AfA für Vermieter: So funktioniert die Abschreibung einer vermieteten Immobilie

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann einen Teil des Kaufpreises jedes Jahr als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Diese Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, bildet den Wertverlust des Gebäudes ab, der sich über die Jahrzehnte einstellt. Für viele Immobilienbesitzer ist die AfA bei der Vermietung der größte einzelne Posten in der Steuererklärung, oft größer als Zinsen oder Reparaturen. Trotzdem wird sie häufig zu niedrig angesetzt, weil die Bemessungsgrundlage falsch ermittelt oder die Kaufpreisaufteilung ungeprüft vom Finanzamt übernommen wird. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln des Einkommensteuergesetzes, die aktuellen AfA-Sätze, die Sonderformen für Neubauten und Denkmale und zeigt eine Beispielrechnung für eine Eigentumswohnung in München. Er ersetzt keine steuerliche Beratung, hilft aber, die richtigen Fragen zu stellen und mit der Abschreibung Steuern zu sparen.

Was ist die AfA? Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung

Der Begriff Absetzung für Abnutzung (AfA) stammt aus § 7 EStG. Anschaffungs- oder Herstellungskosten für Wirtschaftsgüter, die länger als ein Jahr genutzt werden, darf der Steuerpflichtige nicht im Jahr des Kaufs auf einmal abziehen, sondern nur verteilt über die Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 1 Satz 1 EStG). Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) gehört die AfA ausdrücklich zu den Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Sie mindert damit den Überschuss aus den Mieteinnahmen und senkt die Steuerlast, ohne dass in diesem Jahr tatsächlich Geld abfließt.

Für private Vermieter ist die Immobilien-Abschreibung oft der Grund, warum eine Immobilie als Investment steuerlich attraktiv ist. Anders als echte Ausgaben wie Zinsen oder Reparaturen ist die Abschreibung ein rein rechnerischer Posten: Sie kostet im laufenden Jahr kein Geld, mindert aber das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuern. Für ein vermietetes Haus gilt dabei dasselbe wie für eine einzelne Wohnung. Eigentümer sollten deshalb wissen, welche Abschreibungsmöglichkeiten ihre Immobilie bietet und welche Informationen das Finanzamt dafür braucht.

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt deshalb außen vor. Für Eigentumswohnungen und Räume im Teileigentum gelten die Gebäuderegeln entsprechend (§ 7 Abs. 5b EStG); abgeschrieben wird der Gebäudeanteil der Wohnung einschließlich des Anteils am Gemeinschaftseigentum. Die AfA steht dem zu, der die Kosten getragen hat und die Immobilie zur Erzielung von Einkünften nutzt, also dem Vermieter oder der Vermieterin. Für selbst genutzten Wohnraum gibt es keine Gebäude-AfA. Kurz gesagt: AfA Vermietung bedeutet, dass Immobilieneigentümer den Wertverlust ihres Gebäudes Jahr für Jahr steuerlich geltend machen, solange sie es vermieten.

Lineare AfA: Welche Sätze gelten für die Gebäude-AfA nach Baujahr?

Für Gebäude im Privatvermögen gibt das Gesetz feste Sätze der linearen AfA vor (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung, nicht das Jahr des Kaufs. Wer eine Wohnung aus dem Jahr 1995 im Jahr 2026 kauft, schreibt deshalb mit 2 Prozent ab. Daraus ergibt sich der typische Abschreibungszeitraum: 50 Jahre bei 2 Prozent, 40 Jahre bei 2,5 Prozent und rund 33 Jahre bei 3 Prozent. Das Baujahr steht im Kaufvertrag oder im Energieausweis; bei Kernsanierungen kann im Einzelfall ein späteres Fertigstellungsjahr maßgeblich sein, das sollte der Steuerberater prüfen.

Im Jahr der Anschaffung gibt es die AfA nur zeitanteilig: Für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung vermindert sich der Jahresbetrag um ein Zwölftel (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Als Anschaffung gilt der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, wie er im Kaufvertrag vereinbart ist. Die AfA läuft, bis die Bemessungsgrundlage vollständig abgeschrieben ist, solange die Wohnung vermietet bleibt. Wird sie verkauft oder selbst bezogen, endet die AfA für die Vermietung.

Bemessungsgrundlage der Immobilien-Abschreibung: Anschaffungskosten und Kaufpreisaufteilung

Bemessungsgrundlage der AfA sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Dazu gehören neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten: die Grunderwerbsteuer, die in Bayern 3,5 Prozent beträgt (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Kosten für Notar und Grundbuch sowie eine vom Käufer getragene Maklerprovision. Diese Kosten werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits verteilt. Nicht dazu gehören die Finanzierungskosten; Zinsen sind sofort abziehbare Werbungskosten.

Die Kaufpreisaufteilung ist bei Immobilien in München der wichtigste Hebel. Weil der Wert von Grund und Boden hier sehr hoch ist, entfällt oft nur ein kleiner Teil des Kaufpreises auf das Gebäude und ein großer auf das Grundstück. Je kleiner der Gebäudeanteil, desto niedriger die AfA und desto höher die Steuerlast. Wie viel auf das Grundstück entfällt, hängt vor allem vom Bodenrichtwert ab; Auskunft darüber gibt der örtliche Gutachterausschuss, in München der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt. Das Finanzamt nutzt dafür häufig die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Arbeitshilfe die geforderte Aufteilung nach realen Verkehrswerten nicht gewährleistet, unter anderem weil sie keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor berücksichtigt (BFH, Urteil vom 21. Juli 2020, Az. IX R 26/19). Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu beachten, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt. Im Streitfall soll das Finanzgericht in der Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen.

Für die Praxis heißt das: Prüfen Sie die Aufteilung schon vor dem Kauf und lassen Sie einen plausiblen Gebäudewert im Vertrag ausweisen. Weicht das Finanzamt ab, kann ein Verkehrswertgutachten die Abschreibung deutlich erhöhen. Ob sich die Kosten lohnen, sollte eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater im Einzelfall beurteilen.

Beispiel: AfA berechnen und Steuern sparen mit einer Eigentumswohnung in München

Ein Beispiel zur Berechnung mit angenommenen Werten: Eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1995, wird für 600.000 Euro gekauft; Besitz, Nutzen und Lasten gehen am 1. April über. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 33.000 Euro, die gesamten Anschaffungskosten betragen also 633.000 Euro. Laut Gutachten entfallen 40 Prozent auf das Gebäude. Die Bemessungsgrundlage beträgt damit 253.200 Euro.

Bei einem AfA-Satz von 2 Prozent beträgt die jährliche Abschreibung 5.064 Euro. Im ersten Jahr sind es neun Zwölftel, also 3.798 Euro. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt das eine Steuerersparnis von gut 2.100 Euro pro vollem Jahr, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Hätte das Finanzamt nur 25 Prozent als Gebäudeanteil angesetzt, läge die AfA bei 3.165 Euro im Jahr. Über 50 Jahre summiert sich der Unterschied auf fast 95.000 Euro Werbungskosten. Die Berechnung zeigt: Über die Höhe der Abschreibung und der Steuerersparnis entscheidet bei einer Immobilie in München weniger der AfA-Satz als die Bemessungsgrundlage. Eine Berechnung für die eigene Immobilie erstellt der Steuerberater im Rahmen der Beratung.

Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten

Die festen Sätze sind nicht in jedem Fall das letzte Wort. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als 50 Jahre (Baujahr 1925 bis 2022), 40 Jahre (vor 1925) oder 33 Jahre (ab 2023), kann die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Bei älteren Gebäuden mit hohem Instandhaltungsbedarf kann das die jährliche Abschreibung deutlich erhöhen.

Den Nachweis muss der Eigentümer führen. Nach dem Bundesfinanzhof darf er sich dafür jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint; der bloße Verweis auf die modellhafte Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung genügt aber nicht (BFH, Urteil vom 23. Januar 2024, Az. IX R 14/23). Das Gutachten muss sich also mit dem konkreten Zustand des Gebäudes befassen, etwa mit Modernisierungen oder unterlassener Instandhaltung. Das Finanzamt prüft solche Gutachten erfahrungsgemäß genau. Ob sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer lohnt, hängt vom Gebäudeanteil und der zu erwartenden höheren Abschreibung ab; Kosten und Steuerersparnis sollten Eigentümer vorher vergleichen.

Degressive AfA und Sonderabschreibung für Neubauten

Damit mehr neuer Wohnraum zur Miete entsteht, gibt es für neue Mietwohnungen seit dem Wachstumschancengesetz wieder eine degressive AfA. Sie beträgt 5 Prozent vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Voraussetzung ist, dass mit dem Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung aufgrund eines in diesem Zeitraum geschlossenen Kaufvertrags erworben wird. Als Baubeginn gilt das Datum der Baubeginnsanzeige. Der Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit zulässig und lohnt sich, sobald der lineare Betrag höher ist als der degressive.

Zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA kann für neue Mietwohnungen eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren in Anspruch genommen werden (§ 7b EStG). Für Bauanträge ab 2023 bis zum 30. September 2029 gelten strenge Bedingungen: Das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude erfüllen, die Baukosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, und die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt. Die Wohnung muss zehn Jahre lang entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden; Ferienwohnungen sind ausgeschlossen. Wird gegen diese Bedingungen verstoßen, wird die Sonderabschreibung rückwirkend gestrichen. Für Käufer von Neubauten lohnt es sich deshalb, die Abschreibungsmöglichkeiten schon vor der Kaufentscheidung mit dem Bauträger und einer Steuerberaterin durchzugehen: degressive AfA und Sonderabschreibung zusammen können die Steuerlast in den ersten Jahren erheblich senken.

Denkmal-AfA und Sanierungsgebiet

Für Baudenkmale und Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gelten erhöhte Absetzungen. Die Herstellungskosten für begünstigte Baumaßnahmen können im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren mit bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren mit bis zu 7 Prozent abgesetzt werden (§ 7i Abs. 1 EStG für Baudenkmale, § 7h Abs. 1 EStG für Sanierungsgebiete). Nach zwölf Jahren sind die begünstigten Kosten damit vollständig abgeschrieben. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Behörde, die vor Beginn der Arbeiten eingeholt werden sollte. Der Kaufpreis für die Altbausubstanz wird weiterhin normal linear abgeschrieben.

Erhaltungsaufwand und Hausgeld: Was Vermieter zusätzlich von der Steuer absetzen

Nicht alles, was eine Immobilie kostet, wird über die AfA verteilt. Reparaturen und Renovierungen sind als Erhaltungsaufwand grundsätzlich sofort abziehbar. Größere Erhaltungsaufwendungen an Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen, können auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (§ 82b Abs. 1 EStDV). Eine wichtige Ausnahme gilt kurz nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und erhöhen nur die AfA-Bemessungsgrundlage (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist das Hausgeld zu beachten. Laufende Ausgaben wie Verwaltervergütung, Hausmeister und Versicherungen machen Vermieter als Werbungskosten steuerlich geltend. Den Teil, der in die Erhaltungsrücklage fließt, können Vermieter aber nicht schon bei Zahlung abziehen: Der Bundesfinanzhof verlangt, dass die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben hat (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, Az. IX R 19/24). Die Jahresabrechnung der Hausverwaltung sollte diese Beträge deshalb nachvollziehbar ausweisen. Mehr dazu im Beitrag zur Erhaltungsrücklage als Vermögen der Gemeinschaft und zur Betriebskostenabrechnung.

Mieteinnahmen sind nicht steuerfrei. Steuerpflichtig ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, der mit dem persönlichen Steuersatz versteuert wird. Wer an Angehörige günstiger vermietet, sollte § 21 Abs. 2 EStG kennen: Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, werden die Werbungskosten einschließlich AfA nur anteilig anerkannt; ab 66 Prozent gilt die Vermietung als voll entgeltlich.

AfA Vermietung in der Steuererklärung und beim Verkauf der Immobilie

Die AfA wird jedes Jahr in der Anlage V zur Steuererklärung angegeben. Im ersten Jahr verlangt das Finanzamt in der Regel den Kaufvertrag, eine Aufstellung der Kaufnebenkosten und die Berechnung des Gebäudeanteils; ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung oder Nutzungsdauer sollte beigefügt werden. In den Folgejahren genügt in der Regel die fortgeführte Berechnung mit demselben Inhalt. Bewahren Sie diese Unterlagen über die gesamte Abschreibungsdauer auf, denn sie werden beim Verkauf wieder gebraucht.

Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Dabei mindern die bereits abgezogenen Abschreibungen die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG); der steuerpflichtige Gewinn fällt also um die genutzte AfA höher aus. Wer langfristig vermietet, profitiert dagegen dauerhaft. Eine sorgfältige Mietverwaltung liefert die Belege für Einnahmen und Werbungskosten jedes Jahr vollständig, und auch der Zustand des Gebäudes beeinflusst den Wert, wie der Beitrag zur Energieeffizienz und Kaufpreis zeigt.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlage: §§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, 7 Abs. 1, 4, 5a, 5b, 7b, 7h, 7i, 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7, 21, 23 Abs. 3 Satz 4 EStG; § 82b EStDV; § 11 GrEStG; BFH, Urteile vom 21.07.2020 – IX R 26/19, 23.01.2024 – IX R 14/23, 14.01.2025 – IX R 19/24

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