Hausverwaltung Berg am Laim: WEG- und Mietverwaltung in München
Sie sind Wohnungseigentümer oder Vermieter in Berg am Laim? LIKKA Immobilien verwaltet Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen im Stadtbezirk 14, persönlich betreut vom Büro in München. Hier lesen Sie, was die Hausverwaltung leistet, wovon die Kosten abhängen und woran Sie eine gute Verwaltung erkennen.
Als zertifizierte Immobilienverwaltung mit über 2.500 betreuten Einheiten kennen wir die Bandbreite, die Berg am Laim prägt: Siedlungen der Zwischenkriegszeit, Wohnanlagen der Nachkriegsjahrzehnte und junge Neubauquartiere wie Baumkirchen Mitte und das Werksviertel.
Das Wichtigste in Kürze
- LIKKA verwaltet in Berg am Laim Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und vermietete Wohnungen im Bezirk 14, betreut vom LIKKA-Büro in München (Drachenseestraße 1).
- Leistungen: kaufmännische, technische und rechtliche Verwaltung aus einer Hand, für Selbstnutzer, Vermieter und Kapitalanleger, auch bei gemischten Objekten mit Wohn- und Gewerbeeinheiten.
- Kosten: Gute Beratung und Hausverwaltung hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet.
- Qualität prüfen: Erlaubnis nach § 34c GewO, Berufshaftpflicht und Zertifizierung nach § 26a WEG.
- Wechsel jederzeit möglich: Eine Eigentümergemeinschaft kann die Verwaltung jederzeit abberufen, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Berg am Laim auf einen Blick
Berg am Laim ist der Stadtbezirk 14 der Landeshauptstadt München und hat 47.185 Einwohner (Stand 31.12.2025) auf 6,31 km². Der Ort wurde am 23. April 812 als „ad Perke“ erstmals erwähnt und am 1. Juli 1913 nach München eingemeindet. Der Bezirk liegt im Münchner Osten, der Ostbahnhof markiert seinen westlichen Rand.
| Stadtbezirk | Nr. 14 der Landeshauptstadt München |
|---|---|
| PLZ | 81671, 81673, 81735, 81825 |
| Einwohner | 47.185 (Stand 31.12.2025, Statistisches Amt der Landeshauptstadt München) |
| Historische Orte und Quartiere | Baumkirchen, Echarding, Josephsburg; Baumkirchen Mitte, Werksviertel |
| S-Bahn | Ostbahnhof, Leuchtenbergring (S2, S4, S6, S8), Berg am Laim (S2, S4, S6) |
| U-Bahn und Tram | U2 (Josephsburg, Kreillerstr.), U5 (Ostbahnhof, Michaelibad, Innsbrucker Ring), Tram 21 |
| Straßen | Berg-am-Laim-Str. und Kreillerstr. (B 304), Mittlerer Ring (Leuchtenbergring, Innsbrucker Ring) |
| Fernwärme | Wärmenetz in Teilen des Bezirks · Ausbau in weiteren Teilen geplant |
| Zuständiges LIKKA-Büro | Drachenseestraße 1, 81373 München · Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de |
Quellen: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München; Wikipedia; Stadtwerke München (Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA)
Hausverwaltung Berg am Laim: Leistungen für Eigentum und Vermietung
Je nach Eigentumsform übernimmt LIKKA die WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung für Mietshäuser oder die Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Wohnungen. Dazu gehören kaufmännische, technische und rechtliche Aufgaben.
Kaufmännisch erstellen wir Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Nebenkostenabrechnungen. Technisch organisieren wir Wartung, Instandhaltung und Reparaturen mit einem Netzwerk Münchner Handwerker und Partner aus dem Raum München; regelmäßige Objektbegehungen mit Protokoll gehören dazu. Rechtlich bereiten wir die Eigentümerversammlung vor, leiten sie und setzen die Beschlüsse um.
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|---|
| Für wen | Eigentümergemeinschaft | Eigentümer eines Mietshauses | Vermieter einer einzelnen Wohnung |
| Kernaufgaben | Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage | Mietverhältnisse, Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel | Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Abstimmung mit der WEG-Verwaltung |
| Mehr erfahren | WEG-Verwaltung München | Mietverwaltung München | Zur Sondereigentumsverwaltung |
Mietverwaltung bei Mieterwechsel
Die Mietverwaltung umfasst alle Mietverhältnisse eines Hauses. Gerade bei häufigem Mieterwechsel zählen saubere Übergaben mit Protokoll, sorgfältige Dokumentation und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnungen. Tipps dazu gibt der Beitrag Betriebskosten richtig abrechnen.
Gewerbe und gemischte Objekte
Im Werksviertel und entlang der Kreillerstraße gibt es Häuser, in denen Wohnungen, Läden und Büros zusammenkommen. Für solche Objekte übernehmen wir auch die Gewerbeverwaltung.
Digital und persönlich
Digitale Services und digitale Abrechnungsdienste gehören heute zu einer modernen Immobilienverwaltung, und digitale Abläufe machen unsere Arbeit effizienter. Im Kundenportal finden Eigentümer Abrechnungen, Verträge und Protokolle jederzeit online. Heiz- und Wasserkosten rechnet der Messdienst digital ab; das macht Nebenkostenabrechnungen transparent und nachvollziehbar. Für Ihre Anliegen sind persönliche Ansprechpartner per Telefon und E-Mail erreichbar; ein regelmäßiger Austausch und ein klarer Informationsfluss gehören für uns dazu.
Was kostet eine Hausverwaltung in Berg am Laim?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Berg am Laim hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen und transparenten Vertragskonditionen.
| Rang | Faktor | Wirkung | Einfluss |
|---|---|---|---|
| 1 | Größe der Anlage | Große Anlagen sind je Einheit meist günstiger zu verwalten als kleine Häuser. | HOCH |
| 2 | Leistungsumfang | Grundleistungen sind pauschal, Sonderleistungen wie Sanierungsbegleitung kommen hinzu. | HOCH |
| 3 | Zustand und Sanierungsbedarf | Anstehende Erneuerungen bedeuten mehr Abstimmung und Vorbereitung. | MITTEL |
| 4 | Technik und Nutzung | Aufzug, Tiefgarage, Heizzentrale oder Gewerbeeinheiten erhöhen den Aufwand. | MITTEL |
Mehr dazu im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
Selbstverwaltung oder professionelle WEG-Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften in München verwalten sich manchmal selbst, wie der Beitrag Selbstverwaltung in der WEG zeigt. Eine Pflicht zur Bestellung gibt es nicht. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 trägt die Verwaltung mehr Verantwortung, und seit 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.
| Merkmal | Selbstverwaltung | Nebenberuflicher Verwalter | Professionelle Verwaltung |
|---|---|---|---|
| Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) | – | selten | |
| Berufshaftpflicht | – | unterschiedlich | |
| Vertretung bei Urlaub oder Krankheit | – | meist nicht | Team |
Gute Hausverwaltung erkennen: Nachweise, Qualifikation, Bewertungen
Bei der Suche nach einer Hausverwaltung in Berg am Laim finden Sie mehrere Anbieter, oft mit Sternen und Bewertungen. Bewertungen zeigen Eindrücke anderer Kunden, aber selten, wie sorgfältig abgerechnet wird. Fragen Sie deshalb nach Nachweisen und nach Referenzen aus dem Stadtteil, und holen Sie Vergleichsangebote ein. Seit der WEG-Reform sind zertifizierte Verwalter der gesetzliche Standard für Wohnungseigentumsanlagen. Die wichtigsten Kriterien:
| Rang | Kriterium | So prüfen Sie es | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO | Erlaubnisurkunde zeigen lassen | PFLICHT |
| 2 | Berufshaftpflicht (Vermögensschaden-Haftpflicht) | Versicherungsnachweis anfordern | PFLICHT |
| 3 | Qualifikation: zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | IHK-Zertifikat zeigen lassen | ANSPRUCH |
| 4 | Transparenz bei Abrechnungen | Muster einer Jahresabrechnung ansehen, Termin im Vertrag festhalten | WICHTIG |
| 5 | Erreichbarkeit und Ansprechpartner | Klären, wer das Objekt betreut und wie Sie ihn erreichen | WICHTIG |
| 6 | Ortskenntnis, Nähe und Referenzen | Referenzobjekte im Stadtteil erfragen | EMPFOHLEN |
| 7 | Teilnahme an der Eigentümerversammlung | Wer leitet die Versammlung, wer schreibt das Protokoll? | EMPFOHLEN |
Die Auswahl sollte zu Ihrem Gebäudetyp passen: Ein Neubau braucht andere Erfahrung als eine Siedlung aus den 1930er Jahren. Mehr im Beitrag Verwalter prüfen: die Checkliste.
Die Viertel in Berg am Laim: was Eigentümer wissen sollten
Auf engem Raum liegen im Bezirk Bauten aus mehreren Epochen. Hausverwaltungen in München brauchen hier Erfahrung mit älteren Siedlungen ebenso wie mit modernen Neubauten.
| Lage | Prägung | Typische Themen für Eigentümer |
|---|---|---|
| Rund um St. Michael | Barocke Kirche St. Michael, 1735 bis 1751 nach Plänen von Johann Michael Fischer erbaut | Vorgaben der Denkmalpflege im Umfeld beachten |
| Neuramersdorf | Siedlung der städtischen GEWOFAG, 1928 bis 1931 errichtet | Dächer, Fenster, Leitungen |
| Maikäfersiedlung | Volkswohnungsanlage, 1936 bis 1939 errichtet | Kleine Häuser, Erneuerung der Technik |
| Baumkirchen Mitte | Stadtquartier mit etwa 560 Wohnungen auf früherem Bahngelände, Bau ab 2013, Gleispark | Gewährleistung, Wartung moderner Technik |
| Werksviertel | Neues Wohn- und Gewerbequartier auf dem früheren Gelände der Pfanni- und Optimolwerke | Gemischte Nutzung, junge Gemeinschaften |
Der Gleispark in Baumkirchen Mitte wurde 2019 eröffnet und 2023 mit dem Deutschen Landschaftsarchitektur-Preis ausgezeichnet. Grünflächen gibt es außerdem im Behrpark, am Piusplatz und am Michaelianger.
Typische Themen für die WEG-Verwaltung in Berg am Laim
Instandhaltung in Bestandsanlagen
Viele ältere Häuser haben Sanierungsbedarf. Die Eigentümergemeinschaft ist für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich und bildet dafür eine Erhaltungsrücklage. Wie hoch sie sein sollte, lesen Sie im Beitrag Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen? Warum Aufschieben meist teurer wird, zeigt Sanierung aufschieben: was es kostet.
Junge Gemeinschaften im Neubau
Junge WEGs in Baumkirchen Mitte und im Werksviertel sollten die Gewährleistungsfristen im Blick behalten und Mängel am Gemeinschaftseigentum früh dokumentieren. Wir begleiten die Abnahme und die Kommunikation mit dem Bauträger.
Fernwärme im Bezirk
Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke München ist ein Teil des Bezirks an das Wärmenetz angebunden, für weitere Gebiete ist ein Ausbau geplant. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse. Einen Überblick gibt die Fernwärme-Karte für München; welche Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Frage kommt, klärt unsere Energieberatung.
Bauen und Modernisieren: warum die Verwaltung früh dabei sein sollte
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 WEG). Erfahrene Verwaltungen planen so, dass Beschluss, Finanzierung, Genehmigungen und Handwerker zusammenpassen.
Wir prüfen Vorhaben und Vorgaben, holen über unsere Partner in München Angebote ein, bereiten die Beschlussvorlage mit dem Beirat vor und dokumentieren Umsetzung und Abnahme im Kundenportal. Für Planung und Umsetzung arbeiten wir mit einem eingespielten Netzwerk aus Partnern. So bleibt die Weiterentwicklung Ihrer Immobilie planbar und der Wert des Objekts erhalten.
Verwalterwechsel: so läuft er ab
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihre Verwaltung jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). LIKKA bereitet die Beschlüsse vor und übernimmt Unterlagen und Konten vom Vorverwalter.
Den Ablauf beschreibt der Beitrag Verwalterwechsel: der Fahrplan, die rechtlichen Wege zeigt Verwalter abberufen. Weitere Informationen auf der Seite Verwalterwechsel.
Hausverwaltung Berg am Laim: Erstgespräch per Telefon oder E-Mail
Ihre Immobilie in Berg am Laim soll in guten Händen sein? Das Erstgespräch ist kostenfrei. Ihre Ansprechpartner erreichen Sie in der Drachenseestraße 1, 81373 München.
Adresse und Kontakt
Tel. 089 45469261 · E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Schildern Sie uns kurz Ihr Objekt und Ihre Fragen, wir melden uns für einen persönlichen Austausch.
Hausverwaltung Berg am Laim: Stadtbezirke in der Umgebung
An Berg am Laim grenzen die Münchner Stadtbezirke Bogenhausen im Norden, Trudering-Riem im Osten, Ramersdorf-Perlach im Süden und Au-Haidhausen im Westen. Unabhängig vom Standort Ihrer Immobilie betreut dasselbe Münchner Team Immobilien in allen Bezirken von München; einen Überblick bietet die Seite Hausverwaltung München.
Häufige Fragen
Wie erreiche ich die Hausverwaltung für Berg am Laim?
Der Stadtbezirk wird vom LIKKA-Büro in München betreut, Adresse: Drachenseestraße 1, 81373 München. Telefon 089 45469261, E-Mail muenchen@likka-immobilien.de. Das Erstgespräch ist kostenfrei.
Wie viel kostet ein Hausverwalter im Monat?
Gute Beratung und Hausverwaltung in Berg am Laim hat einen fairen Preis, der sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang richtet. Das Angebot erstellen wir persönlich nach einer Besichtigung, mit klar getrennten Grund- und Sonderleistungen.
Hat jede WEG eine Hausverwaltung?
Nein, eine Pflicht zur Bestellung gibt es nicht; kleine Gemeinschaften verwalten sich teils selbst. Jeder Eigentümer kann aber verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird, und seit 1. Dezember 2023 einen zertifizierten Verwalter.
Was ist der Unterschied zwischen Hausverwaltung und WEG-Verwaltung?
Hausverwaltung ist der Oberbegriff. Die WEG-Verwaltung betreut eine Eigentümergemeinschaft und ihr Gemeinschaftseigentum, die Mietverwaltung die Mietverhältnisse eines Hauses im Auftrag des Eigentümers.
Wie erkenne ich eine gute Hausverwaltung?
Achten Sie auf die Erlaubnis nach § 34c GewO, eine Berufshaftpflicht, die Zertifizierung, transparente Abrechnungen und gute Erreichbarkeit. Sterne und Bewertungen ersetzen diese Nachweise nicht.
Gibt es in Berg am Laim Fernwärme?
Ja. Nach unserer Auswertung der Wärmenetze-Karte der Stadtwerke liegt das Wärmenetz in Teilen des Bezirks, für weitere Gebiete ist ein Ausbau geplant. Maßgeblich ist die Auskunft der Stadtwerke zur konkreten Adresse; einen Überblick gibt unsere Fernwärme-Karte für München.
Welcher Bezirksausschuss ist für Berg am Laim zuständig?
Zuständig ist der Bezirksausschuss 14 Berg am Laim, das gewählte Gremium des Bezirks. Er wird etwa zu Bebauungsplänen angehört; seine Sitzungen sind öffentlich.
Quellen
- Statistisches Amt der Landeshauptstadt München: Bevölkerung, Fläche und Bevölkerungsdichte am 31.12.2025 (Stadtbezirk 14: 47.185), zitiert nach Wikipedia
- Wikipedia: Berg am Laim – Ersterwähnung, Eingemeindung, Fläche, angrenzende Bezirke, Verkehr, Siedlungen, Parks, PLZ
- Wikipedia: St. Michael (Berg am Laim); Baumkirchen Mitte
- Stadtwerke München: Wärmenetze-Karte, Auswertung LIKKA
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 20, 26, 26a; Gewerbeordnung § 34c
