Hausverwaltung Bogenhausen: WEG- und Mietverwaltung im Stadtbezirk 13
LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Eigentumswohnungen in München Bogenhausen, vom Herzogpark bis Johanneskirchen, persönlich betreut vom Büro in München. Hier lesen Sie, was die Verwaltung leistet, was sie kostet und woran Sie eine gute Verwaltung erkennen.
Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir sehr unterschiedliche Häuser: Villen und Bürgerhäuser der Prinzregentenzeit, Großwohnanlagen der Nachkriegszeit und junge Neubauquartiere. Genau diese Mischung prägt die Immobilien in München Bogenhausen.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA verwaltet in Bogenhausen Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen im Stadtbezirk 13, betreut vom LIKKA-Büro in München (Drachenseestraße 1).
- Leistungen: kaufmännische, technische und rechtliche Verwaltung aus einer Hand, für Selbstnutzer, Vermieter und Investoren.
- Kosten: Gute Beratung und Hausverwaltung hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht und zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Bogenhausen auf einen Blick
München Bogenhausen ist der Stadtbezirk 13 der Landeshauptstadt und hat 95.540 Einwohner (Stand 31.12.2025). Der Bezirk liegt im Nordosten rechts der Isar. Der namensgebende Ort wurde am 1. Januar 1892 nach München eingemeindet, Oberföhring folgte 1913, die Gemeinde Daglfing mit Denning, Englschalking und Johanneskirchen 1930.
| Stadtbezirk | Nr. 13 der Landeshauptstadt München |
|---|---|
| PLZ | 81675, 81677, 81679, 81925, 81927, 81929 |
| Einwohner | 95.540 (Stand 31.12.2025, Statistisches Amt der Landeshauptstadt München) |
| Bezirksteile | Altbogenhausen, Herzogpark, Parkstadt, Oberföhring, Johanneskirchen, Englschalking, Daglfing |
| U-Bahn, S-Bahn, Tram | U4 (Prinzregentenplatz, Böhmerwaldplatz, Richard-Strauss-Straße, Arabellapark), S8 (Daglfing, Englschalking, Johanneskirchen), Tram 16 und 18 |
| Straßen | Mittlerer Ring mit Richard-Strauss-Tunnel, A94 |
| Fernwärme | Wärmenetz in Teilen des Bezirks |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München; Wikipedia; Stadtwerke München (Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA)
Welche Leistungen übernimmt die Hausverwaltung in München Bogenhausen?
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Wohnungseigentümer, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Dazu gehören kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben.
Kaufmännisch erstellen wir Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Nebenkostenabrechnungen. Technisch organisieren wir Wartung, Instandhaltung und Reparaturen Ihrer Immobilien mit Handwerkern aus der Region. Rechtlich bereiten wir die Eigentümerversammlung vor und setzen die Beschlüsse um.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Neuvermietung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Abstimmung mit dem WEG-Verwalter |
| Mehr erfahren | WEG-Verwaltung München | Mietverwaltung München | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Digital und persönlich
Moderne Hausverwaltungen nutzen digitale Portale für Transparenz und kurze Abläufe. Digitale Prozesse entlasten alle Beteiligten, schaffen klare Zuständigkeiten und saubere Unterlagen. Im Kundenportal finden Eigentümer Abrechnungen, Verträge und Protokolle rund um die Uhr; den Nutzern steht diese Funktion jederzeit offen. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst digital ab; bei fernablesbaren Zählern stehen den Nutzern der Wohnungen monatliche Verbrauchsinformationen zu (§ 6a HeizkostenV). Der persönliche Kontakt bleibt trotzdem wichtig: Für Ihre Anliegen sind persönliche Ansprechpartner per Telefon und E-Mail erreichbar, und die Zusammenarbeit mit unseren Kunden beruht auf klaren Absprachen.
Was kostet eine Hausverwaltung in Bogenhausen?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Bogenhausen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen. Die Bewertung von Zustand und Technik bei diesem Termin fließt direkt in das Angebot ein.
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen sind je Einheit meist günstiger zu verwalten als kleine Häuser. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal, Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung kommen hinzu. | HOCH |
| 3 | Zustand und Denkmalschutz | Anstehende Erneuerungen und Auflagen bedeuten mehr Abstimmung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Haus | Aufzug, Tiefgarage oder Heizzentrale erhöhen den Prüfaufwand. | MITTEL |
Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Adresse und Kontakt
Kostenfreies Erstgespräch, Adresse für den Routenplaner: Drachenseestraße 1, 81373 München. Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst, wie der Beitrag Selbstverwaltung in der WEG zeigt. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 tragen Verwalter mehr Verantwortung, und seit 1. Dezember 2023 können Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen. Für Immobilien mit mehr als einer Handvoll Einheiten lohnt sich meist eine professionelle Verwaltung.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | – | selten | |
| Vermögensschaden-Haftpflicht | – | unterschiedlich | |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | meist nicht | Team |
Woran erkennen Sie eine gute Hausverwaltung?
Bei der Suche nach einer Hausverwaltung stoßen Sie in Verzeichnissen auf viele Einträge mit Adresse, Telefon, Sternen und Bewertung. Weder ein Eintrag im Branchenbuch noch ein Eintrag mit fünf Sternen ersetzt eine Prüfung: Eine Bewertung zeigt Stimmungen anderer Kunden, aber selten, wie sorgfältig abgerechnet wird. Fragen Sie nach Nachweisen statt nur nach einer guten Bewertung:
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Berufshaftpflicht (Vermögensschaden-Haftpflicht) | Versicherungsnachweis anfordern; für Wohnimmobilienverwalter vorgeschrieben | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Transparente, pünktliche Abrechnungen | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Erfahrung mit Altbau und Neubau | Referenzobjekte ähnlicher Art erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Netzwerk regionaler Handwerker | Ablauf bei Schäden schildern lassen | EMPFOHLEN |
Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste.
Die Viertel in München Bogenhausen: was Eigentümer wissen sollten
Der Stadtbezirk reicht von den Villen am Isarhochufer bis zu den Dorfkernen im Nordosten. Hausverwaltungen im Bezirk brauchen deshalb Erfahrung mit historischen Altbauten ebenso wie mit Großwohnanlagen und modernen Neubauten.
| Viertel | Prägung | Typische Themen für Eigentümer |
|---|---|---|
| Altbogenhausen und Herzogpark | Villen und Bürgerhäuser der Prinzregentenzeit, Prinzregententheater, Villa Stuck | Denkmalfragen, Dächer, historische Fenster |
| Parkstadt | 1955 bis 1956 errichtet, erste große Münchner Wohnanlage nach dem Krieg mit rund 2.000 Wohnungen, heute unter Denkmalschutz | Auflagen bei Fassade, Fenstern und Dämmung |
| Arabellapark | Wohn- und Bürohochhäuser, im Wesentlichen 1965 bis 1998 entstanden | Aufzüge, Betonsanierung, Heizzentralen |
| Prinz-Eugen-Park | Neubauquartier auf früherem Kasernengelände, erste Wohnungen 2019 bezogen | Gewährleistung, Wartung moderner Technik |
| Oberföhring, Johanneskirchen, Englschalking, Daglfing | Alte Dorfkerne, Einfamilien- und Reihenhäuser, Wohnanlagen | Kleine WEGs, Reihenhaus-Gemeinschaften |
Bogenhausen wurde 768 als Pupinhusir erstmals erwähnt. Am 25. August 1805 wurde hier der Bogenhausener Vertrag geschlossen, der zum Königreich Bayern führte. Im Fleischerschlösschen hat heute der Bundesfinanzhof seinen Sitz.
Typische Herausforderungen für Eigentümer im Stadtbezirk
Instandhaltung in Bestandsanlagen
Die Eigentümergemeinschaft ist für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Für Bestandsanlagen und ältere Immobilien empfehlen wir mindestens eine Begehung im Jahr mit Protokoll. Größere Maßnahmen finanziert die Gemeinschaft aus der Erhaltungsrücklage, per Sonderumlage oder über ein WEG-Darlehen. Wie hoch die Rücklage sein sollte, lesen Sie im Beitrag Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen? Warum Aufschieben meist teurer wird, zeigt Sanierung aufschieben: was es kostet.
Fernwärme im Stadtbezirk
Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke München liegt das Wärmenetz in Teilen des Bezirks. Hinweis: Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse. Einen Überblick gibt die Fernwärme-Karte für München; welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung.
Vermietung
Für Vermieter und Investoren mit Immobilien im Bezirk übernehmen wir Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung und Neuvermietung. Für die Bewertung von Immobilien bei Kauf oder Verkauf gibt es unsere Wertermittlung. Tipps zur Abrechnung gibt der Beitrag Betriebskosten richtig abrechnen.
Bauen und Modernisieren: warum die Verwaltung früh dabei sein sollte
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Eine erfahrene Verwaltung plant so, dass Beschluss, Finanzierung, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen. In der denkmalgeschützten Parkstadt und in Altbogenhausen kommen Auflagen der Denkmalpflege hinzu.
Wir prüfen Vorhaben und Auflagen, holen Angebote ein, bereiten die Beschlussvorlage mit dem Beirat vor und dokumentieren Umsetzung und Abnahme im Kundenportal.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten vom Vorverwalter.
Den Ablauf beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan, die rechtlichen Wege zeigt Verwalter abberufen. Weitere Informationen auf der Seite Verwalterwechsel.
Hausverwaltung in der Umgebung
An den Stadtbezirk grenzen die Münchner Stadtbezirke Trudering-Riem, Berg am Laim, Au-Haidhausen, Altstadt-Lehel und Schwabing-Freimann sowie die Gemeinden Unterföhring und Aschheim. Wer eine Hausverwaltung in der Nähe sucht: Vom LIKKA-Büro in München betreut dasselbe Team Immobilien in mehreren Stadtbezirken und im Umland. Einen Überblick bietet die Seite Hausverwaltung München.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Bogenhausen?
Der Stadtbezirk wird vom LIKKA-Büro in München betreut, Adresse: Drachenseestraße 1, 81373 München. Telefon 089 45469261, Mail muenchen@likka-immobilien.de. Das Erstgespräch ist kostenfrei.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Bogenhausen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Hat jede WEG eine Hausverwaltung?
Nein, eine Pflicht zur Bestellung gibt es nicht; kleine Gemeinschaften verwalten sich teils selbst. Jeder Eigentümer kann aber verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird, und seit 1. Dezember 2023 einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG.
Was darf der Verwalter nicht?
Ohne Beschluss darf der Verwalter nur über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und dringende Fälle allein entscheiden. Größere Aufträge, bauliche Veränderungen oder Sonderumlagen brauchen einen Beschluss der Eigentümer. Gelder der Gemeinschaft gehören auf ein Konto der Gemeinschaft.
Was ist bei Häusern in der Parkstadt zu beachten?
Die Parkstadt steht unter Denkmalschutz. Bei Fassaden, Fenstern und Dämmung müssen Eigentümer Auflagen berücksichtigen und Maßnahmen vorab mit der Denkmalpflege abstimmen.
Ist Bogenhausen ein gutes Viertel?
Bogenhausen zählt zu den gefragtesten Wohnlagen Münchens: mit Villenvierteln wie Herzogpark und Altbogenhausen an der Isar, viel Grün, der denkmalgeschützten Parkstadt, dem Arabellapark und neuen Quartieren wie dem Prinz-Eugen-Park. Entsprechend hoch sind die Immobilienwerte; für Eigentümer lohnen sich sorgfältige Instandhaltung und eine vorausschauende Rücklage hier besonders.
Gibt es in Bogenhausen Fernwärme?
Ja. Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke liegt das Wärmenetz in Teilen des Stadtbezirks. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse; einen Überblick gibt unsere Fernwärme-Karte für München.
Welcher Bezirksausschuss ist für Bogenhausen zuständig?
Zuständig ist der Bezirksausschuss 13, das gewählte Gremium des Stadtbezirks. Er wird etwa zu Bebauungsplänen angehört; seine Sitzungen sind öffentlich. Infos zu Terminen veröffentlicht die Stadt.
Quellen
- Statistisches Amt der Landeshauptstadt München: Bevölkerung in den Stadtbezirken am 31.12.2025 (Stadtbezirk 13: 95.540)
- Wikipedia: Bogenhausen (Stadtbezirk) – Eingemeindungen, Bezirksteile, angrenzende Bezirke, Verkehr, PLZ
- Wikipedia: Bogenhausen, Parkstadt Bogenhausen, Arabellapark, Prinz-Eugen-Park
- muenchen.travel: Stadtteil Bogenhausen (Denkmalschutz Parkstadt)
- Stadtwerke München: Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
