung hängt vor allem von der Größe des Objekts ab. Den größten Einfluss haben die Zahl der Einheiten und der gewünschte Leistungsumfang. Eine kleine WEG in einem aufgeteilten Doppelhaus braucht genauso eine Versammlung und eine Jahresabrechnung wie eine große Wohnanlage, verteilt den Aufwand aber auf wenige Einheiten. Sonderleistungen wie die Begleitung von Sanierungen stehen getrennt im Vertrag. Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?

Selbstverwaltung oder professionelle WEG-Verwaltung?

Hat jede WEG eine Hausverwaltung? Nein, eine Pflicht zur Bestellung eines Verwalters gibt es nicht. Seit der WEG-Reform kann jedoch jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird, seit dem 1. Dezember 2023 einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG.

Kleine WEGs, etwa in einem aufgeteilten Doppelhaus, verwalten sich manchmal selbst. Das spart Honorar, bindet aber Zeit und verlangt Wissen in Recht, Technik und Buchhaltung. Ein professioneller Verwalter bringt Erfahrung mit, gibt Unterstützung bei Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, moderiert unterschiedliche Interessen der Eigentümer und sorgt für rechtliche Sicherheit. Wo die Grenzen der Selbstverwaltung liegen, zeigt der Beitrag Selbstverwaltung in der WEG.

Gute Hausverwaltung erkennen: Bewertung, Nachweise und Qualifikation

Eine Bewertung im Internet gibt einen ersten Eindruck. Entscheidend sind Nachweise: Erlaubnis, Versicherung, Qualifikation, Referenzen und eine klare Kommunikation. Die Auswahl der passenden Verwaltung entscheidet über den Werterhalt der Immobilie. Qualität zeigt sich an pünktlichen Jahresabrechnungen, transparenten Kosten und schnellen Antworten. Achten Sie außerdem darauf, ob der Schwerpunkt des Verwalters zu Ihrem Objekt passt und ob er den regionalen Markt kennt. Mit dieser Checkliste prüfen Sie jedes Angebot.

Wie Sie einen Verwalter Schritt für Schritt prüfen, steht in unserem Ratgeber Verwalter prüfen: die Checkliste. Was der Zertifikatsnachweis bedeutet, erklärt Zertifizierter Verwalter.

Allach und Untermenzing: Siedlungen und Geschichte

Der Stadtbezirk besteht aus zwei Bezirksteilen. Zwischen 1946 und 1970 wurde viel gebaut: Ein- und Mehrfamilienhäuser, durchsetzt mit Reihenhaus- und Eigentumswohnanlagen, mit weitgehend erhaltenem Gartenstadtcharakter.

Allach wurde am 30. März 774 als „Ahaloh“ erstmals urkundlich erwähnt; der Name bedeutet Wald am Wasser. Untermenzing gilt seit der Nennung von zwei Orten Menzing im Jahr 1315 als eigener Ort. Mit der 1867 eröffneten Bahnstrecke München–Treuchtlingen entstanden in Allach Fabriken und Gewerbegebiete. Den S-Bahn-Halt Untermenzing gibt es seit Dezember 2005.

Hausverwaltung Allach-Untermenzing: typische Themen vor Ort

Häuser der Nachkriegsjahrzehnte

Viele Häuser aus den Jahren 1946 bis 1970 kommen in ein Alter, in dem Dach, Fenster, Leitungen und Heizung fast gleichzeitig Maßnahmen brauchen. Eine transparente Kosten- und Zeitplanung bringt sie in eine sinnvolle Reihenfolge. Bei solchen Bestandsanlagen ist mindestens eine Begehung im Jahr sinnvoll. Eine ausreichende Erhaltungsrücklage sichert den Wert der Immobilie und vermeidet hohe Sonderumlagen; Orientierung gibt Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen? Warum Aufschieben meist teurer wird, lesen Sie unter Sanierung aufschieben.

Kleine Gemeinschaften

In aufgeteilten Doppel- und Reihenhäusern helfen klare Regeln zu Garten, Stellplätzen und Kostenverteilung sowie gut vorbereitete Versammlungen. Wie eine Versammlung richtig einberufen wird, zeigt der Beitrag Versammlung einberufen.

Fernwärme

Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke München gilt hier: Kaum Wärmenetz, meist dezentrale Lösungen. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse; einen Überblick gibt die Fernwärme-Karte für München.

Vermietung

Für Vermieter übernehmen wir Mietinkasso, Mieterwechsel und die Betriebskostenabrechnung. Alle Informationen zu Mietern und Zahlungen liegen im Kundenportal. Wie Sie Betriebskosten korrekt umlegen, zeigt Betriebskosten richtig abrechnen.

Bauen und Modernisieren: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Wir bereiten ihn mit Angeboten und einem Finanzierungsvorschlag aus Rücklage oder Sonderumlage vor und begleiten die Umsetzung. Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung.

Verwalterwechsel: so läuft er ab

Eine Eigentümergemeinschaft kann ihre Verwaltung jederzeit abberufen. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Abberufung vor. Die Übernahme von Unterlagen und Konten vom Vorverwalter ist dann unsere Aufgabe als neue Immobilienverwaltung.

Den Ablauf beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan, die rechtlichen Wege zeigt Verwalter abberufen. Für München gibt es eine eigene Seite: Hausverwaltung wechseln in München.

Orte in der Umgebung

An Allach-Untermenzing grenzen Feldmoching-Hasenbergl und Moosach im Osten, Pasing-Obermenzing im Süden und Aubing-Lochhausen-Langwied im Westen. Im Norden liegt die Gemeinde Karlsfeld im Landkreis Dachau. Dasselbe Team betreut Immobilien in der Nähe und in allen Stadtbezirken; einen Überblick gibt die Seite Hausverwaltung München.

• Feldmoching-Hasenbergl
• Moosach
• Pasing-Obermenzing
• Aubing-Lochhausen-Langwied
• Karlsfeld

Häufige Fragen

Quellen

1. Landeshauptstadt München, Statistisches Amt: Bevölkerung am 31.12.2025, Stadtbezirk 23 (zitiert nach Wikipedia)
2. Wikipedia: Allach-Untermenzing (Lage, angrenzende Bezirke und Gemeinden, Bezirksteile, Fläche, Siedlungen, Geschichte, Verkehr, Grünflächen, Bevölkerungsdichte)
3. Stadtwerke München: Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA
4. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a, 27; Gewerbeordnung § 34c