Hausverwaltung Perlach und Ramersdorf: WEG- und Mietverwaltung
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Ramersdorf-Perlach? LIKKA Immobilien ist Ihre Hausverwaltung für Perlach, Ramersdorf, Neuperlach und Waldperlach und verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen, persönlich betreut vom Büro in München. Hier lesen Sie, was die Verwaltung leistet, was sie kostet und woran Sie eine gute Verwaltung erkennen.
Der Stadtbezirk 16 ist mit 121.271 Einwohnern (Stand 31.12.2025) der einwohnerstärkste Stadtbezirk in München. Hier stehen kleine Häuser der Mustersiedlung neben den Großwohnanlagen von Neuperlach. Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten bringen wir Erfahrung und Leidenschaft für beides mit: das Einfamilienhaus in der Gartenstadt und die Wohnanlage mit vielen Eigentümern.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA verwaltet im Stadtbezirk 16 Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Einheiten, betreut vom LIKKA-Büro in München (Drachenseestraße 1).
- Leistungen: kaufmännisches, technisches und organisatorisches Immobilienmanagement aus einer Hand, für Wohn- und Gewerbeimmobilien.
- Kosten: Gute Beratung hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschaden-Haftpflicht und zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach.
Ramersdorf-Perlach auf einen Blick
Der Stadtbezirk mit der Nummer 16 liegt im Südosten der Landeshauptstadt München. Auf 19,9 Quadratkilometern leben 121.271 Menschen (Stand 31.12.2025). Ramersdorf kam am 1. Januar 1864 zu München, Perlach am 1. Januar 1930. Die U-Bahn-Linien U2 und U5 stellen die Verbindung in die Innenstadt her.
| Stadtbezirk | Nr. 16 der Landeshauptstadt München |
|---|---|
| PLZ | 81539, 81549, 81669, 81671, 81735, 81737, 81739 |
| Einwohner | 121.271 (Stand 31.12.2025), Fläche 19,9 km² |
| Stadtteile | Ramersdorf, Perlach, Neuperlach, Waldperlach, Balanstraße-West |
| U-Bahn, S-Bahn | U2 und U5 (unter anderem Quiddestraße, Neuperlach Zentrum, Therese-Giehse-Allee, Neuperlach Süd), S-Bahn-Halte Perlach und Neuperlach Süd |
| Straßen | A8 München–Salzburg, Mittlerer Ring |
| Fernwärme | Wärmenetz in Teilen des Bezirks |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Wikipedia (Stadtbezirk 16, Neuperlach); Stadtwerke München (Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA)
Leistungen der Hausverwaltung Perlach im Überblick
Je nach Immobilie übernimmt LIKKA in München die WEG-Verwaltung für Wohnungseigentümer, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für eine einzelne vermietete Wohnung. Die Aufgaben gliedern sich in kaufmännische, technische und organisatorische Tätigkeiten.
Im kaufmännischen Immobilienmanagement erstellen wir Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung für Eigentümer sowie die Nebenkostenabrechnung für Mieter. Wir verwalten die Erhaltungsrücklage und überwachen alle Zahlungseingänge. Zum technischen Immobilienmanagement gehören die Überwachung des Gebäudezustands, die Instandhaltungsplanung und die Beauftragung von Handwerkern vor Ort. Organisatorisch bereiten wir die Eigentümerversammlung vor und setzen die Beschlüsse um. Auch Läden und Büros betreuen wir, mehr dazu bei der Gewerbeverwaltung.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage | Mietverträge, Prüfung der Mieteingänge, Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Abstimmung mit dem Verwalter der Gemeinschaft |
| Mehr erfahren | WEG-Verwaltung München | Mietverwaltung München | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Digital und persönlich
Digitale Prozesse schaffen Transparenz und sparen Zeit. Im Kundenportal sehen Eigentümer und Beiräte Abrechnungen, Protokolle und laufende Vorgänge rund um die Uhr, Fragen lassen sich dort schnell klären. Digitale Mess- und Abrechnungsdienste gehören zu einer modernen Verwaltung: Heiz- und Wasserkosten erfasst und rechnet der Messdienst digital ab. Für Ihre Anliegen erreichen Sie persönliche Ansprechpartner aus unserem Team per Telefon und E-Mail.
Was kostet eine Hausverwaltung in Perlach?
Gute Beratung und Hausverwaltung im Stadtbezirk hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen. So erhalten Sie Leistungen nach Maß.
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Anzahl der Einheiten | Große Anlagen sind je Einheit meist günstiger zu verwalten als ein kleines Haus. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal, Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung kommen hinzu. | HOCH |
| 3 | Zustand und Denkmalschutz | Anstehende Erneuerungen und Auflagen bedeuten mehr Abstimmung. | MITTEL |
| 4 | Technik im Objekt | Aufzug, Tiefgarage oder Heizzentrale erhöhen den Prüfaufwand. | MITTEL |
Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Selbstverwaltung oder professionelle Verwaltung in München?
Kleine Gemeinschaften verwalten sich manchmal selbst, wie der Beitrag Selbstverwaltung einer Eigentümergemeinschaft zeigt. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 tragen Verwalter mehr Verantwortung, und seit 1. Dezember 2023 kann jedes Mitglied der Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter verlangen. Ab einer Handvoll Einheiten lohnt sich meist eine professionelle Verwaltung, die Haftpflicht, Zertifizierung und Vertretung bei Urlaub oder Krankheit mitbringt.
Gute Hausverwaltung erkennen: Eintrag, Bewertungen und Nachweise
Wer online nach Hausverwaltungen sucht, findet viele Einträge von Haus- und Grundstücksverwaltungen mit Adresse, Tel. und Sternen. Ein Eintrag im Branchenbuch und gute Bewertungen sagen aber wenig darüber, wie sorgfältig ein Anbieter abrechnet. Für die Wahl des richtigen Unternehmens zählen Nachweise, Qualifikation, Kompetenz und Erfahrung mit Objekten Ihrer Größe. Die Zertifizierung vor der IHK ist in der Immobilienbranche der gesetzlich vorgesehene Qualifikationsnachweis:
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Berufshaftpflicht (Vermögensschaden-Haftpflicht) | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat des zuständigen Verwalters | ANSPRUCH |
| 4 | Getrennte Konten je Gemeinschaft | Kontoinhaber muss die Gemeinschaft sein | WICHTIG |
| 5 | Transparente, pünktliche Abrechnungen | Termin im Verwaltervertrag festhalten | WICHTIG |
| 6 | Erfahrung mit großen Anlagen und kleinen Häusern | Referenzobjekte ähnlicher Größe erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Erreichbarkeit und Vertretung | Ansprechpartner und Vertretung bei Abwesenheit nennen lassen | EMPFOHLEN |
Mehr Details im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste. Bewertungen anderer Kunden sind ein Hinweis, ersetzen diese Prüfung aber nicht.
Die Stadtteile des Bezirks 16 in München
Kaum ein Stadtbezirk in München zeigt so viele Bautypen: Dorfkerne, eine denkmalgeschützte Siedlung der 1930er Jahre, eine Gartenstadt und eine der großen Wohnsiedlungen der Nachkriegszeit. Ein Verwalter im Bezirk braucht deshalb Erfahrung mit kleinen Wohneinheiten ebenso wie mit großen Wohnanlagen.
| Stadtteil | Prägung | Typische Themen für Eigentümer |
|---|---|---|
| Ramersdorf | Um 1006 bis 1022 als Rumoltesdorf erwähnt, Wallfahrtskirche Maria Ramersdorf, Mustersiedlung von 1934 mit 192 Häusern, seit 1978 als Ensemble denkmalgeschützt | Denkmalauflagen, kleine Gemeinschaften |
| Perlach | Um 790 als peralohc erwähnt, alter Dorfkern mit St. Michael, St. Paulus (seit 1849, ältester erhaltener protestantischer Kirchenbau Münchens), Schloss Perlachsöd von 1697 | Ältere Häuser, kleine Gemeinschaften |
| Neuperlach | Grundsteinlegung am 11. Mai 1967, heute rund 55.000 Einwohner, Einkaufszentrum PEP; viele frühere Sozialwohnungen wurden in Eigentumswohnungen umgewandelt | Große Gemeinschaften, Aufzüge, Tiefgaragen, Heizzentralen |
| Waldperlach | 1911 rund um das Leiberheim gegründet, Einfamilien- und Reihenhäuser | Kleine Gemeinschaften, energetische Modernisierung |
In Neuperlach wohnen Selbstnutzer und Kapitalanleger oft Tür an Tür. Die Entwicklung großer Beschlüsse liegt dort in den Händen vieler Eigentümer. Die WEG-Verwaltung in München erfordert gerade in solchen Anlagen besondere Sorgfalt, und eine gut vorbereitete Versammlung entscheidet, ob ein Projekt vorankommt. Grüne Mitte des Bezirks ist der 56 Hektar große Ostpark, fertiggestellt 1982.
Typische Themen in diesem Teil von München
Instandhaltung großer Wohnanlagen
Viele Anlagen in Neuperlach stammen aus den späten 1960er und 1970er Jahren. Bei Gebäuden dieses Alters stehen typischerweise Leitungen, Aufzüge, Brandschutz, Fassaden und Heiztechnik auf der Liste. Dafür braucht eine Gemeinschaft eine Planung über viele Jahre und eine passende Rücklage. Wie hoch die Rücklage sein sollte, lesen Sie im Beitrag Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen? Warum Aufschieben meist teurer wird, zeigt Sanierung aufschieben: was es kostet.
Fernwärme im Stadtbezirk
Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke München liegt das Wärmenetz in Teilen des Bezirks. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse. Einen Überblick gibt die Fernwärme-Karte für München; welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung.
Vermietung
Für Vermieter übernehmen wir die Prüfung der Mieteingänge, die Nebenkostenabrechnung und den Mieterwechsel. Bei der Miethöhe beachten wir die gesetzlichen Vorgaben wie die Mietpreisbremse. In München gelten zudem städtische Vorgaben wie die Zweckentfremdungssatzung, die etwa längeren Leerstand von Wohnraum einschränkt. Tipps zur Abrechnung gibt der Beitrag Betriebskosten richtig abrechnen.
Bauen und Modernisieren: warum die Verwaltung früh dabei sein sollte
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Gemeinschaft (§ 20 WEG). Ein erfahrener Verwalter plant so, dass Beschluss, Finanzierung, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen. In der Mustersiedlung Ramersdorf kommen die Vorgaben für das denkmalgeschützte Ensemble hinzu.
Wir prüfen Vorhaben und Auflagen, holen Angebote ein, bereiten die Beschlussvorlage mit dem Beirat vor und dokumentieren Umsetzung und Abnahme im Kundenportal.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten vom Vorverwalter.
Den Ablauf beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan, die rechtlichen Wege zeigt Verwalter abberufen. Weitere Informationen auf der Seite Verwalterwechsel.
Hausverwaltung Perlach: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Der Stadtbezirk wird vom LIKKA-Büro in München betreut: Drachenseestraße 1, 81373 München, Tel. 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Ihr Objekt besichtigen wir vor Ort.
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Schildern Sie uns Ihr Objekt, wir melden uns mit einem Terminvorschlag.
Nachbarn im Südosten von München
An den Stadtbezirk grenzen die Münchner Stadtbezirke Au-Haidhausen, Berg am Laim, Trudering-Riem und Obergiesing-Fasangarten sowie im Südosten die Gemeinde Neubiberg. Vom LIKKA-Büro in München betreuen wir Immobilien in allen Stadtbezirken und im Großraum München. Einen Überblick bietet die Seite Hausverwaltung München.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Ramersdorf-Perlach?
Der Stadtbezirk wird vom LIKKA-Büro in München betreut, Adresse: Drachenseestraße 1, 81373 München. Telefon 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Das Erstgespräch ist kostenfrei.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung im Stadtbezirk hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Hat jede WEG eine Hausverwaltung?
Nein, eine Pflicht zur Bestellung gibt es nicht; kleine Gemeinschaften verwalten sich teils selbst. Jeder Eigentümer kann aber verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird, und seit 1. Dezember 2023 einen zertifizierten Verwalter.
Was ist der Unterschied zwischen Hausverwaltung und WEG-Verwaltung?
Hausverwaltung ist der Oberbegriff, ältere Bezeichnungen wie Grundstücksverwaltungen meinen dasselbe. Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft, die Mietverwaltung ein Mietshaus im Auftrag des Vermieters, die Sondereigentumsverwaltung eine einzelne vermietete Wohnung.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
An der Erlaubnis nach § 34c GewO, einer Vermögensschaden-Haftpflicht, zertifizierten Verwaltern, getrennten Konten je Gemeinschaft und pünktlichen Abrechnungen. Bewertungen im Internet sind ein Hinweis, ersetzen diese Nachweise aber nicht.
Gibt es in Ramersdorf-Perlach Fernwärme?
Ja. Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke liegt das Wärmenetz in Teilen des Stadtbezirks. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse; einen Überblick gibt unsere Fernwärme-Karte für München.
Quellen
- Wikipedia: Ramersdorf-Perlach – Einwohner (121.271, Stand 31.12.2025), Fläche, Bezirksteile, Eingemeindungen, Ersterwähnungen, Kirchen, Schloss Perlachsöd, Ostpark, A8 und Mittlerer Ring, PLZ
- Wikipedia: Neuperlach – Grundsteinlegung 1967, Einwohner, U2/U5, S-Bahn Neuperlach Süd, PEP, Umwandlung in Eigentumswohnungen
- Wikipedia: Mustersiedlung Ramersdorf – Baujahr 1934, 192 Häuser, Ensembleschutz seit 1978
- Wikidata Q255291 (angrenzende Stadtbezirke) und Wikipedia: Neubiberg (Grenze zu Ramersdorf-Perlach)
- Stadtwerke München: Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
