Hausverwaltung Solln, Thalkirchen, Obersendling und Fürstenried
Sie sind Wohnungseigentümer, Vermieter oder Kapitalanleger in Solln, Thalkirchen, Obersendling, Forstenried oder Fürstenried? LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen im Münchner Stadtbezirk 19, persönlich betreut vom Büro in München. Hier lesen Sie, was die Hausverwaltung leistet, was sie kostet und woran Sie gute Arbeit erkennen.
Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir die Bandbreite des Münchner Südens: Villen und Gärten in Solln, die Großsiedlungen in Fürstenried, alte Dorfkerne in Forstenried und Thalkirchen und neue Quartiere in Obersendling. Für unsere Kunden im Bezirk zählen der Werterhalt ihrer Immobilien, eine geplante Rücklage und nachvollziehbare Abrechnungen.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA verwaltet im Bezirk 19 Wohnungseigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen in Thalkirchen, Obersendling, Forstenried, Fürstenried und Solln, betreut vom LIKKA-Büro in München (Drachenseestraße 1).
- Leistungen: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung mit kaufmännischer, technischer und rechtlicher Betreuung aus einer Hand, von der Buchhaltung über die Eigentümerversammlung bis zur Objektbegehung.
- Kosten: ein fairer Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht, Zertifizierung nach § 26a WEG. LIKKA ist Mitglied im VDIV Bayern und im IVD.
- Wechsel jederzeit möglich: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln auf einen Blick
Der Stadtbezirk 19 der Landeshauptstadt München hat 104.237 Einwohner (Stand 31.12.2025) auf 17,76 Quadratkilometern. Er entstand 1992 aus den früheren Bezirken 24 und 36 und vereint fünf Stadtteile, die einmal eigene Dörfer waren. Im Norden grenzt er an Hadern, Sendling-Westpark und Sendling, im Osten jenseits der Isar an Untergiesing-Harlaching, im Süden an Pullach im Isartal und den Forstenrieder Park, im Westen an Neuried.
| Stadtbezirk | Nr. 19 der Landeshauptstadt München |
|---|---|
| PLZ | 81379, 81475, 81476, 81477, 81479 |
| Einwohner | 104.237 (Stand 31.12.2025), Fläche 17,76 km² |
| Stadtteile | Thalkirchen, Obersendling, Forstenried, Fürstenried, Solln |
| U-Bahn und S-Bahn | U3 von Thalkirchen bis Fürstenried West; S7 und S20 mit den Halten Siemenswerke und Solln |
| Straßen | A 95, B 11 (Wolfratshauser Straße) |
| Fernwärme | Wärmenetz in Teilen des Bezirks · Ausbau in weiteren Teilen geplant |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Adresse: Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Leistungen der Hausverwaltung Solln: WEG-Verwaltung und Mietverwaltung
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Die Aufgaben teilen sich in kaufmännische, technische und rechtliche Bereiche: Buchhaltung und Mahnwesen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Eigentümerversammlungen und Beschlüsse sowie die technische Betreuung des Hauses. Als WEG-Verwaltung sind wir Ansprechpartner für alle Beteiligten der Gemeinschaft und begleiten Sanierungen an Dach und Fassade. Auch Gewerbeeinheiten gehören zu unseren Leistungen.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Vermieter eines ganzen Mietshauses | Kapitalanleger mit einer vermieteten Wohnung |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage, Umsetzung der Beschlüsse | Mietverträge, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Suche nach neuen Mietern, Mieterwechsel, Instandhaltung | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, Abstimmung mit der WEG-Verwaltung der Gemeinschaft |
| Mehr erfahren | WEG-Verwaltung München | Mietverwaltung München | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Technische Betreuung, digitale Abläufe und persönlicher Kontakt
Zur technischen Betreuung gehören regelmäßige Objektbegehungen, die Instandhaltungsplanung und die Beauftragung und Überwachung von Handwerkern. Für Reparaturen greifen wir auf ein Netzwerk zuverlässiger Handwerker, Dienstleister und Partner in München zurück. Heiz- und Wasserkosten erfasst der Messdienst. Unsere Kunden finden Abrechnungen, Verträge und Protokolle digital im Kundenportal. Das macht die Kommunikation einfacher und klärt viele Fragen, bevor Streit entsteht. Ihre Anliegen besprechen persönliche Ansprechpartner per Telefon, E-Mail oder im Termin vor Ort. Läden und Büros im Haus betreut auf Wunsch unsere Gewerbeverwaltung.
Mietverwaltung für Immobilien im Süden von München
Die Verwaltung von Mietverhältnissen verlangt Kompetenz im Mietrecht und im Recht der Betriebskosten. Unsere Mietverwaltung übernimmt Mietverträge, Mietinkasso und die Suche nach neuen Mietern; Abrechnungen stehen auch für Vermieter digital im Kundenportal bereit. Für Vermieter zählen eine klare Nebenkostenabrechnung, ein reibungsloser Mieterwechsel und eine verlässliche Mietkaution. Welche Kosten umlagefähig sind, erklärt Betriebskosten richtig abrechnen.
Was kostet eine Hausverwaltung im Münchner Süden?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Solln, Fürstenried oder Thalkirchen hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Kleine Häuser, etwa eine aufgeteilte Villa, sind je Einheit meist aufwendiger als eine große Wohnanlage. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Sonderleistungen wie die Begleitung einer Sanierung werden gesondert berechnet. | HOCH |
| 3 | Zustand des Gebäudes | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung und Bauüberwachung. | MITTEL |
Eine transparente Preisgestaltung gehört zu jedem Vertragsabschluss. Mehr dazu unter Was kostet eine Hausverwaltung?
Hausverwaltung Solln: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Bei Fragen zu Ihrer Immobilie in Thalkirchen, Obersendling, Forstenried, Fürstenried oder Solln: kostenfreies Erstgespräch mit dem LIKKA-Büro in München, Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung?
Eine Eigentümergemeinschaft muss keine Hausverwaltung bestellen. Kleine Gemeinschaften, etwa in einer geteilten Villa, verwalten sich manchmal selbst. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 trägt die Verwaltung mehr Verantwortung, und seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.
Wer selbst verwaltet, übernimmt Buchhaltung, Versicherungen, Versammlungen und Haftung. Für große Anlagen mit vielen Parteien ist das kaum zu leisten. Dann ist eine professionelle Hausverwaltung der Partner, der diese Aufgaben übernimmt.
Gute Hausverwaltung erkennen: Bewertung, Referenzen, Qualifikation
Eine Bewertung im Internet zeigt die Zufriedenheit einzelner Kunden, aber selten, wie sorgfältig eine Immobilienverwaltung abrechnet. Verlässlicher sind Nachweise: Qualifikation und Zertifizierung, Erfahrung des Unternehmens, Versicherungsschutz, Referenzen mit vergleichbaren Häusern und eine gute Erreichbarkeit. Lokale Erfahrung hilft, gerade bei sehr unterschiedlichen Beständen vom Villengrundstück bis zur Hochhaussiedlung.
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO mit Weiterbildungspflicht | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Vermögensschaden-Haftpflicht | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat zeigen lassen | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Erreichbarkeit und Transparenz | Persönliche Ansprechpartner, transparente Abrechnungen, Einsicht in Belege | WICHTIG |
| 6 | Erfahrung und Referenzen | Referenzen mit vergleichbaren Häusern nennen lassen, nicht nur die Bewertung anderer Kunden lesen | EMPFOHLEN |
Mehr dazu in Verwalter prüfen: die Checkliste und unter Zertifizierter Verwalter: was Eigentümer wissen sollten.
Hausverwaltung Thalkirchen, Obersendling und Forstenried: die fünf Stadtteile
Der Bezirk verbindet fünf sehr verschiedene Stadtteile. Entsprechend vielfältig sind die Immobilien: Die Spanne reicht von der kleinen Gemeinschaft in einer geteilten Villa bis zur Großsiedlung mit vielen Hundert Wohnungen.
| Stadtteil | Prägung | Typische Themen für die Verwaltung |
|---|---|---|
| Thalkirchen | Erstmals 1268 genannt, seit 1. Januar 1900 Teil von München; direkt an der Isar, mit dem Asam-Schlössl in Maria Einsiedel | Ältere Häuser im Ortskern |
| Obersendling | Seit 1900 Teil von München; Industriestandort, ab 1927 Siemens, Siemens-Hochhaus von 1961 bis 1963; neue Quartiere Südseite (2013 fertig) und Am Südpark | Junge Wohnanlagen, Gewährleistung |
| Forstenried | Als Uorstersriet 1166 genannt, 1912 eingemeindet; alter Dorfkern | Dorfkern und Nachkriegsbauten |
| Fürstenried | 1912 eingemeindet; Schloss Fürstenried ab 1715; Siedlungen Fürstenried I (1960 bis 1961) und Fürstenried II (1961 bis 1963) | Große Wohnanlagen: Aufzüge, Fassaden, Balkone, Heizung |
| Solln | Südlichster Stadtteil, am 1. Dezember 1938 eingemeindet; Villenkolonie, Parkstadt Solln ab 1965; am Warnberg der höchste Punkt Münchens | Aufgeteilte Villen mit Garten, Hochhäuser der Parkstadt |
Für Wohnanlagen in Fürstenried und der Parkstadt Solln sind gut vorbereitete Versammlungen mit klaren Beschlussvorlagen entscheidend.
Was Eigentümer in den fünf Stadtteilen beschäftigt
Großsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre
Die Siedlungen in Fürstenried und die Parkstadt Solln im Süden von München kommen in ein Alter, in dem Aufzüge, Fassaden, Balkone und zentrale Heizungsanlagen erneuert werden müssen. Eine Instandhaltungsplanung über zehn Jahre legt fest, welche Arbeiten wann anstehen, und hilft Kosten zu sparen, wenn Arbeiten gebündelt werden; wie das geht, zeigt Instandhaltungsplanung über zehn Jahre. So sichert die Gemeinschaft Wert und Wohnqualität. Wie hoch die Rücklage sein sollte, erklärt Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen?
Junge Quartiere in Obersendling
In neuen Wohnanlagen sollten Mängel am Gemeinschaftseigentum geprüft werden, bevor die Gewährleistung endet. Mehr dazu unter Mängel am Gemeinschaftseigentum.
Villen und kleine Gemeinschaften in Solln
In einer aufgeteilten Villa entscheiden oft nur wenige Eigentümer über Dach, Heizung und Garten. Umso wichtiger sind eine klare Teilungserklärung und eine Verwaltung mit Erfahrung im gehobenen Wohnungsbestand. Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, erklärt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Bauen und Modernisieren in München: warum die Hausverwaltung früh dabei sein sollte
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Gemeinschaft (§ 20 WEG). Wir prüfen das Vorhaben vor Ort und planen so, dass Beschluss, Finanzierung, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen.
Bei Dämmung und Heizungswechsel nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz berät unsere Energieberatung. Ob an einer Adresse ein Anschluss an das Wärmenetz möglich ist, zeigt die Fernwärme-Karte für München; maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke.
Verwalterwechsel in München: so läuft er ab
Eine Gemeinschaft kann ihre Hausverwaltung jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten.
Den Fahrplan beschreibt Verwalterwechsel: der Fahrplan. Einen Überblick für München gibt die Seite Hausverwaltung wechseln in München.
Hausverwaltung in der Umgebung: Nachbarbezirke und Gemeinden
Der Bezirk grenzt an die Münchner Bezirke Hadern, Sendling-Westpark, Sendling und Untergiesing-Harlaching sowie an die Gemeinden Pullach im Isartal und Neuried. Das LIKKA-Büro liegt in der Nähe, im angrenzenden Bezirk Sendling-Westpark. Von dort betreut unser Team Immobilien in ganz München, vom Süden bis in die Maxvorstadt, mit derselben Verwaltung und denselben digitalen Abläufen. Einen Überblick bietet die Seite Hausverwaltung München.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln?
Der Bezirk 19 wird vom LIKKA-Büro in München betreut, Adresse: Drachenseestraße 1, 81373 München. Kontakt per Tel. 089 45469261 oder E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Das Erstgespräch ist kostenfrei.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Solln hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Hat jede WEG eine Hausverwaltung?
Nein. Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet eine Gemeinschaft nicht, eine Verwaltung zu bestellen. Ohne Verwaltung vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b WEG). Jeder Eigentümer kann aber verlangen, dass die Gemeinschaft eine zertifizierte Hausverwaltung bestellt.
Was darf der Verwalter nicht?
Ohne Beschluss darf die Verwaltung nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung oder dringende Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils treffen (§ 27 Abs. 1 WEG). Größere Aufträge und bauliche Veränderungen brauchen einen Beschluss der Eigentümer. Das Geld der Gemeinschaft muss sie getrennt von ihrem eigenen Vermögen führen.
Welche Stadtteile gehören zum Stadtbezirk 19?
Thalkirchen, Obersendling, Forstenried, Fürstenried und Solln. Er entstand 1992 aus den früheren Bezirken 24 und 36.
Gibt es in Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln Fernwärme?
Ja, in Teilen. Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke liegt das Wärmenetz in Teilen des Bezirks, in weiteren Teilen ist ein Ausbau geplant. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse; einen Überblick gibt unsere Fernwärme-Karte für München.
Quellen
- Wikipedia: Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln (Einwohner 31.12.2025 nach Statistik der Landeshauptstadt München, Fläche, PLZ, Grenzen, Bildung 1992, Eingemeindungen, U3, S7/S20, A 95, B 11)
- Wikipedia: Solln, Fürstenried, Obersendling (Eingemeindung 1938, Parkstadt Solln, Warnberg, Siedlungen Fürstenried I und II, Schloss Fürstenried, Siemens, Südseite, Am Südpark)
- München-Wiki: Kössener Straße (Drachenseestraße im Stadtbezirk Sendling-Westpark)
- Stadtwerke München: Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 9b, 20, 26, 26a, 27; Gewerbeordnung § 34c
