Hausverwaltung Schwabing-Freimann: WEG- und Mietverwaltung
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Schwabing-Freimann? LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Eigentumswohnungen von der Münchner Freiheit bis Freimann, persönlich betreut vom Büro in München. Hier lesen Sie, was die Verwaltung leistet, was sie kostet und woran Sie gute Verwalter erkennen.
Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir Jugendstilhäuser in Schwabing ebenso wie junge Wohnanlagen im Domagkpark oder in der Parkstadt Schwabing. Ob Eigentümergemeinschaft, Mietshaus oder vermietete Wohnung: Sie bekommen persönlichen Service, transparente digitale Abläufe und Lösungen, die zu den Bedürfnissen Ihrer Gemeinschaft passen. Als Ihr Partner bringen wir Erfahrung mit Altbau und Neubau mit und halten Ihre Immobilie in guten Händen.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA verwaltet in Schwabing-Freimann Wohnungseigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen im Stadtbezirk 12, betreut vom LIKKA-Büro in München.
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Miet-, Sondereigentums- und Gewerbeverwaltung aus einer Hand, kaufmännisch, technisch und rechtlich.
- Kosten: Gute Beratung und Hausverwaltung in Schwabing-Freimann hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet.
- Qualität: Erlaubnis nach § 34c GewO, Berufshaftpflicht als Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG, Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel: jederzeit möglich, der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
Schwabing-Freimann auf einen Blick
Schwabing-Freimann ist der Stadtbezirk 12 der Landeshauptstadt München und hat 76.809 Einwohner (Stand 31.12.2025) auf 25,67 km². Der Bezirk reicht von der Münchner Freiheit und dem Englischen Garten im Süden bis zur Fröttmaninger Heide und zur Allianz Arena im Norden.
| Stadtbezirk | Nr. 12 der Landeshauptstadt München |
|---|---|
| PLZ | 80538, 80801, 80802, 80803, 80804, 80805, 80807, 80939 |
| Einwohner | 76.809 (Stand 31.12.2025) |
| Fläche | 25,67 km² |
| Viertel | Alte Heide, Biederstein, Neuschwabing, Parkstadt Schwabing, Domagkpark, Schwabinger Tor, Hirschau, Kieferngarten, Studentenstadt, Fröttmaning |
| U-Bahn und Tram | U6 als Nord-Süd-Achse, U3 ab Münchner Freiheit, Tram 23 (seit Dezember 2009) |
| Straßen | A9 mit Anschlussstellen Freimann und Fröttmaning, Leopoldstraße und Ungererstraße |
| Fernwärme | Wärmenetz in Teilen des Bezirks |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · muenchen@likka-immobilien.de |
Geschichte in Kürze
Schwabing wurde 782 erstmals erwähnt, 1886 zur Stadt erhoben und 1890 nach München eingemeindet. Freimann wurde im 10. Jahrhundert erstmals erwähnt und kam am 1. Oktober 1931 zu München. Knapp 58 Prozent der Haushalte im Bezirk sind Ein-Personen-Haushalte.
Hausverwaltung Schwabing-Freimann: welche Leistungen übernehmen wir?
Je nach Eigentumsform übernehmen wir die WEG-Verwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Die Betreuung umfasst kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Wohnungseigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer Eigentumswohnung |
| Rechtsgrundlage | WEG | BGB-Mietrecht | BGB-Mietrecht |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Buchhaltung, Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage | Mietverträge, Mietinkasso, Betriebskostenabrechnung, Mieterwechsel | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung, Abstimmung mit dem WEG-Verwalter |
| Mehr erfahren | WEG-Verwaltung München | Mietverwaltung München | Zur Sondereigentumsverwaltung |
WEG-Verwaltung: Aufgaben und Verantwortung
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 WEG), der Verwalter führt sie aus. Er beruft die Eigentümerversammlung ein, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung fristgerecht, führt die Buchhaltung und setzt Beschlüsse um. Das Konto jeder Gemeinschaft führen wir auf ihren Namen. Dafür braucht es qualifiziertes Personal für kaufmännische und rechtliche Themen.
Technisches Gebäudemanagement
Die technische Verwaltung organisiert Instandhaltung und Sanierung: regelmäßige Begehungen, Wartungsverträge, Angebote und die Überwachung von Handwerksleistungen. Dafür braucht es qualifizierte Fachkräfte. Für schnelle Reparaturen arbeiten wir mit Partnerbetrieben aus unserem Handwerkernetz in München. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst ab.
Digitales Kundenportal
Abrechnungen, Belege, Protokolle und Beschlüsse stehen Eigentümern rund um die Uhr im Kundenportal bereit. Fragen und Schadensmeldungen geben Sie dort auf. Das schafft Transparenz und macht jeden Vorgang nachvollziehbar. Versammlungen bieten wir auf Wunsch hybrid mit Online-Teilnahme an. Welche digitalen Werkzeuge und Softwarelösungen wir dafür nutzen, zeigt die Seite Technologie.
Was kostet eine Hausverwaltung in Schwabing-Freimann?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Schwabing-Freimann hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Welche Faktoren den Preis bestimmen
Den größten Einfluss haben die Anzahl der Einheiten, der Leistungsumfang und der Zustand des Hauses. Große Wohnanlagen sind je Einheit meist günstiger zu verwalten als kleine Häuser. Aufzug, Tiefgarage oder Lüftungsanlage erhöhen den Prüf- und Wartungsaufwand. Wichtig bei der Auswahl: Jeder Service sollte im Angebot klar benannt sein. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Anbieter der Branche immer mit dem vollständigen Leistungsumfang. Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Hausverwaltung Schwabing-Freimann: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Kontakt für ein kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München: Tel. 089 45469261 · muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst, mehr dazu im Beitrag Selbstverwaltung in der WEG. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer aber einen zertifizierten Verwalter verlangen. Schon bei wenigen Wohnungen überwiegen meist die Vorteile professioneller Hausverwaltung.
Was ein professioneller Verwalter mitbringt
Ein professioneller Anbieter bringt Fachbuchhaltung, Vertretung bei Urlaub oder Krankheit und ein Netz von Handwerkern mit. Er trägt Verantwortung für fremdes Vermögen und ist dafür versichert. Für Sie bedeutet das rechtliche Sicherheit und weniger eigenen Aufwand.
Gute Hausverwaltung erkennen: Bewertungen, Sterne und Nachweise
Bewertungen und Sterne in Branchenverzeichnissen zeigen Stimmungen, aber selten, wie sorgfältig abgerechnet wird. Verlässlicher sind Nachweise zu Qualifikation und Versicherung, gute Erreichbarkeit und klare Kommunikation. Aussagekräftiger als Sterne sind Bewertungen, die konkret beschreiben, wie Abrechnung und Erreichbarkeit funktionieren. Achten Sie deshalb darauf, wer Ihr Ansprechpartner ist, wie schnell die Verwaltung auf Anliegen reagiert und ob sie Ortskenntnis in Ihrem Stadtteil mitbringt. Fragen Sie auch nach dem direkten Kontakt zu Ihrem Ansprechpartner. Kurze Anfahrtswege erleichtern die Betreuung vor Ort. Mitgliedschaften in den Fachverbänden der Branche sind ein weiterer Hinweis, wie ernst ein Anbieter Weiterbildung nimmt.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Prüfungsnachweis | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Pünktliche, transparente Jahresabrechnung | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Persönliche Ansprechpartner und Erreichbarkeit | Namen und Durchwahl erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Verbandsmitgliedschaft (z. B. VDIV, IVD) | Mitgliederliste des Verbands | EMPFOHLEN |
| 8 | Referenzen aus vergleichbaren Objekten | Kontakt zu einem Beirat erbitten | EMPFOHLEN |
Vollmachtsgrenzen im Verwaltervertrag
Klären Sie im Verwaltervertrag außerdem die Vollmachtsgrenzen, also bis zu welchem Betrag der Verwalter ohne Beschluss Aufträge vergeben darf. Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste.
Die Viertel in Schwabing-Freimann: Altbau im Süden, Neubau im Norden
Im Süden prägen Altbauten um 1900 das alte Schwabing, im Norden entstanden seit dem Jahr 2000 auf früheren Industrie- und Kasernenflächen ganze neue Quartiere. Dazwischen liegen Siedlungen wie die Alte Heide und Kieferngarten. Für die Hausverwaltung bedeutet das je nach Baujahr ganz unterschiedliche Aufgaben.
| Viertel | Prägung | Typische Themen für Eigentümer |
|---|---|---|
| Biederstein, Neuschwabing | Altbauten rund um Münchner Freiheit und Leopoldstraße | Dächer, Leitungen, Heizung, Läden im Erdgeschoss |
| Parkstadt Schwabing | Seit 2000 auf rund 40 Hektar früherem Industriegebiet, rund 1.500 Wohnungen, davon etwa 500 gefördert, dazu Büros und Hotels | Gemischte Nutzung, Tiefgaragen, Haustechnik |
| Domagkpark | Ehemalige Funkkaserne, Wohnungsbau ab 2013, rund 1.600 Wohnungen für etwa 4.000 Menschen | Junge Gemeinschaften, erste Wartungszyklen |
| Schwabinger Tor | Neun Gebäude, errichtet 2013 bis 2017 | Gemischt genutzte Gebäude, Gewerbe und Wohnen |
| Studentenstadt Freimann | 2.478 Wohnplätze in 14 Häusern, die größte Studentensiedlung Deutschlands | Nachfrage nach kleinen Wohnungen |
| Kieferngarten, Fröttmaning | Freimanner Norden an U6 und A9, nahe Fröttmaninger Heide und Allianz Arena | Siedlungshäuser, Gewerbe, Verkehrslage |
Typische Themen für Ihre Immobilie in Schwabing-Freimann
Altbau in Schwabing: Erhaltung planen
In den Schwabinger Altbauten stehen Dächer, Leitungen und die Heizungsfrage an. Ein Plan, der Maßnahmen, Rücklage und Kosten über mehrere Jahre zusammendenkt, verhindert teure Notreparaturen und sichert den Werterhalt. Wie hoch die Rücklage sein sollte, zeigt der Beitrag Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen?
Junge Wohnanlagen im Norden
Mängelansprüche gegen den Bauträger verjähren beim Werkvertrag in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme. Ist die Frist abgelaufen, rücken Wartung und Instandhaltung in den Vordergrund: Lüftungsanlagen, Wärmepumpen, Tiefgaragen und Aufzüge brauchen Verträge, die zur Anlage passen. Für noch laufende Fristen hilft der Beitrag Mängel am Gemeinschaftseigentum.
Vermietung an Singles und Studierende
Viele Menschen im Bezirk leben allein, die Nachfrage nach kleinen Wohnungen ist entsprechend hoch. Für Vermieter zählen saubere Verträge, korrekte Mietkaution und pünktliche Betriebskostenabrechnung, siehe Betriebskosten richtig abrechnen. Die Belange der Mieter laufen über uns; beim Mieterwechsel übernehmen wir Übergabe und Neuvermietung.
Bauen und Modernisieren: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen den Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Wir bereiten ihn mit Angeboten und Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage vor.
Baugenehmigung und Heizungstausch
Ob zusätzlich eine Baugenehmigung nötig ist, richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung; Information und Auskunft gibt die Lokalbaukommission auf der Webseite der Landeshauptstadt München. Welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Jede Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten vom Vorverwalter.
| Schritt | Was passiert | Wer |
|---|---|---|
| 1 | Angebot nach Besichtigung | LIKKA |
| 2 | Beschlussvorlagen für Abberufung und Neubestellung | LIKKA mit dem Beirat |
| 3 | Beschluss in der Eigentümerversammlung | Gemeinschaft |
| 4 | Übernahme von Unterlagen, Konten und Verträgen | LIKKA |
| 5 | Zugang zum Kundenportal für die ganze Gemeinschaft | LIKKA |
Fahrplan und Hilfe beim Wechsel
Den Ablauf beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan, die rechtlichen Wege zeigt Verwalter abberufen. Hilfe und Unterstützung bietet die Seite Zum Verwalterwechsel.
Hausverwaltung in München, Stadtteil für Stadtteil: die Nachbarbezirke
An Schwabing-Freimann grenzen im Westen Milbertshofen-Am Hart und Schwabing-West, im Süden die Maxvorstadt und Altstadt-Lehel, im Osten jenseits der Isar Bogenhausen und im Norden die Stadt Garching und die Gemeinde Oberschleißheim.
Ein Team für alle Bezirke
Die Hausverwaltung für Schwabing-Freimann, Schwabing-West und alle anderen Münchner Stadtbezirke übernimmt dasselbe Team in München. Wer Wohnungen in München-Schwabing-West und in Freimann besitzt, hat so für alle Belange denselben Kontakt, auch in der Umgebung im Münchner Norden. Den Überblick bietet die Seite Hausverwaltung München.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Schwabing-Freimann?
Schwabing-Freimann wird vom LIKKA-Büro in München betreut, Adresse Drachenseestraße 1, 81373 München: Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Das Erstgespräch ist kostenfrei.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Schwabing-Freimann hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Was ist der Unterschied zwischen Hausverwaltung und WEG-Verwaltung?
Hausverwaltung ist der Oberbegriff. Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum von Eigentümergemeinschaften nach dem Wohnungseigentumsgesetz; die Mietverwaltung betreut vermietete Häuser oder Wohnungen im Auftrag des Eigentümers.
Hat jede WEG eine Hausverwaltung?
Nein, Pflicht ist ein Verwalter nicht. Seit dem 1. Dezember 2023 kann aber jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt.
Gibt es in Schwabing-Freimann Fernwärme?
Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke München liegt das Wärmenetz in Teilen des Bezirks. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse; den Überblick gibt die Fernwärme-Karte für München.
Betreut LIKKA auch Schwabing-West?
Ja. München-Schwabing-West grenzt im Westen an den Bezirk und wird vom selben LIKKA-Büro in München betreut. Auch die übrigen Bezirke in der Umgebung betreut dasselbe Team. Details zur Hausverwaltung in München-Schwabing-West finden Sie auf der Seite Hausverwaltung Schwabing-West.
Quellen
- Landeshauptstadt München, Statistisches Amt: Einwohner Stadtbezirk 12, Stand 31.12.2025 (zitiert nach Wikipedia)
- Wikipedia: Schwabing-Freimann (Fläche, angrenzende Bezirke und Gemeinden, Geschichte, U-Bahn, Tram 23, A9, Studentenstadt, Fröttmaninger Heide, Hirschau, Schwabinger Tor, Haushaltsstruktur)
- Wikipedia: Parkstadt Schwabing; Domagkpark
- Stadtwerke München: Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 18, 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c; BGB § 634a
