Hausverwaltung Maxvorstadt: WEG- und Mietverwaltung im Stadtbezirk 3
LIKKA Immobilien verwaltet Wohnungseigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Eigentumswohnungen in der Münchner Maxvorstadt, vom Königsplatz bis zur Universität, persönlich betreut vom Büro in München. Hier lesen Sie, was die Verwaltung leistet, was sie kostet und woran Sie eine gute Verwaltung erkennen.
Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir die Häuser in diesem Münchner Stadtbezirk: klassizistische Altbauten, Wohnanlagen der Wiederaufbauzeit, einzelne Neubauten und Häuser mit Läden und Büros im Erdgeschoss. Für Sie zählt, dass Ihre Immobilie in guten Händen ist: das Haus gepflegt, die Rücklage geplant, alles nachvollziehbar abgerechnet.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA verwaltet in der Maxvorstadt Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Einheiten im Stadtbezirk 3; die Betreuung übernimmt das LIKKA-Büro in München, Drachenseestraße 1.
- Leistungen: kaufmännische, technische und rechtliche Verwaltung aus einer Hand: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Verwaltung von Gewerbeimmobilien und Messdienst.
- Kosten: Gute Beratung und Hausverwaltung in der Maxvorstadt hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht und zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Typisch für den Bezirk: Zwei Drittel der Wohnungen stammen aus der Zeit nach 1948. Viele dieser Häuser brauchen jetzt eine Sanierung.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Maxvorstadt auf einen Blick
Die Maxvorstadt ist der Stadtbezirk 3 der Landeshauptstadt München und hat 52.501 Einwohner (Stand 31.12.2025) auf 4,3 Quadratkilometern. Sie liegt zwischen Altstadt, Schwabing und Neuhausen, westlich von Englischem Garten und Isar. Mit Ludwig-Maximilians-Universität, Technischer Universität, den Hochschulen für Politik und für Philosophie und dem Kunstareal ist sie das Wissenschafts- und Museumsviertel der Stadt.
| Stadtbezirk | Nr. 3 der Landeshauptstadt München |
|---|---|
| PLZ | 80333, 80335, 80539, 80636, 80797, 80798, 80799, 80801, 80802 |
| Einwohner | 52.501 (Stand 31.12.2025, Landeshauptstadt München, Statistik) |
| Fläche | 4,3 km² |
| Bezirksteile | Königsplatz, Augustenstraße, St. Benno, Marsfeld, Josephsplatz, Am alten nördlichen Friedhof, Universität, Schönfeldvorstadt, Maßmannbergl |
| U-Bahn | U2 (Königsplatz, Theresienstraße, Josephsplatz), U3 und U6 (Universität), U1 (Stiglmaierplatz) |
| Fernwärme | Wärmenetz im Großteil des Bezirks · Teile im Dampfnetz, Umstellung geplant |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Landeshauptstadt München, Statistik; Wikipedia (Maxvorstadt); Stadtwerke München (Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA)
Geplant wurde die Maxvorstadt zwischen 1805 und 1810 unter dem ersten bayerischen König Maximilian I. Joseph, nach dem sie benannt ist. Gebaut wurde größtenteils erst nach 1825 unter Ludwig I. im klassizistischen Stil. So entstanden Königsplatz, Ludwigstraße und das heutige Kunstareal mit Pinakotheken, Glyptothek und Lenbachhaus.
Welche Leistungen übernimmt die Hausverwaltung in der Maxvorstadt?
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser, die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Eigentumswohnungen oder die Gewerbeverwaltung für Gewerbeimmobilien wie Läden, Praxen und Büros. Dazu gehören kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben, alles aus einer Hand und mit Fokus auf den Werterhalt Ihrer Immobilie.
Kaufmännisch erstellen wir Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Abrechnung der Nebenkosten, führen die Buchhaltung und prüfen Rechnungen, Versicherungen und Rahmenverträge. Kosten kontrollieren wir proaktiv. Technisch organisieren wir Instandhaltung und Reparaturen und überwachen die Handwerker; das braucht Know-how und Expertise mit älteren Gebäuden. Rechtlich reicht die Arbeit von der Einberufung der Eigentümerversammlung bis zur Umsetzung der Beschlüsse; gegenüber Dritten vertreten wir die Gemeinschaft.
WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentum: der Unterschied
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Kernaufgaben | Versammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Neuvermietung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Wohnungsübergabe, Abstimmung mit dem Verwalter der WEG |
| Mehr erfahren | WEG-Verwaltung München | Mietverwaltung München | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Technik, Digitalisierung und Kundenportal
Bei regelmäßigen Begehungen vor Ort fallen Schäden früh auf. Reparaturen vergeben wir an Partner aus unserem regionalen Netzwerk von Handwerkern, gerade bei Altbauten ein Vorteil. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst digital ab, Fragen zur Heizung klärt die Energieberatung. Digitale Technologien setzen wir ein, wo sie Arbeit sparen: Unsere Kunden sehen im Kundenportal laufende Vorgänge in Echtzeit und haben rund um die Uhr Zugriff auf Belege, Verträge, Protokolle und Informationen zum Objekt. Auf Wunsch übernehmen wir auch die Bewertung Ihrer Immobilie in der Wertermittlung und begleiten den Verkauf.
Was kostet eine Hausverwaltung in der Maxvorstadt?
Gute Beratung und Hausverwaltung in der Maxvorstadt hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Hausverwaltung ist eine Dienstleistung, deren Aufwand in der Regel vor allem von der Anzahl der Einheiten und vom Zustand der Immobilie abhängt.
Welche Faktoren den Preis bestimmen
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen sind je Einheit meist günstiger zu verwalten als kleine Häuser. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal; Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung, Angebote und Bauüberwachung. | MITTEL |
Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Ihre Hausverwaltung in der Maxvorstadt?
Kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München: Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst, wie der Beitrag Selbstverwaltung in der WEG zeigt. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 tragen Verwalter aber mehr Verantwortung, und Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. Bei mehr als einer Handvoll Einheiten lohnt sich meist eine professionelle Verwaltung, die Eigentümer von kaufmännischen und rechtlichen Aufgaben entlastet.
Im Team arbeiten Experten für Buchhaltung, Technik und WEG-Recht, und unsere Mitarbeiter vertreten sich bei Urlaub und Krankheit. Bei der Selbstverwaltung tragen Sie Zeitaufwand und Haftungsrisiko für Ihre Immobilie selbst.
Woran erkennen Sie einen guten Hausverwalter?
In Verzeichnissen der Branche finden Sie viele Haus- und Immobilienverwaltungen mit Sternen und kurzen Bewertungen. Sterne zeigen Stimmungen, aber selten, wie sorgfältig eine Immobilienverwaltung abrechnet oder wie viel technisches Know-how sie mitbringt. Verlässlicher sind diese sechs Nachweise, sortiert nach Gewicht.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Digitales Eigentümerportal | Zugang zu Belegen und Protokollen zeigen lassen | EMPFOHLEN |
Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste.
Die Viertel der Maxvorstadt: was Eigentümer wissen sollten
Der Stadtbezirk 3 besteht aus neun Bezirksteilen. Der klassizistische Süden um Königsplatz und Ludwigstraße fällt ins Auge, doch das nördliche Gründerzeitviertel wurde im Zweiten Weltkrieg weitgehend zerstört und rasch wiederaufgebaut. Deshalb stammen zwei Drittel des Wohnungsbestands aus der Zeit nach 1948.
| Viertel | Prägung | Typische Themen für Eigentümer |
|---|---|---|
| Königsplatz und Augustenstraße | Klassizistischer Süden mit Kunstareal | Denkmalschutz bei Altbauten, Häuser mit Läden im Erdgeschoss |
| Universität und Schönfeldvorstadt | Ludwigstraße, Hochschulen, viele kleine Einheiten | Häufige Mieterwechsel, Studentenwohnungen, Wohnungsübergaben |
| Josephsplatz, St. Benno, Am alten nördlichen Friedhof, Maßmannbergl | Wohnviertel im Norden und Westen, Gründerzeit- und Wiederaufbauhäuser | Fassade, Balkone, Leitungen |
| Marsfeld | Südwestlicher Bezirksteil an der Bahnachse | Gemischt genutzte Häuser mit Wohnungen und Büros |
Viele Häuser sind in Eigentumswohnungen aufgeteilt, die Selbstnutzern und Kapitalanlegern gehören. Hier spielt die Verwaltung eine wichtige Rolle: Mit klaren Prozessen und offener Kommunikation bringt sie beide Interessen zusammen.
Typische Themen für Eigentümer in der Maxvorstadt
Wiederaufbauhäuser im zweiten Lebenszyklus
Viele Gebäude der Wiederaufbauzeit erreichen jetzt das Alter, in dem Grundlegendes ansteht: ungedämmte Fassaden, Balkone mit Betonschäden, Elektrik und Leitungen aus der Bauzeit. Eine Instandhaltungsplanung über zehn Jahre legt fest, welche Instandhaltung wann ansteht. Wer die Sanierung von Dach, Fassade und Balkonen in einem Zug angeht, spart Gerüst- und Planungskosten und sichert Werterhalt und Wertsteigerung der Immobilie. Bei Fragen zu Statik oder Denkmalschutz ziehen wir externe Experten hinzu und behalten dabei die Rücklage im Blick. Wie Sie die Rücklage dafür bemessen, lesen Sie im Beitrag Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen?. Warum Aufschieben meist teurer wird, zeigt Sanierung aufschieben: was es kostet.
Vermietung an Studierende und Berufstätige
Die Nähe zu Universitäten und Hochschulen hält die Nachfrage bei der Vermietung in der Maxvorstadt hoch. Kleine Einheiten wechseln oft den Mieter. Für Vermieter heißt das: saubere Übergaben, korrekt angelegte Kautionen und eine pünktliche Abrechnung der Nebenkosten. Unsere Mietverwaltung übernimmt das und ist Ansprechpartner gegenüber den Mietern, von der Vermietung bis zum Auszug. Hilfreich ist der Beitrag Betriebskosten abrechnen; neue Mieter findet unser Service Wohnung vermieten.
Fernwärme in der Maxvorstadt
Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke München liegt das Wärmenetz im Großteil des Bezirks. Teile liegen im Dampfnetz, für das eine Umstellung geplant ist. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse. Hintergründe finden Sie im Beitrag Netzarten der Fernwärme und in der Fernwärme-Karte für München.
Bauen und Modernisieren: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet nicht der Einzelne, sondern die Gemeinschaft: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Eine erfahrene Verwaltung bringt rechtliche, technische und finanzielle Aspekte zusammen: Beschluss, Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage, Genehmigungen und Handwerker. Unser Ansatz: früh planen statt Lösungen unter Zeitdruck suchen.
Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach Bayerischer Bauordnung und Bebauungsplan, bei Baudenkmälern auch nach dem Denkmalschutz.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Nach einer Besichtigung vor Ort erstellen wir ein Angebot. LIKKA bereitet die Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung mit dem Beirat vor, übernimmt Unterlagen, Konten und Verträge vom Vorverwalter und richtet allen Eigentümern den Zugang zum Kundenportal ein.
Den Fahrplan beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan. Mehr auf der Seite Verwalterwechsel.
Hausverwaltung in München: angrenzende Stadtbezirke der Maxvorstadt
An die Maxvorstadt grenzen Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Schwanthalerhöhe, Neuhausen-Nymphenburg, Schwabing-West und Schwabing-Freimann. Die Betreuung übernimmt das LIKKA-Büro in der Drachenseestraße 1 im Stadtbezirk Sendling-Westpark; dasselbe Team verwaltet Immobilien in der Maxvorstadt und ihrer Umgebung in München. Wie wir als Hausverwaltung in München arbeiten, zeigt die Seite Hausverwaltung München.
- Altstadt-Lehel
- Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
- Schwanthalerhöhe
- Neuhausen-Nymphenburg
- Schwabing-West
- Schwabing-Freimann
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für die Maxvorstadt?
Die Maxvorstadt wird vom LIKKA-Büro in München betreut, Drachenseestraße 1, 81373 München: Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Das Erstgespräch ist kostenfrei; Ihre persönlichen Ansprechpartner erreichen Sie per Telefon oder E-Mail.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in der Maxvorstadt hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern, getrennten Konten je WEG und pünktlicher Jahresabrechnung. Siehe die Checkliste.
Was steht bei den Wiederaufbau-Häusern in der Maxvorstadt an?
Viele Häuser aus den 1950er und 1960er Jahren brauchen jetzt Dämmung, neue Fenster, sanierte Balkone und neue Leitungen. Wer diese Arbeiten bündelt und rechtzeitig plant, vermeidet hohe Sonderumlagen.
Gibt es in der Maxvorstadt Fernwärme?
Ja. Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke liegt das Wärmenetz im Großteil der Maxvorstadt. Teile liegen im Dampfnetz, für das eine Umstellung geplant ist. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse; einen Überblick gibt unsere Fernwärme-Karte für München.
Welcher Bezirksausschuss ist für die Maxvorstadt zuständig?
Zuständig ist der Bezirksausschuss 3 Maxvorstadt, das gewählte Gremium des Stadtbezirks. Er wird etwa zu Bebauungsplänen angehört; seine Sitzungen sind öffentlich.
Quellen
- Landeshauptstadt München, Statistik: Einwohner Stadtbezirk 3 Maxvorstadt, Stand 31.12.2025 (über Wikipedia)
- Wikipedia: Maxvorstadt (Stadtbezirk 3): Fläche, Bezirksteile, angrenzende Bezirke, Geschichte, Wohnungsbestand nach 1948, U-Bahn, Hochschulen, Kunstareal, PLZ
- Stadtwerke München: Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
