Hausverwaltung Harlaching und Untergiesing: WEG- und Mietverwaltung
Sie sind Wohnungseigentümer, Vermieter oder Investor in Harlaching oder Untergiesing? LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen im Stadtbezirk 18, persönlich betreut vom Büro in München. Hier lesen Sie, was die Hausverwaltung leistet, was sie kostet und woran Sie gute Arbeit erkennen.
Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir die Bandbreite dieses Münchner Stadtteils: Mehrfamilienhäuser in Untergiesing, Siedlungen in Neuharlaching und aufgeteilte Villen in Alt-Harlaching. Diese Seite richtet sich an Eigentümergemeinschaften, Vermieter und Investoren im Bezirk. Für sie zählen der Wert ihrer Immobilien, eine geplante Rücklage und nachvollziehbare Abrechnungen.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA verwaltet in Untergiesing-Harlaching Wohnungseigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen im Stadtbezirk 18, betreut vom LIKKA-Büro in München (Drachenseestraße 1).
- Leistungen: kaufmännische, technische und rechtliche Verwaltung aus einer Hand, von der Buchhaltung bis zur Objektbegehung.
- Kosten: ein fairer Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
Untergiesing-Harlaching auf einen Blick
Untergiesing-Harlaching ist der Stadtbezirk 18 der Landeshauptstadt München und hat 54.227 Einwohner (Stand 31.12.2025) auf 8,06 Quadratkilometern. Der Bezirk liegt im Süden der Stadt am rechten Isarufer. In der Umgebung liegen Au-Haidhausen im Norden, Obergiesing-Fasangarten im Osten und die Gemeinde Grünwald im Süden. Harlaching wurde am 1. Oktober 1854 mit etwa 50 Einwohnern nach München eingemeindet.
| Stadtbezirk | Nr. 18 der Landeshauptstadt München |
|---|---|
| PLZ | 81543, 81545, 81547 |
| Einwohner | 54.227 (Stand 31.12.2025), Fläche 8,06 km² |
| Viertel | Untergiesing mit Kutscherviertel, Alt-Harlaching, Neuharlaching, Menterschwaige |
| U-Bahn und Tram | U1 mit Candidplatz, Wettersteinplatz und Endstation Mangfallplatz; Tram 25 am Wettersteinplatz |
| Straßen | Mittlerer Ring (Candidstraße), Tegernseer Landstraße mit Übergang in die A 995 |
| Fernwärme | Kaum Wärmenetz, meist dezentrale Lösungen · weitere Teile werden geprüft |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Adresse: Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Welche Leistungen übernimmt die Hausverwaltung in Harlaching?
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die Mietverwaltung für Mietshäuser, die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen oder die Verwaltung der Gemeinschaft: Als WEG-Verwaltung in München betreuen wir Gemeinschaften jeder Größe. Dazu gehören Buchhaltung und Mahnwesen, Abrechnungen, Versammlungen und die technische Betreuung Ihrer Immobilien.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Vermieter eines ganzen Mietshauses | Kapitalanleger mit einer vermieteten Wohnung |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Abstimmung mit dem Verwalter der Gemeinschaft |
| Mehr erfahren | WEG-Verwaltung München | Mietverwaltung München | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Technische Betreuung, digitale Abläufe und persönlicher Kontakt
Zur technischen Betreuung gehören regelmäßige Objektbegehungen, bei Bestandsanlagen mindestens einmal im Jahr, die Beauftragung und Überwachung von Handwerkern sowie Wartung und Instandhaltung von Heizung, Dach und Leitungen. Heiz- und Wasserkosten erfasst der Messdienst. Digitale Prozesse entlasten alle Beteiligten: Abrechnungen, Verträge und Protokolle liegen jederzeit im Kundenportal, Zuständigkeiten sind klar und Unterlagen sauber abgelegt. Auch für Ihre Immobilien im Bezirk arbeiten wir mit diesen digitalen Prozessen. Der persönliche Kontakt bleibt trotzdem wichtig. Ihre Anliegen klären persönliche Ansprechpartner per Telefon, E-Mail oder im Termin vor Ort. Wenn Sie verkaufen möchten, helfen gepflegte Unterlagen; den Verkauf begleiten wir auf Wunsch.
Was kostet eine Hausverwaltung in Harlaching und Untergiesing?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Harlaching hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Kleine Häuser, etwa aufgeteilte Villen, sind je Einheit meist aufwendiger als große Anlagen. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung werden extra berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung und Bauüberwachung. | MITTEL |
Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Ihre Hausverwaltung in Harlaching: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Für München-Harlaching und Untergiesing: kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München, Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung in München?
Eine Eigentümergemeinschaft muss keinen Verwalter bestellen. Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst, wie der Beitrag Selbstverwaltung in der WEG zeigt. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 tragen Verwalter mehr Verantwortung, und seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.
Gute Hausverwaltung erkennen: Bewertung, Nachweise, Erfahrung
Wer in der Region eine Hausverwaltung sucht, findet in Verzeichnissen zu jedem Eintrag Adresse, Telefon und Mail, oft mit Bewertung. Eine gute Bewertung zeigt die Zufriedenheit einzelner Kunden, aber selten, wie sorgfältig abgerechnet wird. Ob Eigentümer mit ihrer Verwaltung zufrieden sind, hängt vor allem von individueller Betreuung, Erreichbarkeit und transparenten Abrechnungen ab. Verlässlicher als Sterne sind diese Kriterien.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO mit Weiterbildungspflicht | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Erreichbarkeit und Transparenz | Persönliche Ansprechpartner, transparente Abrechnungen, Einsicht in Belege | WICHTIG |
| 6 | Erfahrung mit Bestandsimmobilien | Referenzen mit vergleichbaren Häusern nennen lassen, nicht nur die Bewertung lesen | EMPFOHLEN |
Mehr im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste.
Hausverwaltung Untergiesing: die Viertel im Stadtteil
Der Bezirk verbindet zwei sehr unterschiedliche Teile: Untergiesing, das tief gelegene frühere Arbeiterviertel am Isarufer, und Harlaching auf der Hochterrasse, das zu den gehobenen Wohnlagen Münchens gehört.
| Viertel | Prägung | Typische Themen für die Verwaltung |
|---|---|---|
| Untergiesing | Bis ins 19. Jahrhundert vor allem Auwald, die Lohe, mit Mühlen am Auer Mühlbach; vereinzelt kleine Herbergen in der Pilgersheimer Straße | Mehrfamilienhäuser verschiedener Baujahre: Leitungen, Fassaden, Fenster |
| Kutscherviertel | Zwischen U-Bahnhof Kolumbusplatz und Schyrenbad, früher Viertel der Lohnkutscher; die letzten einstöckigen Häuser um 1840 wichen 2011 einem Neubau | Neuere Mehrfamilienhäuser neben älterem Bestand |
| Alt-Harlaching und Menterschwaige | Erstmals um 1150 erwähnt, St.-Anna-Kircherl seit 1186 belegt; ab etwa 1900 Gartenstadt Harlaching nach Plänen von Gabriel von Seidl und Max Littmann, danach die Villenkolonie Menterschwaige am Isarhochufer | Aufgeteilte Villen, Gärten mit altem Baumbestand, wenige Eigentümer je Haus |
| Neuharlaching | Erschließung ab etwa 1920 mit Eigenheimen und gemeinnützigen Geschosswohnungen, später die Siedlung am Perlacher Forst (1954); heute viele Neubauten | Siedlungshäuser und neue Eigentumswohnanlagen |
Seit den 1970er Jahren wurden in Harlaching viele Ein- und Zweifamilienhäuser abgerissen und durch Eigentumswohnanlagen ersetzt. Daraus sind zahlreiche kleine Eigentümergemeinschaften entstanden. Im Bezirk liegen außerdem der Tierpark Hellabrunn und das Stadion an der Grünwalder Straße, beide seit 1911, sowie das Klinikum Harlaching.
Typische Themen für Immobilien im Stadtbezirk
Kleine Gemeinschaften in aufgeteilten Villen
In einer aufgeteilten Villa entscheiden oft nur zwei oder drei Eigentümer über Dach, Heizung und Garten. Umso wichtiger sind eine klare Teilungserklärung mit eindeutigen Sondernutzungsrechten und eine gute Zusammenarbeit. Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, erklärt der Beitrag Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Gärten, alte Bäume und Verkehrssicherungspflicht
Große Gärten mit altem Baumbestand prägen Alt-Harlaching. Die Gemeinschaft ist für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich und trägt die Verkehrssicherungspflicht: Bäume, Wege und Zufahrten müssen regelmäßig kontrolliert werden. Für das Fällen geschützter Bäume braucht es in München eine Genehmigung nach der Baumschutzverordnung. Eine erfahrene Hausverwaltung in Harlaching achtet deshalb auf Verkehrssicherung und Baumpflege. Wir organisieren Baumkontrolle, Baumpflege und Winterdienst.
Rücklage, Sonderumlage oder Darlehen
Steht eine große Erneuerung an, muss die Gemeinschaft entscheiden, ob sie die Kosten aus der Rücklage, über eine Sonderumlage oder mit einem WEG-Darlehen finanziert. Wie hoch die Rücklage sein sollte, erklärt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen? Warum Aufschieben teurer wird, zeigt Sanierung aufschieben: was es kostet.
Vermieten im Bezirk
Eine professionelle Mietverwaltung entlastet Eigentümer von Verwaltungsaufgaben. Für Vermieter zählen eine saubere Nebenkostenabrechnung, ein reibungsloser Mieterwechsel und eine klare Mieterkommunikation. Welche Kosten umlagefähig sind, steht im Beitrag Betriebskosten richtig abrechnen; Orientierung zur Miethöhe gibt der Mietspiegel München.
Bauen und Modernisieren in München: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Gemeinschaft (§ 20 WEG). Wir prüfen das Vorhaben vor Ort und planen so, dass Beschluss, Finanzierung, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen.
Bei Dämmung und Heizungswechsel nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz berät unsere Energieberatung.
Verwalterwechsel in München: so läuft er ab
Eine Gemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten.
Den Fahrplan beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan, die rechtlichen Wege zeigt Verwalter abberufen.
Hausverwaltung in der Umgebung: angrenzende Münchner Stadtbezirke und Grünwald
Untergiesing-Harlaching grenzt im Norden an Au-Haidhausen und im Osten an Obergiesing-Fasangarten. Jenseits der Isar liegen Sendling und Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln, im Süden die Gemeinde Grünwald. Das Team des LIKKA-Büros in München betreut Immobilien in der ganzen Umgebung, mit derselben Verwaltung und denselben digitalen Abläufen. Einen Überblick über die ganze Stadt bietet die Seite Hausverwaltung München.
- Au-Haidhausen
- Obergiesing-Fasangarten
- Sendling
- Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln
- Grünwald
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Untergiesing-Harlaching?
Untergiesing-Harlaching wird vom LIKKA-Büro in München betreut, Adresse: Drachenseestraße 1, 81373 München. Kontakt per Tel. 089 45469261 oder E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Das Erstgespräch ist kostenfrei.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Harlaching hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Hat jede WEG eine Hausverwaltung?
Nein. Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet eine Gemeinschaft nicht, einen Verwalter zu bestellen. Ohne Verwalter vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b WEG). Jeder Eigentümer kann aber verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.
Was darf der Verwalter nicht?
Ohne Beschluss darf der Verwalter nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung oder dringende Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils treffen (§ 27 Abs. 1 WEG). Größere Aufträge und bauliche Veränderungen brauchen einen Beschluss der Eigentümer. Das Geld der Gemeinschaft muss er getrennt von seinem eigenen Vermögen führen.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern, getrennten Konten, transparenten Abrechnungen und persönlichen Ansprechpartnern. Siehe die Checkliste.
Ist Harlaching teuer?
Alt-Harlaching mit der Menterschwaige ist ein aus der Gartenstadtidee entstandenes Villenviertel und gehört zu den gehobenen Wohnlagen Münchens. Untergiesing und Neuharlaching sind gemischter bebaut. Wie sich die Preise für Immobilien in München entwickeln, zeigt unsere Seite Immobilienpreise München.
Gibt es in Untergiesing-Harlaching Fernwärme?
Bisher kaum. Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke gibt es im Bezirk kaum ein Wärmenetz, meist sind dezentrale Lösungen gefragt; weitere Teile werden geprüft. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse; einen Überblick gibt unsere Fernwärme-Karte für München.
Quellen
- Wikipedia: Untergiesing-Harlaching (Einwohner 31.12.2025 nach Statistik der Landeshauptstadt München, Fläche, PLZ, Lage und Grenzen, Eingemeindung Harlaching 1854, Viertel, Gartenstadt, Neuharlaching, Kutscherviertel, Tierpark, Stadion, Klinikum)
- Wikipedia: Sendling und Thalkirchen (angrenzende Stadtbezirke jenseits der Isar)
- Wikipedia: U-Bahnhöfe Candidplatz, Wettersteinplatz und Mangfallplatz
- Stadtwerke München: Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 9b, 20, 26, 26a, 27; Gewerbeordnung § 34c; Baumschutzverordnung der Landeshauptstadt München
